주택은 그 용도가 분명하지 아니한 경우 공부상 용도에 의해 판단하도록 하고 있고, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도인 건축물(업무시설)로 판단하는 것이 법 규정에 부합
주택은 그 용도가 분명하지 아니한 경우 공부상 용도에 의해 판단하도록 하고 있고, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도인 건축물(업무시설)로 판단하는 것이 법 규정에 부합
세무서장이 2023.8.7. 청구인에게 한 2017년 과세연도 양도소득세 경정청구 거부처분을 취소합니다.
2. 그러나 처분청과 같이 납세자의 비과세 입증책임을 근거로 오피스텔을 주거용으로 보아 과세한 처분에 대하여 서울고등법원에서는 “1세대1주택 비과세요건을 충족하는지 여부는 특별한 사정이 없는한 납세자에게 입증책임이 있다고 전제한 후 다만, 공부상 용도가 주택이 아닌 건물의 경우 이를 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 대한 증명책임은 과세관청에 있다.”고 판결하였다(서울고등법원 2022.12.13. 선고 2022누49221 판결 참조). 즉 납세의무자가 1주택을 제외한 나머지 소유 건물의 공부상의 용도가 주택이 아니라는 점만 입증하면, 위 1주택의 양도 당시 나머지 건물을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점은 과세관청이 입증하여야 한다는 의미이다.
3. 또한 다수의 심판례에서도 과세관청이 오피스텔을 거주용으로 사용하였다는 명확한 증거를 제시하지 못한 경우 양도소득세 부과처분에 잘못이 있다고 판결하였다(조심 2023서0247 2023.5.25., 조심 2022서2305 2022.9.30., 조심 2017중4461 2018.1.25. 등 참조). 따라서 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보인다는 정황만으로는 양도 당시 주거 용도로 사용하였다고 단정할 수 없으며, 사실상 누가 주거용으로 사용하였는지 과세관청이 입증하여야 한다.
4. 그러나 처분청은 청구인이 제기한 이의신청(이의-서울청-2023-0247) 국세심사위원회 회의에서 ‘쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔에 누가 거주하였는지 확인하지 않았다’고 진술하였다.
1. 쟁점아파트 양도 당시인 2021.3월경 쟁점오피스텔의 소유자인 배우자와 임차인 간에 작성된 오피스텔 임대차계약서 제3조에 따르면 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나, 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다’라고 되어있다.
2. 배우자는 미국 영주권자로서 주로 미국에 머물고 있는 관계로 쟁점오피스텔에 대한 계약 및 관리를 공인중개사 C에게 모두 위임하였는데, 2021. 3월경에도 쟁점오피스텔이 사무실 용도로 사용될 수 있도록 전화로 계약사항을 위임하였다.
3. 임차인 D은 쟁점오피스텔 인근에서 체육시설 및 학원(상호 ‘E’)을 운영하고 있는데, 본인은 화성 동탄 소재 아파트에서 거주하고 있으며 체육센터 회원 관리 등 업무 목적으로 오피스텔을 임차한다고 하여 계약하게 되었다. 위와 같이 청구인은 임차인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하도록 모든 조처를 취하였으므로 임차인이 당초 임대차계약에 반하여 쟁점오피스텔을 주거목적으로 사용할 것이라고 기대하기 어려웠고 실제 이를 통제하기도 불가능하였다.
1. 임대차계약서상 임차인은 화성시 동탄 소재 아파트에 거주하였다.
1. 처분청은 F가 전입신고하게 된 이유에 대한 사실관계 확인 없이 거주한 것으로 단정하였다. 처분청은 쟁점오피스텔 임대차기간(12개월) 중 약 3개월 동안 F가 전입신고한 사실이 있어 쟁점오피스텔에 거주하였다고 주장한다.
2. 처분청은 입증서류 없이 사실관계처럼 주장하고 있으며, 서명이 안 된 확인서를 과세 근거로 사용하고 있다. 청구인이 이 건 부과처분에 대하여 이의신청을 하였는데, 당시 처분청은 F가 전입신고 당시 오산시 원동 소재 음식점에 근무한 것으로 국세청 전산자료에 확인됨에도 임차인 D이 문자로 ‘본인센터에 근무하는 직원이라고 확인해줬다’고 주장하였다. 그러나 D이 처분청에 보냈다는 문자 회신내용은 답변서 어디에도 나와있지 않다 2). 또한 처분청은 F가 쟁점오피스텔에 거주하였다고 주장하는 과세근거로 ‘F 거주사실 확인서’를 제시하였는데 그 내용을 살펴보면, 처분청은 F에게 본인들이 작성한 확인서를 이메일로 보낸 후 F가 서명날인하여 이메일로 회신할 것을 요청하였으나, F는 어떠한 이유에서 인지 서명하지 않고 그냥 이메일로 회신한 것을 알 수 있다. 뿐만 아니라 처분청이 F에게 보낸 확인서 내용은 직전 쟁점오피스텔에 임대차계약을 체결하고 거주했던 G과 일자만 다를 뿐 내용이 동일하다. 아마도 F는 건물주와 임대차계약 당사자가 아니어서 누군가와 월세계약을 한 사실이 없기 때문이거나 거주한 사실이 없기 때문일 것이다. 그럼에도 처분청은 이러한 사실관계 확인 없이 본인 서명이 없는 확인서를 과세 근거로 제시하고 있다.
1. D은 2018.4.1.부터 쟁점오피스텔로부터 약 50m 떨어진 인근 건물에서 특전부사관 지망생 등을 위한 학원과 개인 P.T센터(상호 ‘E’)을 운영하였다.
2. 쟁점오피스텔은 트레이너 및 학원생의 임시숙소로 사용하였다.
3. 쟁점오피스텔의 수도사용량을 보더라도 코치나 학원생의 임시숙소로 사용하였음을 알 수 있다. 가) 양도일이 속한 2021.3월에 전기사용량은 처분청이 제시한 비교세대 의 2/3 수준에 불과하다가, 2021.4〜7월은 수도사용량이 비교세대의 1.5〜2배까지 증가한 사실을 확인할 수 있다.
오피스텔 5 7 8 12 6 5 5 5 6 5 비교세대 4 4 5 6 4 4 3 4 5 5 사. 쟁점오피스텔은 업무상 임시로 거주하거나 사용한 것이므로 주택으로 볼 수 없다. 쟁점오피스텔은 임차인이 운영하는 체육관 소속 코치들이 기간을 정하지 않고 업무상 필요에 의해 임시로 거주하거나 학원생의 기숙사로 잠시 사용하였다. 다수의 심판례에서 오피스텔을 단기간 임대하거나 사용한 경우 고시원 같은 단기 숙소로 보아 주택으로 보지 않고 있다(조심 2023서0247 2023.5.25., 조심 2020.5.21., 조심2020서8392 2021.7.28. 등 참조). 소득세법제88조는 ‘주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다’라고 규정하고 있으며, 주택법제2조는 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하고, 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. 주택법에 따르면 일시적 거주가 아니라 장기간 주거 안정을 취할 정도의 건물을 주택으로 보고 있다. 따라서 쟁점오피스텔의 경우 특정인이 장기간 독립된 주거생활을 영위하지 않고 불특정 다수가 단기간 사용하였으므로 주택으로 볼 수 없다. < 양도당시 임대차 계약기간 사용내역 > 구 분 ’21.3.6〜’21.8.10. (6개월) ’21.8.10〜’21.11.16 (3개월) ’21.11.17〜’22.3.5 (3개월) 사용자 코치 등 (특정사용자 불명) F (학원생) 코치 등 (특정사용자 불명)
1. 처분청은 쟁점오피스텔의 전력, 도시가스는 최초 및 현재까지 주거용으로 계약되어 그 구조와 설비가 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되어 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태였다는 의견이다.
2. 그러나 한국전력공사 및 한국가스공사는 쟁점오피스텔 뿐만 아니라 오피스텔 전체호수를 모두 주거용으로 요금 부과하고 있는 반면, 오산시환경사업소(오산시 산하기관)는 수도 급수 조례에 따라 오피스텔 전체 수도요금을 일반용으로 부과하고 있다. < 오산시 수도 급수 조례 > 경기도 오산시(수도과) 제24조(요금의 징수 등) ① 수도사용요금(이하 “요금”이라 한다)은 수도사용자 등으로부터 징수한다.
② 요금은 별표 1의 수도요금 요율표와 별표 2의 구경별 요금표의 합계액으로 한다 (이하 생략) [별표 1] 수도요금 요율표 업종 사용량 (㎡/월) 요금(원) 2020.1.∼6. 2020.7.∼ 2021.6. 2021.7.∼ 2022.6. 2022.7.∼ 가정용 1∼20 450 500 540 580 20∼30 630 31이상 900 일반용 1∼50 800 860 910 960 51∼100 940 1,020 1,070 1,130 ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ 욕탕용 1∼500 680 730 800 870 501∼1,000 800 860 930 990 ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ [별표 2] 구경별 요금표 계량기 구경별(m/m) 요금(원) 비고 13 780 20 1,630 25 2,740 ⦙ ⦙
3. 이와 같이 오피스텔에 대한 공공요금 부과기준이 각각 다르므로 단지 쟁점오피스텔의 전기·가스요금이 주거용으로 부과되었다고 하여 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 것은 불합리하다.
1. 공부상 주택이 아닌 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하였다는 입증책임은 과세관청에 있다.
2. 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하는 조건으로 계약을 체결하도록 공인중개사에게 위임하였으며, 공인중개사와 임차인 모두 이러한 사실을 알고 계약을 체결한 것으로 진술하고 있는 점, 양도 당시 쟁점오피스텔에 거주목적으로 주민등록 전입신고된 사실이 없는 점, 임차인은 쟁점오피스텔을 코치나 학원생의 임시숙소로 사용하였다고 진술하고 있으며 관리소장도 쟁점오피스텔은 사업목적의 임시숙소여서 입주자등록카드 작성 및 차량등록을 한 사실이 없다고 진술하고 있는 점, 실제 임시숙소로 사용하여 수도사용량 편차가 심한 점 등으로 볼 때 쟁점오피스텔은 주거용이 아닌 코치나 학원생의 임시숙소로 사용하였음을 알 수 있다. 따라서 쟁점오피스텔은 실제 사용 용도 및 공부상의 용도에 따라 업무시설에 해당하는바, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 한 이 건 양도소득세 부과처분은 위법·부당하다 할 것이다.
1. 그러나 소득세법은 ‘주택’을 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 정의하고 있고 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 참조).
2. 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조).
3. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는한 법문대로 해석할 것 이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하다(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 등 참조).
4. 한편 양도소득세의 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는한 납세의무자에게 입증책임이 있다(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 참조).
1. 그러나 쟁점오피스텔의 임대차계약서를 보더라도 ‘전입신고 금지’나 ‘주거목적 사용금지’ 등의 적극적 의사표시는 보이지 않으며, 오히려 특약사항5. ‘임대인은 임차인의 (전세)보증보험 가입에 협조한다.’는 내용은 임대인이 임차인의 주거사용에 대해 협조한다는 의사표시 및 그 전제로 보아야 한다. 즉, 쟁점오피스텔의 임대차계약은 전세보증보험 이 ‘주택’에 한정해서 가입된다는 점을 감안해 보면 임대인은 임차인이 주거용으로 사용해도 좋고, 이에 협조한다는 의사표시이며, 이는 애초부터 주거사용을 전제로 한 계약이라고 보아야 한다. 전세보증보험: (주택도시보증공사) 전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품으로 보증대상 주택은 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 있음
2. 소유자나 임차인이 2012년 취득한 이후 현재까지도 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하거나 부가가치세를 신고·납부한 사실이 없다. 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 볼 자료가 없는 것이다. 청구인 주장대로 여러 세제 혜택에도 불구하고 사무용 공간이어서 주택임대사업자 등록을 하지 않았을지 모르나, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용 부동산으로도 사업자등록 하지 않았으며 임차료 등에 대한 부가가치세 신고 의무도 이행하지 않았는바, 이는 청구인 스스로도 쟁점오피스텔을 업무용으로 인식하지 않았기 때문이라고 보아야 한다.
1. 2020∼2022년 전입신고 현황(양도일: 2021.3.22.) 전입(거주)신고기간 주민번호 성명 가구형태 근로소득처 ’20.3.3.∼’21.2.4. 주민등록번호 생략 G 1인가구 ’21.8.10.∼’21.11.16. 주민등록번호 생략 F 1인가구 ’22.4.27.∼’23.3.16. 주민등록번호 생략 H 1인가구
2. 거주사실 확인내용
1. 그러나 대단지 아파트 및 주거 편의시설 밀집지역에 위치한 쟁점오피스텔은 그 내부에 화장실, 싱크대, 가스레인지, 세탁기, 냉장고, 난방장치 등이 설치되어 있어, 소유자나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 바로 독립된 주거용으로 사용할 수 있는 구조와 설비를 갖추고 있고, 1〜2인 가구의 주거용에 적합한 상태였다. 실제로 전술한 G, F, H 등이 양도 당시 및 양도일 전·후로 전입하여 거주한 것으로 확인되었다. < 주변 편의시설 현황 > 편의시설 거리 소요시간 편의시설 거리 소요시간 병원 460 ｍ 2분 병원 1.4 ㎞ 5분 마트(오산점) 260 ｍ 1분 마트(오산점) 907 ｍ 3분 근린공원 381 ｍ 1분 마트(오산점) 1.2 ㎞ 4분 CGV 80 ｍ 1분 공원 636 ｍ 2분
2. 쟁점오피스텔의 전력, 도시가스는 최초 및 현재까지 주택용으로 계약되어 그 구조와 설비가 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되어 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태였다고 보아야 한다.
3. 상기와 같이 주거용에 적합한 상태였던 쟁점오피스텔은 불특정 다수가 아닌 특정인의 상시 거주용으로 사용한 것으로 일시적이거나 숙박을 위한 임시숙소 로 볼 수 없다. 임시숙소의 용어적 의미
(1) 미리 정하지 아니하고 그때 그때 필요에 따라 정한 것.
(2) 미리 얼마 동안으로 정하지 아니한 잠시 동안. ☞ 임시숙소란 일시적으로 머물기 위한 장소나 숙박 시설을 말함
① 전근된 직원이 부임지에서 주거시설을 마련하거나 직원숙소를 설치할 때까지 근무지역 숙박업소를 임시숙소로 운영할 수 있다.
② 임시숙소 숙박일수는 부임일로부터 90일 동안 60박을 초과할 수 없으며,..(생략)
1. 쟁점세대 관리비내역상 월별 전력·수도 사용량을 보면, 전입신고된 기간(음영표시)과 전입신고되지 않은 기간의 월별 사용량에 별다른 차이점이 없으며, 이는 전입신고 되지 않은 기간에도 거주용도로 사용하였다고 보아야 할 것이다.
2. 장기간 거주목적으로 사용중인 세대 (관리소 방문시 관리소장으로부터 확인, 전입신고 거주 중 세대)와 월별로 비교해 보더라도 유사한 사용량을 보이는 것 또한 이를 반증하고 있다.
1. 총 159세대 중 84.9%인 135세대가 현재 전입신고 거주 또는 전입신고 이력이 존재하는 세대이고 전입신고 이력이 없는 세대는 1층 상가를 포함하여 24세대로 15.1%에 불과하다.
2. 이는 쟁점오피스텔이 비록 공부상 업무용 오피스텔로 되어있으나 실질은 주거용 오피스텔 즉, 주택으로 보아야 한다는 강력한 증거이다.
3. 상기와 같은 주택용 전기, 도시가스 및 수도사용량 현황은 처분청이 현장 방문시 관리소장이 ‘K건물는 90% 이상이 1인가구로 간혹 부부세대가 입주하고 있으며, 직장인들이 대부분이다’라는 진술내용과도 부합한다.
상기 검토내용과 같이 쟁점오피스텔은 ① 비주거용임대업 미등록, 임대차계약서의 특약사항 등, 임대인은 쟁점오피스텔을 업무용 시설로 인식하거나 업무용으로 임대할 의사도 없었던 것으로 보이는 점, ② 임대인이나 임차인이 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 한 사업자등록을 하거나 부가가치세를 신고·납부하는 등 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 볼 자료가 없는 점, ③ 양도 당시 및 양도 전·후 임대 기간 중 임차인들이 오피스텔 인근 회사에 근무하며 전입신고를 하고 거주한 사실이 있었던 점, ④ 소유자나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 바로 독립된 주거용으로 사용할 수 있는 구조와 설비를 갖추고 있었던 점, ⑤ 불특정 다수가 단기간에 일시적인 숙박을 위하여 사용하였다고 보기보다는 특정인의 상시 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, ⑥ 전력·수도사용량·전체 세대의 실제 사용 현황 등에 비추어 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용되었고 그에 적합한 상태였던 것으로 보이는 점 등으로 볼 때, 양도 당시 쟁점오피스텔은 ‘주거용’으로 사용한 것으로 보아야 한다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 당초 처분은 적법하고 정당하므로 이 건 심사청구는 기각되어야 한다.
7. “주택”이라 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 3-1) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 3-2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다 3-3) 소득세법 시행령 제167조 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항 에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 4-1) 주택법 시행령 제4조 【준주택의 종류와 범위】 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 건축법 시행령 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 건축법 시행령 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조제1항제3호 의 노인복지주택
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔 5) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. ※ [별표1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)
1. 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
제1조 (목적) 위 부동산의 임대차에 한하여 임대인과 임차인은 합의에 의하여 임차보증금 및 차임을 아래와 같이 지불하기로 한다. 보증금 金 삼백만원정 (￦3,000,000) 일시불 金 삼백만원정 (￦3,000,000)은 2021년 3월 6일에 지불한다. 월 세 金 이십오만원정 (￦250,000)은 후불로 매월 6일에 지불한다. 제3조 (용도변경 및 전대 등) 임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다. 제4조 (계약의 해지) 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 제3조를 위반하였을 때 임대인은 즉시 본 계약을 해지할 수 있다.(∼중략∼) 〔특약사항〕
4. 본계약은 임대인과 전화통화 후 퍼스트랜드 부동산에서 계약이며 차후에 서명날인하기로 한다.
5. 임대인은 임차인의 보증보험가입에 협조한다. 9) 인터넷(네이버부동산)에 게재된 쟁점오피스텔의 단지정보와 쟁점오피스텔의 내부사진 및 평면도는 아래와 같다 세대수 153세대 저/최고층 12층/14층 사용승인일 2012.3.16. 난방 개별난방, 도시가스 ㅇ 시세/실거래가 정보·매매: 41,000천원〜47,000천원·전세: 38,000천원〜42,000천원·월세: 보증금 5,000천원 월세 300천원〜330천원 (이 면 이하 여백) < 쟁점오피스텔 내부사진 > 10) 임차인 D이 청구인에게 제출한 사실확인서와 처분청에 제출한 확인서 11) 주택도시보증공사 홈페이지에 게재된 전세보증금반환보증 상품 개요
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1. 관련 법리 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있지만(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 등), 다른 한편, 소득세법제88조 제7호에서 주택을 “허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”라고 명확히 정의하고 있는바, 이처럼 실제 용도가 불분명한 경우, 굳이 ‘공부상의 용도’에 따르도록 별도의 규정을 둔 이상, ‘공부상의 용도가 주택이 아닌 건물’의 경우에는 소득세법제88조제7호 후문에 따라 이를 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임이 과세관청인 피고에게 있다고 봄이 타당하다. 즉, 납세의무자가 1주택을 제외한 나머지 소유 건물의 공부상의 용도가 주택이 아니라는 점만 입증하면, 위 1주택의 양도 당시 나머지 건물을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점은 과세관청이 입증하여야 한다. 특히 공부상의 용도가 주택이 아닌 ‘주거용 오피스텔’의 경우, 업무시설이나 주거시설 중 어느 쪽으로도 사용 가능한 구조나 설비를 갖추고 있어, 반드시 주거용만으로 사용할 것을 예정하고 있다고 단정할 수 없는 점, 오피스텔은 소유자가 직접 사용하기보다는 타에 임대하는 경우가 많아 그 실제 사용 방식을 소유자가 시종일관 통제하기 어려운 점 등 여러 특수성이 있으므로, 더더욱 위와 같이 보는 것이 타당하다(대법원 2023두31140 선고 2023.4.13. 판결 참조).
2. 쟁점오피스텔은 주택이 아니라는 청구주장에 대한 판단
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법제65조 제1항 제3호 규정에 따라 주문과 같이 결정한다. 1) 재산세는 지방세법제105조에 의거 주택, 건축물, 토지, 선박 및 항공기로 구분하여 과세함 2) 청구인이 공인중개사를 통하여 탐문한 바로는 D은 처분청이 연락오기 전까지는 F라는 이름을 잘 알지 못하였으며, 당시 체육관을 관리하는 매니저를 통해 F가 학원생이었다는 것을 파악한 것으로 확인됨
결정 내용은 붙임과 같습니다.