거주자가 소유하는 토지 전체를 임차인에게 임대하고 그 임차인이 당해 토지를 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제12호의 규정에 따른 사업에 사용하는 경우 연간수입금액은 당해 토지에서 발생한 임차인의 당해 사업 관련 연간 수입금액을 적용하는 것이므로, 청구인의 임대내역 및 임차인의 수입금액을 재조사함이 타당함
거주자가 소유하는 토지 전체를 임차인에게 임대하고 그 임차인이 당해 토지를 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제12호의 규정에 따른 사업에 사용하는 경우 연간수입금액은 당해 토지에서 발생한 임차인의 당해 사업 관련 연간 수입금액을 적용하는 것이므로, 청구인의 임대내역 및 임차인의 수입금액을 재조사함이 타당함
□□세무서장이 2023. 2. 27. 청구인에게 한 2021년 과세연도 양도소득세 94,059,472원의 경정청구 거부처분은, AA시 BB동에서 2015년부터 2021년까지 동CCC을 운영한 사업자의 매출 중 플라스틱파이프 매출액과 청구인이 수령한 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산한 금액이 AA시 BB동의 2021. 3. 15. 현재 기준시가의 10% 초과 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.
11.
7. 취득한 AA시 BB동 대 610.1㎡(이하 “ 쟁점토지 ”라 한다)를 2021.
3.
양도가액 1,180,000,000원, 취득가액 38,576,160원, 납부할세액 298,965,745원으로 하여 2021.
4.
30. 양도소득세를 신고하고 납부(2021.
5.
12. 149,482,873원, 20221.
7.
26. 149,482,872원)하였다.
7.
20. 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 94,059,472원을 추가납부하는 것으로 수정신고(이하 “ 쟁점수정신고 ”라 한다)하고 2022.
10.
28. 납부지연가산세 1,048,468원을 포함하여 95,107,940원을 납부하였다.
12.
29. 쟁점토지는 임대업으로 사용한 사업용 토지에 해당한다고 주장하며 쟁점수정신고 후 추가납부한 94,059,472원을 환급해달라며 경정청구하였다.
2.
27. 쟁점토지는 임대수입금액을 입증할 수 없는 비사업용 토지에 해당한다고 보아 경정청구 거부통지하였다.
5.
25. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1977.
11. 7. 쟁점토지를 매수한 후 2010.
11.
15. 쟁점토지와 바로 옆의 부지인 AA시 BB동(이하 “ 쟁점연접토지 ”라 한다)에서 ‘삼DDD’이라는 상호로 사업자등록을 하고 간판은 ‘동CCC’으로 걸고 배관, 철물 판매 등의 상행위를 하는 김EE과 임대차계약을 체결하였다. 이후, 청구인은 2015.
1.
12. 쟁점토지에 관하여 김EE과 ‘동CCC’ 사업을 원활히 하기 위해 추가적으로 임대차계약을 체결하였다. 2) 김EE은 쟁점토지와 쟁점연접토지 건축물에서 실질적으로 ‘동CCC’의 상호를 걸고, 물건을 진열하며 판매행위를 해왔다. 주위에 거주하였던 주민들도 최소 8년 이상 해당 토지에서 물건을 판매하는 것을 보았고, 실제로 해당 장소에서 파이프 pvc 제품을 구매한 사실이 있을 정도로 모두 익히 알고 있는 부분이다. 3) 소득세법제104조의3제1항제4호에서 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지를 ‘비사업용 토지’라고 규정하고 있는바, 이에 따르면 위 규정 중 ‘다음 각 목’에 해당하는 토지는 ‘사업용 토지’이다. 가) 같은 조 제1항 제4호 다목에서는 토지의 이용상황․관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 ‘사업용 토지’로 인정하고 있다. 나) 소득세법 시행령제168조의11제1항제12호에 따르면 블록․석물․토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지, 자동차정비․중장비정비․중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 재정경제부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재정경제부령이 정하는 율 이상인 토지를 ‘사업용 토지’라고 규정하고 있다. 다) 소득세법 시행규칙제83조의4제15항제5호에 따르면, 사업용 토지로 인정되기 위해서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 10이상이 되어야 한다. 4) 세법해석사례에 따르면, 사업에 사용되는 토지의 비사업용 토지 여부는 토지 소유와 관계없이 토지 이용 현황으로 판정하는 것으로서, 해당 토지를 임대한 경우에는 임차인의 토지 이용 현황에 따라 판정하여야 한다. 5) 쟁점토지의 임차인 김EE은 ‘동CCC’이라는 상호로 철근, 비철금속, 플라스틱 파이프 등을 판매하고 배관을 제작하는 업을 2010.11월부터 2020년경까지 해왔다. 6) 쟁점토지의 가액은 양도 당시인 2021.3월 기준 434,076,000원(610.1㎡ × 711,600원/㎡)이다. 해당 가액의 10%는 43,407,600원이고 쟁점토지에서 ‘동CCC’의 매년 평균 수익은 5천만 원을 훨씬 웃돌았으므로 위 소득세법 시행규칙제83조의4제15항제5호의 비율에 해당하여 사업용 토지로 인정될 여지가 넉넉히 인정된다. 다만, 해당 수익부분과 관련하여 동CCC의 소득세 등을 청구인이 알아내는 것은 현실적으로 매우 힘드므로 해당 사정을 살펴주기 바란다. 7) 사업자등록의 주소가 달리 된 것은 ‘동CCC’이라는 사업을 운영하며 임차인이 쟁점토지상 건물에서는 물건을 판매하는 공간으로 사용하고 제작은 다른 공간에서 하였는바, 사업자등록 당시 사업장의 주소를 제작이 이루어지는 곳으로 등록하였기에 쟁점토지가 사업자등록상 주소로 등재되어 있지 않은 것이다. 단지 사업자등록증의 사업장소재지로 등록된 주소가 아니라는 이유로 영업이 이루어지지 않았다고 판단하여서는 아니되고, 실질적으로 해당 토지에서 영업행위가 있었는지 객관적으로 판단해야 할 부분이다.
11.
7. 취득하여 2021.
3.
15. 양도까지 만 43년 4개월을 보유한바, 토지 보유기간인 만 43년의 60%인 26년 이상의 기간 동안 사업용으로 사용했을 때 사업용 토지로 인정될 여지가 있다. 그러나, 청구인이 이 사건 토지상 사업을 영위하였다고 주장하는 동CCC은 2011년 개업하여 2012년 폐업하였으며, 사실상 8년 이상 상행위가 이루어졌다고 주장하며 이를 뒷받침하는 서류로 주민들의 물품구매 사실확인서, 부동산임대차계약서 및 임차료 이체내역을 제출하였으나, 이는 해당 토지에서 철근, 비철금속 등을 판매 및 배관을 제작하는 사업을 영위하였다는 사실에 대한 객관적 증빙이 될 수 없다. 다) 또한, 소득세법 시행령제168조의11제1항제12호 및 같은 법 시행규칙 제83조의4 제14항 및 제15항 제5호에 따르면 사업용 토지로 인정되기 위해서는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상의 토지에 해당해야 하는바, 이 사건 토지의 경우 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 10 이상이어야 한다. (1) 청구인은 쟁점토지의 가액 434,076,000원의 10%는 43,407,600원이고, 동CCC의 매년 평균수익이 5천만원을 훨씬 웃돌았다고 주장하나, 이는 추정치에 불과하며 실제로 동CCC에서 발생한 연간 수입금액을 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 전혀 제시하지 못하고 있다. (2) 김EE이 쟁점토지상 운영한 동CCC의 부가가치세 신고서 확인 결과, 2011.
1.
1. 개업 후 2012.
6.
30. 폐업 시까지 매출액을 0원으로 신고한바, 이는 동CCC에서 매년 5천만원을 상회하는 수입금액이 발생하였다는 청구인의 주장과 배치된다.
임대목적으로 사용된 쟁점토지는 임차인의 수입금액이 업종별 기준금액을 초과하므로 비사업용 토지에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
1) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위 】(2021.
8.
10. 법률 제18370호로 일부개정되기 전의 것)
① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
5.
4. 대통령령 제31659호로 일부개정되기 전의 것) 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유 기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
5.
4. 대통령령 제31659호로 일부개정되기 전의 것)
① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
12. 블록ㆍ석물ㆍ토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지, 자동차정비ㆍ중장비정비ㆍ중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지
② 제1항 제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(이하 이 항에서 "수입금액비율"이라 한다)은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다.
1. 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율
2. (당해 과세기간의 연간수입금액 + 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 + 직전 과세기간의 토지가액)
③ 제2항에서 "연간수입금액"이라 함은 다음 각 호에 규정한 방법에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 부가가치세법 시행령제65조제1항에 따른 산식을 준용하여 계산한 금액을 합산한다.
④ 제2항 및 제3항에서 "당해 과세기간의 토지가액"이라 함은 당해 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 기준시가를 말한다. 1-3) 부가가치세법 시행령 제65조 【부동산 임대용역의 공급가액 계산】 (2022.
2.
15. 대통령령 제32419호로 일부개정되기 전의 것)
① 법 제29조 제10항 제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조 제3항 제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다. 나) 공급가액 = 해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상 기간의 일수 × 계약 기간 1년의 정기예금이자율(해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재) / 365(윤년에는 366) 1-4) 소득세법 시행규칙 제83조의4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 (2021.
5.
17. 기획재정부령으로 일부개정되기 전의 것)
⑭ 영 제168조의11 제1항 제12호에서 "기획재정부령이 정하는 토지"라 함은 블록ㆍ석물ㆍ토관ㆍ벽돌ㆍ콘크리트제품ㆍ옹기ㆍ철근ㆍ비철금속ㆍ플라스틱파이프ㆍ골재ㆍ조경작물ㆍ화훼ㆍ분재ㆍ농산물ㆍ수산물ㆍ축산물의 도매업 및 소매업용(농산물ㆍ수산물 및 축산물의 경우에는 유통산업발전법에 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에서 운영하는 경우에 한한다) 토지를 말한다.
⑮ 영 제168조의11 제1항 제12호에서 "기획재정부령이 정하는 율"이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 율을 말한다.
5. 제14항의 규정에 따른 토지 100분의 10
1) 쟁점토지 및 쟁점연접토지 임대차계약 가) 청구인은 쟁점토지(610.1㎡) 및 쟁점연접토지(611.2㎡) 를 동일한 날짜(1977.
11. 7.)에 취득하였다. (1) 청구인은 2021.
3.
15. 쟁점토지를 양도하였으며, 쟁점토지를 취득한 매수인은 2022.
5.
3. 쟁점토지 지상에 3층 규모의 단독주택 2채(529.68㎡ 및 545.94㎡)를 신축하였다. (2) 쟁점연접토지는 심리일 현재 청구인이 계속 보유중이며 2022.
9.
22. 청구인이 쟁점연접토지 지상에 60㎡ 규모의 제1종근린생활시설을 신축하여 보유중이다. 나) 청구인은 쟁점토지를 임대하였다고 주장하면서 <표1>과 같이 임대차계약서(임차인 김EE) 사본 2장을 제출하였다. <표1> 쟁점토지 및 쟁점연접토지의 임대차계약 다) 청구인은 쟁점임대차계약서와 관련하여 2017.
1. 1.부터 2021.
2. 15.까지 임차인 김EE이 아닌 김FF 1) 이 청구인 명의의 GG계좌(***, 이하 “ 쟁점GG계좌 ”라 한다)에 매월 1,700,000원의 임대료를 입금한 입․출금거래내역을 제출하였다. 2) 청구인의 부동산임대 사업자등록 및 부가가치세 신고 가) 청구인은 1997.
4.
1. 쟁점연접토지를 사업장으로 하여 부동산임대업(간이과세자)으로 사업자등록 이후 1998년 제2기부터 2022년 제2기까지 과세기간 부가가치세를 신고하였다. 나) 청구인은 <표2>와 같이 2015년 이후 부가가치세 신고 시 연간 10,000,000원 정도의 임대료를 과세표준으로 신고하였으나, 쟁점임대차계약 내용(보증금 20,000,000원, 임차료 1,700,000원)과는 달리 보증금 10,000,000원, 임차료 800,000원으로 신고하였으며, 임차인이 누구인지는 기재하지 않고 있다. <표2> 부동산임대업 부가가치세 신고(2015년 제1기 ～ 2022년 제2기) 다) 청구인은 쟁점토지를 양도할 때까지 동CCC이 영업하였다고 주장하면서 <표3>과 같이 동CCC에서 자재 등을 구입한 사람들의 확인서를 제출하였으며, 확인내용이 인쇄된 용지에 확인자가 서명․날인하였고 일부 내용은 자필로 기재하는 형태로 확인서가 작성되어 있다. <표3> 확인서 3) 동CCC의 부가가치세 신고 등 가) 심리담당자가 인터넷 로드뷰에서 확인한 결과, <그림1>과 같이 2016.11월부터 2020.11월까지 쟁점토지 및 쟁점연접토지에는 PVC파이프, 수전금구, 철물 등을 판매한 동CCC이 운영되고 있었던 것으로 나타난다. <그림1> 동CCC 인터넷 로드뷰(2016.11월 ～ 2020.11월) 나) 심리담당자가 쟁점토지의 재산세 부과현황과 관련하여 AA시 재산세 담당자에게 문의한 결과, 건 축물 바닥면적의 4배(일반주거지역)는 별도합산과세대상이지만 쟁점토지 지상 건축물은 주택이 아니라 무허가인 일반건축물 (205.59㎡)이라 재산세가 종합합산과세된 사실이 확인된다. 다) 동CCC은 HH시에 본점을 두고 배관자재 제조업을 영위하는 ㈜삼DDD(2008.
1.
7. 설립)의 지점법인[㈜삼DDD지점(동CCC)]이며, 2011.
1.
1. 개업하여 2012.
6.
30. 폐업할 때까지 부가가치세 매출실적은 없는 것으로 신고하였다. 라) 심리담당자가 ㈜삼DDD의 대표이사이면서 쟁점임대차계약서의 임차인으로 기재되어 있는 김EE에게 문의한 결과, 동CCC을 ㈜삼DDD의 지점형태로 운영하였고 ㈜삼DDD의 부가가치세 신고 시 ‘매출과세카드현금발행금액’으로 신고하였다고 진술하고 있으며, 연도별 매출 합계액은 <표4>와 같다. <표4> 동CCC의 ‘매출과세카드현금발행금액’(연간 합계) 마) 청구인은 동CCC의 매년 평균 수익은 쟁점토지의 양도 당시 가액인 434,076,000원 2) 의 10%인 43,407,600원을 초과하는 50백만원을 훨씬 웃돌았다는 주장만 할 뿐 구체적인 운영주체 및 50백만원에 대한 계산근거 등을 제출한 사실은 없다.
1) 관련 법리 가) 소득세법제104조의3제1항제4호에서 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지는 원칙적으로 비사업용 토지로 보고 예외적인 경우에 비사업용 토지에서 제외되는 구조를 취하고 있으며, 같은 호 다목에서 예외적인 경우를 ‘수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것’이라고 규정함으로써 세부적인 내용은 대통령령에 위임하고 있다. 나) 소득세법 시행령제168조의11제1항제12 및 같은 법 시행규칙 제83조의4제14항 및 제15항에서 1년간 수입금액의 비율이 양도일 현재 토지 기준시가의 100분의 10 이상인 플라스틱파이프 도․소매업용 토지를 비사업용 토지에서 제외하는 것으로 규정하고 있다. 다) 소득세법 시행령제168조의11제2항의 규정에 따른 수입금액비율을 계산함에 있어서 거주자가 소유하는 토지 전체를 임차인에게 임대하고, 그 임차인이 당해 토지를 같은 조 제1항 제12호의 규정에 따른 사업에 사용하는 경우 연간수입금액은 당해 토지에서 발생한 임차인의 당해 사업 관련 연간 수입금액을 적용한다(서면인터넷방문상담4팀-3216, 2007.
11. 7.). 라) 또한, 소득세법 시행령제168조의6제1호에서 토지의 소유 기간이 5년 이상인 경우(쟁점토지는 43년 4개월) 수입금액 비율을 충족한 기간이 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상인 경우에는 비사업용 토지에서 제외하는 것으로 규정하고 있다. 2) 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외되어야 하는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부를 재조사할 필요가 있는 것으로 보인다. (1) 청구인이 쟁점토지 임차인인 동CCC의 수입금액에 관한 구체적인 증빙서류를 제출하지 않았으나, (가) 청구인이 2015.
1.
12. 김EE에게 쟁점토지 및 쟁점연접토지를 임대한 이후 2017.
1. 1.부터 2021.
2. 15.까지 김EE의 형제로 추정되는 김FF이 쟁점GG계좌에 입금한 1,700,000원이 쟁점임대차계약서의 임대료와 일치한다. (나) 청구인이 2015년 이후 2021년까지 쟁점토지 및 쟁점연접토지의 부동산임대업 부가가치세를 신고하였고, 인터넷 로드뷰상 2016.11월 및 2020.11월 쟁점토지에 동CCC이 영업을 한 것으로 나타난다. (다) 김EE은 동CCC을 ㈜삼DDD의 지점형태로 운영하면서 ㈜삼DDD의 부가가치세 신고 시 ‘매출과세카드현금발행금액’으로 신고하였다고 진술하고 있으며 2015년 이후 2021년까지 연도별 41백만원에서 101백만원의 매출을 신고하였다. (2) 비사업용 토지에서 제외하는 수입금액의 기준은 동CCC의 전체 매출이 아니라 취급품목 중 플라스틱파이프 매출과 청구인이 수령한 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산한 금액이 쟁점토지의 양도일 현재 기준시가(564,830,580원)의 10%인 56,483,058원을 초과해야 하는 것이나, 해당금액이 이에 해당하는지 여부는 불분명하다. 나) 따라서, 쟁점토지 및 쟁점연접토지에서 2015년부터 2021년까지 동CCC을 운영한 사업자의 매출 중 플라스틱파이프 매출액과 청구인이 수령한 임대보증금에 대한 간주임대료를 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 쟁점GG계좌에 입금자로 기록된 ‘김FF’은 쟁점임대차계약서의 임차인 ‘김EE’의 형제로 추정됨 2) 쟁점토지의 양도일(2021.
3. 15.) 현재 공시지가는 564,830,580원[ 610.1㎡ × 925,800원/㎡ (2020.
5.
29. 공시된 공시지가) ] 이며, 청구인이 주장하는 434,076,000원은 공시지가를 잘못 산정한 것으로 보인다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.