1) 소득세법 제88조 【정의】
7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 4) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】
① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.
5.
1. 쟁점부동산의 취득현황 청구인은 2003.5.14. 근린생활시설인 쟁점건물과 토지를 취득한 것이 아래 등기사항전부증명서에서 확인된다. 【표제부】 (토지의 표시) 표시 번호 접수 소 재 지 번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 2 A도 B시 C동 464-1 대 331㎡ 2017년12월18일 행정구역명칭변경으로 인하여 2017년12월19일 등기 【갑 구】 (소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 3 소유권이전 2003년5월14일제45447호 2003년3월25일 매매 소유자 D 【을 구】 (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1-2 1번근저당권변경 2003년6월3일 제53698호 2003년6월3일 계약인수 채무자 D 【표제부】 (건물의 표시) 표시 번호 접수 소 재 지 번 건물내역 등기원인 및 기타사항 4 2021년6월17일 A도 B시 C동 464-1 조적조 경사스라브지붕 2층 근린생활시설 1층 99.41㎡ 2층 99.41㎡ 부속건물 조적조 단층 66㎡ 신청착오 【갑 구】 (소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 3 소유권이전 2003년5월14일 제45447호 2003년3월25일 매매 소유자 D 【을 구】 (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당설정 1998년12월21일 제85695호 1998년12월19일 설정계약 채권최고액 금42,000,000원 채무자 R 1-2 1번근저당권변경 2003년6월3일 제53698호 2003년6월3일 계약인수 채무자 D
2. 쟁점건물의 양도소득세 결정내용 청구인은 2021.6.18. 쟁점건물과 토지 등을 매수자 S에게 22억원에 양도하였고, 양도소득세는 무신고한 것으로 확인된다. 청구인이 양도소득세결정에 불복하여 처분청은 제출된 자료에 의해 쟁점건물 2층을 실제 주택용도로 사용한 것으로 보아 양도소득세 165백만원을 경정 감액하였고, 남은 금액은 이 건 심사청구에서 다투는 것으로 확인된다. (천원) 구분 당초 결정 경정 결정 증감 청구금액 양도가액 2,200,000 2,200,000
• 2,200,000 양도소득금액 1,170,630 892,741 △277,889 504,330 과세표준 1,168,130 890,241 △277,889 501,830 산출세액 460,258 338,501 △121,757 194,877 가산세 72,969 53,666 △19,303 73,907 납부세액 625,279 459,967 △165,411 268,784
3. 청구인 전입신고 현황 청구인은 쟁점건물을 2003.5.14. 취득한 후 2021.6.18. 양도하면서, 2003.4.17.부터 2021.7.1.까지 쟁점건물에 전입 신고한 사실이 주민등록등본을 통해서 확인된다. 성명 D 주민등록번호 57**-2** 번호 주소 신고일 12 A도 B시 C동 464-1 2003-04-17 전입 19 A도 B시 00(C동) 2017-12-18 행정구역 변경 20 E시 F구 126나길 33- 2021-07-02 전입
4. 쟁점건물 임대차 현황 및 보정요구에 대한 회신 내용
- 가) 1층과 쟁점부속사 임대차 현황 등에 대하여 청구인에게 보정요구하였고, 청구인은 2024.6.18. 아래와 같은 내용으로 회신하였다. NO 1층 임대기간 임대면적 (㎡) 임차인 상호 (국세청자료 확인) 실제 임대기간 쟁점부속사 포함 거주 1 ’10.6.25〜’12.6.26. 165.41 G감자탕 2년 여 부 2 ’12.5.30〜’14.5.29. 99.2 H가든 2년 부 거주 3 ’16.7.15〜’17.7.15. 264.82
• 1년 여 부 4 ’17.7.15〜’19.7.15. 165.41 L갈비 2년 여 거주 5 ’19.7.15〜’21.7.14. 99.41 J가든 2년 부 거주
① 1번 임대기간에는 감자탕집을 하는 M에게 1층을 임대하고 청구인의 작은 아들 집에 잠시 거주하였다.
② 2번 임대기간에는 입주 후 영업중이던 감자탕집이 영업부진으로 영업을 유지하지 못하고 보증금이 전부 소멸되어 남편인 N이 인수하여 영업을 하였고 당시에는 부속사에 거주하였다.
③ 3번 임대기간에는 1층을 P에게 부속사 포함하여 임대하여 청구인은 근처 주소불상의 가구단지 쪽방에 잠시 거주하였다.
④ 4번 임대기간에는 시동생인 Q가 1층에서 영업하였고, 청구인은 가구단지 쪽방에서 나와 부속사로 옮겨 거주하였다.
⑤ 5번 임대기간에는 부속사에 계속 거주하였다.
- 나) 청구인은 2003.5.14. 쟁점건물을 취득한 이후에 같은 장소에서 S가든의 상호로 음식점업을 하다가 2010.7.6.자로 폐업하였고, 청구인이 음식점업을 영위하는 동안에는 1층은 영업장소로 사용하고 부속사 방에는 가끔 손님이 많을 때 접객장소로 사용하였다고 회신하였다.
- 다) 쟁점부속사는 취득할 당시부터 주거시설이 있었으므로 특별히 주택으로 개조할 필요가 없었다고 주장하고 있다.
5. 기타 확인 사항
- 가) 청구인이 쟁점건물을 양도할 당시 임차인 T의 사업자등록신청서상 임대차계약서를 확인한 결과 특약사항에 부속사가 포함된 계약임이 확인된다. 특약사항
6. 부속사는 별도로 포함된 계약이며, 부속사 * 전기공사는 임차인이 하기로 함
11. 본 건물 2층 전기, 수도, 기타비용으로 월 20만원, 부속사건물 전기, 수도 기타비용으로 월 10만원을 임차인에게 지불하기로 함 * 특약사항 6에서 말하는 부속사는 청구인이 거주하는 쟁점부속사와는 관계가 없으며, 1층 마당에 음식점 영업용으로 설치된 가건물(방갈로 형태)을 부속건물로 표기한 것이라고 청구인이 해명함
- 나) 쟁점건물을 양도할 당시 중개인와 2층 임차인은 청구인이 쟁점부속사에서 거주하였다고 하는 취지의 확인서를 제출하였다
• 청구인이 주장하는 외부계단은 철제와 아크릴판으로 제작되었으며, 통상 1층에서 2층으로 올라가는 정도의 면적인 것으로 확인된다
• 쟁점점부속사의 배치는 쟁점건물과 거의 연접해 있는 것으로 청구인이 제출한 아래 평면도와 같이 확인된다. <쟁점건물 등 평면도 >
• 쟁점건물과 쟁점부속사의 2024.6월 현재의 모습은 <붙임1-2>과 같이 매수인이 쟁점건물을 리모델링하였고 쟁점부속사는 달리 수선을 하지 않은 것으로 확인된다.
• 쟁점부속사의 내부사진은 2024.6월 현재의 상태로 업소용 냉장고가 놓여져 있고, 바닥은 장판이 깔려진 상태인 것으로 확인된다(붙임1-3 참조).
- 다) 청구인과 2층 임차인간에 체결된 주택 전세계약서에는 공과금에 대하여는 다음과 같이 규정된 사실이 확인된다.
① 2010.2.5. 체결된 주택전세계약서의 특약사항에는 공과금에 대한 언급은 없는 것으로 확인된다.
② 2011.2.28. 체결된 주택전세계약서『특약사항 3. 난방비 포함(심야전기, 수도포함) 5개월(11, 12, 1, 2, 3월)은 매달 250,000원, 나머지 7개월은 200,000원씩 임차인은 납부키로 한다』
③ 2015.9.10. 체결된 주택전세계약서 특약사항을 보면, 『특약 4. 난방비, 수도세, 전기세, 정화조 포함 월 20만원을 임대인에게 지불한다』라고 확인된다.
④ 청구인이 제출한 금융거래 내역을 살펴보면 2019년부터 2020년까지 매월 30만원을 1층 식당 임차인 T에게 공과금 명목으로 송금하였다고 주장하며 아래의 금융계좌를 제출하였다.
6.
1. 관련법리 소득세법상 ‘주택’이라 함은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 뜻하고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하는 것은 아니며(대법원 1992.8. 18. 선고 91누10367 판결 참조), 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다.(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 참조).
2. 쟁점부속사를 주거용으로 사용하였는지에 대한 판단
- 가) 위 법리와 다음과 같은 사정을 종합해 보건대, 쟁점건물 중 쟁점부속사는 당초 공부상 용도와 다르게 주거용으로 사용된 사실을 인정할 수 있으므로 쟁점건물을 하나의 주택으로 보아 양도소득세를 재산정함이 타당해 보인다.
① 청구인은 쟁점건물을 취득한 이후부터 양도시 까지 쟁점건물에 주소를 두고 있었고, 쟁점건물 1층과 2층은 임대용으로 사용하고 있었으므로 청구인이 거주할 공간은 쟁점부속사 밖에 없었던 것으로 보인다.
② 쟁점건물 양도시점을 기준으로 쟁점부속사의 면적은 약 66㎡(약 20평)로 성인 거주할 수 있는 공간으로 충분하고, 청구인이 심리자료로 제출한 사진에 근거하여 볼 때 쟁점부속사 내부에 장판이 깔려 있고 화장실 등이 구비되어 구조․기능면에서 주거용으로 적합한 상태였던 것으로 보인다.
③ 청구인의 가정환경 및 경제상황 등 피치 못할 사정으로 쟁점부속사에 거주할 수 밖에 없는 상황이었다고 하는 청구인의 의견진술 전체취지를 고려해 볼 때 청구인의 진술은 신빙성이 있다고 할 것이다.
- 나) 따라서 처분청이 청구인에게 쟁점부속사를 공부상 근린생활시설로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.