쟁점건물 중 일부 구역은 당초 공부상 용도와 다르게 실제 주택으로 사용되었고, 구조·기능상으로도 주택으로 보이므로 해당 연면적에 한하여 1세대 1주택 비과세 대상인 주택부분에 추가 산입함이 타당할 것이나, 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 작아 쟁점부동산 전부를 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 주택으로 보기는 어려움
쟁점건물 중 일부 구역은 당초 공부상 용도와 다르게 실제 주택으로 사용되었고, 구조·기능상으로도 주택으로 보이므로 해당 연면적에 한하여 1세대 1주택 비과세 대상인 주택부분에 추가 산입함이 타당할 것이나, 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 작아 쟁점부동산 전부를 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 주택으로 보기는 어려움
DDD 세무서장이 2022.
11.
2021년 과세연도 양도소득세 부과처분은
1. 양도소득세 323,108,088원 산정 시 주택부분에서 제외되었던 1층 일부분(44.52㎡), 가건물(33.0㎡), 4층 확장부분(22.38㎡)을 주택면적에 산입하고, 지하층 (22.79㎡)은 주택면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분 계산하여 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
• - 22.79 14.68 안분대상 1층 103.14
• - 103.14 44.52 가건물
• -
• 33.00 33.00 2층 110.50
• 110.50 110.50 110.50 3층 110.50
• 110.50 110.50
• 다툼 없음 4층 95.80 95.80 95.80 118.18 118.18 확장 계 442.73 95.80 316.80 498.11 320.88 2022.11.22. 청구인들에게 2021년 과세연도 양도소득세 각 161,554,040원(가산세 각 27,493천원 포함)을 경정·고지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.
○○ 지방국세청 국세심사위원회에서 “기각결정”되었다.
- 마. 이에, 청구인들은 이의신청 결정에 불복하여 2023.3.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 쟁점건물의 구체적 현황 가) 지하층 22.79㎡ 당초 대피실을 2019. 8. 7. 소매점으로 변경하였으나 사실상 용도는 종전과 같 은 대피실로 공용면적이므로 안분계산 대상이다. 1층 사진에서 확인할 수 있듯 1층의 소매점 여유공간이 충분하여 지하층을 소매점으로 사용한 사실이 없고, 용도변경에도 종전과 같은 대피실로 실제로 사용하였으므로 “공용면적”에 해당하여 주택과 주택외 면적 안분계산 대상에 해당한다. 나) 1층 103.14㎡(주택 44.52㎡, 상가 58.62㎡) 2012.4.27.부터 2015.4.26.까지 상가분 임차인 CCC가 마트를 운영하는 중 주택 부분에는 CCC 부부가 거주하였고, 임대기간 종료 후에는 청구인들이 상가부분을 □□상회로 상호를 변경하여 운영하면서 주택부분에 청구인들이 거주하였다. 비록 쟁점건물 4 층에도 거주하던 방들이 있었으나, 누수로 보일러 가동이 어려워 TV, 장롱, 냉장고, 주방기구 등 가재도구를 1층으로 옮겨 사용하였으며, 해당 공간에는 씽크대, 화장실 또한 있어 부부가 실제 주거하였
(1) 건물 뒤 가건물 33㎡는 청구인들이 매수하기 전에는 전 소유자 KK K의 모친이 거주하였고, 2014.5.1.부터 2019.6.14.까지는 청구인들의 자녀 M MM가 거주하였다. 퇴거 후에는 MMM가 사용하던 가재도구 창고로 사용하면서 2층에서 거주하던 HHH가 수시로 이용한 바 있다.
(2) 가건물은 2층 북쪽방의 후면과 연결되어 있고, 건물 벽면과 담장의 벽면 사이에 지붕을 얹어 방을 만들고, 앞쪽에는 판넬을 설치하여 주방과 보 일러실, 화장실까지 만든 형태이다. 전기요금 발생내역 및 전력사용내역 조회에서도 계약종별이 ‘주택용’인 점, 매 수 전 월 190kwh, 매수 후 월 156kwh의 전기사용이 확인되는 점, 퇴거 후 22.5.9.과 22.5.19. 제출된 사진과 같이 방과 씽크대, 화장실, 보일러 등 주거용 사용이 확인되는 점을 고려할 때 실제 주거용으로 사용된 주택임이 확인된다. (3) 따라서, 자녀 MMM의 거주기간과 가재도구 보관 기간 및 2층에 거주하던 HH H가 주방시설과 냉난방기를 수시 사용하던 기간을 합한 7년 1월을 주택용도 사용기간으로 보아야 한다.
(1) 202호(남쪽 55.25㎡) 쟁점부동산 매수 전에도 해당 공간은 주거용(TTT, 전입신고)으로 사용되었고, 이 후에도 자녀 HHH가 2013.7.1.부터 2015.6.19.까지 거주하였다. 비록 임차인 W WW, SSS에게 사 무실로 일시적으로 임차한 바 있으나, 2019.9.28.부터 양도 시점까지 다시 자녀 HHH가 거주하였으므로 자녀 HHH의 총 거주기간인 3년 7월을 주택용도 기간으로 보아야 한다. 처분청은 임대차계약서상 “사무실 이외 용도로 사용할 수 없다”는 특약사항을 들고 있으나 청구인은 애초에 해당기간에 대하여 주택용도로 사용하였다고 주장한 것이 아니라, HHH의 거주기간을 주택용도로 사용하였다고 주장한 것이다.
(2) 201호(북쪽 55.25㎡) 전 소유자로부터 임차인을 승계받은바, 해당 임차인인 DDD는 2006.12.20. 주민등록을 전입하여 2018.1.30.까지 거주하면서 인근 유흥업소를 대상으로 한 일수놀이 대부업(주택사업장) △△△△을 하였고, △△△△의 사업기간(2009.2.1. ~ 2014.12.3.)을 확인하더라도 DDD가 쟁점건물을 약 11년 1월간 주거용도로 사용하였음을 알 수 있다. DDD가 퇴거한 후인 2018.2.5.부터 자녀 HHH가 3년 2월 간 거주하였는데, 이는 HHH가 2018.3.4. 촬영한 침실 사진과 2013.12.1. 촬영한 화장실 사진으로도 확인된다. 따라서, HHH의 거주기간 3년 2월과 DDD의 거주기간 11년 1월의 합계 14년 3월이 주택용도로 사용된 기간이다. 처분청이 제출한 조사당시 현장사진은, 내부가벽 등이 철거되고 주거흔적이 사라진 상태의 사진으로 주거여부를 판단하기 부적절하며, 청구인이 제출한 2013.12월 및 2018.3월 경의 주거관련 증빙사진이 보다 적합한 사진자료이다.
(1) 확장면적 쟁점건물 4층은 공부상 95.8㎡의 주택에 해당하나, 발코니 등 22.38㎡를 확장하여 거 주하였던바, 실제 총면적은 118.18㎡이다. 쟁점부동산의 용도변경일 전후 로드뷰 사진, 제출사진 및 동영상자료에서도 확 장내용이 명확히 확인되는바, 이를 인정하기 어렵다는 내용은 납득하기 어렵다.
(2) 주거용도 사용 경위 위 건축물현황도상 방B에서 부부가, 방C에서 아들 NNN이 거주하였다. 다만, 확장②쪽에 설치된 보일러 배관이 누수되어 방A, 방B, 거실, 주방의 보 일러 가동이 불가하였고, 건물의 노후화, 벽면에 곰팡이, 겨울철 외풍으로 인한 실내 텐트 설치, 여름철 옥상의 열기 등 열악한 환경으로 인하여, 쟁점건물 내 다른 공간들에서 거주하기도 하였다. 2015.4.26. 1층 CCC 퇴거 후 청구인들은 점포에서 □□상회를 운영하는 한편, 가재도구와 함께 1층으로 이사한 바 있고, 아들 NNN만 4층에서 계속 거주하였다.
2. 주택여부 판단기준: 사실상 주택용도로 사용하였는지 여부 상기 내용과 같이, 지하 공용면적과 1층 중 상가면적, 3층 사무실 외에는 사실상 주택으로 사용하였으나, 조사 결과 통지내용은 순수 공부상 면적 기준으 로 총면적 442.73㎡ 중 4층 주택 95.8㎡ 외에는 상가로 보고 납부고지를 하여, 이 건의 쟁점은 사실상 주택용도로 사용한 부분과 주택용도 가건물 및 주택의 확장 부분이 주택에 해당하는지 여부에 있다. 청구인은 조사시점에 1층 주거용 면적 관련 사진과 2층 전입세대열람내역 및 생활시설 사진, 가건물 생활시설 사진을 모두 제출하였으나, 조사자는 현장 출장시 문이 열린 2층과 3층만 둘러보고 사진을 찍었다고 전심인 이의신청위 원회에서 진술한바, 이는 제출자료 확인의 소홀함을 인정하는 격이다.
1. 조세법률주의의 의의 조세법률주의란 법률의 근거 없이 국가는 조세를 부과·징수할 수 없고, 국민은 조세의 납부를 요구받지 아니한다는 원칙을 의미하는 것으로, 우리 헌 법 제38조는 “모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다.”고 규 정하고, 제59조에서도 “조세의 종목과 세율은 법률로서 정한다.”고 규정하여 조세법률주의를 천명하고 있다.
2. 청구인들의 신고 근거: 소득세법 시행령제154조제3항
1. 국세기본법제19조에서 규정된 재량의 한계를 일탈함 국 세기본법 제19조는 “세무공무원이 재량으로 직무를 수행할 때에는 과세의 형평과 해당 세법의 목적에 비추어 일반적으로 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하여야 한다.”고 규정하고 있다.
2. 청구인들의 기본권 침해결과 초래 청구인들이 쟁점(겸용)주택을 양도하고 실지 사용하는 용도에 따라 양도 소득세를 신고하였으나, 공부상 용도를 기준으로 1세대1주택 요건을 적용하여 세무조사결과통지한 행정처분을 방치할 경우 세무공무원의 무한한 재량에 의해서 국민의 기본권이 심각하게 침해되는 결과를 초래할 것이다. 라. 결론 쟁점(겸용)주택의 실지 사용용도에 따른 주택의 연면적이 주택 외의 연면적 보 다 큰바, 전부를 주택(고가주택)으로 보아 양도소득세를 신고하였으나, 처분청이 실지 사용용도와 공용면적 안분계산 및 가건물·확장면적을 고려하지 않고 공 부상 용도를 기준으로 1세대1주택 요건을 판단한 것은 조세법률주의 및 세 무공무원의 재량의 한계원칙 위반인바, 이를 취소하여야 한다.
1. 쟁점건물의 구체적 사용현황 청구인들은 쟁점건물의 주거용으로 사용하는 면적이 다른 면적보다 큰 바, 쟁점주택 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 4층을 제외하고는 실제 주택으로 사용한 사실을 인정하기 어렵다.
2. 공부상으로 주택여부를 판단하는 경우: 보유기간 요건 미비 공부상 요건을 기준으로 살펴본다고 하더라도, 건축물대장에 따르면 2019.8.7. 쟁점건물의 2층 사무소 110.5㎡ 및 3층 사무소 110.5㎡를 2층 다가구 주택(1가구) 110.5㎡ 및 3층 다가구주택(1가구) 110.5㎡으로 용도변경하였으나, 용도변경 후 양도일(2021.6.18.)까지 기간이 1세대1주택 보유기간 요건인 2년에 미달한바, 청구주장을 받아들일 수 없다.
건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수는 없는 것이다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물 을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도 에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외 한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 1) ]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 2-2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니 하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012.2.2, 2015.2.3> 2-3) 소득세법 기본통칙 89-154···3 【주택의 범위】 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다. 2-4) 소득세법 기본통칙 89-154···4 【 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・ 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다. 2-5) 소득세법 기본통칙 89-154···11 【겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산 】 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용 용도 가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다. 3) 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 4) 소득세법 제156조 【 고가주택의 범위 】
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택 으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전 체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 4-1) 소득세법 시행령 제160조 【 고가주택에 대한 양도차익등의 계산 】
① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기 보유특 별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. 5) 건축법 시행령 별표1【용도별 건축물의 종류】
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아 동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은 도서관 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
1. 다툼이 없는 사실관계
○○ ○○구 ○○동 114-3 철 근콘크리트조(지하, 1, 2, 3층) 및 세멘벽돌조(4층) 스라브지붕 근린생활시설 및 주택 지층 대피실 22.79㎡ 1층 소매점 103.14㎡ 2층 사무소 110.5㎡ 3층 사무소 110.5㎡ 4층 주택 95.8㎡
- 다) 쟁점부동산 양도소득세 신고·경정내역(각 청구인의 신고·경정내역이 동일하여 하나씩만 수록) 청구인들은 2021.6.18. 쟁점부동산을 GGG에게 1,980백만원(각 지분별 990백만원)에 양도하고, 쟁점부동산 전체를 1세대1주택(고가주택) 비과세로 보아 2021년 과세연도 양도소득세 각 50,413,070원을 신고·납부하였다. [표 생략] 라) 쟁점부동산 소재 사업자등록내역(2012년 이전 폐업분 제외, 표 생략) 청구인들의 쟁점건물 보유기간 내 쟁점건물 소재 사업자등록이 확인되는 사업자는 음영처리한 6개 사업자로 확인된다. 이 중 □□상회와 ㈜ □□소방은 청구인들이 운영하던 사업장이다. 제3자가 운영하던 사업장 관련, 1층에서 마트를 운영하던 CCC는 2015.4.28.까지 쟁점건물에서 마트를 운영하였고, 2층 북쪽에서 △△△△를 운영하던 DDD는 2014.12.3.까지, JJJJ(주)를 운영하던 JJJJ은 청구인들이 쟁점부동산을 매수하고 1년이 되기 전인 2014.3.1.까지 쟁점건물에서 사업을 영위한 것으로 확인된다. 3층 301호에서 BBBB을 운영하던 SSS의 전출기록은 확인되지 않는다.
- 마) 쟁점부동산 주민등록 전입 내역 청구인들 및 세대원(자녀들)의 쟁점건물 전입·전출내역은 다음과 같다. 성명 관계 전입일 전출일 청구인1 본인 2013.7.1. 2021.11.1. 청구인2 배우자 2013.7.1. 2021.11.1. HHH(40세) 자녀 2013.7.1. 2021.9.7. MMM(34세) 자녀 2013.7.1. 2019.6.14. NNN(30세) 자녀 2013.7.1. 2021.11.1.
- 바) 쟁점건물 건축물대장 현황(발급)일: 2021.6.29. (단위: ㎡) 층별 구조 용도 면적 비고(변동사항) 지1 철근콘크리트조 제1종근린생활시설 22.79 < 2019.08.07. >건축주택과- 28254호 (2019.8.7.)호와 관련하여,
○ 지하1층 대피실 22.79㎡ → 제1종근생 (소매점) 22.79㎡
○ 2층 사무소 110.5㎡ → 다가구주택 (1가구) 110.5㎡
○ 3층 사무소 110.5㎡ → 다가구주택(1가구) 110.5㎡ 으로 용도변경(2019-용도변경신고-40) 1층 철근콘크리트조 소매점 103.14 2층 철근콘크리트조 다가구주택(1가구) 110.5 3층 철근콘크리트조 다가구주택(1가구) 110.5 4층 시멘트벽돌조 주택 95.8 계 442.73
- 사) 쟁점부동산 관련 신고내역
(1) □□상회 부가가치세 과세표준 신고내역 (단위: 천원) 귀속 2016 2017 2018 2019 2020 2021 제1기 57,078 66,039 66,221 45,664 28,389 9,526 제2기 64,034 68,658 55,962 41,413 29,667 1,022 합계 121,113 134,697 122,184 87,078 58,056 10,549
(2) □□상회의 부동산임대공급가액명세서 신고내역 201호(북쪽)의 경우 2018년 제1기까지 △△△△를 영위하던 DDD에게, 202호(남쪽)의 경우 2016년 제1기는 WWW, 2017년 제1기부터 2019년 제2기까지는 극단(SSS)에게 임대한 사실이 확인된다. [표 생략] 아) 쟁점건물의 개별주택가격 공시 내역 [표 생략]
2. 청구주장 관련 증빙자료 검토 가) 쟁점건물의 공부상 면적 대비 청구주장 면적 정리요약 (단위: ㎡) 구분 공부상 현황 청구주장 총면적 주택면적 총면적 주택면적 비고 ’19.8.7.전 (처분청 의견) ’19.8.7. 이후 지하 22.79 22.79 14.68 안분대상 1층 103.14 103.14 44.52 가건물
• 33.00 33.00 2층 110.50 110.50 110.50 110.50 3층 110.50 110.50 110.50 4층 95.80 95.80 95.80 118.18 118.18 확장 계 442.73 95.80 316.80 498.11 315.52 나) 전입세대열람에 따른 쟁점건물에 대한 구체적 사용내역 청구인은 쟁점건물 2층 및 확장부분 등을 2년 이상 주택으로 사용하였다는 취지로 다음의 자료를 제출하였다. (1) 청구인이 제출한 쟁점부동산 전입세대열람 내역은 다음과 같다. [표 생략] (2) 쟁점부동산 층별·기간별 현황표(청구주장, 표 생략)
- 다) 쟁점부동산 사진 및 도면 [사진 생략]
(1) 외관 및 1층
(2) 2층
(3) 가건물 내외부(별도표기 없는 경우 2022.5.9. 촬영분)
(4) 4층(발코니와 주방 뒤를 확인할 수 있는 내외부 사진)
- 라) 쟁점부동산 용도변경 신고도면(2019.8.자) [사진 생략] 마) 쟁점부동산 상하수도요금 고지내역 (단위: 원) 연월별 상수도 하수도 물이용부담금 고지금액 2021.6. 41,720 35,280 11,300 88,300 2021.2. 30,170 24,990 8,050 63,210 2020.8. 35,120 29,400 9,540 74,060 2020.4. 32,920 27,440 8,900 69,260 2019.10. 36,770 30,870 10,100 77,740 2019.8. 40,070 33,810 11,060 84,940 바) 쟁점부동산 전기요금 납부내역
(1) 청구인들은 고객번호 ***9에 해당하는 아래의 전기요금 납부내역은, 가건물에 대한 전기요금이라고 주장한다. [표 생략] 위 내역에 따르면, 해당 기간에 동 고객번호로 월별로 130kwh 이상의 전력 사 용량이 발생하였고, 여름철인 8～9월 경 타 기간대비 사용량이 증가하는 경향성이 나타나는 것으로 확인된다.
(2) 또한, 청구인들은 고객번호 8에 해당하는 아래의 전기요금 납부내역은 쟁점건물 2층에 대한 전기요금이라고 주장한다. [표 생략] (3) 한국전력공사 회신 쟁점부동산 전력사용내역 조회(2013년 ~ 2022년) 한국전력공사에서 회신한 전력사용내역 조회결과, 고객번호 9에 대한 사용 층 또는 상호는 확인되지 않으나, 청구인들에게 쟁점부동산을 양도한 KKK의 모친 이 사용자로, 월평균 사용량은 156kwh ~ 190kwh 수준으로 확인된다. 고객번호***8에 대한 층 또는 상호는 확인되지 않고, 용도변경 전 까지는 일반용으로 사용되었으며, 이후에는 주택용으로 계약종별이 변경되었으나 월평균 사용량이 4kwh 수준으로 미미하여 거의 사용한 바 없는 것으로 확인된다. [표 생략] 3) 처분청 의견 관련 증빙자료 검토
- 가) 청구인들 대상 양도소득세 ‘조사종결보고서’ 주요내용 처분청은 2022.9.13부터 2022.9.30.까지 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실 시하였으며 ‘조사종결보고서’ 주요 내용은 다음과 같다. 조사팀이 실제 현장을 방문하여 확인하여 본 결과, 일반적인 주택이라고 볼 수 없는 내 부 구조(거실, 주방, 침실의 구분이 없이 판넬가벽과 판넬문으로 구분된 복도와 별개의 방으로 이루어진 전형적인 사무실 구조)와 난방설비가 되지 않은 바닥(인조석 마감), 내부 단열 마감이 되지 않은 벽면 등 일반적인 주택의 모습을 확인할 수 없었으며, 2층 및 3층에 대한 임대차 계약서(‘사무실 이외의 용도로 사용할 수 없다’는 특약 사항 기재) 및 임대차계약서상 사업자들의 보증금과 월세에 대해 상기 양도인이 신고한 2019년 2기 부가가치세 신고서 중 부동산임대공급가액명세서, 양도인의 사업자 변경이력에서 확인된 2015년 이후 비주거용건물임대업을 등록한 사실 등 모든 상황을 종합적으로 분석하여 본바, 상 기의 조사내용대로 1세대 1주택 비과세로 신고된 내용을 부인하고, 주택과 상가면적으로 안분하여 (중간생략) 과세하고자 함. (1) 2층 202호(남쪽)에 대한 청구인과 WWW 의 2015.6.10.자 임대차계약서를 보면, 계약기간은 2015.6.15.부터 2016.6.14.까지이고, 임대보증금은 3백만원, 월세는 280천원이며, 특약사항으로 ‘단, 사무실이외 용도로 사용할 수 없으며 타인에게 명도할 수 없음’이 기재되어 있다. (2) 2층 202호(남쪽)에 대한 청구인과 SSS의 2016.8.6.자 임대차계약서 를 보면, 계약기간은 2016.8.6.부터 2017.8.5.까지이고, 임대보증금은 1백만원, 월세는 350천원이며, 특약사항으로 ‘단, 사무실이외 용도로 사용할 수 없으며 타인에게 명도할 수 없음’이 WWW 의 계약서와 동일하게 기재되어 있다.
- 나) 처분청의 쟁점부동산 관련 현장출장 사진(2층 및 3층)
- 다) 청구인측 당초 소명서
(1) 청구인측 1세대 1주택 소명서 청구인들은 ①쟁점건물의 2층 및 3층을 2019.8.7. 용도변경 전에도 이미 주거용으로 사용하고 있었다는 점, ②2019.8.7. 용도변경 시에는 도면상 변경만 있었을 뿐 실제 어떠한 물리적 변경도 없었다는 점, ③당초 취득 시 수리 없이 입주하여 노후화된 건물로 인하여 임차인이 없는 공간에는 청구인들과 가족들이 수시로 거주할 수 밖에 없었던 점, ④일부는 주택으로 사용하면서도 사업장용도로 사용되었던 점, ⑤전 소유자 보유기간에도 임차인들이 전입하여 거주하였던 점 등을 근거로 주택부분이 주택외 부분보다 크고, 주거용도로 사용한 기간이 2년 이상인바 쟁점건물 전체가 1세대 1주택 비과세 적용대상이라고 소명하였다.
(2) 2019.8.7. 용도변경 건 수임 건축사의 확인서 용도변경 건을 수임한 건축사 ♠♠는 쟁점건물의 2층 및 3층은 2019.8.7. 용도변경 전에도 이미 주거용으로 사용되고 있었던바, 도면상 변경만 있었을 뿐 실제 어떠한 물리적 변경도 없었다는 것을 확인한 바 있다.
- 라) 용도변경 전후 쟁점부동산 외관 사진 [사진 생략]
- 라. 판단
1. 관련 법리 가) 소득세법제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제3항에 의하면, 하 나의 건물이 주택과 주택외 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하나, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 나) 건물이 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘ 주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사 실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적 으로 주거가 아 닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되 고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우 에는 이 를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조). 다) 이때, 양도소득세 비과세 대상으로서 1세대1주택의 양도라는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 등 참조). 라) 한편, 소득세법 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조에 따른 1세 대 1 주 택 비과세를 적용함에 있어 주택의 면적이 주택외의 부분의 면적보다 적 은 건 물을 3년 이상 보유 하다가 주택외 의 건물부분의 일부를 주택으로 용도 변경하여 주택외의 부분의 면적이 주택의 면적보다 적어진 후 해당 건물 및 부수 토지를 용도변경한 날로부터 3년 내 2) 에 양도한 경우에는 당초 용도변경 전의 주택외의 부분에 해당하는 건물 및 부수 토지는 양도소득세가 과세된다(재산 46014-1487, 2000.12.14.). 3) 겸용주택인 쟁점건물 중 실제 주택으로 사용된 면적이 주택외 면적보다 크 므로, 쟁점부동산 전부가 1 세대 1주택 비과세(고가주택) 적용대상이라는 청구주장에 대한
가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때, 쟁점건물 중 실제 주택으로 사용된 면적이 주택 외 면적보다 크기에, 쟁점부동산 전부에 1세대 1 주택 비과세가 적용되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려우나, 쟁점건물 중 일부 구역은 당초 공부상 용도와 다르게 실제 주택으로 사용 되었고, 구조·기능상으로도 주택으로 보이므로 해당 연면적에 한하여 1세대 1 주택 비과세 대상인 주택부분에 추가 산입함이 타당할 것이다. (1) 청구인은 지하층(22.79㎡) 은 공용면적이므로 안분계산 대상이고, 1층 일부분(44.52㎡), 건물 뒤 가건물(33㎡), 2층(110.5㎡), 4층 확장부분(22.38㎡)은 주택 부분에 해당하므로 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 크므로, 쟁점부동산 전부 를 주 택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해야 한다고 주장한다. (2) 아래의 사실과 사정에 따르면, 1층 일부분, 가건물, 4층 확장 부분에 대하여는 주택으로 보아야 하고 지하층은 안분대상이라 는 청구주장은 이유가 있는 것으로 판단된다.
① 이 사건의 경우, 쟁점건물 건축물대장에 따르면 2019.8.7. 쟁점건물의 2층 사무 소 110.5㎡가 다가구주택(1가구) 110.5㎡로 용도변경되었으나, 용도 변경일부터 양도일(2021.6.18.)까지 기간이 1세대 1주택 보유기간 요건인 2년에 미 달하는바, 변경된 공부상 용도를 기준으로 주택여부를 판단하는 것은 타당하다 보기 어려운 점 (양도, 부동산거래과-1405, 2010.11.23. 참조) 따라서, 변경된 공부상 용도가 아닌 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 주택여부를 판단하여야 하고, 그 실질내용이 불분명한 경 우에 한하여 변경 전 건물공부상의 용도 구분에 따라 판단함이 타당한 점
② 지하층과 관련하여, 소득세법 기본통칙 89-154･･･11에 따르면, 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하나, 그 사용용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것인바, 제출된 자료로는 이 사건 지하층이 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 사 용되지 아니하고 오로지 사무실 등 다른 용도로만 사용되었다고 단정하기 어 려우므로, 안분하여 계산함이 타당한 점
③ 1 층 일부 (44.52㎡)와 관련하여, 청구인들이 제출한 사진자료를 살펴보면 쟁점건물 1층 에는 점포와 독립된 공간 내에 장롱, TV, 장판 등이 있고 싱크대, 냉장고 등 이 설치된 주방시설이 있는바, 실제 구조·기능이나 시설 등이 영업 중에 일시 적으로 휴식하기 위한 공간이라기보다는 주거용에 가까워 보이는 점
④ 가건물(33 ㎡) 과 관련하여, 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 하나 의 주거용 생활단위로 제공된다면 이는 주거용 건물의 일부로 보아 그 면적을 위 주택의 연면적에 포함시켜야 하고(대법원 1991.12.27. 선고 91누4805 판결 참조), 전력 사용현황에 근거하여 볼 때 가건물이 실제 주거용으로 사용되었던 것으로 보이며, 청구인 제출사진에 근거하여 볼 때 싱크대, 화장실, 장판, 보일러 시설 등이 설치되어 있었던바, 양도시점을 기준으로 가건물의 구조․기능이나 시 설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있 고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있었던 것으로 봄이 상당한 점
⑤ 4 층 확장부분 (22.38㎡) 과 관련하여, 청구인들이 제출한 사진자료 및 동영상 자료를 살펴보면, 쟁점건물 4층은 설계도면과 같이 확장되어 실제로 주거용으로 사용된 것으로 보이므로 확장부분을 주택면적에 산입하는 것이 타당한 점 (3) 반면 아래의 사실과 사정에 따르면, 2층은 1층 상가부분 및 3층과 동일 하게 주택에 해당하지 아니한 것 으로 판단되므로, 주택의 연면적이 주택외 연 면적보다 작아 쟁점부동 산 전부 를 주 택으로 보기는 어렵다.
① 처분청이 제출한 조사 당시 쟁점건물 2층의 현장사진과 청구인들이 제출한 동영상, 쟁점건물 2층의 평면도면을 살펴보면, 쟁점건물 2층에서 주방으로 볼 만한 곳이 없어 보이고, 바닥난방도 설치 되 어 있어 보이지 않는 등 청구인들이 주거하던 4층과 별도로 그 자체가 독립하여 주거 의 기능을 가지고 있다고 보기 어렵고, 그 구조·기능 이나 시설 등이 본래 주거용으 로서 주거용에 적합 한 상태에 있다고 보기에도 무리가 있는 점
② 청구인들은 2층의 각 호실별로 주거용으로 사용한 각 기간이 기간기준을 충족 한다고 주장하고 있으나, 겸용주택의 경우, 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 그 기간이 일정기간 이상이면 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양 도로 보는 것인 점(서면인터넷방문상담4팀-2139, 2004.12.29.)
③ 구체적으로 청구인들은 202호를 사무실로 임차하던 기간(2015.6월～2019.9월까지) 전후로 자녀 HHH가 주택용도로 사용한 기간인 3년 7개월간은 202호는 주택이라고 주장하나, 장기간 사무실로 사용하던 공간에서 청구인들의 자녀가 주거하였다고 주 장하는 것인바, 별도의 용도·구조변경 사실에 대한 추가 입증이 없는 이상, 해당 공간을 “ 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3 자가 주택으로 사용할 수 있는 공간”으로 보기는 어려운 점
④ 또한, 청구인들이 2층을 자녀 HHH가 주거용으로 사용하였다면서 제시한 2018.3.4. 촬영 사진과 2013.12.1. 촬영 사진만으로는 해당 공간이 사실 상 주거에 공하는 건물임이 불분명한바, 당초 공부상 용도에 따라 주택 이외(사무소)의 용도로 봄이 합리적인 점
⑤ 청 구인들은 쟁점건물 3층(110.50㎡)에 대 하 여, 당초 조사 시 주택으로 주장하다가, 사실상 현황이 사무실임을 번복한 사 실이 있는바, 2019년 쟁점건물의 용도변경을 수임한 건축사가 2･3층은 모두 기존에도 사실상 현황이 주택 이었다고 확인한 내용 또한 신뢰할 수 없는 등 쟁점건물 2층이 3층과 같이 용 도변경 전후 모두 사무실로 사용되었다고 봄이 타당한 점
⑥ 1세대 1주택 비과세요건 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있는바, 쟁점건물 2층이 사실상 주택으로 사용되었다는 입증이 충분하지 못한 점
⑦ 나아가, 거주자의 주거이전의 자유를 보장하고자 하는 것이 1세대 1 주택의 양도에 관하여 세금 감면 등의 혜택을 부여하는 주된 목적인 점 등 을 고려 할 때, 이 사건과 같이 장기간 주거 외 용도로 사용되던 부분이 있는 쟁 점건물에 관 하여 전체부동산에 대하여 양도소득세 감 면의 혜택을 주는 것은 위와 같은 입법취지에도 부합하지 아니하는 것으로 보이는 점 나) 따라서 처분 청이 쟁점건물의 2층을 주택면적에 산입하지 않은 것은 달리 잘못 이 없으나, 지하층, 1층 일부분, 4층 확장면적, 가건물을 전부 주택면적에서 제외하여 1세대 1주택 비과세대상 면적을 산정한 것에는 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 이 사건의 경우 취득당시 조정대상지역에 해당하지 않았으므로, 거주기간 요건 해당 없음 2) 이 사건의 경우는 3년이 아닌 2년이 적용됨
붙임과 같습니다.