주거용도로 사용하기 적합하게 구조(거실 겸 침실, 주방 겸 식당, 화장실) 및 시설(인덕션, 세탁기, 냉장고, 에어컨, 블라인드)을 갖추고 있는 주거용 오피스텔을 업무시설이 아닌 주택으로 봄이 타당함
주거용도로 사용하기 적합하게 구조(거실 겸 침실, 주방 겸 식당, 화장실) 및 시설(인덕션, 세탁기, 냉장고, 에어컨, 블라인드)을 갖추고 있는 주거용 오피스텔을 업무시설이 아닌 주택으로 봄이 타당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 조세심판원의 심판례(조심 2021전6949, 2022.9.29.)를 보면, 청구인과 같이 오피스텔을 법인에게 임대하고 재산세가 주택이 아닌 일반건축물로 과세되어 온 경우 오피스텔을 주택으로 보지 않도록 결정하고 있는바, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대해서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것은 부당하다.
2. 청구인은 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔을 ㈜乙기업(이하 “임차법인”이라 한다)에 사무실 용도로 임대하였고, 임차법인으로부터 월 55만원의 임대료를 받고 있었다. 설령 임차법인이 쟁점오피스텔에 직원을 전입시키는 등 직원 투숙 목적 등으로 무단사용한 사실로 인하여 문제가 발생한 것이더라도 청구인에게는 어떠한 과실 및 귀책사유가 없다.
1. 대법원은 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 여부에 따라 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다고 판결하고 있다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 다수 같은 뜻임).
2. 청구인은 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔을 사무실 용도로 임대하고 있었기 때문에 쟁점오피스텔은 주택이 아니라고 주장하나, 주거형 오피스텔인 쟁점오피스텔은 다음과 같은 이유로 주택으로 봄이 타당하다.
1. 청구인은 2017년 3월 임차인이 최초 전입신고한 사실을 들어 이때부터 주거용으로 사용되었음이 확인되므로 쟁점주택 양도 당시 청구인은 일시적 2주택자라고 주장하나, 이는 사실이 아니다.
1. 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 1세대 1주택 비과세라고 스스로 판단하여 양도소득세 신고를 하지 않은 사정은 가산세를 취소하여야 하는 정당한 사유에 해당하지 않는다. 쟁점오피스텔은 주거용 시설을 갖추고 있으며, 丙건설이 2002년 분양 당시부터 쟁점오피스텔 건물을 주거전용 오피스텔이라고 홍보하였던 점, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 사업자등록을 한 사실이 없고 쟁점오피스텔을 사업장으로 사용한 임차인이 없는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택을 양도하고도 이에 대한 양도소득세 신고 및 납부의무를 이행하지 않은 것에 대하여 청구인에게 정당한 이유가 있다고 인정하기 어렵다.
2. 현실적으로 주거용도로 사용가능한 오피스텔이 실제 주거용으로 널리 사용되고 있고, 그러한 경우 소득세법상 1세대 1주택의 판단에 있어 주거용 오피스텔을 주택으로 취급된다는 사실은 일반인에게도 널리 알려져 있다는 사정을 고려하면, 청구인이 양도소득세 신고ㆍ납부의무를 이행하지 않은 것은 단순한 법률의 부지ㆍ착오 또는 사실관계의 오인에 의한 것일 뿐, 청구인에게 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.
① (주위적 청구) 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 설령, 쟁점오피스텔을 주택으로 보더라도 일시적 2주택인 상태였으므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부
③ (예비적 청구) 임차인이 쟁점오피스텔을 무단으로 주거용으로 사용한 것에 대하여 청구인의 귀책이 없으므로 가산세는 면제되어야 한다는 청구주장의 당부
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 생략) 4) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (2018.10.23. 대통령령 제29242호로 일부개정된 것)
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략) 5) 주택법 제2조 【정의】 (2018.3.13. 법률 제15459호로 일부 개정된 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 5-1) 주택법 시행령 제4조 【준주택의 종류와 범위】 (2018.3.13. 대통령령 제28699호로 일부 개정된 것) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사
2. 건축법 시행령별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설
3. 건축법 시행령별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중노인복지법제32조 제1항 제3호의 노인복지주택
4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 5-2) 건축법 제2조 【정의】 (2018.4.17. 법률 제15594호로 일부 개정된 것)
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
5-3) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 (2018.6.26. 대통령령 제29004호로 일부 개정된 것) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. ※ [별표 1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)
1. 단독주택......
2. 공동주택......
1. 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) ※ 양도소득세 집행기준 89-154-12 주택의 판정 기준일 주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다. 6) 국세기본법 제48조 【가산세 감면 등】 (2018.12.31. 법률 제16097호로 일부 개정된 것)
① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
1. 제6조 제1항에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
1. 기초 사실관계 가) 청구인 소유의 오피스텔의 사업자등록 현황 국내청 대내포털시스템(NTIS)에 따르면, 청구인은 쟁점주택 양도일(2019.12.3.) 현재 2개의 오피스텔을 보유하고 있었는바, 그 중 2007.10.29. 취득한 BBB오피스텔에 대하여는 2007.10.1. 부동산 임대업으로 사업자등록하였으나, 쟁점오피스텔에 대하여는 사업자등록한 사실이 없다.
(1) 쟁점오피스텔 건물(AAA오피스텔)은 2004.8.30. 신축된 지하 4층, 지상 15층 규모의 업무시설(오피스텔, 근린생활시설)로, 집합건축물대장에 따르면 동 건물은 390세대로 구성되어 있다.
(2) 인터넷포털을 통하여 확인되는 쟁점오피스텔(720호)과 같은 평형 평면도는 다음과 같다.
(3) 청구인은 2019.12.3. 쟁점주택을 473,000,000원 양도하고 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세된다고 하여 양도소득세를 신고하지 않았고, 처분청이 2019.12.13. 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 이 건을 결정․고지한 내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택 양도에 따른 신고 및 경정 내역
(4) 쟁점오피스텔에 대한 재산세가 주택이 아닌 건축물로 과세되고 있고, 쟁점주택의 취득 및 양도가액에 관한 다툼은 없다.
2. 처분청의 보충 의견과 청구인의 항변 내용
(1) 청구인이 조사 이후 제출한 임차법인과의 ‘임대차계약서 중 특약사항 2.’를 보면, “인덕션, 세탁기, 에어컨, 냉장고, 블라인드 등 퇴실시 원상태로 반환한다.”라고 특약을 맺었는바, 이는 주거형 오피스텔인 쟁점오피스텔을 사무용 목적으로 임대하였다는 청구주장과는 부합되지 않는 것이며, 쟁점오피스텔 임대계약서의 어디에도 사무용으로 임대하였다는 내용이 확인되지 않는다.
(2) 처분청이 오피스텔 관리사무소에 보관 중인 ‘입주자 기록카드’를 통하여 확인한 쟁점오피스텔 임차인들을 보면, 다음 <표3>과 같이 처음에는 청구인이 거주하였다가 여러 임차인들에게 임대한 것으로 나타났다. 임차인 중 옥, 문, 홍길동은 쟁점오피스텔을 주민등록상 주소지로 하여 전입한 것으로 나타났다. <표3> 쟁점오피스텔에 관한 입주자 기록카드
(3) 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 납세자가 입증할 책임이 있음에도 청구인이 쟁점오피스텔이 주거용이 아닌 사무용으로 사용되었다는 사실과 일시적 1세대 2주택이라는 사실에 관하여 객관적인 증빙에 의하여 전혀 제시하지 못하고 있다.
(1) 처분청은 쟁점오피스텔을 주택(거주용도)으로 사용한 시점을 확인하고자 ‘입주자 기록카드’를 토대로 입주자인 옥(2016.2.11.입주), 문(2017.7.22.입주)에게 전화로 확인하여 양도시점에서 주택으로 사용한 기간이 3년이 경과된 것으로 파악되었다는 의견이나, ‘입주자 기록카드’는 외부인들이 실내 주차장을 사용하는 것을 방지하고자 임차인들을 대상으로 작성한 자료에 불과할 뿐, 이 자료가 임차인이 오피스텔을 거주용으로 사용하였는지 아니면 사무실 용도로 사용하였는지를 알 수 있는 자료가 아니다. 따라서 처분청이 ‘입주자 기록카드’를 주택으로 사용한 근거로 삼는 것은 지나친 확장해석이다.
(2) 더구나 처분청은 2016.2.11. 입차인 옥이 “전입한 것을 기억하고 있음”이라는 부정확한 답변을 과세근거로 삼고 있는바, 이러한 임차인의 단순한 진술만으로는 해당 사실관계를 확정할 수 없고, 이를 뒷받침할 수 없는 상태이므로 이를 과세근거로 삼을 수 없다(대법원 2009.7.9. 선고 2009두5022 판결 등 참조). 따라서 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하기 시작한 시점을 임차인 옥이 주민등록상 주소지로 전입신고한 2017년 3월부터 기산하여야 하고, 그렇게 하면 쟁점주택 양도일(2019.12.3.)까지는 3년 이내이므로 쟁점주택을 양도한 시점에 청구인은 일시적 2주택자에 해당하므로 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되어야 한다.
1. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①부터 살펴본다.
2. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 설령, 쟁점오피스텔을 주택으로 보더라도 일시적 2주택인 상태였으므로 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되어야 한다고 주장한다. 그러나 청구인은 주거전용 오피스텔로 지어진 쟁점오피스텔을 사무실 용도로 임대하였다고 주장하면서도 부가가치세법에 따른 부동산 임대업으로 사업자등록한 사실이 없고 임차인들 역시 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록한 사실이 없어 어느 기간 동안 사무실 용도로 사용하였는지 알 수 있는 객관적인 증빙이 없는 점, 옥이 인근 ○○시 ●●구 ○○동에 별도의 사업장이 있는 상태에서 쟁점오피스텔에 2016.2.11. 입주하였고 2017.3.13.에는 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입한 사실이 있는바 옥이 입주한 날(2016.2.11.)을 기준으로 하여 이때부터 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 경우 쟁점주택의 양도시기인 2019.12.3.까지는 3년 8개월이 되어 일시적 2주택 유예기간인 3년 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
3. 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 임차인이 쟁점오피스텔을 무단으로 주거용으로 사용한 것에 대하여 청구인의 귀책이 없으므로 이 건 양도소득세 부과처분 중 가산세는 면제되어야 한다고 주장한다. 그러나 현실적으로 주거용도로 사용가능한 오피스텔이 실제 주거용으로 널리 사용되고 있고, 그러한 경우 소득세법상 1세대 1주택의 판단에 있어 주거용 오피스텔을 주택으로 취급된다는 사실은 일반인에게도 널리 알려져 있다는 사정을 고려하면, 청구인이 쟁점주택을 양도하고도 이에 대한 양도소득세 신고ㆍ납부의무를 이행하지 않은 것은 단순한 법률의 부지ㆍ착오 또는 사실관계의 오인에 의한 것일 뿐, 청구인에게 그 의무해태를 탓할 수 없 결정 내용은 붙임과 같습니다. 는 정당한 사유가 있다고 보기 어려워 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(○○시행정법원 2022.7.8. 선고 2021구단77411 판결 참조).
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.