쟁점부동산이 명의신탁부동산에 해당하는지

세무서장이 청구인에게 한 2022년 과세연도 양도소득세 부과처분은 쟁점부동산의 실소유자가 누구인지 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

가. 청구인은 2011.3.3. 대전 A 토지 및 건물을 306,000,000원에 매매로 취득한 후 2011.3.19. 기존 건물을 철거하고 2011.12.29. 다가구주택(공부상 2∼4층 다가구주택, 5층 사무실)(이하 “쟁점주택” 이라 한다)을 신축하였으며, 2022.1.3. 청구인의 동생 B(이하 “B” 이라 한다)에게 매매로 위 토지와 쟁점주택(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 1,320,500,000원에 양도하였다. 나. 청구인은 쟁점부동산 양도가 소득세법제89조제1항제3호에서 규정하는 1세대1주택 비과세에 해당한다고 보아 고가주택인 12억 초과분 양도차익 91,292,004원에 대하여 2022.3.31. 2022년 과세연도 양도소득세 2,379,264원을 예정신고하고 2022.1.18. 납부하였다.

• 다. 감사관은 2023.10.16.부터 2023.11.2.까지 처분청에 대한 정기종합감사를 실시하여, 청구인이 양도소득세 신고 시 쟁점주택을 2층부터 5층까지 총 4개층에 대해 실제는 주거용으로 사용하였다고 신고한 것을 확인하였고, 건축법 시행령제3조의5(용도별 건축물의 종류)에 따라 쟁점주택을 공부상 다가구주택이 아닌 실질상 다세대주택으로 보아 1개 층만 1세대1주택으로 비과세하고 나머지 층에 대해서는 비과세를 배제하여 양도소득세를 경정하도록 처분요구하였다.
• 라. 이에 처분청은 위 처분요구를 근거로 2024.4.8. 청구인에게 2022년 과세연도 양도소득세 117,793,910원을 결정·고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2024.6.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1.

• 가. 쟁점부동산의 실질적인 행위자는 B이며 소득의 귀속자도 B이다.

1. 쟁점부동산의 양수자인 B은 청구인의 친동생이고 대전에서 부동산중개업을 하고 있다. 2010년 말경 B은 청구인에게 본인이 주택을 짓고 싶은데 다주택자가 되면 세금을 많이 내야 하니까 청구인의 명의로 짓자고 하여 청구인은 알겠다고 하였으며, 청구인은 B이 요구하는 대로 예금통장도 만들어 주고 인감도 맡겼으며 필요하다고 하는 서류를 수시로 발급해 주었다. 그렇게 하여 2011년 초에 토지를 취득하고 같은 해 연말에는 건물까지 지었다. 토지 취득, 건물 신축, 토지 및 건물의 양도, 양도소득세 신고 등 쟁점부동산과 관련된 모든 절차는 B이 청구인 명의로 진행하였다.

2. 쟁점부동산의 실질적인 행위자와 소득의 귀속자는 B이다. 청구인은 쟁점부동산에 부과된 취득·보유와 관련한 조세를 부담한 사실이 없다. 보유기간 동안 어떠한 이익을 취한 적도 없다. 또한 청구인에게 귀속된 양도소득도 전혀 없으며 양도대가도 청구인이 수취한 사실이 전혀 없다. 따라서 청구인은 양도소득세 납세의무자가 될 수 없으므로 그 사실을 다음과 같이 입증하고자 한다.

• 가) 쟁점부동산의 취득 시 누구로부터 얼마에 취득했는지 청구인은 전혀 알지 못하며 취득자금을 부담한 사실도 없다. 다만 B의 요구로 인감증명서 등 등기서류와 계좌 개설에 협조한 사실은 있다.
• 나) 쟁점부동산의 보유기간 동안 세입자와 임대차 계약을 체결한 사실이 없으므로 임차인이 누구인지 임대차 조건 등은 어떤지 전혀 알지 못하며 임대보증금 또는 월세를 청구인이 수취하거나 관리한 사실이 없다. 새마을금고에 개설된 청구인 명의로 개설된 계좌거래내역을 확인한바 보증금 또는 월세가 입금된 것으로 보이는 거래가 다수 있으나 이는 청구인이 전혀 모르는 거래이다.
• 다) 쟁점부동산의 양도시 매매계약서상 거래금액이 1,320,500,000원으로 확인된다. 대금의 지불 방법을 보면 임대보증금 741,000,000원과 새마을금고 융자금 479,500,000원을 승계하며 계약금 100,000,000원은 502호 전세보증금으로 대체한다라고 되어 있는바, 이는 금전이 전혀 오가지 않은 비상식적인 계약이다. 본건 매매계약서 작성에 청구인은 전혀 관여한 바가 없으며 B이 일방적으로 작성한 계약서이기 때문에 일반적이지 않은 매매계약서가 작성될 수 있었다고 판단된다.

3. 청구인은 금융기관에서 대출받은 사실도 없으며 대출받은 금액을 사용한 적도 없다. 2011.3.3. 신협에서 280,000,000원, 2011.7.22. 새마을금고에서 459,245,400원을 대출받은 것으로 되어있으나, 청구인은 대출받은 사실도 이를 사용한 적도 없다.

• 가) 새마을금고에 청구인 명의로 개설된 예금계좌는 실제 사용자가 B이다. 청구인은 계좌 거래내역에 대해 전혀 알지 못하지만 새마을금고에서 발행한 “회원 거래계좌별 내역 증명서”를 기준으로 청구인이 정리한 “계좌 입출금 내역”으로 분석한 결과는 다음과 같다.
• 나) 계좌 입출금 내역에서 ‘거래 E’는 청구인 명의의 대출금을 상환해 가는 과정에서 예금 잔고가 부족할 때 B의 자금으로 상환한 내역이다. 계좌 개설일인 2011.7.19.부터 최종 거래일인 2022.11.21.까지 B은 총 63회에 걸쳐 인터넷뱅킹이나 CD로 84,690,000원을 입금하였다. 청구인이 계좌에 입금하여 대출금을 상환한 경우는 단 한번도 없었다. 이와 같은 사실은 실제 차입자가 B이며 계좌의 실소유주도 B임을 입증하는 것이다.
• 다) 위 계좌에서 총 53회에 걸쳐 879,410,000원이 현금으로 인출(거래 D)된 것으로 나타나는데 거액의 돈을 현금으로 인출한다는 것은 통상적이지 않다. 청구인은 현금으로 인출한 사실은 물론 계좌 거래에 대해 전혀 모를 뿐만 아니라 사용한 적도 없다. B이 거액의 자금을 현금으로 인출한 것은 그 자금의 추적을 피하기 위한 것이라 추측된다.
• 라) ‘거래 E’는 위 계좌에서 B에게 대체된 내역을 정리한 것이다. 총 26회에 걸쳐 722,440,000원이 B 계좌로 대체되었는바, 만일 위 계좌 실소유자가 청구인이라면 B에게 이체할 사유가 있어야 하는데 청구인은 B에게 지급할 대가나 부채가 전혀 없으며 대여해 준 사실도 없다. 이는 B이 위 계좌의 실소유자이며 모든 거래는 B이 자의적으로 거래하였다는 사실을 입증하는 것이다.
• 마) 쟁점부동산을 청구인 명의에서 B 명의로 소유권 이전하는 무렵인 2022.11.21. 위 계좌 잔액이 937,583원 있었는데 이를 B 계좌로 이체하고 잔액을 ‘0’으로 만들었다. 청구인은 B에게 지급할 의무는 전혀 없는데 계좌 거래를 중단하면서 잔액을 B 계좌로 이체할 이유는 전혀 없는 것이다. 그러나 최종 잔액을 B 계좌로 이체한 사실은 그 계좌의 실소유주가 B임을 입증하는 것이라 할 수 있을 것이다.
• 나. 청구인은 B의 제의로 쟁점부동산에 거주하게 되었다.

1. 청구인은 2009.7.15. ‘대전 F’를 취득하여 거주하고 있었다. 부동산 중개업을 하던 B은 본인이 집을 한 채 지으려고 하는데 청구인의 아파트를 매도하여 자금을 빌려달라고 하였다. 새집에서 편안하게 거주하면 되니까 청구인의 아파트를 매도하자고 하였다. 이에 청구인은 몸도 아프고 하던 차에 B의 제의를 믿고 아파트를 매도하기로 하였다.

2. B은 청구인의 아파트를 2011.5.31. 매도하고 양도가액 130,000,000원(추정금액) 중 70,000,000원을 B이 가져가고 나머지는 청구인의 생활비로 보관하게 되었다.

3. 아파트를 양도한 후 거주할 곳이 없으니까 B은 ‘대전 G’에 있는 B의 집을 수리해서 청구인이 2011.6.1.부터 2012.1.30. 거주할 수 있도록 해주었다.

4. 쟁점주택이 완공된 후 2012.12.12.부터 거주하게 되었다. 그러던 중 날짜 미상의 어느 날 B의 배우자와 조카가 청구인에게 퇴거를 요구하였다. 청구인은 첫째 부인과 이혼하고 둘째 부인과도 쟁점주택에 입주할 무렵 이혼한 상태였다. 퇴거를 요구받아 어려운 처지에 있을 때 첫째 부인이 다시 합치자는 제의를 하여 2019.12.1.(전입 2020.8.28.) 서울에 살고 있던 첫째 부인과 지금까지 사실혼 관계로 동거하고 있다.

5. B에게 대여하였던 70,000,000원은 쟁점주택에서 퇴거한 후 5∼6회에 걸쳐 전액 회수하였다.

• 다. 결어 상기와 같이 쟁점부동산의 실소유주는 취득시점부터 B이다. 쟁점부동산의 취득·양도행위, 청구인 명의의 대출금 및 예금 계좌의 실제 거래행위, 취득·보유에 따른 세금 납부 행위, 보유기간 동안 수익 행위, 양도소득의 귀속 및 양도소득세 신고 행위 등은 모두 B이 실행한 것이다. 친동생인 B의 부탁을 거절하지 못한 청구인의 불찰은 인정한다. 조세 행정에 불편을 초래한 점에 대해서는 매우 송구스럽게 생각하며 거기에 따르는 처벌은 달게 받겠다. 그러나 청구인이 양도소득세 납세의무자는 아니다. 제출한 자료에 근거하여 쟁점부동산의 명의상 소유자였던 청구인은 명의수탁자에 불과하다는 사실을 인정해 주시고 청구인의 억울한 양도소득세 부담을 해소해 주기 바란다.

• 가. 쟁점부동산이 명의신탁에 의한 것이어서 부동산의 양도로 실질적으로 소득을 얻은 자가 따로 있다는 것에 대한 증명책임은 청구인에게 있다.

1. 청구인은 쟁점부동산의 명의신탁자인 B에게 쟁점부동산을 되돌려 준 것뿐이므로 청구인에게 부과된 양도소득세를 취소하여야 한다고 주장한다. 그러나 쟁점부동산의 취득 당시 새마을금고로부터 청구인 명의로 대출받은 사실이 확인되고, 쟁점부동산 양도 후 청구인 명의로 양도소득세 신고를 하였으며 처분청 종합감사 종결일까지 명의신탁과 관련하여 이의를 제기한 사실도 없다. 또한 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 의한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임(심사 증여 2017-0016, 2017.5.16. 참조)이 있음에도 청구인은 명의신탁 약정서 등과 같은 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

• 나. 쟁점부동산의 실제 소유자가 청구인이 아니라는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙이 없는 점을 감안할 때 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 청구인은 쟁점부동산의 실소유자는 B이며 청구인은 명의수탁자에 불과하다고 주장하면서 그 증빙으로 청구인 명의 새마을금고 계좌를 제출하였다. 그러나 해당 자료만으로 청구인이 쟁점부동산의 명의수탁자에 불과하고 실제 소유자는 B 또는 타인이라는 것을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 자료라고 보기 어렵다. 명의신탁 약정서 또는 B이 작성한 명의신탁 확인서 등과 같은 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장을 받아들이기 어렵다.
• 다. 결어 쟁점부동산의 실제 소유자가 청구인이 아니라는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙이 없는 점을 감안할 때 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

2.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 청구인 소유가 아닌 명의신탁부동산인지 여부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 2-1) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 2-2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의 등기의무 등】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 5) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 【명의신탁약정의 효력】

① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 6) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 【과징금】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)

② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다.

소득세법 제99조 에 따른 기준시가 7) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 【벌칙】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. 8) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제9조 【조사 등】

① 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반하였는지를 확인하기 위한 조사를 할 수 있다.

② 국세청장은 탈세 혐의가 있다고 인정하는 경우에는 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반하였는지를 확인하기 위한 조사를 할 수 있다.

③ 공무원이 그 직무를 수행할 때에 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반한 사실을 알게 된 경우에는 국세청장과 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 사실을 통보하여야 한다. 9) 건축법 제2조 【정의】

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

9-1) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다. 9-2) 별표1 【용도별 건축물의 종류】

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법 제19조 에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제4조제2항제1호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조제1항제1호 에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) (이 면 이하 여백)

3.

• 다. 사실관계 1) 일자별 사실관계 요약 2) 청구인에 대한 2022년 과세연도 양도소득세 경정내역 3) 청구인, B의 사업자등록사항 및 종합소득세 신고내역
• 가) 청구인과 B의 총사업내역은 아래와 같다.
• 나) 청구인과 B의 2018년∼2022년 과세연도 종합소득세 신고내역 청구인은 2022년 과세연도 종합소득세 신고만 확인되고, B은 2018년∼2022년 과세연도 종합소득세를 외부조정으로 신고하였다. 다) B의 2018년∼2022년 과세연도 종합소득세 신고(외부조정)시 제출한 대차대조표 자산(토지·건물)의 변화는 없으나 부채가 감소하고 자본이 증가하였다. 2020년 과세연도에 부채 중 임대보증금 370,000,000원과 장기차입금 60,000,000 원이 감소하였으며 2021년 과세연도에 임대보증금 110,000,000원 감소하였다.
• 라) 청구인과 B의 부동산 보유내역 청구인은 2024.8.18. 현재 부동산 보유내역 없다.

• 대전 H I아파트를 2009.5.14. 115,000,000원에 취득하여 2011.5.31. 157,000,000원에 양도한 사실은 확인하였다. B 부동산 보유 상세내역은 아래와 같다.

4. 2022.3.31. 청구인의 양도소득세 신고서 부속서류

• 가) 양도소득세 신고서상의 신고인은 청구인이지만 전화번호에는 B의 핸드폰 번호가 기재되어 있다. 나) 부동산매매계약서는 부동산중개인이 없는 직거래에 의한 매매계약서이다. 계약금 100,000,000원과 잔금 741,000,000원은 임대보증금을 승계하는 것으로 대체하고, 중도금 479,000,000원은 새마을금고 채무를 승계한다고 기재되어 있다. 따라서 매매금액인 1,320,500,000원에 대한 현금 수수는 없다.
• 다) 쟁점부동산의 5층 사무실을 사실상 주택으로 사용하였다는 내용의 소명서를 제출하였다.
• 라) 청구인과 B의 주민등록 초본을 제출하였는데, 초본 발급 시 신청인은 모두 B이었다.
• 마) 청구인 및 B의 주민등록초본 상 주소지 이력 청구인은 1996년도부터 대전에 주소지 되어있으며 2012년부터 2020.7월까지 주소지가 쟁점부동산이다. B은 1994년부터 주소지가 대전이며 2020.1월부터 현재까지 주소지가 쟁점부동산이다.

5. 청구인이 제출한 자료

• 가) 새마을금고가 발급한 ‘거래계좌별 내역 증명서’(총 29매) 새마을금고가 2024.7.1. 청구인의 계좌(계좌번호 생략)에 대한 2011.7.19.부터 2022.12.17.까지의 거래내역을 증명하는 ‘거래계좌별 내역 증명서’를 발급하였다. 청구인은 위 증명서를 ‘거래E’, ‘거래D’, ‘거래E’로 정리하였다(일부발췌).

(1) ‘거래E’는 청구인 명의의 대출금을 상환해 가는 과정에서 예금잔고가 부족할 때 B이 입금해서 상환한 내역이다(총 63회 84,690,000원). ‘회원 거래계좌별 내역 증명서’를 검토한바, 대출금 이자상환 시 잔액이 부족한 경우 B이 입금하고 당일 또는 2∼3일 후 근저당권자인 새마을금고에서 출금한 것을 확인하였다.

(2) ‘거래D’는 현금으로 총 53회에 걸쳐 879,410,000원을 인출한 내역이다.

(3) 위 계좌에서 현금 입금된 내역은 총 47회 123,971,000원이다.

(4) ‘거래E’는 B 계좌로 총 26회에 걸쳐 722,440,000원 입금된 내역 (5) B 계좌에서 위 계좌로 총 37회에 걸쳐 92,880,000원이 입금되었다.

• 나) 청구인은 2007년부터 현재까지 정신장애를 갖고 있어 지속적인 약물치료를 받고 있으며, 쟁점부동산에 대한 세금 문제로 심리적 불안정이 심화되고 기억 력 이나 판단력이 매우 저하되어있는 상태라고 주장하면서 진단서 등을 제출하였다.

(1) 2024.6.20. 병원에서 발급한 ‘장애 정도 심사용 진단서’에 진단 의사의 소견란에는 ‘청구인은 양극성 장애 조증 삽화로 2007년 충남대병원에서 입원 및 통원 치료를 받아 왔으며 현재까지 치료를 받아오고 있는 자임, 지속적인 투약을 유지해 오는 중에도 기분·의욕·행동 및 사고장애 등의 주요 증상이 반복되는 양상을 보이고 있으며 적절한 대화기술 및 협조적인 대인 관계, 적절한 음식 섭취, 청결유지 등에 간헐적인 도움이 필요한 것으로 판단되는 상태임’이라고 기재되어 있다. 6) 쟁점부동산의 토지 등기사항전부증명서(일부발췌)

• 가) 2011.3.3. 설정된 채권자 문창신용협동조합의 근저당권설정등기가 2021.7.22. 해지되었다.
• 나) 2011.7.22., 2012.1.3. 설정된 채권자 새마을금고 근저당권설정등기는 2022.4.12. 계약인수되어 채무자가 청구인에서 B로 변경된 상태로 현재까지 등기되어 있다.

7. 쟁점부동산 건축물대장 건축물현황에 1층은 계단실, 2층∼4층 다가구주택 총 11가구, 5층은 사무소로 기재되어있다. (이 면 이하 여백)

• 라. 판단

1. 관련 법리 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는 제3자에 대하여서뿐만 아니라 그 전 소유자에 대하여서도 적법한 절차 및 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 그 절차 및 원인이 부당하여 그 등기가 무효라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 2010.7.22. 선고 2010다21702 판결 등 참조).

2. 쟁점부동산이 명의신탁부동산에 해당하는지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음의 내용을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산은 청구인 소유가 아닌 명의신탁부동산으로 실제 소유자는 친동생인 B이라고 주장한다.
• 나) 부동산의 소유권 이전 및 권리관계의 변동이 되려면 부동산등기법등 관련 법령에 따라 부동산에 대한 권리 등기 절차를 이행하여야 하고 그 과정에서 등기의무자인 청구인의 진의를 엄격히 검증할 뿐 아니라 은행 대출 시 심사과정에서 청구인의 방문 없이는 대출 승인이 불가능한 것이 현실이므로, 쟁점부동산의 근저당설정이나 대출행위에 대해 모른다는 청구인의 주장은 신빙성 없어 보인다.
• 다) 다만, 청구인과 B 사이에 소비대차계약이 있는 등의 특별한 사유 없이 B 계좌로 722,440,583원이 입금된 것은 결국 쟁점부동산에서 발생한 이득이 B에게 귀속되었다고 볼 여지도 있어 보이는 점, 쟁점부동산을 담보로 2011.7.22. 새마을금고에서 459,245,400원을 대출하고 그로인해 발생한 매월 약 2,500,000원 이자를 상환할 때, 청구인 명의 새마을금고 계좌의 잔액이 이자 상환액보다 부족한 경우 청구인이 아닌 B이 그 부족액을 입금한 점, 쟁점부동산의 임차인들이 임차보증금을 입금하면 동일한 금액이 현금으로 인출된 거래가 빈번하였고 그 현금인출액의 귀속이 누구인지 확인되지 않는 점, 임차인들과 전세 혹은 월세 계약서를 작성한 이를 확인할 필요가 있는 점 등에 비추어 보면 청구인이 쟁점부동산의 명의수탁자라는 청구주장에 신빙성 없다 할 수 없으므로, 쟁점부동산의 실제 소유자에 대하여 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있다 인정되므로 국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.