① 청구인이 2003.10.30.과 2003.11.12. D에게 총 160백만원을 송금한 것은 D가 H 간의 관계를 통하여 H V매장을 성공적으로 입점시킨 대가, 즉 임차중개수수료로 볼 여지가 상당히 있어 취득중개수수료와 임차중개수수료가 혼재되어 있는 것으로 보여진다.
② 또한, 쟁점중개수수료는 부동산중개업법시행규칙에서 규정하는 0.2～0.9% 보다 높게 지급된 점, D는 공인중개사임에도 쟁점중개수수료를 종합소득으로 신고하지 않는 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점토지의 취득을 위하여 직접 지출한 중개수수료로 인정하기 어려워 보인다.
이건 심사청구는 기각한다.
1.
2.
1. 쟁점토지 매수 경위 청구인은 2003년 당시 부동산을 처분한 자금이 있어 투자처를 알아보고 있던 중 공인중개사 D으로부터 쟁점토지를 매입해 보라는 권유를 받았다. D은 당시 한참 성장하던 외식업체인 피자헛, H 주식회사(이하 “H” 이라 한다)의 개발팀과 연결되어 외식업체가 입주할 만한 장소를 찾아서 매매를 성사시키는 중개업을 하고 있던 사람이었는데 H에서 쟁점토지에 매장을 내려한다면서 D에게 작업의뢰가 들어왔고 청구인에게 쟁점토지에 대하여 매수를 권유하였다. D는 청구인에게 쟁점토지를 매수해서 건물을 신축하면 H와 임대계약까지 성사시켜 주겠다고 해서 쟁점토지를 매수하게 된 것이다.
2. 쟁점중개수수료 지급 당시 쟁점토지는 매물로 나온 토지가 아니기 때문에 매물을 D가 매도인과 매수인 중간에서 작업을 해서 거래를 성사시켜준 것으로 알고 있다. 청구인은 계약서상 중개인인 ㈜F부동산중개법인이 누구인지도 몰랐고 청구인은 D과 거래를 하였기에 D에게 중개수수료 160백만원을 지급하였다. 그 증빙으로 쟁점중개수수료는 2차례에 걸쳐 2003.10.30. 30백만원, 2003.11.12. 130백만원을 D에게 무통장하였고 그 증빙으로는 입금증이 있으며, D 또한 자신이 위 금액을 수령하였다는 확인서를 작성해 주었다. 쟁점중개수수료는 일반적인 중개수수료보다 다소 많다고 하나, D가 쟁점토지를 취득하면 V매장 임대계약을 책임지고 성사시켜주겠다고 하였고 이는 매수인에게 아주 유리한 조건이었기 때문에 중개수수료가 일반적인 수수료보다 많았다. 그 이후 청구인은 쟁점토지를 매수하고 2004년 쟁점토지 위에 건물을 신축하였고 곧바로 H과 임대계약을 체결하고 2023.1.31. 양도시까지 20년간 임대계약을 유지하였다. 위 내용과 같이 쟁점중개수수료는 쟁점토지의 취득에 따라 지급된 것이 확인되므로 처분청의 경정청구 거부처분은 부당하다.
1. 처분청은 청구인이 쟁점토지 취득 외에 G시 J구 000외 필지(이하 “M 토지”라 한다)를 2003.11.27. 양도한 사실이 있어 쟁점중개수수료를 송금한 사실만으로 쟁점토지의 취득 중개수수료임을 증명할 수 없다고 주장하나, M 토지를 중개한 중개인은 쟁점토지의 중개인과는 다른 사람이다. M 토지는 CH라는 분이 소개한 부동산으로 D와는 전혀 관련이 없다. 쟁점중개수수료를 송금한 날짜와 비슷한 시기에 다른 부동산 거래가 있다하여 단지 추측만으로 쟁점중개수수료가 쟁점토지와 관련된 비용이 증명되지 않는다는 처분청의 주장은 부당하다.
2. 처분청은 D가 2003.10.22. ㈜KG이라는 법인을 개업하여 현재까지 계속 사업 중이나 ㈜KG는 청구인에게 받은 쟁점중개수수료에 대하여 세금계산서를 발행한 내역도 없으며 확인서는 최근 임의로 작성된 문서로 신뢰할 수 없다는 주장에 대하여 쟁점중개수수료의 송금일자가 쟁점토지 잔금일과 일치하고 송금 받은 D 본인이 쟁점토지를 중개하고 쟁점중개수수료를 받았다고 확인해 주고 있으므로 쟁점중개수수료는 필요경비로 인정되어야 한다. 청구인은 쟁점토지 취득 당시 ㈜KG이라는 회사를 알지도 못하였으며 쟁점중개수수료는 D 개인에게 송금한 것이지 ㈜KG에 송금한 것이 아니며 쟁점토지 거래 당시에는 양도소득세를 실거래가액이 아닌 기준시가로 신고하던 때로 부동산 거래에 있어 통상적으로 매도 매수자가 법인이 아닌 개인의 경우 중개수수료는 세금계산서 없이 거래를 하던 시절이기에 쟁점수수료에 대한 세금계산서가 없는 것이다. 그리고 확인서는 내용의 사실 여부가 중요한 것이지 언제 작성 되었는지가 중요한 것이 아니라고 생각된다. 확인서의 내용은 별도의 반증이 없으면 이를 믿어야 한다고 생각한다. (심판 결정례) 중개수수료는 영수증이 존재하고 중개인이 확인서를 통하여 중개사실을 인정하고 있고, 매매계약서 상 중개인과 영수증 상 발행인이 일치하지 않는다는 것만으로 중개수수료 지출을 부정하기는 어려우며, 취득․양도 시 중개수수료의 액수 등을 고려할 때 중개수수료는 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 결정함(조심 2012서3744, 2012.12.18.)
3. 처분청은 용역계약서 등 관련 서류제출을 요구하는 보완요구서를 통지하였으나 이에 대하여 추가 제출된 내용이 없다는 부분에 대하여 일반적으로 부동산 컨설팅을 포함한 경우를 제외하고는 부동산거래시 용역계약서를 작성하지는 않는다. 부동산 거래 시 중개인과는 매매계약서와 중개수수료 영수증 또는 송금증 또는 무통장 입금증 이외의 관련서류가 없다. 부동산 중개에 대한 용역계약서를 작성한 사실이 없고 추가로 입증할 서류가 없어서 제출할 서류가 없다고 한 것인데 추가서류를 제출하지 못하면 이미 제출한 무통장입금증 및 확인서가 인정되지 않는다는 처분청의 주장은 이유가 없다.
4. 쟁점중개수수료가 법정 수수료율 0.9%보다 많다고 하여 쟁점토지의 취득을 위하여 직접 지출한 소개비로 인정될 수 없다는 주장에 대하여 쟁점중개수수료는 일반적인 중개수수료보다 많을 수 밖에 없다. 쟁점토지 중개인 D은 당시 한참 성장하던 외식업체인 피자헛, H의 개발팀과 연결되어 외식업체가 입주할 만한 장소를 찾아서 매매를 성사시키는 중개업을 하고 있던 사람이고 쟁점토지 취득시기인 2003년 당시는 외식산업이 한참 호황이던 시절로 대기업인 H회사(V)와 임대계약을 체결해 주는 아주 좋은 조건이었기 때문에 일반적인 중개수수료보다 많았다. 그리고 계약조건인 H회사(V)와 임대계약은 쟁점토지 잔금지급일 이전인 2003.10.2. 체결하였다. 이와 같이 중개수수료가 높은 특별한 이유가 있었던 것이다. (판례) 소개비가 통상 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 다소 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 한다(서울행정법원 2008구단5097, 판결, 2009.6.5.) 이와 같이 쟁점중개수수료가 중개수수료율 0.9%보다 많다고 하여 쟁점토지의 취득을 위하여 직접 지출한 소개비로 인정될 수 없다는 처분청의 주장은 부당하다.
5. 처분청은 쟁점토지 매매계약서 상 중개회사인 F부동산중개㈜가 쟁점토지 양도인인 ㈜S에 매출세금계산서 120백만원을 발급한 것이 쟁점토지관련 중개수수료임이 확인된다는 주장에 대하여 부동산 중개수수료는 양도인 및 양수인 각자가 부담한다. F부동산중개㈜는 청구인이 모르는 회사이며 양도자인 S㈜측 중개업자로 판단되며, F부동산중개㈜가 발행한 세금계산서는 S㈜에서 지급한 쟁점토지 양도관련 중개수수료로 판단된다. 쟁점토지 취득자인 청구인 측 중개업자는 D이기 때문에 청구인은 D에게 쟁점중개수수료를 지급한 것이다. 매도자인 S㈜에서 지급한 중개수수료가 있으니 청구인이 지급한 중개수수료는 인정할 수 없다는 처분청의 주장은 S가 청구인의 취득관련 중개수수료까지 부담했다는 말인데 너무 상식에 부합하지 않는 주장이라고 사료된다. 그리고 처분청에서 확인한 양도자측의 중개수수료가 120백만원와 비교해 보면 청구인이 지급한 쟁점중개수수료 160백만원도 아주 많은 금액은 아니라고 사료된다.
3.
1. 청구인이 쟁점토지 양도소득세 신고 시 제출한 2003.9.25. 작성된 부동산매매계약서에는 매도인은 ㈜S, 매수인은 청구인, 중개인은 F부동산중개㈜로 기재되어 있다.
2. 중개인인 F부동산중개㈜는 쟁점토지 매매계약일인 2003.9.25.이 속한 2003년 2기 쟁점토지 양도인인 ㈜S에 매출세금계산서 120백만원을 발급하였다.
3. 매수인인 청구인은 쟁점중개수수료를 D에게 무통장으로 송금한 사실과 2024.4월 작성된 확인서를 제출하였는데 이는 쟁점토지에 대한 중개수수료라고 단정할 만한 객관적인 증빙이라고 볼 수 없다.
4. 한편, 청구인은 쟁점토지 취득 이후 같은 해 M 토지를 2003.11.27. 양도한 사실이 있는 바, 쟁점중개수수료 송금일자만으로 쟁점토지의 관련 수수료라고 단정할 수 없다.
5. D은 쟁점토지 매매계약일인 2003.9.25. 이후인 2003.10.22. BB에서 분양대행 및 컨설팅업을 영위하는 ㈜KG를 개업하였고 현재까지 계속 사업 중이나, 청구인에게 쟁점중개수수료에 대한 세금계산서를 발행한 내역도 없다.
6. 처분청은 청구인이 D에게 송금한 160백만원(농협 타행송금증 2003.10.30. 30백만원, 2003.11.12. 130백만원)에 대하여 쟁점중개수수료 용역계약서 등 관련서류를 요구하였으나 추가로 제출하지 않았다.
7. 2003년 당시 부동산 중개수수료율은 최고 0.9%로 쟁점중개수수료는 쟁점토지의 최고 중개수수료보다 263.6% 큰 금액으로 쟁점토지의 취득을 위하여 직접 지출한 ‘소개비’로 인정될 수 없다.
쟁점중개수수료는 쟁점토지 취득 시 지출된 것이므로 양도소득금액에서 필요경비로 공제되어야 한다는 청구주장의 당부
1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(시행 2023.01.01. 제19196호 2022.12.31. 개정된 것)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
4. 청구인과 처분청에 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
1. 청구인의 쟁점토지의 취득 및 쟁점중개수수료 지급
2. 처분청의 쟁점중개수수료에 대한 주장 내용
3. 청구인과 H㈜ 간 임대차계약서 체결 및 V매장 개시
4. 쟁점토지 등 양도소득세 신고내용 청구인은 2021.5.27 쟁점토지과 지상의 건물을 272억원에 양도하는 계약을 체결하였고 양도소득세 신고를 아래와 같이 제출한 것으로 확인된다. (원) 자산종류 합계 토지 기타건물 거래일 양도일 2023.1.31.(매매) 2023.1.16.(매매) 취득일 2003.12.9.(매매) 2004.6.29.(보존) 거래금액 양도가액 0000 0000 0000 취득가액 실지거래가액 환산가액 기타필요경비 양도차익 장기보유특별공제 양도소득금액 양도소득기본공제 과세표준 세율 산출세액
5.
1. 관련 법리 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항, 구 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조 는 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여 규정하고, 소득세법에서 ‘필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.’고 규정하면서 필요경비를 3가지(취득가액, 자본적 지출액, 양도비)로 한정하고 있고, 위 법의 위임에 따른 같은 법 시행령과 시행규칙에서는 위 3가지 필요경비의 내용을 구체적으로 열거하고 있다. 비과세요건 또는 조세감면요건은 이를 엄격하게 해석하여야 한다는 조세법률주의의 원칙(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 등 참조)에 따라 위와 같은 관련 법령의 규정을 살펴보면, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 위 법령의 규정에 열거되어 있는 항목에 한정되어 있음이 분명하므로, 위 규정은 한정적 열거 조항으로 해석하여야 한다(수원지방법원 2022.10.20. 선고 2021구합64307 판결).
2. 관련 법리와 다음의 사정을 종합해 볼 때 쟁점중개수수료를 필요경비로 공제하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려워 보인다.
① 청구인이 2003.10.30.과 2003.11.12. D에게 총 160백만원을 송금한 것은 D이 H 간의 관계를 통하여 H V매장을 성공적 으로 입점시킨 대가, 즉 임차중개수수료로 볼 여지가 상당히 있어 취득중개수수료와 임차중개수수료가 혼재되어 있는 것으로 보여진다.
② 또한, 쟁점중개수수료는 부동산중개업법시행규칙에서 규정하는 0.2～0.9% 보다 높게 지급된 점, D은 공인중개사임에도 쟁점중개수수료를 종합소득으로 신고하지 않는 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점토지의 취득을 위하여 직접 지출한 중개수수료로 인정하기 어려워 보인다.
3. 따라서 처분청이 청구인에게 경정청구 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) D은 T대학교 부동산 석사과정을 수료하였고, H 개발팀 직원 등 부동산 관련 직원들과 동문수학하였다고 청구인은 주장하고 있다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.