토지 매각 후 매각대금을 직접 수령하지 않았더라도 토지 매각으로 청구인의 채무가 변제된 경우 청구인에게 양도소득 귀속 여부

A세무서장이 2025.

2.

13. 청구인에게 한 2017년～2019년 과세연도 양도소득세 700,723,866원의 부과처분은 금융거래내역 등을 통해 쟁점토지 매각 대금의 실질 귀속자 등을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 충청남도 아산시 B 등 15필지(이하 “쟁점토지1”이라 한다)와 C 등 2필지(이하 “쟁점토지2”라 하고, 쟁점토지1과 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 D 등과 공동으로 소유하였고 청구인의 쟁점토지1에 대한 지분은 3분의1, 쟁점토지2에 대한 지분은 2분의1이다.
• 나. 청구인은 2017.4.27. 쟁점토지1에 대하여, 2017.9.15. 쟁점토지2에 대하여 공동소유자들과 함께 E을 수탁자로, F을 수익자로 하는 부동산 처분신탁계약(이하 “쟁점신탁계약”이라 한다)을 각 체결하고, 같은 날 E에게 쟁점토지를 소유권이전하였다.
• 다. 쟁점토지는 2017.7.17., 2018.8.29., 2019.3.13. 3차례에 걸쳐 ㈜G 등 4개 법인(이하 “매수법인들”이라 한다)에 총 5,081,705,123원에 양도되었으나 청구인은 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 라. 처분청은 쟁점토지의 매각대금 중 청구인의 지분에 해당하는 금액인 1,807,401,820원이 청구인에게 귀속되었다고 보아 2025.2.13. 청구인에게 2017년 과세연도 243,001,810원, 2018년 과세연도 371,195,774원, 2019년 과세연도 86,526,282원, 총 700,723,866원의 양도소득세를 결정･고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2025.6.3. 이 건 심사청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지에 관한 권한을 수탁자에게 모두 위탁하여 쟁점토지의 매각에 관여한 바 없고 매각대금을 수령한 사실이 없다. 1) 청구인은 E에게 쟁점토지와 관련한 권한 일체를 위탁한 후 쟁점토지의 매각에 관여한 바 없고 매각대금 또한 수령한 사실이 없다. 청구인은 2024년 E을 대리하여 업무처리를 한 H(E의 배우자)과 함께 처분청에 출석하여 위와 같은 사정을 이미 설명하였다. 2) 쟁점토지 양도에 관한 매매계약서에 매도인이 E로 기재되어 있다는 점이 청구인의 주장을 뒷받침하고 있다. 3) 그럼에도 청구인의 주장이 인정되지 않는다면 수사를 통해서라도 사실을 확인하여 청구인에게 억울함이 없도록 해주기 바란다. 단지 법조항만을 근거로 청구인에게 거액의 세금을 부과하는 것은 법을 이용하여 국민에게 폭력을 행사하는 부당한 조치라고 생각한다.
• 나. 쟁점토지에 설정된 근저당권 등은 F의 채무를 담보하기 위한 것으로 청구인은 관련 대출금을 개인용도로 사용하지 아니하였다. 쟁점토지에 설정된 근저당권 및 가압류는 F이 피담보채무액을 쟁점 토지의 원소유자들에 대한 지분별 매도대금 지급, 부동산 개발비, 진입로 매입비, 건축비 등으로 사용하기 위해 설정된 것일 뿐이고 청구인이 개인적으로 사용하기 위한 것이 아니다. 만약 청구인이 개인용도로 대출을 받았다면 F이 오랜 기간 동 대출금에 대해 이자를 납부하지 않았을 것이다.

• 가. 쟁점토지의 매각으로 청구인을 채무자로 하는 근저당권 등이 말소되었으므로 매각대금이 실질적으로 청구인에게 귀속되었다고 보아야 한다. 쟁점토지에는 쟁점신탁계약 이전부터 청구인을 채무자로 하는 15억원 상당의 근저당권과 3억원 상당의 가압류가 등기되어 있었으나, 쟁점토지가 매각되자 위 근저당권 및 가압류 등기는 모두 말소되었다. 결국 쟁점토지의 매각으로 총 18억원 상당의 채무가 변제되어 그 이익이 청구인에게 귀속된 것이다.
• 나. 쟁점신탁계약의 수익자가 매각대금을 수령하였다는 입증이 없다. 1) 처분청은 E에게 신탁원부상 수탁자가 제공해야 하는 처분대금의 정산내역, 수익자의 수익증서 등을 요청하였으나 신탁계약과 관련하여 어떠한 증빙도 제출받지 못하였다. E은 쟁점토지에 설정된 근저당 채권 등을 제외한 처분대금이 전액 수익자인 F에게 지급되었다고만 주장할 뿐이다. 2) 쟁점토지의 매수법인들은 쟁점신탁계약 이전인 2015년부터 청구인을 비롯한 쟁점토지의 원소유자들로부터 토지사용승낙을 받아 M시청에 공사 계획서를 제출하였다. 이는 수탁자가 쟁점신탁계약 이후 수익자의 이익을 위해 쟁점토지에 대한 처분업무를 수행한 것이 아니라, 이미 예정되어 있던 쟁점토지 매각을 신탁이라는 수단을 통해 이행한 것임을 방증한다. 3) 따라서 쟁점신탁계약은 외견상 수익자가 따로 지정되었을 뿐 쟁점토지 매각대금 중 청구인 지분에 해당하는 금액은 실질적으로 청구인에게 귀속 되었으므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

신탁계약에 따라 토지매각을 위탁한 후 매각대금을 수령한 사실이 없으므로 양도소득세 납세의무가 없다는 청구주장의 당부

1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 (名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제2조의2 【납세의무의 범위】(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것)

⑥ 신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 수익자(수익자가 특별히 정해지지 아니하거나 존재하지 아니하는 경우에는 신탁의 위탁자 또는 그 상속인)에게 귀속되는 것으로 본다. 3) 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 4) 신탁법 제2조 【신탁의 정의】 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

1) 기초사실관계 가) 일자별 사건흐름 요약 2017.4.27. 2017.7.17. 2017.9.15. 2018.8.29. 2019.3.13. 쟁점토지1 쟁점토지1 일부 쟁점토지2 쟁점토지1 잔여 쟁점토지2 신탁등기 매각 신탁등기 매각 매각 나) 청구인의 쟁점토지 취득 청구인은 ’97.7.21.과 ’05.2.2. 쟁점토지1의 6분의1씩 총 3분의1을 상속 및 증여로 취득하고, ’10.7.30. 쟁점토지2의 2분의1을 매매로 취득하였다. 다) 쟁점신탁계약의 체결 및 소유권이전 (1) 청구인은 2017.4.27. 쟁점토지1에 대하여, 2017.9.15. 쟁점토지2에 대하여 쟁점신탁계약을 각 체결하였으며, 신탁원부에 따르면 쟁점신탁계약의 위탁자는 청구인 등 공동소유자들이고 수탁자는 E, 수익자는 F으로 나타난다.

(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점토지는 2017.4.27.과 2017.9.15. 신탁을 원인으로 E에게 소유권이전되었다. 2) 쟁점신탁계약의 주요내용 쟁점신탁계약서에 따르면 신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금 등은 위탁자가 부담하고(제15조제1항), 신탁부동산을 환가하여 정산할 때 부동산관리 및 공매비용, 당해세, 신탁등기 전 근저당권자의 채권 등을 모두 변제하고 잔여액이 있을 경우 그 잔여분을 수익자에게 지급한다고 규정하고 있다(제22조제1항). 제1조 【신탁의 목적】 이 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산의 보전, 관리업무와 처분(매매, 증여, 임대, 담보제공 등), 환가, 정산업무를 하는 데 그 목적이 있다. 제15조 【비용의 부담】 ① 신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등과 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁 사무처리에 있어서의 수탁자의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 위탁자가 부담한다. 제22조 【처분대금 등 정산방법】① 수탁자가 신탁부동산을 환가하여 정산하는 경우의 지급순위는 다음 각호에 의한다.

1. 부동산관리 및 공매절차에 따른 비용(전기, 수도, 관리비, 보험료, 신문광고료 등)

2. 처분 잔대금 수납시까지 고지된 재산세 등 당해세

3. 신탁등기 전 근저당권자의 채권(채권최고액 범위 내) …(중략)…

6. 순차 변제하고 잔여액이 있을 경우, 그 잔여분을 수익자(수익자가 없으면 위탁자)에게 지급 3) 쟁점토지의 매각 가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점토지는 2017.7.17., 2018.8.29., 2019.3.13. 3차례에 걸쳐 ㈜G 등 4개 법인에 양도된 것으로 나타나고 거래 가액은 총 5,081,705,123원임이 매매목록, 토지매매계약서 등을 통해 확인된다. 나) 매수법인들 중 하나인 ㈜I의 매매계약서에 따르면 매도인란에 수탁자 E이 기재된 것으로 확인된다. 다) 매수법인들 중 하나인 ㈜G의 계정별원장에 따르면 쟁점토지 매매거래의 계약금 및 잔금을 지급한 거래상대방은 E인 것으로 나타난다. 라) 매수법인 ㈜I의 사업계획서에 따르면 2016.1. 기준 청구인을 비롯한 쟁점토지의 공동소유자들이 쟁점토지의 사용을 승낙하였던 것으로 나타난다. 마) 쟁점토지에 설정된 근저당권 및 가압류 현황은 아래와 같다.

(1) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점토지에는 2010년부터 청구인과 D(공동소유자)을 채무자로 하고 N은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 10억원과 8억원의 근저당권이 각 설정되어 있었던 것으로 나타난다. 해당 근저당권은 2015.11.9. 말소되었고 같은 날 E을 채무자로 하고 J농업협동조합을 근저당권자로 하여 채권최고액 16억원의 근저당권이 새로이 설정되었다가 2016.11.14. 채권최고액이 18억원으로 변경되었다. 동 근저당권은 쟁점토지1이 매각된 2018.8.29. 말소된 것으로 확인된다.

(2) 아울러 쟁점토지에는 2015년부터 청구인을 채무자로 하고 K을 근저당권자로 하여 채권최고액 5억원의 근저당권이 설정되어 있었고 동 근저당은 쟁점토지1의 일부가 매각된 2017.7.17. 말소된 것으로 나타난다.

(3) 한편, 쟁점토지의 청구인 지분에는 2017.1.12. 채권자를 주식회사L, 청구금액을 3억원으로 하는 가압류 등기가 마쳐졌다가 2017.7.24. 말소된 것으로 확인된다. (4) 심리담당이 청구인에게 쟁점토지에 설정된 근저당권의 피담보채권금액을 확인할 수 있는 증빙을 제출하여 줄 것을 요청하였으나, 청구인이 추가로 제출한 증빙은 없다.

1) 관련 법리 가) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제2조의2 제6항은 신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 수익자(수익자가 특별히 정해지지 아니하거나 존재하지 아니하는 경우에는 신탁의 위탁자 또는 그 상속인)에게 귀속되는 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은법 제88조 제1호는 양도는 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미한다고 규정하고 있다. 나) 국세기본법 제14조 제1항 은 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있다. 2) 청구인이 쟁점토지에 대해 양도소득세 납세의무가 없다는 주장에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점토지 매각에 따른 양도소득이 청구인에게 귀속되지 아니하였다고 보기 어려우나, 매각대금 중 F에게 귀속된 금액이 일부 존재할 가능성 또한 배제할 수 없어 보인다. (1) 쟁점신탁계약서에 따르면 수탁자는 E, 수익자는 F으로 기재되어 있으나, 매수법인들 중 하나인 ㈜I의 2016년 사업계획서 등에 비추어 청구인은 이미 매수법인들에게 쟁점토지를 양도할 의사가 있었던 상태에서 쟁점신탁계약을 체결하였던 것으로 보인다.

(2) 양도는 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미하는바, 쟁점토지의 청구인 지분에 근저당권 및 가압류 등기가 경료되어 있었다가 쟁점토지가 매각되면서 관련 채무가 변제되어 그 등기가 말소된 이상 쟁점토지 매각에 따른 양도소득이 청구인에게 귀속되지 아니하였다고 보기 어렵다. (3) 청구인은 쟁점토지에 설정된 근저당권 등이 F의 채무를 보증하기 위한 것이었다고도 주장하나, 등기부상으로 청구인이 채무자로 기재되어 있어 F의 채무를 물상보증하기 위해 근저당권이 설정되었음을 인정할 아무런 자료가 없을 뿐만 아니라 설령 청구인이 F의 채무를 담보하기 위하여 쟁점토지에 근저당권을 설정하였다고 하더라도 청구인은 쟁점토지를 매각하여 그 대금으로 F의 채무를 변제하였을 뿐이므로 F의 무자력 등으로 인하여 나중에 구상권의 행사가 사실상 불가능하게 되었다는 사정은 청구인에게 양도소득이 발생하였다고 보는 데 아무런 영향이 없다(대법원 1991.5.28. 선고 91누360 판결 참조).

(4) 다만, 쟁점신탁계약서 제22조제1항에 따르면 신탁부동산을 환가하여 정산할 때 부동산관리 및 공매비용, 당해세, 신탁등기 전 근저당권자의 채권 등을 모두 변제하고 잔여액이 있을 경우 그 잔여분을 수익자에게 지급한다고 정하고 있고, 통상적으로 금융기관 근저당권의 피담보채무액은 채권최고액의 100/130에 상당하는 금액인 점을 고려하면 쟁점신탁계약서의 위 조항에 따라 F에게 지급된 금액이 존재할 가능성을 배제할 수 없다. (5) 처분청은 매각대금이 실제로 누구에게 지급되었는지 등에 대해 금융거래내역 등을 조사하지는 않은 것으로 보이고, 심리담당자가 청구인에게 근저당권의 피담보채권금액을 확인할 수 있는 증빙을 제출하여 줄 것을 요청하였으나 청구인이 관련 증빙을 제출하지 아니하여 채무변제 금액 등도 불분명하다. 나) 따라서 금융거래내역 등을 통해 청구인 외 쟁점토지 매각대금이 귀속된 바가 있는지 확인하여 양도소득의 실질 귀속자 등을 재조사하고, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.