쟁점건물을 공부와는 달리 주택으로 사용하였으므로 1세대 1주택 비과세 고가주택 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

이건 심사청구는 기각한다.

1.

• 가. 청구인은 1997.9.25. 취득한 “A시 B구 C2가 190-0” 겸용주택(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2018.7.24. 양도가액 1,720백만원에 양도하고, 1세대 1주택 고가주택 비과세로 신고하면서 비과세감면분을 제외한 473,952,698원을 과세대상 양도차익으로 계산하여 2018.10.1. 양도소득세 17,401,689원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점건물을 실질적으로 주택으로 사용하였는지의 여부를 확인하기 위하여 청구인에게 소명을 요구하였으나 이에 응하지 않아, 지하 2층, 지하 1층, 지상 1층은 상가로, 지상 2층, 지상 3층은 공부상 주택용도와 달리 외국인전용 숙박시설(게스트하우스)로 사용한 사실을 확인하고, 겸용주택 전체를 상가로 보아 1세대 1주택 비과세 신고를 부인하고 양도차익 전체를 과세대상 양도차익으로 계산하여 2024.3.4. 청구인에게 양도소득세 447,315,745원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.6.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2.

• 가. 쟁점건물은 공부상 용도나 실제 사용내역이 모두 주거용이므로 1세대 1주택 비과세대상에 해당한다.

1. 쟁점건물의 지하 1층은 건물 뒤 부분(19-16)이 건물 전면바닥 보다 높고 건물 3면(19-16, 19-11, 21-50)이 벽으로 된 필로티 형식의 구조와 유사한 건물로 대장상 지하 1층의 주차장 33㎡, 근린생활시설 16.5㎡, 계단실 12.96㎡은 지하가 아니라 지표 위의 시설로 사실상 1층에 해당한다. 그러므로 건축물대장에 표시된 지하 1층 주차장 바닥은 지표면과 평행을 이루는 1층이며, 대장상 1층이 2층처럼 보이는 형태의 건물이므로 지하 1층은 주차장 외 다른 시설은 없다.

2. 청구인의 쟁점건물은 다가구 주택으로 공부상으로 주택 면적이 더 크며 실제 사용도 청구인 거주 및 주거용으로 임대하였으므로 건물 전체를 주거용 주택으로 양도소득세 신고하였다.

• 가) 청구인 사용 부분 청구인은 지상 1층에 거주하였고 지하 1층은 전부 주차장으로 사용하고 지하 2층은 청구인이 B구 D동2가 00에서 “FF”이라 기성화 점포를 운영하면서 상품을 보관하는 창고로 사용하였다. 구분 면적(㎡) 공부상 실제형태 용도 내용 지하2층 40.14 근생 지하1층 창고사용 청구인 사용 지하1층 33 주차장 지상1층 주차장 청구인 사용 지하1층 16.5 근생 지상1층 주차장 청구인 사용 지하1층 12.96 계단 지상1층 공동사용 지상1층 67.32 주택 지상2층 주택 청구인 사용 계 169.92 공부상 1층에 청구인 가족과 청구인의 장모와 함께 거주하다 2017.5.20. 장모가 사망하여 2017.5.22. 거주지에서 가까운 을지로 소재 국립중앙의료원에서 장례를 치른 사실이 있으며, 청구인은 D동에서 기성화 점포 운영 관계로 거주지를 이전하지 않았다.
• 나) 청구인이 거주하며 주택으로 사용한 객관적 증거자료는 아래와 같다. No 입증자료 입증취지 증거능력 1 청구인 주민등록등본 거주 및 주택입증 직접적 증거 2 G(장모) 말소주민등록초본 거주 및 주택입증 직접적 증거 3 전기요금 납부서(주택용) 주택 입증 직접적 증거 4 수도요금 납부서 주택 입증 직접적 증거 5 가스요금 납부서 주택 입증 직접적 증거 6 G 장례확인서 거주 입증 정황 증거 7 청구인 차량등록증 및 환경부담금 거주 입증 정황 증거 8 청구인 병의원 및 약국방문기록 거주 입증 정황 증거 9 G 약국 방문기록 거주 입증 정황 증거 10 G 새마을금고계좌개설 거주 입증 정황 증거
• 다) 임대 부분 지상 2층, 지상 3층은 2017.2월 외국인 숙박용으로 임대하였다. 구분 면적(㎡) 공부상 실제건물형태 구체적 용도 지상2층 69.27 주택 지상3층 숙박용(게스트하우스) 지상3층 69.27 주택 지상4층 숙박용(게스트하우스) 옥탑 9 물탱크 물탱크 계 147.54
• 나. 위와 같이 쟁점건물은 공부상 용도나 실제 사용내역이 모두 주거용이므로 1세대 1주택 고가주택 비과세양도로 보아 과세처분을 경정해야 한다.

3.

• 가. 청구인은 지상 1층의 공부상 용도가 주택이며, 지상 1층에서 실제 가족과 함께 거주한 주택이라 주장하고 있지만 2018년 양도 당시 건축물 대장을 확인해 보면 지상1층의 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이다. (청구인이 제출한 건축물대장은 2024.2.29. 현재 양수인인 건물주가 용도 변경을 한 후의 자료이다)
• 나. 처분청은 청구인에게 양도 당시 쟁점건물에서 청구인이 실질적으로 거주하였는지 여부를 확인하기 위해 2024.2.16. 해명자료 요구하였고, 유선상으로도 세무대리인과 청구인에게 관련 증빙 자료 제출을 요구하였지만 자료를 제출하지 않았다.
• 다. 청구인이 심사 청구시 새로 제출한 전기요금, 수도요금 자료 등은 청구인이 쟁점건물에서 거주하였는지는 충분히 입증하였다고 볼 수 없다. 또한 주거용 면적이 비주거용 면적보다 크다면 해당 건물 전체를 1주택으로 볼 수 있는데, 청구인이 실제로 지상1층에서 직접 거주하였다고 가정하더라도 쟁점건물(317.49㎡)에서 지상1층의 면적은 67.32㎡에 불과하기 때문에 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다.
• 라. 당초 처분청은국세기본법제14조의 실질과세원칙과 건축물의 용도가 사실상 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따른다는소득세법제88조에 따라 과세하였다. 구분 면적(㎡) 공부상 용도 실제 용도 소 명 지하2층 40.14 근생(일반음식) 불분명 소명 안함 지하1층 33 주차장 불분명 소명 안함 지하1층 16.5 근생 불분명 소명 안함 지하1층 12.96 계단실 불분명 소명 안함 1층 67.32 근생(일반음식) 불분명 소명 안함 2층 69.27 주택 상업용 게스트하우스 3층 69.27 주택 상업용 게스트하우스 옥탑 9 물탱크 계 317.46 위와 같이 처분청은 게스트하우스로 사업자 등록을 하고 사업을 영위하였던 지상 2층, 지상 3층은 실질과세원칙에 따라 비거주용으로 판단하였고, 지상 1층, 지하 1층, 지하 2층은 용도가 불분명하여 청구인에게 소명할 기회를 줬음에도 실질적으로 어떤 용도로 건물을 사용하였는지 소명을 하지 않았기에 공부상 용도인 근린생활시설로 판단하여 쟁점건물에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않았다.

1. 청구인은 지하 1층과 지하 2층이 공부상 근린생활시설이지만 쟁점건물에서 거주하며 A B구 D동2가 55-4에서 ‘FF’이란 기성화 점포를 운영하면서 상품을 보관하는 창고로 사용하였다고 주장하고 있는데, 상품을 보관하는 창고는 사업용이기 때문에 해당 면적은 주택 면적이 될 수 없다.

2. 청구인은 지상 2층과 지상 3층이 공부상 주택이며 외국인 숙박용으로 임대하였기 때문에 주택 면적에 해당한다고 주장하지만, 해당 층에서 외국인을 상대로 한 게스트하우스가 2017.5.10.부터 2022.9.14.까지 영업한 사실이 확인되므로 해당 면적은 주택 면적이 될 수 없다.

4.

5.

• 가. 쟁점

6. 쟁점건물을 공부와는 달리 주택으로 사용하였으므로 1세대 1주택 비과세 고가주택 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

1) 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 4) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.

7.

• 다. 사실관계

1. 쟁점건물의 양도소득세 신고 및 결정

• 가) 청구인은 2018.7.24. 쟁점건물을 양도하고 1세대 1주택의 고가주택 비과세에 해당하는 것으로 보아 고가주택 초과 금액에 대하여 처분청에 2018.8.30. 양도소득세를 처분청에 신고한 사실이 확인되고,
• 나) 처분청은 청구인에게 공부상 근린생활시설과 다르게 주택으로 사용한 부분에 대하여 해명을 요구하였고 그에 응하지 않아 청구인에게 2024.4.22. 공부상 용도대로 전부 비주거용으로 보아 양도소득세를 결정한 사실이 국세청 전산망에서 확인된다. <청구인의 양도소득세 신고 및 결정내용> (천원) 구분 신고 경정 결정 증감 양도 가액 1,720,000 1,720,000

• 취득 가액 571,222 571,222

• 기타 필요경비 6,221 6,221

• 양도 차익 전체 양도차익 1,142,555 1,142,555

• 비과세 양도차익 668,603 0 △668,603 과세대상 양도차익 473,952 1,142,555 668,603 장기보유특별공제 379,162 342,766 △36,396 양도소득금액 94,790 799,789 704,999 과세표준 92,290 792,289 699,999 산출세액 17,401 299,461 282,060 가산세

• 165,255 165,255 납부세액 17,401 464,717 447,316

• 다) 청구인은 2015.10.23. A H J동 소재 K빌라를 취득한 사실이 있고, 3년 이내인 2018.7.24. 쟁점건물을 양도하여 청구인의 쟁점건물양도는 일시적 1세대 2주택 특례 적용 대상인 것으로 확인되다.

2. 양도 당시 쟁점 부동산의 건축물 대장 현황 청구인이 제출한 건축물 대장이 2024년의 것으로 쟁점 부동산 양도와 무관하여 양도 당시 건축물 대장은 아래와 같이 확인되고 있다. <일반건축물대장(갑)> 대지위치 A B구 C2가 00 대지면적 124.8㎡ 연면적 308.46㎡ 지역 일반주거 주구조 철근콘크리트 주용도 근린생활시설, 다가구용단독주택 층수 지하 2층/지상 3층 건축물 현황 소유자 현황 층별 구조 용도 면적(㎡) 성명 주소 변동일 지하2층 철근콘크리트 근린생활시설(일반음식점) 40.14 M A B구 C2가 19-2 ’97.9.25 소유권보존 지하1층 철근콘크리트 주차장 33 지하1층 철근콘크리트 근린생활시설 16.5 ※ 이 건축물대장은 현소유자만 표시한 것입니다. 지하1층 철근콘크리트 계단실 12.96 <일반건축물대장(을)> 대지위치 A B구 C2가 00 건축물 현황 건축물 현황 층별 구조 용도 면적(㎡) 지상1층 철근콘크리트 근린생활시설(일반음식점) 67.32 지상2층 철근콘크리트 다가구용단독주택 67.32 지상3층 철근콘크리트 다가구용단독주택 67.32 옥탑 계단실 9

3. 쟁점 부동산의 임대차 현황 쟁점 부동산은 겸용주택으로 위 사업장에 사업자 등록 현황은 다음과 같이 확인된다. 상호 개업 일자 폐업 일자 주업태 대표자 1999.11.30. 2000.12.05. 음식(분식) 생략 2000.7.31. 2000.12.5 음식(경양식) 생략 2004.4.1. 2017.1.31. 서비스(복합운송주선) 2004.9.20. 2016.3.23. 도소매(주방잡화) 2017.5.10. 2022.9.14. 숙박업

4. 주민등록초본 상 청구인 등은 쟁점건물에 2011.10.31. 전입하여 양도 시 전출한 사실이 다음과 같이 확인된다. 성명 관계 전입일 퇴거일 비고 M 본인 2011.10.31. 2018.7.24. AA 배우자 2011.10.31. 2018.7.24. BB (’77生) 딸 2011.10.31. 2018.7.24. CC (’79生) 아들 2011.10.31. 2018.7.24. G 장모 2011.10.31. 2017.5.20. ’17.5월 사망

5. 청구인이 제출한 주택용도 입증자료 내용

• 가) 청구인이 지상 1층을 주택 용도로 사용하였다고 하면서 제출한 증빙이 다수 있는데, 그 중 주거용과 관련된 증빙은 전기 사용료, 상수도 요금 수납확인서 및 도시가스 사용 내역서 등 있는 것으로 확인된다.
• 나) 쟁점건물 지상 1층 면적은 67.32㎡(20坪)이고, 2018.1월부터 2018.7월 전기 요금 납부 실적 상 청구인이 납부자로 표기되어 있고 그 요금은 아래 그림과 같이 월기준 1,000원에서 6,000원 사이인 것으로 확인되고 있다.
• 다) 청구인이 쟁점건물의 수도 요금 수납확인서를 제출하였는데 업종은 가정용이 아닌 일반용으로 표시되어 있으며, 그 사용기간은 2013년부터 2018년까지 월별 납부 실적으로 사용량은 아래와 같이 확인되고 있다.
• 라) 청구인이 쟁점건물의 도시가스 사용 내역서를 제출하였으며, 납입자는 청구인의 배우자 김영자로 확인되고, 사용기간은 2015년부터 2018년까지이며, 월평균 납입금액은 1,000원～5,000원 정도로 확인되고 있다.

8.

• 라. 판단

1. 관련법리 어떤 건물이 구 소득세법 제89조제1항제3호, 구 소득세법 시행령 제154조제1항 에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결 등 참조).

2. 쟁점건물을 공부와는 달리 주거용으로 사용하였는지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 다음과 같은 사정을 종합해 보건대, 쟁점건물을 공부와는 달리 주거용으로 사용하였다는 청구주장은 받아들이기 어려워 보인다.

① 청구인이 지하 2층은 자신의 사업용 재고창고로, 지상 2, 3층은 게스트하우스로 사용한 사실을 스스로 인정하고 있어 쟁점건물 중 지하 2층, 지상 2, 3층은 모두 근린생활시설로 사용한 것으로 보인다.

② 쟁점건물 중 지상 1층을 청구인이 주거용으로 사용하였다고 주장하나, 주민등록 전입 사실 외에 구체적인 입증자료를 제시하지 못하여 주거용으로 사용한 것으로 보이지 않는다.

③ 청구인이 주거용 증빙으로 제시하는 전기나 가스 사용료가 4인 가족 기준 매월 10,000원 미만인 점을 고려해 보면, 주거용으로 사용하였다가 보다는 사람이 거주하지 않은 공가 상태인 것으로 보인다.

• 나) 따라서 처분청이 청구인에게 쟁점건물 전체를 상가로 보고 양도소득세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.