매수자가 1차와 2차 양도소득세를 모두 부담한 경우라도, 양도가액에는 1차 양도소득세만 더해서 양도소득세를 계산해야 한다는 주장의 당부

• 가. 청구인은 2022.9.14. 매수인에게 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 0000 ㅁㅁㅁㅁㅁ ㅁㅁ역 000동 0000호 분양권(이하 “쟁점 분양권”이라 하고, 준공 후에는 “쟁점 아파트”라 한다)을 58,000,000원의 프리미엄 을 추가하여 매도하였다. 건설사에서 분양한 가격에 추가로 웃돈을 얹어 거래되는 금액 이 거래에서 청구인은 프리미엄에 대한 양도소득세와 지방소득세 합계 35,112,000원(이하 “1차 양도소득세”라 한다)과 1차 양도소득세를 포함한 총 양도차익에 대한 추가분 양도소득세와 지방소득세의 합계 23,173,920원(이하 “2차 양도소득세”라 한다)을 매수인에게서 받는 조건으로 분양권 매매계약을 체결하였다. ㅣ청구인의 1·2차 양도소득세 계산내역ㅣ (원) 구분 1차 양도소득세 2차 양도소득세 양도차익 58,000,000 93,112,000 (58,000,000+35,112,000) 필요경비 2,300,000 2,300,000 양도소득금액 55,700,000 90,812,000 기본공제 2,500,000 2,500,000 과세표준 53,200,000 88,312,000 세율 60% 60% 양도소득세 31,920,000 52,987,200 지방소득세 3,192,000 5,298,720 합계 35,112,000 (1차 양도소득세) 58,285,920 추가분

• 23,173,920 (2차 양도소득세)

• 나. 청구인은 2022.9.16. 쟁점 분양권에 대한 양도소득세를 신고하면서, 분양권 프리미엄과 1차 양도소득세를 합산한 93,112,000원을 양도차익으로 신고하였다. 그리고 해당 양도차익에 대한 양도소득세로 52,987,200원을 신고한 후, 2022.11.28. 해당 양도소득세를 납부하였다.
• 다. 처분청은 청구인이 쟁점 분양권을 양도하면서 프리미엄과 1차 및 2차 양도소득세를 합산한 116,285,920원을 수령하였으므로 이 금액을 양도차익으 로 보아 2023.11.9. 추가로 양도소득세 16,319,537원을 고지하였다. ㅣ처분청의 추가분 양도소득세 산정내역ㅣ (원) 구분 신고 경정 차액 양도가액 593,042,000 616,215,920 23,173,920 취득가액 499,930,000 499,930,000

• 양도차익 93,112,000 116,285,920 23,173,920 필요경비 2,300,000 2,300,000

• 양도소득금액 90,812,000 113,985,920 23,173,920 기본공제 2,500,000 2,500,000

• 과세표준 88,312,000 111,485,920 23,173,920 세율 60% 60%

• 산출세액 52,987,200 66,891,552 13,904,352 가 산 세 2,415,185 2,415,185 추가고지세액 16,319,537 16,319,537

• 라. 청구인은 기획재정부의 해석례(기획재정부 조세정책과-2516, 2023.12.27.) 에 따르면 매수자가 양도소득세를 부담하기로 한 경우, 해당 세액은 최초 1회만 양도가액에 합산할 수 있으므로 2차 양도소득세를 양도가액에 다시 합산한 처분청의 부과처분은 부당하다고 주장하며, 2024.1.23. 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점 분양권의 매매계약은 양도소득세를 매수인이 전액 부담하기로 한 계약이다. 청구인은 매매계약서의 특약사항 2번에 '양도소득세를 매수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결하는 것임(단 1차, 2차 양도소득세까지만 정산)’이라고 기재하여, 이러한 조건에 따라 계약을 진행하였다. 청구인은 부동산 실거래가를 신고할 때, 지방자치단체에서 매수인이 낸 양도소득세 전액을 매매가액에 더해야 한다고 안내받아, 매매계약서에 1차, 2차 양도소득세를 기입하고, 그 산출근거도 적었다. 그리고 매매계약서의 특약사항 11번에 '세금계산에 착오로 증감이 될 경우 공인중개사가 책임지기로 한다’고 되어 있으나, 이는 매매계약 당시에 양도소득세 매수자 부담 조건부 계약에 대한 명확한 법률해석이 없었기 때문에 어쩔 수 없이 적은 것이고, 이는 매도자가 매수자 부담 조건부로 인해 추가적인 경제적 이익을 얻지 못했음을 입증한다.
• 나. 기획재정부는 양도소득세 전액을 매수인이 부담하기로 한 거래에 대해, 양도소득세 산정 시 해당 세액을 양도가액에 최초 1회만 더하는 것으로 해석하였다(기획재정부 조세정책과-2516, 2023.12.27.). 쟁점 분양권 계약은 매수인이 양도소득세를 부담하기로 한 계약이므로, 기획재정부의 유권해석에 따라 양도가액에 양도소득세를 최초 1회만 합산하는 것이 타당하다. 따라서 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
• 다. 청구인 추가의견

1. 매수자가 부담한 모든 양도소득세를 양도가액에 합산하는 것이 타당하다는 주장에 대하여 쟁점 분양권의 매매계약은 매수자가 양도소득세를 부담하는 조건으로 체결되었으며 매수자의 세부담 총액은 1차 및 2차 양도소득세로 구분되어 계약서에 명시되었다. 기획재정부의 해석례에 따르면 매수자가 양도소득세 전액을 부담하기로 한 경우 1차 양도소득세만을 양도가액에 포함시켜야 한다. 따라서, 처분청이 2차 양도소득세를 양도가액에 합산하여 부과한 3차 양도소득세는 해당 해석례와 상충되어 부당하다.

2. 매도자의 양도가액과 매수자의 취득가액 사이에 불일치가 발생한다는 주장에 대하여 ｢소득세법 기본통칙｣ 97-0…4(매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입) 는 ‘매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다’고 규정하고 있다. 해당 통칙과 기획재정부 해석례를 쟁점 분양권 거래에 적용하면, 매도자는 양도가액에 매수자가 부담한 세액인 1차 양도소득세를 합산하고, 매수자는 그 합산된 세액(1차 양도소득세)을 매입원가에 포함하는 것이 타당하다. 이 과정을 통해 양도가액과 취득가액이 일치하게 되며, 쟁점 분양권에 대한 거래가액의 일관성도 보장된다.

• 가. 매수자가 쟁점 분양권의 양도소득세를 대신 부담하고 그 금액을 매도자에게 지급하였다면, 쟁점 분양권의 양도가액은 모든 양도소득세를 포함한 금액이다. ｢소득세법｣상 실지거래가액은 양도소득세를 산정하는 기준이 되는데, 이는 양도자가 부동산을 양도할 때 양수자로부터 받은 대가를 말하며, 매매계약서나 기타 증거자료에 따라 객관적으로 입증되는 가액을 뜻한다. 청구인은 기획재정부의 해석에 따라 양도소득세를 양도가액에 최초 1회에 한해 가산해야 한다고 주장하나, 쟁점 분양권 계약에서는 해당 기획재정부 사례와 달리 매수자가 양도소득세를 무한정으로 부 담하는 것이 아니라, 특약사항에 따라 1차, 2차 양도소득세만을 정산하기로 하였다. 또한 매매계약서에는 매매가액과 별개로 1차, 2차 양도소득세 58,285,920원을 매수인이 부담하기로 명시되어 있어, 쟁점 분양권을 매수하면서 매수자가 실제 지불한 대가 전부를 쟁점 분양권의 양도가액으로 보는 것이 타당하다.
• 나. 매수인은 부동산 취득에 관한 등기를 하면서 1차, 2차 양도소득세를 포함한 금액을 거래가액으로 신고하였다. 매수인이 불입된 분양대금과 프리미엄, 1·2차 양도소득세를 합산한 168,819,920원 을 청구인에게 지불한 사실이 금융증빙으로 확인된다. 불입된 분양대금 52,534,000 + 프리미엄 58,000,000 +1·2차 양도세 58,285,920 또한, 매수인은 부동산 취득 등기를 하면서 상기 금액과 분양권 매수 이후 매수인이 추가적으로 불입한 분양대금을 합산한 616,215,920원 을 거래가액으로 신고하여 등기부에는 해당 가액이 거래가액으로 기재되어 있다. 총 분양금액 499,930,000원 + 프리미엄 58,000,000 +1·2차 양도세 58,285,920 대법원의 판례와 심판례에서도 매수인이 부담한 양도소득세 전액을 양도가액으로 보고 있다. 따라서 매수인이 지급한 양도소득세 부담분을 쟁점 분양권의 양도가액에 합산하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
• 다. 처분청 추가의견 ｢소득세법 기본통칙｣ 97-0…4【매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입】는 ‘토지대금 이외의 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다’고 규정하고 있다. 이에 따라, 매수자가 실제로 1차 및 2차 양도소득세를 지급하였고, 이를 취득원가에 이미 포함(취득세 신고, 부동산 등기부 실거래가 신고 등)하였다면, 매도자도 분양권 대금 외에 받은 1차 및 2차 양도소득세를 양도가액에 포함시켜야 한다. 이렇게 함으로써 양도가액과 취득가액이 일치하게 되며, 따라서 2차 양도소득세도 양도가액에 포함되어야 한다.

• 가. 쟁점 매수자가 1차와 2차 양도소득세를 모두 부담한 경우라도, 양도가액에는 1차 양도소득세만 더해서 양도소득세를 계산해야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 3) 소득세법 기본통칙 97-0…4【매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입 】 주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.

• 다. 사실관계

1. 분양권 매매계약 내용 쟁점 분양권에 대한 매매계약은 매수인이 분양권 프리미엄에 1·2차 양도소득세를 추가하여 매도인에게 지급하고 매도인이 해당 세금을 납부하는 조건으로 체결되었다. ㅣ분양권(아파트) 매매 계약서 내용 일부ㅣ

소재지: ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 0000번지 ㅁㅁㅁㅁㅁ ㅁㅁ역 000동 0000호 전용면적: 84.92㎡, 타입: 84A-1

분양금액: 499,930,000원, 잔금은 2022.9.14.에 지불한다.

① 본 계약은 분양권 전매 계약임

②... 당사자 간의 매매약정에 의하여 매도자가 부담할 양도소득세를 매수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결하는 것임(단 1차, 2차 양도소득세까지만 정산)

④ 지불 정산금액은 납부한 분양금액 52,534,000원, 프리미엄 58,000,000원, 1차 양도세 35,112,000원, 2차 양도세 23,173,920원을 합산 168,819,920원임 (양도세는 매도인이 납부함)

⑤ 실거래 신고금액은 1·2차 양도세를 포함한 금액으로 616,215,920원임

⑪ 세금계산이 착오로 증감이 될 경우 공인중개사가 책임지기로 한다 2022.8.18. 매도인: 청구인 (인) 매수인: Aㅇㅇ (인) 중개사: ㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁ공인중개사사무소 (인)

2. 양도소득세 신고 및 경정 청구인은 분양금액 499,930,000원에 프리미엄 58,000,000원과 1차 양도소득세 35,112,000원을 합산한 593,042,000원을 쟁점 분양권의 양도가액으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액에 2차 양도소득세 23,173,920원을 합산한 616,215,920원을 양도가액으로 경정하였다. ㅣ양도소득세 경정 내역ㅣ (원) 구분 신고 경정 차액 양도가액 593,042,000 616,215,920 23,173,920 취득가액 499,930,000 499,930,000

• 양도차익 93,112,000 116,285,920 23,173,920

3. 부동산 등기상 거래가액 쟁점 아파트는 2023.2.24. 소유권 보존등기 되었고, 분양권 매수자는 2023.4.6. 매수자 명의로 소유권 이전 등기를 하면서 취득가액을 616,215,920원으로 신고하여 등기부에는 동 금액이 거래가액으로 기재되어 있다. ㅣ쟁점 아파트 등기부 내역ㅣ [집합건물] ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅁㅁㅁㅁㅁ ㅁㅁ역 제000동 제00층 제0000호 [표 제 부] 1층 475㎡, 2층 455㎡, 3층 455㎡... 30층 227㎡ [갑 구] (소유권에 관한 사항) 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권 보존 2023.2.24. 소유자 ㅁㅁ자산신탁 2 소유권 이전 2023.4.6. 2019.11.9. 매매 소유자 Aㅇㅇ 거래가액 금 616,215,920원

4. 양도가액과 취득가액의 불일치 청구인은 쟁점 분양권에 대한 양도소득세를 신고하면서 1차 양도소득세만 합산한 593,042,000원을 양도가액으로 신고하였다. 매수인은 소유권 이전등기를 하면서 청구인에게 2차 양도소득세까지 지급하였으므로 동 금액을 포함한 616,215,920원을 취득가액으로 신고하였다. 1차 양도소득세만 양도가액에 합산하는 경우 동일 거래에 대해 양도가액과 취득가액이 상이한 상황이 발생한다.

5. 유사매매사례 비교 처분청은 쟁점 분양권과 같은 시기에 거래된 같은 크기의 다른 분양권의 프리미엄이 쟁점 분양권보다 2.33배(135,340,000원 ÷ 58,000,000원)나 높았지만 프리미엄에 1·2차 양도소득세를 더한 가격으로 비교하면 그 차이가 1.16배(135,340,000원 ÷ 116,285,920원)로 줄어든다는 점을 감안하면, 쟁점 분양권의 실제 프리미엄 중 일부가 매수자가 부담한 양도소득세로 분류되어 매매계약서에 표기되었을 수도 있다고 주장한다. 그리고 1차 양도소득세만 양도가액에 포함시켜 과세하면 실제 프리미엄을 1차와 2차 양도소득세로 나누어 양도소득세의 부담을 줄이는 경우가 생길 수 있다고 반박한다. 구분 아파트명 타입, 층, 동·호수 매매계약일 프리미엄 매수자부담 양도소득세 쟁점 분양권 ㅁㅁㅁㅁㅁ ㅁㅁ역 84A-1, 00층 000동 0000호 2022.08.18. 58,000,000원 58,285,920원 116,285,920원(프리미엄+양도세) 비교 분양권 84A, 00층 000동 0000호 2022.08.09. 135,340,000원

• 라. 판단

1. 관련 법리 ｢ 소득세법｣ 제23조 제2항 은 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 그 “총수입금액”이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고(대법원 1982.7.27. 선고 81누415 판결, 1986.1.21. 선고 85누146 판결 참조), 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다. 매도자가 부담하여야 할 양도소득세 등 금원을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면 위 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 위 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 할 것이다(대법원 1992.7.14. 선고 92누2967 판결 참조).

2. 구체적 판단 청구인은 매수자가 1차와 2차 양도소득세를 모두 부담한 경우에도, 양도가액 계산시 1차 양도소득세만을 포함해야 한다고 주장한다. 그러나 다음과 같은 이유로 1차 및 2차 양도소득세 모두를 양도가액에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다. 첫째, ｢소득세법｣ 제88조 제5호 는 실지거래가액을 ‘자산의 양도와 대가관계 에 있는 금전’으로 정의하고 있으며, 청구인이 수령한 1차 및 2차 양도소득세는 쟁점 분양권 양도와 대가관계에 있는 금전에 해당한다. 둘째, 법원은 양도가액을 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입으로 해석하며, 그 대가가 어떤 명목이든 경제적 실질에 따라 자 산 의 양도와 대가관계에 있는지를 판단해야 한다고 보고 있다. 셋째, 매도자가 양도가액에 1차 양도소득세만을 더하고, 매수자가 취득가액에 2차 양도소득세까지 포함한다면, 동일한 거래에 대해 양도가액과 취득가액이 달라지는 불합리한 상황이 발생한다. 넷째, 기획재정부의 해석례(조세정책과-2516, 2023.12.27.)에 따르면, 양도가액에 양도소득세를 계속해서 더하는 것이 아니라 처음 한 번만 더하는 것이 타당하다고 한다. 그러나 쟁점 분양권의 경우, 매수자가 무제한으로 양도소득세를 납부하는 것이 아니라 1차와 2차 양도소득세만을 부담하기로 약정되어 있어 사례가 상이하다. 따라서 쟁점 분양권의 양도가액에 매수자가 부담한 1차 및 2차 양도소득세 를 모두 합산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.