청구인은 증빙자료가 오래되어 더 이상 소지하지 않아 제출할 수 없다고 주장하나, 납세의무자로서 성실하게 작성하였음을 전제로 하는 장부가액이 실지거래가액과 다르게 기재되었다고 볼 특별한 사정이 인정되지 않음
청구인은 증빙자료가 오래되어 더 이상 소지하지 않아 제출할 수 없다고 주장하나, 납세의무자로서 성실하게 작성하였음을 전제로 하는 장부가액이 실지거래가액과 다르게 기재되었다고 볼 특별한 사정이 인정되지 않음
이 건 심사청구는 기각합니다.
2. 대법원은 “납세의무자가 작성하여 비치하고 있는 장부에 자산 가액이 기재되어 있더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재 자체가 납세의무자를 기속 하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수는 없다”고 판시하였다(대법원 1988.2.9. 선고 87누536 판결 등 참조).
3. 조세심판원은 “실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하는 것”이라고 결정하였으며(조심2008서0872, 2008.8.5. 참조),
4. 최근에는 “처분청은 쟁점건물을 건축한 ○○산업의 견적서에 기재된 ○○원이 실지거래가액이라는 의견이나, 청구인이 제출한 쟁점건물의 공사도급계약서 및 계약서의 하단에 기재되어 있는 ‘부가세 별도, 내역 외 공사별도, 전기수전공사별도’에 대한 공사내역이 확인되지 않아 쟁점건물 신축에 실제 소요된 금액을 확인하기 어려운 점, 청구인과 처분청 모두 실지 취득가액을 명확하게 입증하지 못하는 점 등에 비추어, 쟁점건물의 취득가액을 ｢소득세법｣ 제114조 제7항 에 의한 환산취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다”(조심2023서7478, 2024.2.7.)고 결정하였다.
5. 국세청 유권해석 또한 “실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득 당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하고, 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙 서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 ｢소득세법｣ 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것”(국세청 서면인터넷방문상담4팀-1080, 2005.6.28. 등 다수)이라고 해석하였다.
1. 처분청은 청구인이 복식부기의무자로서 종합소득세 신고 시 제출된 재무상태표 상 토지의 장부가액이 양도소득세 계산 시 실지거래가액에 해당한다고 보아 이 건 부과처분을 하였으나, ｢소득세법｣상 양도소득세 계산 시 토지의 재무상태표 상 장부가액이 실지거래가액이라고 규정된 바 없으며, 부동산임대업에 대한 소득세 신고 시 제출된 재무상태표 상 토지, 건물가액은 실지거래가액으로 기재하도록 되어있으나 실지거래가액을 모를 경우 ｢상속세 및 증여세법｣상 보충적 평가액을 장부가액으로 기재하도록 규정되어 있다.
2. 재무상태표 상 장부가액을 양도소득세 계산 시 실지거래가액으로 보기 위해서는 기재된 금액에 대한 근거가 있어야 함에도 처분청은 장부가액에 대한 구체적 입증 없이 단순히 종합소득세 신고 시 제출된 장부가액이라는 이유만으로 이를 실지거래가액으로 보아 양도소득세 부과처분을 하였으므로 이는 위법·부당하며, 이의신청 결정서 상 쟁점토지 전 소유주는 쟁점토지와 기존건물을 양도하고 양도가액을 ○○원(기준시가)으로 신고하였다.
3. 청구인은 취득가액을 알 수 없어 환산취득가액으로 신고하였고 처분청은 재무상태표 상 장부가액을 실지거래가액이라고 주장하는 바, 이를 구체적 증빙에 의하여 입증해야 함에도 불구하고 청구인에게 실지거래가액이 아님을 입증하라는 것은 입증책임을 잘못 전가한 것으로 판단된다.
4. 국토교통부 연도별 유형별 부동산 공시가격 평균 현실화율에 따르면, 2020년 토지 현실화율이 65.5%에 불과한 점에 미루어 볼 때 20년 전 취득한 쟁점토지 기준시가 현실화율은 65.5%에도 미치지 못할 것이며, 현실화율을 65.5%라고 가정하여도 쟁점토지가액은 ○○원을 초과할 것임에도 쟁점토지 장부가액은 기준시가의 87.35%밖에 되지 않는 바, 장부가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 보는 것은 신빙성이 떨어진다.
1. 쟁점건물 장부가액은 ㈜B○○로부터 수취한 골조공사비 세금계산서 외에는 어떠한 증빙도 없는 임의적 가액으로, 건축허가비, 건축사사무소 설계·감리비, 8대 옥외주차장 설치비, 전기, 가스, 수도, 설비, 인테리어 및 조경공사 관련 금액이 누락된 가액이며 부패탱크식 승강기 설치비, 취·등록세, 각종 분담금 등 제세공과금, 일용근로자 일용임금 등 신축공사비의 주요한 비용이 누락된 금액에 해당한다.
2. 쟁점건물 연면적은 495m 2 이상에 해당하여 ㈜B○○은 골조 공사만 하였을 뿐 전기공사, 설비공사, 인테리어공사, 조경공사 등 나머지 공사는 청구인이 직접 도급을 주어 시공하였으나 영세한 사업자들로부터 세금계산서 등을 수취하지 못하여 주요한 비용 등이 누락된 것인 바, 골조공사에 해당하는 공사금액만으로 기재된 장부가액을 실지취득가액으로 보는 것은 부당하다.
3. 쟁점건물 신축 당시인 2002년 국토교통부가 발표한 표준건축비 1,145천원/m 2 (건설교통부 고시 제2001-358호:2001.12.31.)과 공공건설임대주택 표준건축비 610천원/m 2 (건설교통부 고시 제 2001-106호:2001.4.30.)의 표준건축비를 참조하여 쟁점건물 건축비를 산정하면 ○○원에 해당하는 바, 장부가액 ○○원은 표준건축비의 64.45%에 불과하여 취득가액 주요부분이 허위이거나 증빙이 미비함을 알 수 있다.
1. 청구인은 국세청 예규 등을 오인하여 장부가액을 취득가액으로 산정할 수 없다고 주장하나, 서울고등법원 판결은 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하고, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세자가 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 하여야 한다(서울고등법원 2014.5.28. 선고 2013누53389 판결 참조)고 판시하고 있다. 즉 납세자는 그 취득에 대한 실지거래가액을 가장 잘 알 수 있으므로 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 아니하고는 장부가액을 바로 실지거래가액이라고 주장할 수 없으나, 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 해당 장부가액을 실지거래가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 되는 것이다.
2. 청구인은 복식부기의무자로 취득 당시부터 장부가액을 계상한 점, 양도건물을 신축한 후 계속 사업용으로 사용한 점, 사업소득금액 계산 시 계속하여 감가상각비를 계상하고 필요경비로 공제한 점, 건물 신축 시공자 ㈜B○○이 발행한 세금계산서로 장부가액이 확인 가능한 점 등으로 장부가액이 실지취득가액이라는 충분한 사정이 증명된다. 3) 과세관청은 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 위와 같이 증명하였으나, 청구인은 조사관서가 요구한 재무제표 상 장부가액의 산정 근거는 제시하지 아니하였으며, 실지 취득가액에 대한 자료를 요청하였으나, 관련 증명서류 역시 제출하지 못하였다.
4. 납세의무자가 과세자료의 수집에 협조를 하지 않는 상황에서 과세관청으로 하여금 20여 년 전의 쟁점부동산의 매입과 신축에 들어간 비용과 관련한 자료 등의 자료를 직접 수집하여 장부가액이 실지취득가액과 일치한다는 점을 증명하도록 요구하는 것은 매우 곤란하다.
5. 납세의무자가 종합소득세 신고 시 성실하게 작성·제출한 바 있는 장부를 쉽사리 부인하도록 허용한다면, 조세의 신고·납부체계의 근간을 뒤흔들게 되며, 증빙서류의 보관기간인 5년이 지난 이후에 실지거래가액을 기준으로 한 양도차익 산정이 불리하다고 판단되는 납세의무자가 증명서류 미보관 등의 사유로 환산취득가액을 취사선택할 수 있어 조세회피 등에 부당하게 사용될 우려가 있다(서울고등법원 2014.8.20. 선고 2014누40038 판결 참조).
6. 청구인은 다수의 판례 및 심판례 등을 제시하며 장부기재가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 주장하나, 청구인이 제시한 판례 등은 취득 당시에는 장부기장을 하지 않다가 취득 이후 복식부기의무자로 전환이 되어 장부기장을 하는 경우거나, 감가상각비가 현저하게 과소한 경우이거나, 별도 공사비 등이 입증된 경우 등 장부가액을 부인하려는 납세자가 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명한 경우에 해당한다.
1. 청구인은 ｢소득세법｣ 상 양도소득세 계산 시 토지의 재무상태표 상 장부가액이 실지거래가액이라고 규정한 바 없다고 하였으나, 소득세법 제39조 와 동법 시행령 89조에서 타인으로부터 매입한 자산의 장부가액은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 한다고 규정되어 있다. 따라서 실지취득가액이 장부가액으로 계상되고 양도소득세 취득가액으로 활용될 수 있는 것이다. 청구인은 실지매입가액을 알지 못해 보충적 평가가액 등 임의의 금액으로 토지의 장부가액을 산정하였다고 주장하나, 청구인은 매입당사자이며, 매입 당시부터 복식부기의무자로 쟁점토지의 장부가액을 계상하였다. 그럼에도 장부가액을 몰라 임의 평가액으로 장부를 계상하였다는 것은 이해가 되지 않는다.
2. 청구인은 취득 당시부터 복식부기의무자였으며 쟁점부동산을 매입하여 직접 신축하였고 이를 지속적으로 임대해 온 당사자였으며, 복식부기의무자로서 쟁점부동산에 대해 장부에 기장하여왔다. 따라서 청구인은 실제 취득가액 및 이와 관련한 일체의 서류 등을 직접 소지하거나, 알고 있거나, 쉽게 알 수 있는 상황이라고 하지 않을 수 없으므로 실제 취득가액을 쉽게 증명할 수 있을 것이라 기대할 수 있을 것이나, 매입 당시의 금액을 기억하지 못하므로 환산취득가액으로 취득가액을 산정해야한다는 주장은 적정하지 않다.
3. 청구인은 기준시가에 비해 장부가액이 낮아 장부가액이 실지거래가액이 아니라는 주장을 하고 있는데, 거래가액은 거래 당시에 경제상황이나 당사자 간 관계, 양도물건의 특성에 따라 기준시가보다 낮거나 높게 거래될 수 있으며, 수많은 거래에서 기준시가보다 낮게 거래되는 사례는 쉽게 찾을 수 있다.
4. 청구인의 토지 매입 당시 IMF금융위기 경제상황인 점과 매입부동산이 즉시 사업용으로 사용가능한 물건이 아닌 철거·건축 등 추가비용이 필요한 자산인 것을 고려할 때, 기준시가보다 낮게 거래된 사정은 충분히 인정된다.
1. 청구인은 설계비 등 관련 비용이 누락되었다고 주장하나, 청구인은 조사과정에서 전기공사 등의 비용이 누락되었다는 구두진술만 하였을 뿐 증명서류를 제출하지 못하였다. 또한, ㈜B○○이 골조공사만을 수행하였다는 자료나 다른 사업자가 수행한 공사 관련 증명서류를 제출하지 못하였다. 오히려 ㈜B○○의 2001.2기 세금계산서 매입내역 상 통신공사업, 엘리베이터 제조판매업, 유리 제조업, 타일 등 도소매업, 석재 도매업, 건설도장·미장공사, 철물·창호 업체 등의 업체로부터 매입 내역이 있어 기타 공사를 다른 영세사업자에게 도급을 주었다는 청구인의 주장은 설득력이 떨어진다.
2. 청구인은 건물이 장부가액이 과소계상 되었다는 근거로 과밀부담금 부과를 위한 표준건축비와 공공건설임대주택 표준건축비를 면적별로 구분·계산하여 제시하고 있다. 과밀부담금 부과를 위한 표준건축비는 과밀부담금 부과를 위해 서울 시내 일정 규모 이상의 대형건축물(업무용 25,000㎡)을 대상으로 적용하는 것이며, 공공건설임대주택 표준건축비는 정부가 임대아파트를 지을 때 기준으로 삼는 건축원가로 대형건축물이나 공공건설임대주택도 아닌 쟁점부동산의 건축비를 산정하기에는 적용대상이 달라 참고자료로 사용할 수 없으며, 계산 시 상업용과 주거용의 면적으로 구분하여 계산할 수도 없다.
3. 쟁점부동산이 표준건축비의 대상이 된다 하더라도 표준건축비는 참고자료일 뿐, 쟁점건물의 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다(조심 2022인0022, 2022.04.26. 참조). 청구주장처럼 건물 장부가액에 누락된 공사비용이 존재한다면 누락된 공사에 대한 객관적인 증빙서류로 그 공사내역 및 가액을 입증하고 장부가액을 허위로 기장한 납득할만한 사정 등을 제시하여야 할 것이다.
4. 납세의무자가 스스로 종합소득세 신고 당시 성실하게 작성·제출한 장부를 쉽사리 부인하도록 허용한다면 실지거래가액을 기준으로 한 양도차익의 산정이 불리하다고 판단되는 납세의무자가 보다 유리한 환산가액의 적용을 취사선택하여 조세 회피에 악용할 수 있어 조세정의 및 조세공평에도 부합되지 않는 결과 발생한다. 따라서 이 건 심사청구는 기각되어야 한다.
① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.
② 거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다. 2-1) 소득세법 시행령 제89조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정된 것)
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 3-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
1. 양도소득세 경정·고지내역(생략)
2. 재무상태표 주요내용(생략)
3. 쟁점토지 개별공시지가(생략)
4. 쟁점부동산 건축물대장(생략)
5. 세금계산서 매입내역(생략)
1. 관련 법리 가) 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 해당 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하다고 할 것이며, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세의무자 측에서 장부의 기재가 실지거래가액과 다르다는 점이나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝혀 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 한다고 봄이 타당하다(서울고등법원 2014.5.28. 선고 2013누53389 판결 참조).
2. 환산취득가액을 부인하고 장부가액을 실지거래가액으로 본 것이 부당한지에 대한 판단
① 청구인은 쟁점건물을 신축하고 임대해 온 당사자로서 전체 신축에 소요된 비용 및 이와 관련한 일체의 서류 등을 직접 소지하거나 알고 있는 상황으로 보이고 종합소득세 신고 시 장부가액을 기준으로 감가상각비를 계상해 온 상황이므로, 장부가액이 실지거래가액이 아니라는 증명책임은 청구인에게 있다고 인정되나, 청구인은 이에 대하여 구체적으로 입증하지 못하고 있다.
② 장부가액이 기준시가 또는 청구인이 계산한 표준건축비와 보다 낮다는 사정만으로는 청구인이 납세의무자로서 성실하게 작성하였음을 전제로 하는 장부가액이 실지거래가액이 아니라고 볼 입증이 있다고 인정할 수 없다.
③ 청구인은 직접 공사 도급을 주었다고 하면서도 이에 대한 구체적인 계약서나 금융증빙 등의 증빙자료를 전혀 제출하지 못하고 있어 장부가액을 실지취득가액과 다르게 기재할 특별한 사정을 밝히지 못하고 있다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.