쟁점매매계약서는 환지청산금을 받는 과정에서 형식적으로 작성된 것으로 보이므로 계약금과 잔금을 그 계약에 따른 양도소득으로 과세하기는 어려움
쟁점매매계약서는 환지청산금을 받는 과정에서 형식적으로 작성된 것으로 보이므로 계약금과 잔금을 그 계약에 따른 양도소득으로 과세하기는 어려움
1. 도시개발사업 및 청구인의 재산상 손실에 대한 사업시행사와의 합의
2. 당초 청구인의 환지청산금 계산내역 당초 청구인의 환지청산금은 다음과 같고, 청구인 소유 33번지(2,571㎡)에 대한 환지청산금이 상대적으로 낮게 산정된 것을 알 수 있다. <표>
3. 청구인의 환지청산금 및 재산상의 손해에 대한 합의금 수령내역 청구인은 다음과 같이 환지청산금 및 재산상의 손해에 대한 합의금을 수령하였다. <표>
4. 청구인이 매매계약서를 작성하게 된 이유
• 개발원가 4%【HH시청은 개발원가비율을 1.040604%으로 고시】 3) 도시개발법 제29조 (환지 계획의 인가 등) ② 제1항은 인가받은 내용을 변경 하려는 경우에 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 도시개발법 시행령 제60조 제1항 제2호 (환지계획인가의 변경): 법 제29조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 종전 토지의 합필 또는 분필로 환지명세가 변경되는 경우
2. 종전토지소유자의 동의로 환지계획 변경가능. 단, 다른 종전토지 소유자의 환지계획변경이 없는 경우로 한정한다.
3. 환지로 지정된 토지를 금전으로 청산하는 경우.
5. 도 시개발법 시행령 제40조(실시계획의 고시) ① 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 법 제18조제1항 전단에 따라 다음 각 호의 사항 을 고시하여야 한다.
1. ∼ 6. 사업의 명칭, 목적, 위치 및 면적, 시행자, 시행기간, 시행방식.
② 지정권자는 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 구역에 대하여는 제1항의 고시내용 중 제1호부터 제6호까지의 사항과 토지조서를 관할 등기소에 통보ㆍ제출하여야 한다. 【환지등기절차 등에 대한 업무처리지침 제3조: HH 시청으로 부터 통보받은 후 종전토지는 등기대상이 아니며, 착오로 등기를 경료하면 즉시 직권말소 해야한다】 ☞ 위 “3)∼5)”의 법 률규정: 청구인은 환지계획 변경에 대한 동의를 한 사실이 없음. → 환지전토지는 HH시청 소유권이전등기 불가능【이유: 도시 개발법은 반드시 공무원이 소유권 이전등기를 하지 못 하도록 HH등기소에 통지의무를 강제규정 둠】하여 법률에 의해서 소유권이전등기 자체가 허락되지 않기 때문에 청구인은 동의 자체를 할 수도 없고, 만일 청구인이 “동의”라는 의도가 있었다고 치더라도 이러한 의도가 실현 불가능한 상태에서 HH시청 공무원의 불법행위(미통지)에 편승하여 시행사(쟁점법인)가 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 하였을 뿐 → HH시청 공무원의 불법행위 결과로 소유권이전등기가 된 것이며 청구인의 동의로 소유권이전등기가 된 것이 아님 을 다시 한 번 상기시키기 위해서 “HH등기소에 등기된 사실에 대한 직권말소”를 신청 하였다. 6) 부동산등기 법 제22조(신청주의) ① 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다. 7) 민법 제1 86 조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권 의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 8) 부등산등 기 법 제58조(직권에 의한 등기의 말소) 제①항 등기관이 등기 를 마친 후 그 등기가 제29조 제1호 또는 제2호【사건이 등기할 것이 아닌 경우】 에 해당된 것임을 발견하였을 때에는 등기권리자, 등기의무자와 등기상 이해 관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정하여 그 기간에 이의를 진술하지 아니하면 등기를 말소한다는 뜻을 통지하여야 한다. ☞ 위 “6)과 7)”의 법률규정: 부동산등기법은 신청주의를 천명하였고, 민법 은 의사주의와 형식주의를 천명하였습니다. 부동산 등기법과 민법에 의해서 형식 주의를 취하고 있어 형식적인 요건만 갖추면 소유권변경등기가 경료되며, 등기 된 형식내용과 실질내용이 상이한 경우 소송에 의해서 확정된 내용에 따라 등기된 내용이 변경되어야 한다. ☞ 위 “8)”의 법 률 규정: 위 “6)과7)의 법률규정【형식내용과 실질내용이 상 이 한 경우 소송에 의해서 확정된 내용에 따라 등기된 내용이 변경】에 대한 예외규정.
• 도시개발 법 에 의해서 환지계획인가의 고시이후에는 환지전토지는 소유 권이전등기를 못 하도록 법에 강제【HH시청에서 의무적으로 관할등기 소에 통보 → 통보받은 관할등기소는 의무적으로 소유권이전등기 원천 봉쇄】하고 있어, 공무원이 반사회질서행위인 불법행위를 자행하였다고 “사건이 등기할 것이 아닌 경우”가 적법하게 “사건이 등기할 것에 해당된 경우”로 변경되는 것은 아니므로 “사건이 등기할 것이 아닌 경우”에 해당되어 행정청에서 행정 처분에 대한 직권말소로 시정을 요청할 사항이며, 소의 제기에 따른 민사소송 으로 시정할 사항이 아니다. ☞ 처분 청 주장: 『부동산 소유권이전등기가 경로된 이상 그 절차 및 원인은 정당한 것으로 추정되고, 이에 절차와 원인에 명백한 하자가 있었다면 소유권 이전등기말소 절차 등을 통하여 선행적으로 해결하여야 할 것이다』라는 대법원 판례를 들어 마치 민법상 소의 제기를 하여 확정판결을 받아 소유권이전등기를 취소하여야 한다는 주장은 부동산등기법 제58조 규정을 전혀 인지하지 못 한 상태에서 처분청이 주장하고 있음이 명백하다. ☞ 위 의 “6)∼8)의 법률규정의 결론
• 환지청 산 금의 변경은 청구인의 동의가 위의 내용과 같이 정상적인 사고를 가진 국민이라면 전혀 없었다는 것을 쉽게 알 수 있는 상황에서 경미한 사건에 해당되지 않아 반드시 HH시청의 인가를 받아야 한다. 따라서 시행사(쟁점법인)가 임의적으로 환지청산금을 계약금으로 변경시킨 것은 반사회질서 행위인 법률에 위배되는 행위이나 처분청은 이러한 법률에 위배 되어 법률 효력 이 없음에도 불구하고 환지청산금이 계약금으로 변경이 정당하다고 주장은 잘 못된 주장이다.
• 또한, 위의 계약금도 실제 부동산 매매거래 용도의 계약금이 아닌 대출 용도로 부동산 매매거래를 가장한 허위로 작성한 내용에 기재된 허위의 계약금으로 변경이 적법하다는 것은 어불성설의 주장이다. 9) 도시개발법 제36조 (환지 예정 지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다. 【양도금지 규정은 없음】 ☞ 위의 “9)”의 법 률규정에 “양도금지” 규정이 없는 이유: 환지예정지는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 부동산을 취득할 수 있는 권리와 이에 부수되는 환지예정청산금은 양도가능 재산권으로 이러한 재산권 양도시에는 반드시 조합원 지위를 획득해야 하고, 조합원 지위를 획득하기 위해서는 반드시 종전의 토지의 매매계약서를 작성해야 하기 때문이다. 10) 국세청 예 규【 재산46014-20, 2001.1.4. / 재산 46014-228, 2000.2.29. / 국심 2005서 3349, 2006.4.3. / 서면4팀 -1038, 2008.4.25. / 서면 5팀 -32, 2006.9.7. / 서 시
• 1453, 2005.8.18. 등】 ☞ 종전토 지 양도는 반드시 부동산을 취득할 수 있는 권리양도가 수반되기 때문에 모든 국세청 예규는 환지계획인가 이전에 양도는 부동산 양도, 이후에는 부동산을 취득할 수 있는 양도, 조합원이 아닌 경우에는 환지 계획인가 이전 및 이후 양도를 불구하고 부동산양도에 해당한다고 법해석하고 있다.
11. 대법원 판례(대법원 1995.6.29. 선고 95다4223 판결)는 종전의 토지 매매계약서에 매매 목적물에 환지예정지와 환지예정청산금이 미 기재하여 매매대상에서 제외하면 이러한 재산권은 양수인에게 이전되지 않는다. 12) 대법원 1995.6.29. 선고 95다4223 판결: 이 사건 매매계약의 목적물이 위 환지예정지가 아니라 종전토지에 대한 모든 권리의무이고, 따라서 매도인 과 매수인의 관계에서도 위 환지청산금에 대한 권리가 피고(매수인)에게 귀속 되었다고 본 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 환지예정지가 지 정된 상태에서 토지를 매매하면서 환지계획에 정하여진 종전 토지 의 권리면적과 환지예정지의 면적이 일치하지 아니하여 장차 환지청산 금이 교부 또는 징수되리라는 것을 전혀 예상치 못하고 매매계약을 체결하였을 경우에는, 통상적으로 매매 당사자들은 환지예정지의 가치에 근거하여 매매대금을 결정함이 보통이라고 할 것이고, 환지계획에 환지예정지의 면적이 권리면적보다 과소하게 정하여졌음에도 불구하고 그러한 사실을 모른 채 환지예정지의 면적에 기초하여 매매계약을 체결하였는데, 나중에 환지예정지의 면적대로 환지가 확정되고 환지면적과 권리 면적의 차이에 대하여 따로 청산금이 교부되게 되었다면, 그 교부청산금 은 매매계약의 목적에서 제외되었다고 봄이 상당할 것이다. 따라서, 권리면적으로부터 발생할 교 부 청산금을 매매계약의 목적물로 삼지 않았 다고 봄이 상당하고, 이 사건 교부청산금은 매도인과 매수인의 관계에서 는 매도인에게 귀속되어야 한다고 해석하여야 할 것이다. 환지처분 이후 환지예정지와 환지교부청산금은 매도자에게 귀속됨이 타당하다. 그렇다면 매도인과 매수인 사 이 에서도 교부청산금이 매수인에게 귀속되어야 한다고 판단한 원심판결에는, 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하거나 환지청산금의 귀속에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 13) 대법원 1991.
1.
11. 선고 90다카23196판결/대법원 2013.4.25. 선고 2012다80613판결/서울고등법원 2005.9.3. 선고 2014나2030658판결: 청산금에 대한 징수·교부 대상자는 원칙적으로 환지처분 공지 당시의 등기부상의 토지 소유자라고 할 것이다. 관계당사자 사이에 청산금징수에 관한 다른 약정이 있다 하더라도 청산금부과처분의 대상은 위 소유자라 할 것이다(대법원 1989. 11.10. 선고 88누9923 판결). 환지처분에 의한 환지청산금 지급의무는 환지 처분 공고당시의 환지된 토지소유자에게 있다(대법원 1969.5.27. 선고 69누10 판결). 다 만, 환지예정지가 지정되어 있는 단계에서의 환지예정지 자체를 매매대상 으로 삼은 매매계약 경우로 인하여 종전 토지의 소유권이전등기가 경료된 경우 권리 면적과 환지예정지 차이가 있을 때 매매계약당시 당사자 사이에 감평 환지에 관한 교부청산금을 매매목적물에서 제외하는 특약이 없으면 당사자의 의사는 종전토지 에 관한 모든 권리의무를 매매의 목적물로 정한 것으로 본다. ☞ 처분청의 잘못된 주장: 청구인 소유 종전토지의 일부 지분양도에 대한 부동산매매계약서는 환지예정지와 환지예정청산금을 매매대상의 목적으로 작성된 사실이 없다는 것을 처분청과 청구인간에 다툼이 없음에도 불구하고 양도소득세 과세대상인 부동산 양도 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리양도에 해당한다는 처분청의 주장을 받아들일 수 없다. 14) 도 시 개발법 시행규칙 27조의2 제1항: 환지설계 시 적용되는 토지 평가액 은 최초 환지계획인가 시를 기준해야 한다. 15) 도시개발법 시 행 규칙 제26조: 환지계획인가 시 권리면적, 권리면적 과부족, 환지전후 평가단가를 정해야한다. 16) 동법 시 행규칙 제26조 제4항, 동법 시행규칙 27조의2 제1항: 환지계획 수립당시 비례율 계산하기 위한 도시개발사업으로 조성되는 토지평가액은 환지계획인가 시를 기준으로 평가해야하는 법 규정에 의거 토지평가방법은 원가법【종전토지의 평가액에 환지공사의 토지조성비용을 가산】으로 평가 해야 한다. 17) 도시개발 법 시행규칙 제26조 제4항, 동법 제26조 제5항: 환지방식 HH 반월 도시개발사업의 사업비는 종전토지 평가액의 4%로 책정하여 비례율은 1.04% 환지계획인가를 HH시청은 고시하였다. 18) 대법 원 1990.6.12. 선고 89다카9552 전원합의체판결: 환지처분시를 기준으로 종전 토지의 위치, 지목 등 여러 사정을 참작하여 사업시행으로 인한 개발이익이 포함되지 않은 객관적인 거래가액을 평가한 후 이에 따라 산정 하여야 할 것”이라고 판시하고 있다. ☞ 종전토지의 평가액은 개발이익 및 미래가치를 반영하여 평가하면 안 된다 는 대법원 판례이다. ☞ 위의 “14)∼17) ”의 법규정: 권리면적 평가액은 종전토지에서 개발원가 【HH시청에서 고시한 원가율은 종전토지가액의 4%】을 가산하여 평가하도 록 법에서 강제하고 있다.
• 따라서, 시행사가 청 구인에게 손해배상금을 지급한 이유는 ㎡당 권리면적 평가액은 모든 조합원이 취득한 권리면적(환지예정지)에 동일 내지 유사 하나, 청구인 소유 종전토지만 유독 권리면적 평가액의 50% 정도밖에 되지 않아 명백하게 손해가 발생된 것이다【예시, 종전토지(100원 가정)*개발원가 4% = 104원이 권리면적 평가액에 해당해야하나 권리면적 평가액 은 200원 → 권리 면적 평가액 200원은 모든 조합원이 취득한 권리면적 평가 액에 해당하여 청구 인 제외 다른 조합원들은 종전토지 평가액을 192원 (=200원/1.04)으로 평가 한 것이다. → 따라서 유독 청구인만 종전토지 면적 대비 권리면적을 50% 적게 부여받아 재산권 손해가 발생된 것이다】. 19) 대 법 원 판례【 대법원 1990.6.12. 선고 89다카9552 전원합의체판결】: 손해배상범위에 대해서 대법원은 “토지소유권상실에 대한 손실보상금인 청산 금을 청구할 수 없게 된 손해를 입었다고 할 것이므로 손해배상의 범위 를 토지소유권 상실에 대한 손실보상금인 청산금 상당액이라고 보아야 한다” ☞ 청구인의 손해배상금 수령: 손해배상발생금액은 40억원에 해당되며, 울며 겨자 먹기 식으로 15억원에 손해배상금에 합의서 작성하고, 향후 소송 등을 제기하지 않기로 기재한 것이다.
20. 도 시 개발법 시행령 제46조(청산금의 징수ㆍ교부 등) ① 시행자는 환지 처분이 공고된 후에 확정된 청산금을 징수하거나 교부하여야 한다. 다만, 제3 0조와 제31조에 따라 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전 이라도 청산금을 교부할 수 있다. 21) 도시 개 발법 시행규칙 제27조 제5항 제2호: 시행자가 소유하는 토지는 환지로 지정할 수 있다. 단, 조합이 아닌 시행자가 환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 환지로 지정할 수 없다.
22. 소득 세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.
23. 소득세 법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생 한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부 (地 籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물 에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하 는 소득
• 환지전토지(종전토지=쟁점토지) 쟁점법인인 (주)SS는 청구인으로 부터는 쟁점토지 전체면적의 일부 면적인 330㎡에 대한 부동산 매매계약서(쟁점계약서)를 작성하여 소유권이전등기를 하였을지라도 환지예정지 및 환지청산금 등 환지로 지정할 수 없어 재산적 가치가 전혀 없는 토지를 양수받은 무수익재산을 취득한 것에 불과하다. ☞ 위의 “ 22)와23)”의 법규정: 따라서, 소득세법 제88조 의 규정인 유상 양도에 해당하지 않고, 소득세법 제94조 의 규정인 양도소득세 과세대상에 해당 하지 않는다. 24) 도시개발 법 제42조 제1항: 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분 이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다. 25) 토지개발 등 기규칙[시행 2018.12.4.] [대법원규칙 제2815호, 2018. 12.4., 제정] 제2조 제1항 제1호 및 제3조 제1항 제1호: 종전토지는 환지처분 공고일 이후에 지적공부 폐쇄 및 말소등기 의무사항이다. 26) 환지등기절차 등에 관한 업 무처리지침 제5항: 종전토지(환지계획인가 고시 이후 환지전토지)를 공유지분으로 각각 소유한 경우 각각 분할하여 환지등기 를 할 수 없다.
27. 도시개 발 법 제43조(등기) ① 시행자는 제40조제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다. ☞ 위의 “24)∼ 2 7)”의 법규정: 청구인이 HH등기소에 직권말소를 요청하는 이의신청 접수하게 된 동기는 위에서 언급한 바와 같고, HH등기소에 직권 말소 대상지번은 환지처분 공고일 이후에 법규정에 의해서 강제 직권말소가 예정되어 있으므로 HH등기소가 이의신청(직권말소 요청) 접수를 어떻게 처리 하였는지는 중요하지도 않고, 실익도 전혀 없다.
• 종전토지 지 분 의 일부면적(330㎡)을 쟁점법인인 (주)SS가 환지계획 인가 의 고시일로부터 2년이 경과하여 취득하였을지라도 취득일로부터 1년이내 법강제 규정에 의해서 반대급부도 없이 직권말소가 예정되어 있 기 때문에 쟁점법인인 (주)SS가 자산으로 장부에 계상할 수도 없는 재산적가치가 없는 무수익 재산에 해당한다.
• 처분청과 청 구인은 종전토지에 대해서 재산적가치가 없는 무수익 재산에 해당하고 소유권이전등기의 목적과 동기인 손해배상금 지급하기 위해서 대출 용도라는 사실에 대해서 다툼이 없다.
• 따라서, 양 도소득세 과세대상 및 유상양도에 해당하지 않아 양도소득세 과세요건에 해당되지 않는 사실은 명백하다.
1. 쟁점토지의 매매계약서상 양도대금 2,070,842,000원 중 계약금 상당액 570,842,000원은 그 실질내용이 매매계약상의 계약금이 아닌 청구인이 소유한 경기도 HH시 AA동 BB번지 및 BB-B번지의 전체 환지청산금 1,014,727,800원 중 일부이다(위의 “나의 3)∼5)·11)∼12)·13)·20)” 참조). 환지청산금에 대한 양도시기는 소득세법 시행령제162조 제1항 제9호 단서에서 명시된 바와 같이 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날이다. 환지처분 공고예정일은 2023년 12월 31일로 계약금 상당액 570,842,000원은 양도시기가 미도래하였으므로 처분청은 청구인의 양도소득 과세표준 산정 시 해당 계약금 상당액을 제외하여야 한다.
2. 쟁점토지의 매매계약서상 양도대금 2,070,842,000원 중 잔금 상당액 1,500,000,000원은 그 실질내용이 청구인이 HH BB지구 도시개발사업 시행사인 쟁점법인에 대하여 청구한 재산상의 손해에 대한 합의금이지 부동산 매매대금의 잔금이 아니므로 처분청은 청구인의 양도소득 과세표준 산정 시 해당 잔금 상당액을 제외하여야 한다(위의 “나의 5)∼9)·11)∼19)·24)∼27)” 참조).
3. 국세기본법제14조 실질과세원칙은 과세표준 및 세액계산은 거래의 형식적 및 외형상 거래내역이 아닌 실질내용에 따라 계산해야 한다는 것이다.
4. 환지청산금을 받은 조합원들의 양도소득세 무신고 청구인은 무심코 환지청산금보다 높게 작성된 매매계약서를 근거로 양도소득세 신고를 하였고 세액을 전액 납부하였으나 환지청산금보다 높게 작성된 매매계약서로 양도소득세를 과다 납부했다는 억울한 측면이 있어 타 조합원들에게 알아보던 중 환지청산금을 수령한 조합원들은 양도시기가 미도래한 이유로 아무도 양도소득세 신고를 하지 않았다는 사실을 알게 되어 경정청구를 하게 된 것이다.
5. 환지전면적은 당초 2,571㎡에서 이의신청 후 2,241(2,571㎡ - 330㎡)으로 변경되어 결국 330㎡을 쟁점법인에게 양도하고 나머지 2,241㎡면적만 HH시청에서 환지예정지 및 환지예정청산금을 계산하여 환지계획인가 및 고시를 하여 환지처분한 것이므로, 청구인이 이의신청을 통해 추가로 받은 금액이 환지청산금이 아니고 330㎡의 유상양도 매매대금에 해당한다는 처분청의 주장에 대한 항변 HH시청에서 환지계획인가를 고시하여 법률효력을 발생시켰고, “환지계획인가”의 고시 당시 2,571㎡을 기준으로 환지예정면적을 확정시킨 날로부터 2년의 시간이 경과한 후에 쟁점법인은 HH시청 공무원의 불법적인 행위를 이용하여 330㎡을 소유권 이전 등기하여 환지전면적을 2,571㎡에서 2,241㎡으로 감소시켰을 뿐 법률효력(환지계획인가의 고시) 발생의 환지예정지면적 및 환지예정청산금은 2,571㎡를 기준으로 확정되었다(위의 “나의 1)∼4)” 참조).
6. ‘청구인은 쟁점법인에 토지 및 건물의 정당한 보상가격과 일조권 및 조망권 침해와 HHBB지구 도시개발사업에 따른 소음, 공해, 교통정체 등의 환경적 피해로 인한 직·간접적인 재산상의 손실을 제기함에 따라 포괄적 보상금으로 15억원을 수령하였다고 주장하나, 동 금액이 보상가격의 추가지급액인지 재산권 손실에 대한 보상금인지 구분되지 않는다’는 처분청의 주장에 대한 항변 첫째, 합의 목적에 기재된 일조권, 조망권, 소음, 공해, 교통정체 등 환경적 피해로 기재되어 있는 내용 중 “소음, 공해, 교통정체 등 환경적 피해”의 내용만 처분청은 일부 발췌하였고, 일부 발췌된 내용은 공사장소에 거주하는 거주민의 환경피해에 대한 내용으로 공사인근에 거주하고 있지 아니한 청구인과 전혀 상관없으나 처분청은 마치 위의 환경피해로 손해배상금을 받은 것처럼 사실관계를 호도하고 있다. 둘째, 손해배상금 지급을 위한 합의 목적으로 기재된 위의 “첫째의 내용”들은 쟁점법인이 손해배상금 지급목적으로 사용하기 위하여 보관된 양식인 합의서의 초안이며, 누군가에게 손해배상금을 지급하기 위해서는 관습적으로 위의 초안 내용을 산입한 것에 불과한 것을 처분청은 마치 위의 내용이 합의내용의 전부인양 사실관계를 호도하고 있으나 실제 합의한 합의내용과 전혀 무관한 내용이다. 셋째, 처분청은 “청구인이 포괄적 보상금으로 15억원을 수령하였다고 주장하였다”고 사실을 호도하고 있습니다. 위의 “첫째와 둘째” 내용과 같이 쟁점법인이 손해배상금 지급을 위해서 관습적으로 작성된 보관용 합의서 초안이 전부인양 기정사실화 시키면서 청구인이 포괄적 보상금으로 15억원을 수령하였다고 호도하고 있다.
7. 쟁점토지 부동산매매계약서 상 잔금 15억원을 양도가액에서 제외할 만한 증빙자료가 제출되지 않았다는 처분청의 주장에 대한 항변 부동산매매계약서상 잔금 1,500,000,000원은 양도가액에서 제외되어야 할 법령 문제를 마치 실물의 증빙자료가 있어야 한다는 것처럼 처분청은 호도하고 있다.
8. 청구인이 쟁점법인으로부터 수령한 15억원의 이익을 기타소득으로 신고한 내역은 확인되지 않으며, 양도소득세를 신고·납부하였기 때문에 양도소득세 과세유지가 정당하다는 처분청의 주장에 대한 항변 청구인은 조세법에서 규정한 신고 및 납부를 성실히 이행하였다. 국세기본법등 조세법은 신고내용에 오류가 발견하면 언제든지 법 규정대로 잘 못 신고한 내용을 수정신고 및 경정청구를 하도록 법에서 규정하였고, 청구인은 법 규정을 성실히 이행하여 경정청구를 하면서 기타소득으로 변경하여 줄 것을 청구한 이 건에 대하여 위와 같이 처분청이 주장하는 것은 처분청 스스로가 법 규정을 부인하는 것이다.
9. 아래 내용와 같이 손해배상금 범위액(위의 “나의 19)” 참조) 은 40억원으로 확인된다. 손해보전 목적으로 손해배상금 지급 합의서를 작성하고 손해배상금 15억원을 지급받은 금액은 소득세법제21조 및 동법 시행령 제41조의 규정에 의거 기타소득에 해당된다. <표>
10. 결론 청구인이 법률적으로 무지하여 쟁점법인의 제안대로 무심코 매매계약서에 날인한 사실, 해당 계약서를 근거로 양도소득세를 신고를 섣불리 한 과실은 인정하나 매매계약서상 계약금은 환지청산금의 일부이며 매매대금의 잔금은 재산상의 손해에 대한 합의금으로 기타소득에 해당되고 양도소득 과세대상인 양도대가가 아니므로 국세기본법제14조 실질과세의 원칙에 따라 청구인의 청구를 인용하여야 한다.
1. 양도물건소재지는 2018.9.19. HH BB지구 도시개발구역으로 지정 및 개발계획수립 고시되었고, 시행방법은 환지방식이며 시행사는 쟁점법인이다(환지처분공고예정일: 2023.12.31.).
2. BB지구 도시개발사업조합에 대한 이의신청 전･후의 환지청산금 배정내역은 다음과 같다. <표>
3. 위에서 본 바와 같이, 환지와 관련된 권리면적, 환지예정면적, 감소면적, 환지청산금은 달라진 것이 없으며 환지전면적만이 2,571㎡에서 2,241㎡으로 330㎡만큼 감소되었다.
4. 감소된 330㎡만큼을 ‘환지’가 아닌 ‘양도’로 보아 양도계약서를 작성하였고 이에 대해 청구인은 양도소득세를 신고하였는데, 이는 양도물건의 총면적 2,571㎡ 중 330㎡는 쟁점법인에게 양도하고 나머지 2,241㎡만큼은 환지처분한 것을 의미하므로, 쟁점매매계약서 상 계약금이 환지청산금이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
1. 청구인은 쟁점법인에 토지 및 건물의 정당한 보상가격과 일조권 및 조망권 침해와 HHBB지구 도시개발사업에 따른 소음, 공해, 교통정체 등의 환경적 피해로 인한 직‧간접적인 재산상의 손실을 제기함에 따라 포괄적 보상금으로 15억원을 수령하였다고 주장하나, 동 금액이 보상가격의 추가지급액인지 재산권 손실에 대한 보상금인지 구분되지 않는다.
2. 청구인이 쟁점법인으로부터 수령한 15억원의 이익을 기타소득으로 신고한 내역은 확인되지 않으며, 청구인과 쟁점법인이 쟁점매매계약서를 작성하고 소유권이전등기를 한 후 양도소득세를 신고납부하였고, 쟁점매매계약 상 잔금 15억원을 양도가액에서 제외할 만한 증빙자료가 제출되지 않았다.
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. <개정 2013.1.1>
2) 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 4) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 4-1) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
9. 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. 5) 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
⑧ 법 제21조제1항제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. 6) 도시개발법 제29조 【환지 계획의 인가 등】
① 행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.
② 제1항은 인가받은 내용을 변경하려는 경우에 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. 6-1) 도시개발법 제40조 【환지처분】
① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다. 6-2) 환지등기절차 등에 관한 업무처리지침【3. 환지계획인가의 고시 등을 통지받은 경우의 처리】
(1) 등기관은 위 가. 의 절차를 마친 후 지체 없이 해당 사업지역 내의 토지의 등기기록에 아래 예시와 같은 내용을 표제부 상단에 기록하고 등기사항증명서 발급시 그 내용이 표시되도록 한다.
• 아 래 - 부전지: 2005년 7월 1일 환지계획인가고시 주: 도시개발법에 의한 환지처분의 공고를 통지받은 때에는 ‘환지계획인가고시’ 대신 ‘환지처분공고’라고 기록한다.
(1) 다른 등기가 정지되는 시점: 환지계획인가의 고시 등이 있은 후에는 종전 토지에 관한 등기를 할 수 없다.
(2) 정지되는 다른 등기: 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 가압류등기, 경매개시결정등기(정지되는 시점 이전에 설정된 근저당권에 기한 경우도 마찬가지임) 등 권리에 관한 등기뿐만 아니라 표시에 관한 등기도 할 수 없다. (3) 다른 등기가 마쳐진 경우: 환지계획인가의 고시 등이 있었음에도 불구 하고, 종전 토지에 관한 등기가 마쳐진 경우, 등기관은 그 등기를 부동산등기법 제58조를 적용하여 직권으로 말소한다. (이 면 이하 여백)
1. 일자별 주요 사건 진행 경과 이 사건 관련 일자별 주요 사건의 진행 경과는 아래와 같다. <표>
2. 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 결정 내용 쟁점토지에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용과 처분청의 분납분 무납부고지 관련 결정내용은 아래와 같다. <표>
3. 청구인의 경정청구 및 처분청의 회신 내용
4. HH시의 BB지구 도시개발구역 지정 관련 고시 내용 HH시가 2018.9.19. 고시한 HH BB지구 도시개발구역 지정(변경) 및 개발계획 수립 고시의 주요 내용은 아래와 같은데, 사업의 시행방법은 기존의 ‘수용 또는 사용방식’에서 ‘환지방식’으로 변경되었고, 청구인 소유의 AA동 BB번지(2,571㎡) 및 AA동 BB-3번지(990㎡)가 사업부지에 포함되어 있는 것으로 확인된다. <표>
5. BB지구 도시개발사업조합의 환지계획 공람에 대한 청구인의 이의신청 결과(2019.9.23.) BB지구 도시개발사업조합의 환지계획 공람에 대한 청구인의 이의신청에 대해 조합은 2019.9.23. 아래와 같이 청구인의 시세반영 요청을 기각하는 내용의 통지를 하였다. <표>
6. BB지구 도시개발사업조합의 보상계획 공고에 대한 청구인의 이의신청 결과(2020.10.14.) BB지구 도시개발사업조합의 보상계획 공고에 대한 청구인의 이의신청에 대해 조합은 2020.10.14. 아래와 같이 종전토지(AA동 BB번지 및 BB-B번지)를 사업부지에서 제외해 달라는 청구인의 요청을 기각하는 내용의 통지를 하였다. <표>
7. 청구인과 쟁점법인 간의 합의서(2021.12.20.) 청구인은 2021.12.20. 쟁점법인과 아래와 같은 합의서를 작성했는데, ‘합의 내용’에 ‘쟁점법인은 합의 목적에 명기한 청구인의 재산권 손실에 대한 포괄적 보상금으로 15억원을 지급하고, 청구인은 각종 민원, 소송을 제기하지 않는 것에 대하여 합의’하는 것으로 기재되어 있으며, ‘지급방법은 별도합의’ 한 것으로 기재되어 있다. <표>
8. 청구인과 쟁점법인 간의 부동산 환지계약서(2021.12.20.) 및 매매계약서(2021.12월) 청구인과 쟁점법인은 위 합의서에 기초하여 아래와 같이 부동산 환지계약서(2021.12.20.) 및 매매계약서(2021.12월)를 작성하였는데, 부동산 환지계약서 제8조(특약사항)에 ‘청구인에게 청산대금 추가 지급을 위해 AA동 BB번지 2571㎡ 중 330㎡를 쟁점법인에 공유지분으로 매매계약서 작성 및 소유권 이 전 후 지급하기로 한다. (ㄱ) 매매금액: 570,842,000+1,500,000,000=2,070,842,000’ 이라고 기재되어 있다. <표> 쟁점토지 매매계약서에 의하면 매매물건은 AA동 BB번지 2751㎡ 중 330㎡, 매매대금은 계약금 570백만원, 잔금 1,500백만원, 합계 2,070백만원으로 기재되어 있는데, 해당 토지 환지청산금 산정을 위한 평가액(166만원/㎡) 기준 547백만원, 청구인이 주장하는 해당 토지 시세(316만원/㎡) 기준 1,042백만원보다 동 계약서 상 매매대금이 2배 이상 높은 것으로 확인된다. <표>
9. 쟁점토지의 소유권 변동내역 및 청구인의 대금 수령 내역 쟁점토지의 등기사항전부증명은 아래와 같은데, 2022.1.25. 매매를 원인으로 2022.2.23. 지분 2571분의 330이 쟁점법인에게 소유권이전등기가 경료된 것으로 확인되고, 2022.10.5. 분할로 인하여 330㎡가 AA동 BB-C에 이기된 것으로 확인된다. <표> 청구인이 쟁점법인으로부터 수령한 입금내역은 아래와 같다. <표>
10. 청구인의 HH등기소에 대한 이의신청 내용과 그 결과 청구인은 2022.12.7. SS지방법원에 AA동 BB번지에 관한 2022.2.23.자 소유권일부이전등기의 직권말소를 구하는 이의신청을 하였는데, 청구인은 심리일 현재까지 결과 회신을 받지 못하고 있다고 한다.
1. 관련 법리 소득세법제4조 제1항은 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분하고 있으며, 같은 법 제88조 제1호는 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 이와 같이 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매‧교환‧현물출자 등(이하 “매매 등”이라고 한다)에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는 그 매매대금을 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다(대법원 2011.7.21. 선고 2010두23644 판결 같은 뜻).
2. 쟁점매매계약서가 형식적으로 작성되어 그 계약에 따른 양도소득으로 과세할 수 없는지에 대한 판단
(1) 청구인은 쟁점매매계약은 쟁점법인이 AA동 BB번지의 평가단가를 과소평가하여 발생한 청구인의 손해를 보상하기로 하는 합의서에 기초하여 그 지급을 위해 형식적으로 작성한 것이라 주장하고 있는데, 관련 부동산 환지계약서 상 청산대금 추가 지급을 위해 쟁점토지(AA동 BB번지 2571㎡ 중 330㎡)에 대한 매매계약서를 작성하고 소유권 이전 후 지급하기로 한다고 명시하면서 합의서에 약정된 15억원을 매매대금에 포함하는 것으로 적시하고 있으며, 동 금액이 쟁점토지 매매계약서의 잔금으로 기재되어 있어 (잔금의 성격을 기타소득으로 볼지 그 실질을 환지청산금으로 볼지는 별론으로 하더라도) 쟁점매매계약서가 형식적으로 작성되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.
(2) 쟁점토지 매매계약서 상 매매대금은 2,070백만원으로 기재되어 있는데, 해당 토지 환지청산금 산정을 위한 평가액(166만원/㎡)을 기준으로 한 쟁점토지가액은 547백만원이고, 청구인이 주장하는 해당 토지 시세(316만원/㎡)를 기준으로 한 쟁점토지가액은 1,042백만원으로 동 매매계약상 매매대금이 2배 이상 높아 정상적인 매매계약서라고 보기 어려운 점 또한 청구인의 주장을 뒷받침 한다고 할 것이다.
(3) 쟁점법인 측은 청구인에게 2021.12.23. 3차례에 걸쳐 1,014,727,800원(①443,885,800원+②500,000,000원+③70,842,000원)을 이체했는데, AA동 BB번지 및 BB-B번지에 대한 환지청산금 산정내역과 같은 금액이고, 이 중 ②, ③의 합계액이 쟁점토지 매매계약서 상 계약금과 금액이 일치하여 매매계약서 상 계약금은 동 환지청산금의 일부를 기재한 것으로 봄이 타당하다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
OOO세무서장이 2022.8.22. 청구인에게 한 2022년 과세연도 양도소득세 경정청구 거부처분은 이를 취소합니다.