각 원룸 호실별로 화장실, 취사시설, 현관이 존재하는 등 독립된 주거생활을 영위하는데 적합한 구조이므로 쟁점건물은 그 실질에 있어 단독주택이 아닌 공동주택으로 판단되고, 이러한 사실은 당초 건축허가 내용, 구분행위 유무, 개별주택가격 공시 시 용도분류기준에 구속될 것은 아니며, 쟁점건물은 건축법 시행령의 다가구주택 요건을 충족하지 못하여 건물 전체를 1세대 1주택 비과세적용대상으로 볼 수는 없음
각 원룸 호실별로 화장실, 취사시설, 현관이 존재하는 등 독립된 주거생활을 영위하는데 적합한 구조이므로 쟁점건물은 그 실질에 있어 단독주택이 아닌 공동주택으로 판단되고, 이러한 사실은 당초 건축허가 내용, 구분행위 유무, 개별주택가격 공시 시 용도분류기준에 구속될 것은 아니며, 쟁점건물은 건축법 시행령의 다가구주택 요건을 충족하지 못하여 건물 전체를 1세대 1주택 비과세적용대상으로 볼 수는 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
• 합 계 921.22
• 26 주택 면적 728.98
• - 상가 면적 192.24
• -
1. 당초 신고 시 주택면적이 상가면적보다 크므로 전체를 주택으로 판단함
2. 2층~4층은 원룸으로 독립 거주 가능(욕실, 주방시설 완비)
2. “불채택 결정”되었고, 이후 2023.1.10. 양도소득세 251,804,870원의 결정․고지가 있었다.
○○ 시장이 매년 개별단독주택 공시가격을 고시한 단독주택이다. 가)
○○시청 세무과는주택법및 주택법 시행령에 따라 쟁점건물을 단독주택으로 분류하여 개별주택가격을 고시하였고,부동산 가격공시에 관한 법률 제19조 제2항에서는 “개별주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가․ 지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다”라고 주택가격 공시의 효력을 규정하였으므로 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한 ○○시장이 개별주택 가격 확인서에 고시한 대로 쟁점건물은 개별주택인 단독주택으로 보아야 한다 건축법 시행령별표1 제1호 단독주택 가목의 단독주택은 층수 와 면적에 대한 제한 규정이 없는바, 나목의 다중주택이나 다목의 다가구주택에 해당하지 않는 경우, 가목의 단독주택으로 보아야 할 것이다. ＜ 쟁점건물 개별단독주택 공시가격 확인서＞ 대상주택 확인내용 가격기준년도 (기준일) 소재지 및 지번 대지면적(㎡) 건물연면적(㎡) 개별주택가격 (천원) 전체 산정 전체 산정 ’16. 1. 1.
○○
○○시
○○ 로
○○ 번길 397.4 314.46 921.22 728.98 819,000 ’15. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 802,000 ’14. 1.1. 397.4 314.46 921.22 728.98 803,000 ’13. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 807,000 ’12. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 801,000 ’11. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 753,000 ’10. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 758,000 ’09. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 759,000 ’08. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 780,000 ’07. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 766,000 나) 따라서, 쟁점건물은 건축법 시행령별표1의 제1호 단독주택 중 가목의 단독주택 인 개별 주 택으로부동산 가격공시에 관한 법률제17조에 의거 ○
○시장이 2007년부터 개별주택가격을 매년 공시한 단독주택에 해당 한
- 다. 나. 처분청이 쟁점건물을 다세대주택으로 본 판단은 대법원 92누15994 판례 에서 규정한 다세대주택 정의에 부합하지 않고, 여타 법 적 근거도 없다. 1) 대법원 92누15994 판례상 다세대주택 판단기준에 부합하지 않은 처분이다.
- 가) 처 분청이 과세근거로 삼은 대법원 92누15994 판례에서는, 쟁점건물이 공동주택의 일종인 다세대주택이 되기 위 해서는 아래 요건을 모두 충족하여야 한다고 적시하고 있다. 첫째, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단, 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서, 둘째, 각 각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 셋째, 사회 관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 넷째, 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다. 나) 처분청은 쟁점건물 중 주택으로 사용하는 부분이 4개 층(26개의 원룸)이므로, 위 판례에서 언급한 다세대주택 요건을 충족하였다고 보았다. 그러나, 처분청은 “사회 관념상 독립 한 거래의 객체가 될 정도 가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당함” 이라는 세 번째 요건을 무시하여 오판에 이르렀다. 다) 쟁점건물의 원룸은 15㎡(4.5평)～20㎡(6평) 사이의 규모로 사회 관념에 비춰 독 립한 거래의 객체가 될 정도가 되지 못하고 또한 그 실질이 공동주택에 해당하지 않으므로 처분청이 쟁점건물을 다세대주택으로 판단한 것은 위 대법원 판결을 잘못 해석한 결과이다. 따라서 쟁점건물은주택법과 주택법 시행령에서 정한 공동주택의 범주에 해당한다고 볼 수 없으므로 처분청의 부과처분은 취소되어야 한다.
2. 건축법에 의하여 아파트나 연립주택, 다세대주택으로 건축허가를 받아 건축한 아파트, 연립주택, 다세대주택만이 공동주택에 해당한다. 가) 대법원 판례 92누15994에서는 “다세대주택은 처음부터 하나의 건축물의 구 분된 일부를 독립된 물건 즉 하나의 주택으로 하여 다수인이 이를 각자 소 유하고, 거기에서 각 세대가 독립된 주거생활을 영위하는 데 적합하도록 건 축법이 정한 기준에 따라 허가된 것으로서 처음부터 하나의 건축물 안에 여러 덩어리의 주택을 두어 이를 다수인에게 분양함을 전제로 하여 건축된 것”이라고 다세대주택의 정의를 규정하고 있다.
- 나) 처분청에서는 쟁점건물을 공동주택인 다세대주택으로 판단 하면서도 주택법 2조 제3호에서 대통령령에 위임한 “공동주택”의 범위 규정을 잘못 해석하고 있
- 다. (1) 판례에 따르면, “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안 에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이라도 이는 공동주택이 될 수 있는 요건일 수는 있어도 이러한 주택이 모두 공동주택이 되는 것은 아니고, (2) 그 중에서도 공동주택의 종류와 범위를 정하는 주택법 시행령제3조에서 규정한 건축법 시행령별표1 제2호 가목의 아파트, 나목의 연립주택, 다목의 다세대주택에 한하여 공동주택이 되는 것이다.
- 다) 또한 판례에 따르면, 쟁점건물이 처분청에서 주장하는 다세대주택이 되기 위해서는ⅰ) 건축법에 의거 다세대주택으로 허가 받아 건축하거나 ⅱ) 다가구주택을 증축․용도 변경하여 건물 층수가 4개 층으로 되거나 ⅲ) 단독주택을 용도 변경하여 주택 층수를 4개 층으로 개조되어 대법원 92누15994 전원합의체 판결에 해당한느 경우여야만 할 것이나, 쟁점건물은 단독주택으로 건축 허가를 받았을 뿐, 다세대주택 또는 다 가구주 택으로 건축 허가를 받은 사실이 없으므로 ⅲ)에 해당되는 경우에만 다세대주택으로 볼 수 있을 것이다. 그러나, ⅲ)과 같은 사실관계를 가지고 있지 않은바, 쟁점건물은 처분청 주장처럼 공동주택인 다세대 주택이 될 수 없다.
3. 이 사건 처분은 과세 형평과 합목적성에 어긋난다. 국세기본법제18조 제1항에서는 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다고 규정한바, 처분청 조사관의 주관적인 판단 외에는 다세대주택에 해당하는 법적 근거가 전혀 없는 쟁점건물에 부과한 양도소득세는 전액 취소되어야 한다.
- 다. 이의신청 기각결정에 대한 반박 1) 다중주택 및 다가구주택 요건을 충족하지 못한 경우에도 쟁점건물은 단독주택에 해당하는 것이지 공동주택이 된다고 볼 수 없
- 다. 가) 쟁점건물은 개별주택가격이 공시된 단독 주택이므로, 건축법 시행령별표1 제1호 나목 내지 다목에서 정 한 다중주택이나 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 경우, 같은 호의 가 목인 단독주택이 되는 것이다. 나) 주택법 시행령제3조 제1항에서 규정한 건축법 시행령별표 1 제2호 가목에 따른 아파트, 나목에 따른 연립주택, 다목에 따른 다세대주택으로 건축허가를 받은 바 없는 단독주택이 공동주택이 될 수 없는데도 이를 공동주 택의 일종인 다세대주택으로 본 처분청의 해석에는 오류가 있다.
2. 단독주택으로 건축허가를 받아 건축주 1인 앞으로 소유권보존등기가 경료된 경우, 구분소유되기 전까지는 1구의 건물로 취급하는 것이 타당하다.
- 가) 쟁점건물처럼 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되고 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다면, 대법원 92누15994 판례의 요건이 충족되지 않은 이상 단독주택으로 보아야 한다. 나) 또한, 해당 판례는 “공통주택이란, 주택건설촉진법시행령에 의하여 공동주택으로 분류되어 법률상 여러 덩어리의 주택이 하나의 건축물 안에 있는 경우를 가리킨다고 해 석하는 것이 그 입법취지에 맞는다고 생각한다. 원래 하나의 건축물은 하나의 물건이고, 이것이 물리적으로 구분소유할 수 있게 구획되어 있어 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 있다고 하여도 실제로 이를 구분소유 하여야 비로소 여러 개의 물건이 되는 것이므로, 주택의 경우에 있어서도 하나의 건축물은 원래는 한덩어리의 주택인 것이고, 이것이 처음부터 공동주택으로서 구분소유하도록 건축된 것이 아닌 한 실제로 이를 구분하여 소유하기까지는 1구의 건물로 취급하는 것이 당연하다”고 판시하고 있다. 쟁점건물은 처음부터 공동주택으로 구분 소유하도록 건축된 것이 아니고, 또한 실제로 구분하여 소유한 사실이 없으므로 공동주택인 다세대주택이 되는 것이 아니고, 단독주택인 1구의 건물로 봄이 당연하다.
1. 다툼 없는 사실관계: 쟁점건물의 각 층별 용도 쟁 점부동산의 각 층별 공부상의 용도, 면적과 각 층별 실제현황의 용도, 면 적에 대하여는 청구인과 과세관청 사이에 다툼이 없는 상황이
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실 상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호 에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계 존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한
7. " 주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조제1항 제3호 가 목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부 분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경 우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연 면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다 가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아 니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으 로 본다. 2-2) 양도소득세 집행기준 89 -155-6【다가구주택의 주택 구분】 소득세법상 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보는 것이며, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매 단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. 3) 건축법 제2조 【정의】
1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 3-1) 건축법 시행령 제3조의2 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다. 3-2) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다.)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외 한다)가 3개 층 이하일 것. (이하 생략)
4. 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우 에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독 주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. " 공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 4-1) 주택법 시행령 제2조 【단독주택의 종류와 범위】 주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가 목에 따른 단독주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제1호 나 목에 따른 다중주택
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다 목에 따른 다가구주택 4-2) 주택법 시행령 제3조 【공동주택의 종류와 범위】
① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
3. 건축법 시행령 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대 주택" 이라 한다) 5) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 【건물의 구분소유】 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 6) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 【정의】
1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
1. 다툼 없는 사실관계
2. 쟁점건물의 용도 관련 검토
3. 임대보증금 약 250,000,000원은 승계받기로 하며 중도금으로 대체한다.(잔금시 각 호수별 임대보증금은 최종 확인한 후 정산할 것)
4. 월세는 잔금일까지는 매도자가 수령함. 각 호수별 임대보증금과 월세금 및 월세지급일을 매도자는 매수인에게 확인시켜 주기로 함
5. 잔금 시까지 각종 공과금은 (잔금일 기준으로)매도자 정산한다.
6. 불법건축물이란 걸 매수자는 인지하고 (확인설명서에 기재) 계약했으며, 차후에 이의를 제기치 않는다. 매도자는 계약작성일 현재 이행강제금 등이 부과된 것이 없음을 확인함. 만일 잔금지급일까지 이행강제금 등이 부과되면 매도인이 책임진다.
6. 본 계약의 부가세는 포괄양도양수하며 별도로 주고 받지 않는다. (이하 생략) 청구인이 ☆☆세무서에 제기한 과세전적부심사 청구 결정문의 사실관계 내용 중 ‘특약사항’ 관련하여 언급된 내용은 다음과 같다. ＜과세전적부심사결정문의 사실관계 내용 중 발췌＞ 가) 심리과정에서 ‘6’에 기재된 ‘확인설명서’에 대하여 청구인과 양수인 모두 현재 보유하고 있지 않아 제출할 수 없다고 회신하였다. 다만, 청구인은 불법 건축물에 해당하는 사항이 쟁점건물 내 주차장의 주차대수와 관련한 것으로 기억한다고 답하였다. 나) 양수인에게 임대차 계약에 대하여 질문한바 당시 원룸의 시설 전부와 임대차 계약 모두를 승계한 것으로 답하였다. 라) 쟁점건물을 소재지로 한 청구인의 사업자등록이력 및 국세 신고내역 청구인은 쟁점건물을 사업장 소재지로 하여 다음과 같이 사업자등 록한 이력이 있다(♠♠고시원, 2004.12.30.~2005.3.9.,2005.5.17.~2005.6.30., 부동산 점포업 2006.7.10.~2017.3.27., 표 생략). 청구인의 고시원 사업장의 부가가치세 신고 이력은 확인되지 않으며 2 006.7.10. 사업자 등록한 부동산 임대업의 부가가치세 신고내역은 다음과 같다. < 임대업 사업장의 부가가치세 신고내역 > (단위: 천원) 년도 수입금액 합계 1기 2기 과세 면세 과세 면세 2006 41,787 1,887 39,900 2007 88,280 2,816 40,360 3,704 41,400 2008 97,854 5,927 43,600 5,302 43,025 2009 98,467 7,874 42,708 7,885 40,000 2010 105,519 8,052 44,700 8,067 44,700 2011 112,019 7,933 47,980 7,946 48,160 2012 107,258 7,995 44,060 7,883 47,320 2013 108,806 7,874 48,055 7,542 45,335 2014 57,839 7,775
• 7,784 42,280 2015 95,728 6,854 42,280 2,652 43,942 2016 93,119 5,218 41,220 7,861 38,820 2017 24,960 3,900 21,060 마) 쟁점건물에 대한 개별주택가격 공시 내역 청구인 제출 쟁점건물 개별주택 공시가격 확인서에 따르면, 2007년부터 2016년까지 ○○시장의 개별주택가격 공시가 아래와 같이 행해진 것으로 확 인된다. ＜ 쟁점건물 개별단독주택 공시가격 확인서＞ 대상주택 확인내용 가격기준년도 (기준일) 대지면적(㎡) 건물연면적(㎡) 개별주택가격 (천원) 전체 산정 전체 산정 ’16. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 819,000 ’15. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 802,000 ’14. 1.1. 397.4 314.46 921.22 728.98 803,000 ’13. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 807,000 ’12. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 801,000 ’11. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 753,000 ’10. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 758,000 ’09. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 759,000 ’08. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 780,000 ’07. 1. 1. 397.4 314.46 921.22 728.98 766,000 국세청 전산시스템에 따르면, 쟁점건물에 대하여 2008년부터 현재까지도
○○시장의 개별주택가격 공시가 행해지고 있으며, 2008년부터 1층(1종근린 생 활시설)을 제외한 2～5층에 대하여는 주거용도 단독주택으로 분류되어 공 시된 것으로 확인된다. 또한 증·개축 내역이 기재된 바도 없다.
- 바) 2～4층 임대내역
(1) 임대차계약서 청구인은 쟁점건물 양도소득세 신고 시 2011년〜2016년 사이에 작성된 2층〜4층 원룸의 임대차계약서 20매를 제출하였으며 그 중 발췌한 계약서에 명시한 ‘임대 할 부분’, ‘특약사항’ 내용은 다음과 같다. [201호 임대차계약서 생략] 각 임대차계약서에는 용도는 ‘주거용’, ‘ 임대할 부분’으로 에어컨, 세탁기, 냉장고, 신발장, 가스레인지가 각 호실에 기본 내장된 것으로 나타나며 특약사항으로 월 관리비 ,*원 (인터넷·유선·공용부분 외), 각 호의 전기료 도시가스요금, 수도료는 임차료와는 별도임이 기재되어 있다. (2) 청구인이 쟁점건물을 보유한 기간 중 2010년〜2017년 동안 1인〜2 인으로 구성된 세대가 다음과 같이 전입신고한 이력이 국세청 전산시스템망에서 확인된다. < 쟁점건물 2층〜4층 전입세대 정리 > 호수 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년 합계 201호 1 1 202호 1 1 203호 1 1 2 204호 2 1 2 5 205호 0 206호 1 1 2 207호 1 2 3 208호 1 1 301호 1 1 2 302호 0 303호 1 1 2 304호 1 1 305호 0 306호 1 1 1 3 307호 1 1 2 308호 1 1 401호 1 1 402호 1 1 2 403호 1 1 404호 1 1 2 405호 1 1 2 406호 1 1 407호 1 1 2 408호 1 1 합계 3 10 6 1 5 9 3 1 38
- 사) 처분청 제출 쟁점건물 현장조사 사진 및 로드뷰상 외관 [사진 생략]
- 라. 판단
1. 관련 규정 가) 소득세법제89조 제1항 제3호 가목은 1세대가 1주택을 보유하는 경우 로서 대 통령령으로 정하는 요건을 충족 하는 주택의 양도로 발생하는 소득에 대 한 소득세를 과세하지 아니한다고 규정하면서, 같은 법 시행령 제154조 제1 항에서 그 요건을 ” 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것“으로 구체화하고 있다. 나) 같은 조 제15항에서는 제1항을 적용할 때, ” 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다 가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구 획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아 니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으 로 본다.“고 규정하고 있다. 다) 한 편, 주택의 정의와 관련하여 소득세법제88조 제7호는 ” 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.“고 정하고 있으며, 건축법제2조 제1호는 ” 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.“고 정하고 있다. 라) 건축법 시행령제3조의2와 별표1에 따르면, 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 구분되고 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분된다. 이때 ”다가구주택“은 주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외한다)가 3개 층 이 하 이고, 1 개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19 세 대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있는 주 택으로서 공 동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다고 규정되어 있다. 반면, 제2호 나목의 ” 연립주택“은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이 상의 동을 지하주 차장으로 연 결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제 곱 미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택으로, 다목의 ”다세대주택“은 주택으 로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)으로 규정되어 있다. 마) 주택법제2조에 따르면, 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되는바, 제2호 에서 규정한 단독주택이란, 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미하고, 제3호에서 규정한 공동주택이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미한다. 2) 쟁점건물 전체가 1세대 1주택 비과세 적용대상 인지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점건물은 건물 전체가 ‘ 1세대 1주택 비과세 적용대상’이 라는 청 구주장은 받아들이기 어렵다. (1) 아래의 사실과 사정에 따르면, 쟁점 건물은 각 원룸 호실을 각각 하나의 주택으 로 봄이 타당하다.
① 소득세법제89조 제1항 제3호가 정하는 양도소득세 비과세대상으로서 1세대 1주택의 양도와 관련된 ”주택“은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건 축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것인 점
② 쟁점건물은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단, 기타 설비 등의 전부 또는 일부가 공유되고 있으나, 2～4층 24개의 각 호실 마다 화장실, 취사시설, 현관 등이 존 재하고, 실제 각 호실에 거주한 자들이 있다는 사실에는 다툼 이 없는바, 하나의 건축물인 쟁점건물 안에서 각 원룸 호실이 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로서 사회관념상 독립된 거래의 객체가 될 정도에 이른다 할 것이므로 쟁점건물은 그 실질에 있어 공동주택으로 판단되고, 원룸 호실을 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 산정하는 것이 타당할 것인 점(대법원2020.10.15. 선고 2020두42583 판결 참조)
③ 또한, 이러한 경우 비록 단독주택으로 건축허가 를 받아 건축물관리대장상 단독 주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으 로 소유권보존등 기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당한 점(대법 원 1993.8.24. 선고 92누15994 판결 등 참조)
④ 건축법령에 따라 쟁점건물이 ”단독주택“에 해당하는지를 살펴보더라도, 주 택법제2조 제2호에 따르면 “단독주택”은 1세대가 하나의 건축물 안에서 독 립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미하는바, 하나의 세대보 다는 여러 세대가 쟁점건물 의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등을 공동 으로 사 용하면서 각각 독립된 주거생활을 하 기에 적합한 구조로 판단되는 쟁 점건 물은 “단독주 택”보다는 “공동주택”으로 분류하는 것이 타당한 점
⑤ 청구인은 쟁점건물에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 근거한 ‘구분행위’가 없었으므로, 여전히 단독주택으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령규정은 ‘소유자의 구분행위 유무’를 묻지 않고 대상 건물의 객 관적인 ‘현황’만을 기준으로 다가구주택의 요건을 규정하고 있다 봄이 타당한 점
(2) 또한, 아래의 사실과 사정에 따르면, 쟁점 건물은 다가구주택에 대한 예외적 1세대 1주택 비과세 “특례” 요건도 충족하지 못하므로 전체 건물을 하나의 주택으로 보는데 무리가 있다고 판단된다.
① 소득세법 시행령제154조 제15항은 비과세 대상 1주택의 범위에 대한 특례 규정으로서, 법 문언상 건축법 시행령 이 정한 다 가구주택의 요건을 충족하여야만 이 사건 특례조항이 적용됨이 명백할 것인 점
② 주택으로 사용한 층 수(4개층), 바 닥면적(728.98㎡), 세 대 수(26세대)를 고려할 때
건물은 건축법 시행령별표1 제2호 나목의 “연립주택”의 실질을 가진 것으로 보이고, “다가구주택” 요건(3개층 이하, 660㎡이하, 19세대 이하, 공 동주택이 아닐 것)을 충족하지 못한 점
③
○○시장의 개별주택가격 공시내역은 2～4층의 용도를 “주택”으로 분류한 자체 자료를 기준으로 한 것으로 보이나, 상이한 입법 취지와 체계를 가진 “ 1세대 1주택 비과세” 요건 판단이 해당 공시내용에 구속된다고 보기 어려운 점
④ 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합하는 점(대법원 2010.4.29. 선고 2009두18325 판결 등 참조)
⑤ 2 ～4층이 원룸 형태로 되어 있는 쟁점건물의 각 호실을 임대하여 수익을 얻는 경우에는 ‘1세대 1주택’ 비과세 규정을 적용하지 않는다고 하더 라도 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하려는 ‘1세대 1주택 비과세’ 규정의 입법취지에 반한다고 보기 어려운 점(부산고등법원 2020.12.23. 선고 2020누22343 판결 참조)
- 나) 따라서, 처분청이 쟁점건물을 공동주택으로 구분하여 5층만 ‘1세대 1주택 비과세 적용대상’ 으로 보아 한 이 사건 양도소득세 부과처분은 달리 잘 못이 없다 고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.