쟁점토지의 소유권이전등기말소를 구하는 소송에서 쟁점토지에 대한 매매계약은 제1계약, 제2계약에 따라 유효하게 성립되었다고 판결한 점, 토지성토공사 비용에 대한 증빙제시가 부족한 점 등을 고려할 때 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점토지의 소유권이전등기말소를 구하는 소송에서 쟁점토지에 대한 매매계약은 제1계약, 제2계약에 따라 유효하게 성립되었다고 판결한 점, 토지성토공사 비용에 대한 증빙제시가 부족한 점 등을 고려할 때 청구주장을 받아들이기 어려움
문서번호 심사-양도-2025-0024 결정유형 기각 세목 양도 생산일자 2025.06.04 귀속연도 2022 제목 쟁점토지 소유권이전은 유효하고, 토지성토공사비용 증빙은 없음 요지 쟁점토지의 소유권이전등기말소를 구하는 소송에서 쟁점토지에 대한 매매계약은 제1계약, 제2계약에 따라 유효하게 성립되었다고 판결한 점, 토지성토공사 비용에 대한 증빙제시가 부족한 점 등을 고려할 때 청구주장을 받아들이기 어려움 결정내용 결정 내용은 붙임과 같습니다.
소득세법 제96조 【양도가액】 상세내용
이 건 심사청구는 기각합니다.
① 계약일 2022.3.10., 총매매대금 0,000백만원, 계약금 000백만원 계약 시 지불, 중도금 000백만원 (날짜 빈란) 지불, 잔금 0,000백만원 (날짜 빈란) 지불(특약사항 있음)을 내용으로 하는 계약서(이하 “제1계약서”라 한다),
② 계약일 2022.3.10., 총매매대금 0,000백만원, 계약금 000백만원 계약 시 지불, 중도금 000백만원 2022.3.11. 지불, 잔금 0,000백만원 2022.5.11. 지불(특약사항 제1계약서와 같음)하는 것을 내용으로 하는 계약서(이하 “제2계약서”라 한다),
③ 계약일 2022.3.10., 총매매대금 000백만원, 계약금 000백만원 계약 시 지불, 잔금 000백만원 2022.5.11. 지불(특약사항 없음)을 내용으로 하는 계약서(이하 “제3계약서”라 한다)이다. 이중 쟁점토지가 매수인에게 소유권이전등기 시 제2계약서가 첨부된 것으로 확인된다[B고등법원(C) 2024.8.28. 선고 2023나00000 판결(소유권말소등기) 참조].
1. 2024.6.5. 청구인에게 2022년 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 과세한다는 과세예고 통지를 하였으며(통지서 수령일: 2024.6.11.), 청구인은 위 과세예고 통지에 대하여 2024.7.9. 과세전적부심사청구를 하였으나 8.2. 불채택 결정되었다.
2. 처분청은 2024.9.1. 청구인에게 2022년 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 결정ㆍ고지하였다(납부고지서 수령일: 2024.9.9.).
<쟁점①, 쟁점토지 양도계약의 해제여부 관련>
1. 청구인은 D대학교 교수 재직 시 발명한 나노융합기술로 일체의 화학제 대신 소재 간의 분자결합으로 통곡물의 식물성대체우유(Vegetable Milk Substitute)제조공장을 짓기 위하여 쟁점토지를 매입하였으나 이 토지는 한강제방도로 개설 시 발생한 폐천부지로서 우기에 침수되므로 이 토지를 한강제방도로면까지 8～9미터 성토하여 공장부지로 조성하는 토목공사를 E(주)(이하 “시공사”라 한다)와 계약하여 공장부지로 조성한 사실이 있다(심리자료상 “공사도급계약서” 참조).
2. 위 나노융합 공장설립에 소요되는 자금 약 000,000백만원의 조달이 지연되어 경매에 회부될 처지가 되자 쟁점토지에 대한 다수의 매수 희망자가 있었으나, 매수인(A)이 쟁점토지에 설정된 일체의 채무를 변제하고, 청구인에게 00백만원을 지불하겠다고 하고 2022.3.11. 법무사사무실에서 매매계약서를 작성해오겠다면서 도장을 달라하여 주었는데, 매수인은 ① 계약금도 지불하지 않고, ② 다양한 특약을 기재하여 청구인의 인장을 날인한 제2계약서를 제시하였다.
3. 청구인이 민법제543조제1항의 규정으로 위 제2계약해제를 통지하고 떠나려 하자 매수인이 원래 약속한 대로 쟁점토지에 설정된 일체의 채무를 변제하고, 청구인에게 41백만원을 지불하며 계약금 000백만원도 지불하고 잔금은 2022.5.11. 지급한다는 제3계약서를 제시한 것이다.
4. 청구인은 위에 동의하여 제3계약서가 체결된 것이며, 이 사실은 제2계약서에서는 계약금을 지불하지 않는다고 하였으나, 제3계약서에서는 계약금을 지불한다고 기재된 사실, 계약 당일자로 계약금 000백만원이 지불된 사실로 확인된다. 따라서, 쟁점토지에 대한 정상적인 매매계약서는 제3계약서임이 입증된 것으로, 제2계약서는 민법제543조제1항에 의하여 해제된 것이고, 민법제550조에 의하여 그 법적효력이 상실되었다.
5. 그런데, 매수인은 잔금도 치르지 아니한 상태에서 민법제550조에 의하여 효력이 상실된 제2계약서에 거래가액을 0,000백만원으로 임의기재하고 동 부동산매매계약서를 계약당일자로 등기소에 제출하여 소유권이전등기받았으며, 2022.4.22. 쟁점토지를 담보로 F농업협동조합에서 채권최고액 0,000백만원을 융자받아 착복하였다. 이로 인하여 청구인은 계약금만 받은 상태에서 거래가액 0,000백만원에 대한 양도소득세를 부담하게 된 것이다.
1. 위 제2계약이 적법하게 해제된 사실은 제2계약서에서는 계약금을 지불하지 않는다 하였으나, 제3계약서에서는 계약금을 지불한다 하였고, 이를 근거로 계약 당일자로 계약금이 지불된 사실로 입증된다.
2. 따라서 민법제543조제1항에 의하여 적법하게 해제되고 민법제550조에 의하여 그 효력이 상실된 제2계약서를 근거로 하는 이 건 양도소득세 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다. <쟁점②, 쟁점토지 성토비용의 필요경비 인정여부 관련>
1. 쟁점토지에 대하여 8～9미터 성토하여 공장부지로 조성한 사실이 ① 시공사와의 도급계약서, ② 지급명령, ③ 유치권권리신고서, ④ 공사전ㆍ후의 사진 등에 의하여 입증된다(심리자료상 “청구인 제출 증빙자료” 참조).
2. 쟁점토지의 면적이 4,937㎡이고, 공장부지 조성공사비를 평방미터당 000,000원으로 약정하였으므로, 쟁점토지 성토공사비용은 000,000,000원(=4,937㎡x000,000원)으로 계산된다.
<쟁점①, 쟁점토지 양도계약의 해제여부 관련>
1. 소득세법제98조에서는 자산의 취득․양도시기는 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다’라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항에서는 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일(제1호), 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다(제2호)고 규정하고 있다.
2. 아울러 민법상 원인무효의 소에 의하여 매매사실이 법원에 의하여 원인무효로 판결되어 소유권이전이 되는 경우에는 제한적으로 이를 양도로 보지 아니하나, 소송계류 중이더라도 법원판결에 의하여 소유권 변동이 있기 전에는 등기효력에 영향을 미치지 아니하므로 소유권이전등기를 원인으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다(심사양도 2002-0111, 2002.6.7. 참조).
3. 이상 살펴본 바와 같이 ① 청구인(원고)의 소유권말소등기청구 소송결과 제2계약이 적법하게 해제되었다고 보기 어려워 1심(C지방법원 G지원 2023.9.20. 선고 2022가단000000 판결)과 2심[B고등법원(C) 2024.8.28. 선고 2023나00000 판결]에서 원고 기각판결하고 대법원에서 기각(대법원 2024.12.12. 선고 2024다0000000, 심리불속행)된 점,
② 매매 원인무효 판결이나 계약의 적법한 해제 등으로 소유권이 환원된 사실이 없는 이상 쟁점토지는 매수인에게 양도된 것으로 보아야 하는 점, ③ 국세청은 심사결정례 등에서 소유권이전등기가 경료된 후에는 원소유자 명의로 소유권이 환원되지 아니하는 이상 원소유자에 대한 양도소득세 과세처분에는 잘못이 없다고 일관되게 결정하고 있는 점 등으로 볼 때, 처분청이 등기사항전부증명서의 기재사항에 따라 소유권이전등기 접수일인 2022.3.11. 쟁점토지가 매수인에게 양도된 것으로 보고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다. <쟁점②, 쟁점토지 성토비용의 필요경비 인정여부 관련>
1. 소득세법제97조제1항에서는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것이 해당된다고 규정하고 있고,
2. 한 편 법원 판례(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결)에서도 ‘과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합된다’라고 판결하고 있다. 3) 시공사가 쟁점토지 성토공사와 관련 발급ㆍ교부한 세금계산서 등 적격증빙은 확인되지 아니한다. 또한 위 지급명령과 관련하여 청구인이 시공사에 공사대금을 지급한 금융거래 증빙서류도 확인되지 아니할 뿐만 아니라 공사발주자라면 응당 수령할 권한이 있는 쟁점공사비에 대한 세부사항을 확인할 수 있는 견적서, 공사내역서 등 관련 증빙서류도 제출하지 아니하였다.
4. 아울러 도급계약서는 2014.3.5. 공사계약을 체결하고 1년 간 성토공사를 하는 것으로 되어 있는데, 공사계약 체결 전ㆍ후(2013.6월 및 2015.7월 비교) 포털사이트 제공 현장사진에 따르면, 쟁점토지의 지면 높이는 이미 제방도로의 지면 높이와 유사한 것으로 확인되는 등 공사도급계약서의 내용에 따라 실지로 성토공사를 하였다고 볼만한 사정이 확인되지 아니한다.
① 민법규정에 따라 효력이 상실된 매매계약서를 근거로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
② 양도소득을 계산할 때 쟁점토지에 투입된 토지성토비용을 필요경비로 공제해달라는 청구주장의 당부
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. <개정 2016.12.20>
② 삭제 <2016.12.20>
③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다. <개정 2012.1.1, 2016.12.20, 2018.12.31>
1. 법인세법 제2조제12호 에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가
2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27.> 3-1) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정된 것)
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2010.12.30, 2014.2.21, 2015.2.3>
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4) 민법 제543조 【해지, 해제권】(2021.1.26. 법률 제17905호로 개정된 것)
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. 5) 민법 제550조 【해지의 효과】 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다. <쟁점②, 쟁점토지 성토비용의 필요경비 인정여부 관련> 6) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31, 2020.6.9>
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27, 2017.12.19, 2019.12.31>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1>
⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017.12.19>
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 6-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. <개정 2018.2.13, 2020.2.11>
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 2018.2.13, 2020.2.11>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18, 2018.2.13>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
② 제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다. <신설 1998.12.31, 2020.2.11>
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 7) 소득세법 제160조의2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】
① 거주자 또는 제121조제2항 및 제5항에 따른 비거주자가 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 제27조 또는 제37조에 따라 필요경비를 계산하려는 경우에는 그 비용의 지출에 대한 증명서류를 받아 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 다만, 각 과세기간의 개시일 5년 전에 발생한 결손금을 공제받은 자는 해당 결손금이 발생한 과세기간의 증명서류를 공제받은 과세기간의 다음다음 연도 5월 31일까지 보관하여야 한다. <개정 2010.12.27, 2013.1.1>
② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.6.7>
1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서
2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다)
1. 청구인은 쟁점토지를 포함 ◎◎◎◎ 등 13필지에 대해 E(주)에 식물성대체우유 제조공장 부지조성공사를 위해 성토공사를 도급주었다고 하였는데, 위 토지들의 매매 및 소유권변동내용을 살펴보면 다음과 같다. (생략)
2. 청구인에 대한 2022년 과세연도 양도소득세 결정내역은 다음과 같다.(생략)
3. 청구인은 2022.11.30. 매수인을 상대로 제2계약은 계약해제되었으므로 이에 근거한 소유권이전등기는 말소되어야 한다는 취지로 소유권말소등기청구소송을 제기하였는데, 1심(C지방법원 G지원 2023.9.20. 선고 2022가단000000,2심[B고등법원(C) 2024.8.28. 선고 2023나00000 판결]을 거쳐 최종 대법원(2024.12.12. 2024다000000 판결)에서 청구인의 청구를 기각하는 판결(심리불속행)을 하였으며, 청구인은 2025.1.8. 대법원에 재심(사건번호 2025재다00)을 청구하여 사건이 진행 중으로 확인되며, 2심 판결문을 살펴보면 제2계약을 해제된 것으로 보지 않고 정당한 것으로 판단하였음을 알 수 있다.(생략) 4) (청구인 제출) 쟁점①, 청구인이 쟁점토지의 매수인에게로 소유권이전등기 시 제출된 제2계약서의 계약해제 및 실제 매매금액이 000백만원이라고 주장하면서 제출한 제2계약서, 제3계약서, 계약금 수령내역(수표), 처분청에 제출한 해명내용 등 관련 자료는 다음과 같다.(생략)
5. (청구인 제출) 쟁점②, 토지 성토비용 지출과 관련 청구인이 제출한 증빙자료인 공사도급계약서, 지급명령 신청 및 결정문, 현장사진 등은 다음과 같다.
6. 이 건 심사청구에 대한 심리일 현재 심리담당은 청구주장과 관련 다음의 사항을 보정요구하였는데, 청구인이 추가로 제출한 주장과 증빙자료는 다음과 같다.
○ 양도가액이 00억원으로 되어 있는 계약서의 효력이 상실되었다는 것을 증명하는 서류를 제출하여 주시기 바람.
○ 토지성토비용이 000,000,000원이 지출되었다는 사실을 증명하는 공사 및 견적내역서, 공사대금 지출서류, 공사진행사실 증명서류 등을 제출하여 주시기 바람. 끝. (생략)
7. (처분청 제출) 처분청이 이 건 심사청구에 대한 심리일 현재 쟁점토지의 취득 후부터 양도 시까지의 현황 등 사실관계 내용을 확인하여 관련 자료를 제출하였는데, 그 내용은 다음과 같다. (생략)
- 라. 판단
1. 양도소득세 부과처분이 무효의 계약서를 근거로 한 것으로 부당한 것인지
- 가) 관련 법리
(1) 계약성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2007.3.29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013.9.26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조). 여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다. 경제상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 사정변경을 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 특히 계속적 계약에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한 경우에도 위 계약을 해지하려면 경제적 상황의 변화로 당사자에게 불이익이 발생했다는 것만으로는 부족하고 위에서 본 요건을 충족하여야 한다(대법원 2017.6.8. 선고 2016다249557 판결 참조).
(2) 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 매수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 위법하다 할 것이고(대법원 1985.3.12. 선고 83누243 판결 등 참조), 과세관청의 부과처분이 있은 후에 계약해제 등 후발적 사유가 발생한 경우 이를 원인으로 한 경정청구제도가 있다 하더라도 이와는 별도로 그 처분자체에 관하여 다툴 수 있다 할 것이다(대법원 2002.9.27. 선고 2001두5972 판결 등 참조). 한편, 민법제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다(대법원 2005.11.25. 선고 2005다53705, 53712 판결, 울산지방법원 2020.2.13. 선고 2018구합7437 판결 참조).
(3) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것, 이하 같다)제88조제1호에서는 “양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다”라고 규정하고 있다.
- 나) 양도소득세를 부과한 처분은 민법규정에 따라 효력이 상실된 매매계약서를 근거로 한 것으로 부당한 것인지에 대한 판단
(1) 관련 법리와 앞서 살펴본 사실관계에서 인정되는 다음의 여러 사정을 종합하여 볼 때, 제2계약이 계약해제되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 제2계약에 따라 쟁점토지가 2022.3.11. 양도된 것으로 보아 한 이 건 양도소득세 과세처분은 정당하다.
① 청구인은 2022.3.10. 쟁점토지를 1,700백만원에 매수인에게 양도하는 매매계약서를 제1계약서, 제2계약서로 작성하였으며, 제1계약서와 달리 제2계약서에는 계약금 170백만원 계약 시 수령, 중도금 100백만원은 2022.3.11. 수령, 잔금 1,430백만원은 2022.5.11. 수령하는 것으로 기재되어 있고 매수인은 제2계약서를 첨부하여 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 완료하였다.
② 청구인은 매수인이 계약금만 지불한 상태에서 제2계약서를 임의로 작성하여 등기소에 제출하여 소유권을 이전받은 후, F농업협동조합(I지점)에서 채권최고액 0,000백만원(120%로 나누면 대출액 0,000백만원이 계산된다)을 대출받아 착복하였다고 주장하나, 위 대출실행과 동시에 청구인을 채무자로 하는 선 근저당권(채권최고액 000백만원, 채권자 J축산업협동조합)과 지상권(지상권자 J축산업협동조합)이 말소된 점을 고려할 때 상당금액이 청구인의 채무를 변제하는데 사용된 것으로 보인다[B고등법원(C) 2024.8.28. 선고 2023나00000 판결문상에서도 매수인이 청구인의 채무 0,000,000,000원을 변제한 것으로 나온다].
③ 아울러, 청구인이 제2계약은 계약해제된 것이라면서 매수인(A)을 상대로 쟁점토지의 소유권이전등기말소를 구하는 소송을 제기한 사건에서도 2심 법원은 쟁점토지에 대한 매매계약은 제1계약, 제2계약에 따라 유효하게 성립되었고 청구인이 주장하는 제3계약(매매금액 000백만원)은 효력이 없다고 하면서 청구인과 매수인 간에는 잔금정산의 문제가 남아 있다고 판결[B고등법원(C) 2024.8.28. 선고 2023나00000판결 참조]하고 있는 점 등을 고려할 때, 제2계약은 여전히 유효하고 이에 따라 작성된 제2계약서에 따라 양도가액을 0,000백만원으로 본 처분청의 결정은 타당해 보인다.
(2) 따라서, 제2계약서의 내용에 따라 쟁점토지의 양도가액을 0,000백만원으로 보아 한 이 건 양도소득세 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.
2. 토지성토비용을 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지
- 가) 관련 법리 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것, 이하 같다)제97조제1항제1호가목, 제2호 및 소득세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정된 것, 이하 같다)제163조제3항제3호는, 거주자의 양도차익을 산정함에 있어서 부동산의 양도가액에서 필요경비로 공제하는 취득가액을 취득에 소요된 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우 그 취득가액은 ‘자산 취득에 든 실지거래가액, 자본적지출액 등으로서 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용의 합계액에 의한다’고 규정하고 있다.
- 나) 청구인이 쟁점토지에 투입되었다고 주장하는 토지성토비용을 양도소득의 필요경비로 인정하는 것이 타당한지에 대한 판단
(1) 관련 법리와 청구인이 쟁점토지에 대한 성토공사비용이 지출된 것으로 보이는 명확한 증빙자료를 제시하고 못하고 있는 점 등 다음의 사정들을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 양도가액에서 성토공사비용을 필요경비로 공제해달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 청구인이 제출한 토지 성토관련 도급계약서에 따르면, 청구인과 시공사는 2014.3.5. 쟁점토지를 포함하여 ◎◎◎◎ 등 13필지 총 44,409㎡에 대해 토지에 연접해 있는 도로면과 같은 높이로 성토하기로 하면서 시공금액은 1㎡당 000,000원, 공사기간은 1년으로 정하였음이 확인된다.
② 시공사가 청구인을 상대로 C지방법원 G지원 H시법원에 신청한 지급명령신청서와 동 신청에 따라 H시법원이 결정한 2021차00 (공사대금) 결정문에 따르면, 청구인이 토지성토 시공계약에 따라 공사를 완료하였음에도 청구인이 공사대금을 지급하지 않음에 따라 쟁점토지 등 13필지에 임의로 작물을 재배하여 충당한 자금 외 공사대금으로 0,000,000,000원을 지급해 줄 것을 법원에 신청하여 지급명령 결정을 받은 것으로 보이는데, 청구인은 그 외 공사내역서, 견적서, 공사대금 지급증명서류 등 구체적으로 공사내용을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하고 있지는 못하다.
③ 청구인은 쟁점토지에 대한 성토 전ㆍ후의 현장사진을 제출하였으나 쟁점토지에 대한 성토공사 사실을 확인하기 어려운 점과, 처분청이 성토공사계약 체결 전ㆍ후의 사진을 살펴보아도 쟁점토지의 지면 높이가 연접도로와 유사하다고 주장하고 있는 점 등을 고려할 때, 실제로 성토공사가 이루어졌는지, 성토가 이루어졌더라도 그 성토시기가 청구인이 쟁점토지를 취득한 날 이후인지에 대해 명확한 증빙자료의 제시가 필요해 보이는데 청구인은 관련 증빙자료를 제시하고 있지는 못하다.
④ 위의 내용을 종합해 볼 때, 쟁점토지에 대한 성토공사비용을 쟁점토지의 양도가액에서 공제하는 필요경비로 인정하기는 어려워 보인다.
(2) 따라서, 쟁점토지의 양도가액에서 성토공사비용을 필요경비로 공제하지 않고 한 이 건 양도소득세 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.