쟁점토지는 청구인 소유가 아닌 명의신탁부동산인지 여부

이 건 심사청구는 기각 결정합니다.

• 가. 청구인은 2014.9.30. 경기 A 전 합계 3,082㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다가, 2018.2.6. 대물변제를 원인으로 하여 양도하였으나, 이에 대한 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 쟁점토지 양도가액을 271,000,000원으로, 취득가액은 125,000,000원으로 하여 2024.6.17. 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 79,813,687원을 결정․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2025.2.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 명의로 쟁점토지를 매입할 당시 청구인의 父 B은 ㈜C (서비스/부실채권매입매각업)이라는 법인회사를 운영하였는데, 법인 명의로 지목이 ‘전’인 쟁점토지를 취득할 수 없어 청구인 명의로 취득등기를 하였다. 이 시기 B의 지인 D이 대출을 받아 쟁점토지 취득대금 전액을 지불하였고 공사대금을 추가로 받았다고 한다. 청구인은 쟁점토지와 관련하여 단 1원도 경제적 이익을 취하지 않았다.
• 나. 청구인은 2018.2.6. 대물변제 양도계약도 전혀 알지 못하였고, 계약서도 父 B의 회사인 ㈜C의 직원 E가 작성한 것이다. 청구인은 당시 대물변제라는 것이 무엇인지 몰라 父 B에게 내용을 확인한바, 아버지가 F(쟁점토지 매수인)에게 자금을 100,000,000원을 빌리면서 담보로 쟁점 토지를 이전한 것이라고 들었다. 이때 쟁점토지 매수인 F가 父 B이 운영하는 ㈜C의 G계좌로 100,000,000원에서 선이자를 뺀 97,640,000원을 2018.2.13. 입금한 사실이 확인된다.
• 다. 청구인명의로 쟁점토지가 등기된 2014년 9월, 청구인은 군대를 전역 후 대학생(’91년생, 2학년)으로 재학 중이었고, 父 B이 임의로 운영 중이던 회사(H 현재 상호는 I)에 소속시켜 아주 조금의 소득을 발생시켰으나 청구인이 월급을 실제로 가져가지 않았다.
• 라. 청구인이 이건 양도소득세 부과처분과 관련해 계속해서 이의신청 및 심사청구를 하는 이유는 쟁점토지와 관련하여 1원의 경제적 이익도 취한 바 없기 때문이다. 학생이었던 청구인 명의를 이용하여 사업을 하였던 父 B이 내야 할 세금을 청구인이 내야 한다는 것은 너무 억울하니 양도소득세 부과 처분을 다시 검토해 주기 바란다.

• 가. 청구인은 쟁점토지가 청구인에게 명의신탁된 것에 불과하여 처분청이 청구인에게 과세한 양도소득세는 위법하다는 취지로 주장한다. 그러나 부동산에 관하여 그 소유자로 등기된 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는바(대법원 2008.4.24. 선고 2007다90883 판결 참조), 아래에서 살펴볼 내용과 같이 청구인의 주장은 전혀 입증되지 않아 인정할 수 없다. 나. 우선 청구인은 쟁점토지의 실제 소유자는 父 B 이라고 주장하면서 父 B 과 대물변제계약서상 채권자이자 쟁점토지의 양수인 F의 확인서 등을 제출하였으나, 제출된 확인서 등의 증빙만으로 청구인이 B로부터 쟁점토지를 명의 수탁받았다고 인정할 수 없다. 다. 쟁점토지가 청구인 명의로 등기 된 2014년도에 청구인에게는 근로소득이 있었고, 다른 부동산을 취득한 거래도 있었던 점을 감안하면 청구인이 실제 쟁점토지를 취득하였다고 볼 여지도 충분하다. 라. 청구인이 쟁점토지의 매수자금을 실제로 부담하였다는 점이 밝혀지지 아니하였다고 하여, 그 실제 매수인이 父 B이고 청구인은 父 B에게 명의를 빌려준 것에 지나지 아니한다는 점이 충분히 입증된 것으로 볼 수는 없다. 또한, B이 쟁점토지에 관한 권한을 실질적으로 행사하였다는 것만으로 B을 쟁점토지의 실제 소유자라고 단정할 수도 없다(대법원 2008.4.24. 선고 2007다90883 판결 참조). 마. 쟁점토지에 대한 부동산등기부를 보면, 청구인이 매매를 등기원인으로 하여 쟁점토지를 취득하였음이 확인되고, 양도의 원인이 된 대물변제계약서 상으로 청구인이 채무자로 명시되어 있다.
• 바. 따라서 처분청이 공부(公簿)를 근거로 하여, 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세의 납세의무자를 청구인으로 본 것은 적법하고, 쟁점토지가 신용불량자인 父 B으로부터 명의수탁받은 것이라는 청구주장은 이유가 없으므로 이 건 심사청구를 기각되어야 한다.

• 가. 쟁점 쟁점토지는 청구인 소유가 아닌 명의신탁부동산이고 실제 소유자는 父 B이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자 로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정․결정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의 등기의무 등】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 【명의신탁약정의 효력】

① 명의신탁약정은 무효 로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 5) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 【과징금】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)

② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다.

소득세법 제99조 에 따른 기준시가 6) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 【벌칙】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 다툼이 없는 사실관계

• 가) ㈜C의 사업자등록 현황 국세청 전산시스템에 따라 ㈜C의 사업자등록현황을 보면, 상호가 2020.5.15. ㈜J으로 변경되었고, 기본사항은 다음과 같으며, 청구인은 2016년부터 2023년까지 현재까지 최대주주(지분 80%)인 것으로 나타난다. 대표자 개업일 업태/종목 소재지 주주구성 B 2014.3.27. 서비스 부실채권매입매각 외 서울 K 청구인(80%) L(20%)
• 나) 청구인과 B의 사업자등록사항

(1) 청구인이 사업자등록한 이력을 보면, ㈜I 등 3곳이다. 청구인은 2018년경 감정평가사 자격을 취득하였고, ㈜I의 법인등기부에 따르면, 청구인은 2012.1.17.～2012.3.30. 사내이사, 2015.3.3.～2019.1.15. 대표이사로 등기된 것으로 나타난다.

(2) 父 B은 사업자등록한 이력을 보면, ㈜C 등 8곳이다.

• 다) 국세청 전산시스템에 따라 청구인과 父 B의 소득자료를 살펴보면 다음과 같으며, 청구인은 2014년부터 ㈜I(舊, H) 으로부터 근로소득이 발생한 것으로 나타난다.
• 라) 국세청 전산시스템에 따라 청구인과 B이 부동산을 보유한 내역은 다음과 같다.
• 마) 청구인과 B이 2014년부터 2023년까지 주식 보유내역을 살펴보면, 다음과 같다.
• 바) 양도소득세 결정 내역 등

(1) 처분청이 쟁점토지 양도에 따른 2018년 과세연도 양도소득세를 결정한 내역은 다음과 같다. (단위: 원) 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 271,000,000 125,000,000 0 146,000,000 장기보유특별공제 양도소득금액 기본공제 과세표준 8,760,000 137,240,000 2,500,000 134,740,000 세율(%) 산출세액 가산세 고지세액 45 45,733,000 34,080,687 79,813,687

(2) 국세청 전산시스템에 따르면, 2025년 5월 현재 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세를 체납하고 있는 것으로 나타난다. (단위: 원) 세목 납부기한 고지세액 체납액 양도소득세 2024.7.15. 79,813,687 88,194,090

• 사) 부동산등기사항전부증명서 내역

(1) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인 명의로 취득할 당시(2014.9.30.) 쟁점토지에는 채무자를 D으로 하고, 채권최고액 636,000,000원으로 한 근저당권이 설정되었다가, 2018.2.13. 그 근저당권이 해지된 것으로 나타난다. (2) 쟁점토지는 2018.2.6. F에게 대물변제를 원인(등기원인일: 2018.1.28.) 으로 하여 소유권이전된 사실이 확인된다.

(3) 쟁점토지 두 필지의 부동산 등기사항전부증명서의 주요내용을 보면, 다음과 같다.

2. 쟁점부동산 양도과 관련된 대물변제계약서

• 가) 청구인과 F 간 2018.1.28.자 대물변제계약서 제2조를 보면, ‘갑(F), 을(청구인) 간에 있어서의 2017.9.23. 체결한 금전소비대차계약에 기한 을이 갑에게 대하여 부담하는 원금 이억칠천만(270,000,000원)원 및 그 원금에 대한 2017.9.23.부터 2018.1.29.까지의 이자 금 일백만(1,000,000원)원의 채무 변제에 갈음하여 을은 그의 소유 쟁점토지 소유권을 갑에게 이전한다’라는 내용이 들어 있다.
• 나) 이 대물변제계약서는 다음과 같으며, 법무사의 도장이 날인되어 있고, 청구인과 F의 날인이 찍혀 있다.

3. 쟁점토지가 명의신탁부동산이라는 청구인 주장과 관련된 증빙

• 가) 청구인은 2014년 9월 쟁점토지에 D을 채무자로 하여 근저당권(636백만원)이 설정한 사유는 청구인의 명의로 쟁점토지를 소유하게 되면서 B이 D 앞으로 대출받은 후 그 대 출금은 B이 실질적으로 운영하는 ㈜C의 G계좌에 입금되었다는 주장이다.
• 나) 청구인은 ‘쟁점토지의 대물변제는 B과 F 간에 채권채무로 B이 F에게 1억원을 빌리면서 비롯되어 쟁점토지를 이전등기하였고, 이 시기 B이 운영하는 ㈜C의 G계좌(*---)로 선이자를 제외하고 대금이 입금되었다’라고 주장하면서 G M지점이 발급한 ㈜C의 예금거래내역서를 제시하고 있다. 이 계좌의 입금 내역을 보면, 2018.2.13. 97,640,000원이 입금되었는데, 거래기록사항에 F로 표기되어 있다.
• 다) 청구인은 쟁점토지의 실제 소유자는 청구인이 아닌 B이라는 주장에 대한 증빙으로 父 B, ㈜C의 직원 E, 쟁점토지의 매수인이자 대물변제계약서상 채권자 F의 확인서를 제시하고 있다.
• 라) 청구인은 B이 ㈜H(현, I)을 운영하며, 청구인을 형식적 대표이사로 등재하였고, B이 쟁점토지와 유사한 거래로 민사재판을 받았다고 주장하면서, 관련 판결문(O법원 2023.6.8. 선고, 2021가합000000 판결)을 일부를 발췌하여 제출하였다. 청구인이 제출한 사건을 대법원에서 검색하면, 다음과 같이 P가 父 B외 3명을 피고로 하여 2021.1.25. O법원에 ‘약정금’ 소송을 제기한 것으로 나타나고, 이 소송은 항소기각되어 2024.10.23. 종결된 것으로 나타난다. 마) 한편, 청구인은 이건 심사청구과정에서 B이 쟁점토지 및 충남 Q 소재 3필지를 타인 명의로 소유권이전등기를 하여 ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣을 위반한 혐의로 유죄 선고를 받았다며 2025.5.14. 선고된 1심 판결문(R법원 S지원 2025고단000, 000(병합))을 제출하였다. 이 판결문은 B이 실질적으로 소유하는 쟁점토지를 2018.2.6. F 명의로 은행 대출을 받을 목적으로 대물변제를 원인으로 하여 F 명의로 소유권이전등기를 하였다는 내용이다. 그 중 일부를 보면 다음과 같으며, 동 사건은 현재 2심에 계류 중에 있다.

4. 심리담당자가 보정요구에 대한 미회신한 내용 심리담당자 2025.5.20. 보정요구한 사항 중 청구인은 ① 쟁점토지에 D을 채무자로 하여 근저당권을 설정한 사유와 증빙은 제출하였으나, ② 2018년 2월 F로부터 1억원 차입과 관련한 서류, ③ 쟁점토지 양도와 관련하여 대물변제계약서상 금전소비대차계약(2017.9.23. 체결)에 대한 입금·사용내역 및 관련 서류는 회신하지 않았다.

1. 관련 법리 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는 제3자에 대하여서 뿐만 아니라 그 전 소유자에 대하여서도 적법한 절차 및 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 그 절차 및 원인이 부당하여 그 등기가 무효라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 2010.7.22. 선고 2010다21702 판결 등 참조).

2. 쟁점토지는 청구인 소유가 아닌 명의신탁된 부동산이라는 청구주장에 대한 판단

• 가) 청구인은 쟁점토지의 실제 소유자는 본인이 아닌 父 B이고 쟁점토지는 명의신탁된 부동산이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다고 주장하나 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 청구주장을 인정하기는 어렵다.
• 나) 우선 부동산등기부 상으로 쟁점토지의 소유자는 청구인으로 등기되어 있고, 쟁점토지가 F로 소유권이전 등기된 원인증서인 대물변제계약서(2018.1.28.)상 당사자가 청구인인 것으로 나타나 일견 청구인이 쟁점토지의 소유자로 보인다. 이에 비해 청구인이 명의신탁 사실을 입증하기 위하여 제시하고 있는 증빙은 父 B, ㈜C의 직원 E, 토지 매수인 F의 확인서와 ㈜C에 2018.2.13. 97,640,000원이 입금된 내역이 전부이며 확인서는 임의로 작성 가능한 문서이므로 B이 실소유자라는 청구주장을 뒷받침할만한 구체적이고 객관적인 증빙으로 보기 어렵고, 토지 매수인 F가 양도대금으로 ㈜C에 입금하였다고 주장하는 내역 역시 2018.1.28. 대물변제 계약의 내용과 전혀 달라 쟁점토지와의 관련성이 입증되지 않는바 이를 근거로 청구 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
• 다) 다만, 청구인이 제시하고 있는 형사판결문(2025고단000, 000(병합))에 父 B이 쟁점토지를 청구인과 청구외 F에게 명의신탁한 것으로 언급 되어 있으나, 청구인은 이건 심사청구에서 父 B이 쟁점토지를 청구인에게 명의신탁하였다가 청구외 F에게 대물변제 형식으로 양도하였고 매도대금 1억원을 父 B이 대표인 법인 ㈜C의 통장으로 수취하여 쟁점토지의 양도와 관련해 아무런 경제적 이득을 얻은바 없다고 주장하는 반면, 상기 형사판결문에는 청구외 F도 쟁점토지의 명의수탁자로 나타나 이건 양도 소득세 부과처분이나 청구주장과는 그 근거가 되는 사실관계나 내용이 전혀 다르고, 상기 형사사건은 현재 2심에 계류 중으로 확정되지 않은바, 이를 근거로 쟁점토지가 명의신탁된 토지라고 판단하기는 어려워 보인다.

3. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 소유자를 청구인으로 보고 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.