부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권 이전등기를 경료하였는데 양수인이 잔대금 지급채무를 이해하지 아니하는 등 양도인이 매매계약을 해제하거나 해제조건이 성취되었다면 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없음
부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권 이전등기를 경료하였는데 양수인이 잔대금 지급채무를 이해하지 아니하는 등 양도인이 매매계약을 해제하거나 해제조건이 성취되었다면 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없음
문서번호 심사-양도-2022-0083 세목 양도소득세 결정유형 인용 생산일자 2023.08.16 귀속연도 2018 제목 매매계약이 효력을 상실하는 경우 양도로 볼 수 없음 요지 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권 이전등기를 경료하였는데 양수인이 잔대금 지급채무를 이해하지 아니하는 등 양도인이 매매계약을 해제하거나 해제조건이 성취되었다면 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없음 내용 결정 내용은 붙임과 같습니다.
소득세법 제88조, 소득세법 제98조 상세내용
□□세무서장이 2022. 4. 6. 청구인에게 한 2018년 과세연도 양도소득세 378,439,995원의 부과처분은 이를 취소합니다.
10.
29. AA시 BB구 토지 및 단독주택(이하 “ 쟁점부동산 ”이라 한다)을 취득하여 보유하다가 2018.
9.
3. ㈜에CCC(이하 “ 양수법인 ”이라 한다)에 양도하였다.
4.
6. 청구인의 쟁점부동산의 양도소득세 무신고에 대하여 양도가액 1,497,000,000원, 취득가액 1,000,000,000원으로 하여 2018년 과세연도 양도소득세 378,439,995원을 결정․고지하였다.
12.
5. 이 건 심사청구를 제기하였다.
8.
31. 청구인과 양수법인이 체결한 ‘부동산사업 수정계약서’(이하 “ 쟁점수정계약서 ”라 한다)에 따르면, 청구인은 양수법인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전하고 양수법인은 청구인에게 쟁점부동산에 대한 대가를 포함하여 32억 5천만원의 신탁사 발행 수익권증서를 교부하거나 신탁사가 양수법인에게 발행하는 수익권증서에 질권을 설정하기로 약정하였다. 가) 다만, 신탁사의 수익권증서 발행을 위해서는 쟁점부동산의 소유권이 양수법인에게 이전되고 신탁사가 쟁점부동산에 대해 신탁등기를 완료하여야 한다는 양수법인의 주장에 따라 수익권증서 발행 전까지는 32억 5천만원에 대한 약속어음을 발행하고 이 내용을 공증하기로 하였다. 나) 이에 청구인은 쟁점부동산의 소유권을 이전하였으나, 양수법인은 쟁점부동산에 대한 신탁등기가 이루어진 후에도 수익권증서 교부를 이행하지 아니하였고 수익권증서에 질권을 설정하지도 아니하여 계약서상의 내용을 이행하지 아니하였다. 다) 쟁점부동산의 매매계약이 포함된 쟁점수정계약서 제2조 제13항에 따르면, ‘계약서상의 전부내용이 실행되지 못할 경우 쟁점부동산의 매매계약은 무효로 한다’고 명시되어 있다. 양수법인이 수익권증서 교부 등 계약서상의 내용을 이행하지 아니하면서 계약서상의 전부내용이 실행되지 못하였으므로 쟁점부동산의 매매계약은 무효특약사항의 발생으로 무효인바 양도소득이 발생하지 않았다. 2) 쟁점수정계약서 제2조 제13항에 의해 청구인과 양수법인과의 계약은 청구인의 소유권 이전 후에도 양수법인이 계약서상의 수익권증서 교부 등의 계약내용을 실행하지 아니함에 따라 무효가 되었다. 가) 청구인은 양수법인이 쟁점수정계약서상의 수익권증서 교부 등 의무를 전혀 이행하지 아니함에 따라 2018.
11.
28. 내용증명으로 계약의 성실한 이행을 촉구하면서 2018.
12. 12.까지 계약이행기일을 통보함으로서 매매계약의 해제를 통보하였다. 나) 그러나, 양수법인은 계약이행기일까지도 계약내용을 이행하지 아니하였으며 이에 따라 매매계약이민법제544조에 의해 법정해제된 경우에 해당하고 매매계약이 해제되면 매매계약의 효력은 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다. 3) 국세청 심사례(심사양도2021-0073, 2021.
12. 15.)에 따르면, 양도토지의 매매잔금 미지급을 사유로 양수인에게 기한을 정하여 잔금지급을 청구하면서 잔금 미지급을 정지조건으로 매매계약 해제통보를 한 후 양수인이 정해진 기한까지 잔금을 지급하지 않아 매매계약이 법정해제된 경우 양도소득이 있었다고 볼 수 없는 것으로 결정하였다. 4) 대법원 판례(대법원 2012.
11.
29. 선고 2011두31802 판결)는 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로 외관상 자산이 매매계약에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도 그 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다. 그리하여 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 양수인이 잔대금 지급채무를 이행하지 아니하는 등으로 양도인이 매매계약을 해제하거나 해제조건이 성취되었다면 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고, 위 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 위 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없다고 판시하였다. 5) 처분청은소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)에 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전이라도 소유권 이전 등기가 이루어진 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 양도일로 보고 있다는 점을 들어 소유권등기가 이루어진 이상 대금을 받지 못하였다 하더라도 양도라고 주장하나, 해당 규정은 양도가 이루어졌다는 전제하에 양도시기를 규정하는 법령으로 쟁점부동산의 매매계약이 법정해제되어 양도의 효력이 소급하여 상실된 쟁점부동산에 대한 거래에는 해당 규정을 근거로 등기접수일을 양도시기로 보는 것은 부당하다. 6) 처분청은 2017.12월 작성된 매매계약서(이하 “ 쟁점매매계약서 ”라 한다) 제4조(소유권 이전 및 명도) 제1항 ‘소유권 이전 등기는 잔금지급과 동시에 이행하도록 하며’라고 되어 있는데 이는 소유권 이전등기 당시 잔금지급이 완료되었음을 의미하는 것이라는 점, 제8조(계약의 해제․해지) 제1호에서 ‘쌍방 합의에 의해서만 계약을 해제․해지할 수 있으며, 갑(청구인)은 전체 동의 없이 일방적으로 해제․해지할 수 없다’라고 명시되어 있으므로 양수법인과의 합의 없이는 계약이 법정해제된 것이라 볼 수 없다고 주장하나, 가) 청구인과 양수법인은 2018.
8. 31.에 쟁점매매계약서의 내용을 변경하는 쟁점수정계약서를 체결하였고 쟁점수정계약서 제5조는 ‘청구인과 양수법인이 본 계약서 이전 작성한 모든 계약은 유효하나 본 계약서를 최우선으로 해석한다’라고 되어 있다. 나) 따라서 쟁점수정계약서상 제2조에 ‘쟁점부동산에 대한 대가는 수익권증서로 교부하기로 하고 교부 전까지 약속어음을 발행’하기로 약정하였는바, 소유권 이전등기 당시 잔금지급이 완료되었음을 의미한다고 볼 수 없다. 다) 쟁점수정계약서 제2조 제13항에 ‘쟁점수정계약서상의 약속어음발행, 수익권증서 발행 등 전부 내용이 실행되지 못할 경우 청구인 소유의 부동산 매매계약은 무효로 한다’고 명시되어 있으므로 양수법인과의 합의 없이도 양수법인이 계약의 전부 내용을 실행하지 못하였으므로 쟁점부동산에 대한 매매계약은 법정해제되었다고 볼 수 있다. 7) 처분청은 청구인이 양수법인으로부터 19억 5천만원의 약속어음을 수취한 점을 들어 양도라고 주장하나, 가) 해당 약속어음은 신탁사의 수익권증서 교부가 쟁점부동산에 신탁등기가 이루어진 후에 가능하다는 양수법인의 주장에 따라 쟁점부동산의 소유권을 양수법인에게 이전한 후부터 신탁등기가 이루어지기 전까지 수익권증서 교부를 담보하기 위한 것으로 쟁점부동산의 매매계약을 통해 청구인이 최정적으로 받기로 한 대가는 약속어음이 아닌 수익권증서에 해당한다. 나) 19억 5천만원의 약속어음도 지급기일이 2021.
3. 30.로 지급기일까지 그 어음에 상응하는 대가를 지급받지 못하였으며 현재까지도 일체 결제되지 않았다. 계약의 전부 내용이 실행되지 못할 경우 부동산 매매계약은 무효로 한다고 하였으므로 계약서상의 일부인 약속어음 발행이 이루어졌다는 사실이 계약의 해제에 영향을 미친다고 볼 수 없다. 다) 청구인이 19억 5천만원의 약속어음을 수취하였다고 하여도 매매계약은 수익권증서의 미교부로 인해 최종적으로 법정해제되었으므로 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다. 8) 처분청은 위 약속어음이 아직 결제되지 아니하였으나 장래 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하게 되었다고 볼 수 없는 점을 들어 양도라고 주장하나, 쟁점부동산의 매매계약이 법정해제되어 그 효력이 소급하여 상실된 이상 향후 약속어음이 결제된다 하더라도 원칙적으로 이는 청구인이 양수법인에게 원상회복으로 반환하여야 할 것으로 청구인의 양도소득으로 삼을 수는 없다. 9) 처분청은 청구인이 양수법인과 현재 무효소송을 진행중이라는 사실을 들어 쟁점부동산의 매매계약이 확정적으로 무효 또는 해제되었다고 보기 어렵다고 주장하나, 가) 청구인은 계약이행기일을 통보함으로서 그 채무의 이행을 최고하였고 그 이행기일까지 양수법인은 계약내용을 이행하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 매매계약은 해제권의 행사에 따라 법정해제되었음이 입증된다. 나) 대법원 판례(대법원 2020.
1.
30. 선고 2016두59188 판결)에 따르면, 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되었음이 입증되기만 하면 해제에 관한 소송이 확정되지 않았다고 하더라도 후발적 경정청구 사유에 해당한다고 판시하였다.
8.
31. 체결 공증한 계약이라고 하여 최고서와 내용증명 모두 쟁점수정계약서에 대한 최고서와 내용증명임을 명시하였는데 쟁점부동산의 소유권이전등기가 쟁점수정계약서에 의해 이루어진 것이라고 봄이 합리적이므로 청구인이 양수법인에게 보낸 최고서와 내용증명으로 인한 계약해제를 부동산 매매거래에서 잔금미지급을 조건으로 매매계약이 해제된 경우와 달리 해석할 이유가 없다. 4) 처분청은 청구인이 민법제544조에 따른 해제권 행사의 효력을 확정짓기 위한 소송이 진행 중으로 그에 관한 판결로 계약 해제 여부가 확정될 것이라고 주장하며 매매계약의 무효는 단지 청구인의 주장일 뿐이라고 하나, 청구인이 진행 중인 매매계약 무효 확인의 소는 무효특약과 이행지체로 인한 해제권 행사에 의해 이미 무효가 된 계약에 대해 그 무효임을 확인하는 소송이며 매매계약 무효의 효력을 확정하는 소송이 아닌 점으로 볼 때 판결의 결과와 관계없이 쟁점수정계약서의 무효특약과 최고서 및 내용증명에 따라 계약불이행으로 인한 계약의 해제사실이 입증되었으며 부동산 매매계약이 무효가 된 이상 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득이 있다고 볼 수 없으며 쟁점부동산의 양도가 있음을 전제로 하여 부과된 이 사건 부과처분은 위법하여 취소되어야 한다.
11.
8. 양수법인에게 발송한 최고서의 제목은 ‘계약 불이행에 대한 계약해지 통지’인데 본문에서 계약 내용을 ‘1)토지주 참여 방식의 개발사업 참여 2)부동산 분양사업권 양도양수’라고 하고, ‘2018년 11월 13일까지 신탁증서, 분양대행사업 보증금 2억, 분양대행사업 1차 인수금을 계약 내용대로 이행하라’고 적고 있어 정확히 부동산 양도 거래에 대한 해지를 목적으로 발송한 최고서라고 보기 어렵다. 4) 청구인이 2018.
11.
28. 발송한 내용증명 역시 ‘계약 이행 촉구’를 제목으로 부동산 매매가 아닌 부동산 사업에 관한 쟁점수정계약서의 이행을 촉구하는 것을 내용으로 하고 있다.
5. 청구인은 주장의 근거로 대법원 판례 및 국세청 심사례를 인용하고 있으나, 가) 매매계약이 해제조건의 성취로 인하여 그 효력이 소급되어 상실된 경우(대법원 2011두31802), 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되었음이 증명된 이상(대법원 2016두59188), 매매잔금 미지급을 사유로 양수인에게 기한을 정하여 잔금을 청구하면서 잔금 미지급을 정지조건으로 매매계약 해제 통보한 경우(심사양도2021-0073)를 전제로 부동산 매매계약의 해제를 인정한 것이다. 나) 그러나 청구인의 경우는 2014년부터 2018년까지 이루어진 계약 중 3차례의 계약은 부동산 사업 및 분양 대행 관련 계약으로 계약 미이행으로 인한 촉구서나 내용증명도 이와 관련해 발송되었다. 따라서 해당 건을 단순한 부동산 매매 거래에서 잔금 미지급을 조건으로 매매계약이 해지된 경우와 동일하게 보기는 어렵다. 6) 무엇보다도 쟁점부동산에는 ‘더DDD’이라는 오피스텔 및 근린생활시설 건물이 2021년에 사용 승인되어 256개의 오피스텔과 상가로 일부 분양 등이 이루어진 사실이 확인되므로 ‘매매계약 무효 확인의 소’에 대한 청구인의 승소를 예단할 수 없다. 민법제544조에 따른 이행지체로 인한 해제권 행사의 효력을 확정짓기 위해 소송이 진행 중인 것이므로 그에 관한 판결로 계약 해제 여부가 확정될 것이며, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 7) 청구인은 양도대금 미지급을 이유로 쟁점부동산의 매매계약은 무효이며 따라서 소유권 이전등기는 되었지만 실제 양도 거래가 아니라고 주장하고 있으나 매매계약의 무효는 단지 청구인의 주장일 뿐이다.
잔금지급 약정이 이행되지 않은 쟁점부동산의 매매계약은 무효이므로 양도소득세는 취소되어야 한다는 청구주장의 당부
12.
31. 법률 제16104호로 일부개정되기 전의 것) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.(후단 이하 생략) 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 2-1) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(2018.
10.
23. 대통령령 제29242호로 일부개정되기 전의 것)
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3) 민법 제543조 【해지, 해제권】(2020.
10.
20. 법률 제17503호로 일부개정되기 전의 것)
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 3-1) 민법 제544조 【이행지체와 해제】 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
1) 쟁점부동산 소재지 오피스텔 신축 가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2018.
9.
3. 쟁점부동산의 소유권을 양수법인에 이전하였고, 양수법인은 2018.
9.
3. EE신탁주식회사(이하 “ EE신탁 ”이라 한다)에 쟁점부동산을 신탁한 사실이 확인된다. 나) EE신탁은 쟁점부동산을 포함한 인근 부지에 2021.
4.
1. 연면적 12,531.73㎡(지하5층 ～ 지상15층) 규모의 오피스텔 220실, 근린생활시설 34실을 EE신탁 명의로 소유권보존등기하였다. 2) 청구인의 쟁점부동산 취득 등(쟁점투자약정서) 가) 청구인은 2014.
11.
16. AA시 서초구에서 주택신축판매업을 영위하는 FF개발㈜(대표이사는 양수법인의 대표이사와 동일한 김GG이며, 이하 “ FF개발 ”이라 한다)와 쟁점부동산에 대하여 투자자(청구인)가 쟁점부동산을 10억원에 매입하고, 운용자(FF개발)가 6개월 이내에 25억원에 매입하여 개발사업을 진행하는 내용의 부동산사업 투자약정서 (쟁점투자약정서) 를 체결하였다. 부동산사업 투자약정서(쟁점투자약정서) 제3조 [상호의무]
1. 청구인은 상기 부동산을 매입한다.
3. FF개발은 투자자의 투자원금을 수익금과 별개로 보장한다. 제4조 [투자사항 및 투자조건]
1. 청구인은 쟁점부동산을 10억원에 매입한다.
2. FF개발은 청구인이 매입한 토지를 25억원에 매입한다.
6. FF개발은 6개월 이내에 청구인의 토지를 매입한다.
7. FF개발은 분양개발 수익금의 5%를 청구인에게 지급한다. 제7조 [사업의 지연]
1. FF개발은 6개월 내 청구인의 토지를 매입하여야 한다.
16. 운용자(FF개발), 연대보증인1(김GG), 연대보증인2(정) 투자자(청구인), 입회인(이) 나) 청구인은 쟁점투자약정서에 따라 쟁점부동산의 전 소유자에게 매매대금 10억원을 지급하고 2015.
10.
29. 소유권 이전등기를 완료하였으나, FF개발은 쟁점투자약정서의 제7조 제1항에도 불구하고 6개월(2016.
4. 28.) 내 청구인이 양수한 쟁점부동산을 매입하지 아니하였다. 3) 쟁점분양대행계약서 작성 FF개발(사업시행자, 갑)와 청구인(분양대행자, 을)은 2015.
4.
29. FF개발이 상가 분양금액의 7%, 오피스 분양은 1세대당 6,000,000원의 대행수수료를 청구인에게 지급하는 쟁점분양대행계약서를 체결하였다. 4) 쟁점부동산 양도 (쟁점매매계약서) 가) 청구인은 2018.
7.
31. 쟁점투자약정서에서 쟁점부동산을 매입하기로 약정한 FF개발이 아니라 양수법인, 개발사업 운영자 김GG과 1,497,000,000원에 쟁점부동산의부동산 매매계약서(쟁점매매계약서)를 체결하고 2018.
9.
3. 쟁점부동산의 소유권을 양수법인에 이전하였다. 나) 쟁점매매계약서는 일반적인 계약과 유사하게 잔금지급과 동시에 소유권 이전등기를 하는 것으로 하고 있으며, 갑(청구인)과 을(양수법인)의 쌍방 합의에 의해서만 계약을 해제․해지할 수 있도록 약정하였다. 부동산 매매계약서(쟁점매매계약서) 제3조 [부동산 매매대금 및 지급방법]
2. 양수법인은 청구인에게 다음과 같이 매매대금을 지급한다.
① 계약금(10%): 일금 14,970,000원(토지전체 계약체결 후 일괄지급)
② 잔금(90%): 일금 134,730,000원 1) (인허가 완료 후 1개월 이내 일괄지급) 제4조 [소유권 이전 및 명도]
1. 소유권 이전 등기는 잔금지급과 동시에 이행하도록 하며, 청구인은 양수법인에게 소유권 이전등기에 필요한 서류 일체를 교부한다. 제8조 [계약의 해제 ․ 해지]
1. 청구인과 양수법인은 쌍방 합의에 의해서만 계약을 해제 ․ 해지할 수 있으며, 청구인은 전체 동의 없이 일방적으로 해제 ․ 해지할 수 없다. 제11조 [특약사항]
1. 본 사업진행은 추후 별도(SPC)법인 또는 양수법인이 지정하는 법인으로 매수자 지위변경을 할 수 있다. 단, 양수법인은 청구인의 동의 없이는 제3자(개인 혹은 법인)에게 계약권리 및 사업권(시행권)을 양도할 수 없다. 2017년 12월 갑(청구인), 을(양수법인), 양수법인 경영인 김GG 5) 쟁점수정계약서 작성 가) 청구인(갑)과 양수법인 및 김GG(을)은 2018.
8.
31. 쟁점투자약정서 및 쟁점분양대행계약서의 내용을 수정하여 양수법인이 청구인에게 3,450,000,000원(수익금 분배 2,500,000,000원, 쟁점부동산 대금 1,500,000,000원 –새마을금고 대출금 550,000,000원)을 보장하는 부동산사업 수정 계약서(쟁점수정계약서)를 체결하였으며, 주요 내용은 다음과 같다. (1) 본 계약은 쟁점투자약정서 및 쟁점분양대행계약서의 내용을 기반으로 계약 당시와 현재의 변화한 사업 환경을 그 계약에 재적용하여 계약 내용의 수정 및 실질적 업무를 지원하기 위해 아래와 같은 수정계약을 체결한다. (2) 제2조 [쟁점투자약정서의 내용 규정 및 상호 의무] 청구인은 소유한 부동산을 양수법인이 추진하는 개발사업에 투자하고 양수법인은 이를 운영하여 얻어지는 수익금 중 일금 이십오억원을 분배하는 것을 기본 의무로 한다. 원활한 신탁업무를 위하여 토지대금과 수익금을 분리 기장한다.
2. 양수법인은 청구인의 토지를 일금 일십오억원에 매입하거나 신탁업무시 신탁사 발행 수익권증서로 청구인의 재산권을 보호한다.
3. 새마을금고 대출금 오억오천만원은 청구인의 토지대금에서 공제한다.
5. 전 2항과 3항에 의거 양수법인은 청구인에게 에쿼티 참여 토지금액 차액인 일금 구억오천만원을 신탁사 발행 수익권 증서로 지급한다.
6. 양수법인은 쟁점투자약정서 4조 4항에 명시된 청구인에게 지급하기로 약정한 수익금 일금 일십억원을 신탁사 발행 수익권증서로 별도 추가 지급한다.
8. 쟁점투자약정서 4조 7항에 의거 사업참여 수익금 5%는 액면가 5억원의 신탁사 발행 수익권 증서로 교부한다. 청구인은 사업 정산시 5%의 수익이 5억원을 초과하더라도 이를 추가 요청하지 않는다.
10. 양수법인은 신탁사의 수익권 증서 발행 전 청구인에게 전 5항과 전 6항 및 전 8항과 전 9항에 대한 합계금액인 일금 삼심이억오천만원의 약속어음을 발행하고 이 내용을 공증한다.
12. 전 8항, 전 9항, 전 10항에 해당하는 총금액 일금 삼십이억오천만에 대해 신탁사는 청구인에게 수익권 증서를 발행할 수 있도록 양수법인이 책임진다. 단 수익권증서가 발행되지 못할시는 신탁사에서 시행사인 양수법인에게 발행하는 수익권증서에 질권 설정하도록 하고 이를 공증한다.
13. 전 12항의 전부 내용이 실행되지 못할 경우 쟁점투자약정서에 의한 청구인 소유의 부동산 매매계약은 무효로 한다.
14. 쟁점투자약정서 4조 5항에 의거 본 계약서에 명시된 사업참여로 청구인에게 발생되는 지출의 신탁수수료, 원천징수 세금, 양도소득세, 부가세, 기타 소득세, 취등록세, 조세 및 기장되지 않은 모든 제세공과금은 정산 시점의 세율에 따라 양수법인이 전액 부담한다. (3) 제3조 [쟁점분양대행계약서의 내용 규정 및 상호 의무] 청구인과 양수법인은 2015.
4.
29. 체결한 쟁점분양대행계약서를 다음과 같은 내용으로 인수 ․ 인계한다.
2. 상가 및 오피스텔의 총 분양수수료 중 일금 일십억원을 양도, 양수금액으로 정한다.
3. 양수법인은 청구인에게 당초 지급받은 분양대행 보증금 이억원을 반환한다.
4. 전 2항과 전 3항의 금액을 합한 일금 일십이억원에 대하여 별도의 약속어음을 발행하고 이 내용을 공증한다.
5. 양수법인은 청구인에게 양도, 양수금액 중 육억원은 현금으로 지급하고 사억원은 오피스텔 2실로 지급한다. (4) 제4조 [상호의무]
2. 양수법인은 3조, 4조의 규약을 이행하지 못할 시 청구인의 어떠한 행위에도 이의를 제기하지 않는다.
4. 제2조 및 제3조에 의거 발행된 약속어음(삼십이억오천만원, 일십이억원)은 관련된 토지대금과 수익금이 모두 정산된 경우 무효 처리된다. (5) 제5조 [계약의 우선순위] 청구인과 양수법인이 본 계약서 이전 작성한 모든 계약은 유효하나 본 계약서를 최우선으로 해석한다. 본 계약서의 증명, 제3자에 대한 청구인, 양수법인의 관계증명을 위해 양자간 투자기존 계약과 상충 혹은 모순조항 발생시 본 계약서를 따르도록 한다. 6) 양수법인의 약속어음 발행 양수법인은 2018.
8.
31. 쟁점수정계약서에 따라 청구인에게 지급할 3,450,000,000원에서 쟁점분양대행계약서의 보증금 200,000,000원을 차감한 3,250,000,000원의 약속어음(지급기일 2021.
3. 30.) 3매(각각 500,000,000원, 800,000,000원, 1,950,000,000원이며, 이하 “ 쟁점약속어음 ”이라 한다)를 발행하고 공증받은 사실이 공정증서 사본에 의해 확인되며, 청구인은 쟁점약속어음은 2021.
3.
30. 부도처리되었다고 진술하고 있다. 7) 청구인의 최고서 및 내용증명 발송 가) 청구인은 2018.
11.
8. 이HH(양수법인의 대표이사) 및 김GG을 상대로 쟁점수정계약서의 내용을 이행하라며 ‘계약불이행에 대한 계약해지 통지’라는 제목으로 최고서를 발송하였으며 주요 내용은 다음과 같다. 최고서(청구인 → 이HH, 김GG)
1. 본인은 2018년 8월 31일에 귀사와 아래와 같이 계약을 체결한 바 있습니다. [계약내용] 1) 토지주 참여 방식의 개발사업 참여 2) 부동산분양 사업권 양도양수
4. 2018년 11월 12일 16시 30분까지 계약서에 명시한 신탁증서, 분양대행사업 보증금 2억, 분양대행사업 1차 인수금을 계약내용대로 이행하지 아니한 경우 본인의 선의와 귀사에게 표현한 신의는 모두 철회될 것이며 그 어떤 대화도 불가능할 것임을 통지하는 바입니다.
11.
나) 청구인은 2018.
11.
28. 이**, 김GG을 상대로 쟁점수정계약서의 내용을 이행하라며 ‘계약이행 촉구서’라는 제목으로 내용증명서를 발송하였으며 주요 내용은 다음과 같다. 내용증명서(청구인 → 이HH, 김GG)
5. 본인은 본인의 의무인 토지 등기이전과 개발행위 승낙을 포함한 그에 필요한 모든 서류를 제출하여 그 의무를 완료하였음에도 반대급부의 귀사는 의무를 이행하고 있지 아니하고 있습니다.
7. 계약 내용의 이해를 위해 다시 정리하자면 토지대금과 수익금, 지연보상금은 수익권 발행 혹은 귀사의 수익권에 질권을 설정하는 계약이였고 분양대행사업 재인수금은 분양개시 후 즉시 오피스텔 2실 완납계약서 교부, 30일 이내 4억 현금 지급, 90일 이내 4억 현금 지급의 조건이었습니다.
8. 공증한 쟁점수정계약서 ’제2조 13항 전 12항의 전부 내용이 실행되지 못할 경우 쟁점투자약정서에 의한 청구인 소유의 부동산 매매계약은 무효로 한다‘는 조항이 명시되어 있습니다. 귀사의 행태를 살펴보면 귀사의 기한의 이익은 상실되고 본인의 토지를 반납하여야 할 것입니다.
10. 그럼에도 불구하고 본인은 귀사의 성공적인 사업 종료를 진심으로 소망하는바 다시 한번 그 이행 기한을 드리오니 부디 계약의 성실한 이행을 촉구하는 바랍니다. 이행기일 2018년 12월 12일
11.
8) 청구인의 고소 및 불기소처분 가) 청구인은 2019년(일자 미상) 양수법인의 대표이사인 김GG을 사기로 고소하였으며 □□검찰청(이하 “□□검찰청”이라 한다)은 2019.
12.
23. 증거불충분으로 불기소결정하였으며, 주요 내용은 아래와 같다. (1) 수사한 결과 인정되는 사실 (가) 김GG은 양수법인의 운영자이고 양수법인은 쟁점부동산을 포함한 인근 부지에 오피스텔과 근린상가를 조성하는 이 사건 사업 신축공사의 시행사이다. (나) 청구인은 2014.
11.
16. 김GG이 운영하는 FF개발과 쟁점부동산을 10억원에 매수한 후 6개월 이내에 25억원에 다시 김GG에게 매도하고 분양개발수익금 5%를 지급받기로 하는 내용의 쟁점투자약정서를 체결하였다. (다) 하지만 쟁점투자약정서는 합의대로 이행되지 않았고 쟁점부동산은 2015.
10.
29. 청구인 명의로 소유권이전등기 되었는데, 청구인은 2014.
11.
25. 5,000,000원, 2014.
11.
26. 160,000,000원, 2015.
3.
1. 140,000,000원, 2015.
10.
28. 24,000,000원, 합계 329,000,000원을 지급하였다. (라) 김GG은 쟁점투자약정서 거래 이외에도 청구인으로부터 2016.
1.
29. 동업계약금 명목으로 100,000,000원을 받고, 2014.
3.
14. 차용금 명목으로 60,000,000원, 2016.
3.
23. □□부산 분양대행 투자금 명목으로 100,000,000원, 2016.
4.
20. 차용금 명목으로 10,000,000원, 2016.
9.
8. 차용금 명목으로 100,000,000원을 대여받고 3개월 후 원리금 160,000,000원을 변제하기로 약정하는 등 청구인과 계속적으로 금원거래를 해왔다. (마) 김GG은 청구인과 2015.
4.
29. 이 사건 사업과 관련하여 분양대행 및 관련 업무를 청구인이 수행하는 내용으로 쟁점분양대행계약서를 체결하고 2015.
4. 30.부터 2015.
9. 9.까지 계약이행 보증금 명목으로 200,000,000원을 지급받았다. (바) 김GG은 2016.
7.
5. 김MM 운영의 □□주식회사와 이 사건 사업에 관한 분양대행 계약을 추가로 체결하였고, 김MM으로부터 보증금 명목으로 100,000,000원을 교부받았다. (사) 김GG은 청구인과 2018.
7.
31. 쟁점부동산을 1,497,000,000원에 매수하는 쟁점매매계약서를 작성하고 부동산에 설정되어 있는 근저당권은 김GG이 당사자들에게 직접 상환하고 나머지 잔금 547,000,000원은 이 사건 사업에 현물출자하기로 하는 내용으로 합의하였다. (아) 청구인은 2018.
8.
31. 김GG 및 양수법인과 쟁점투자약정서 및 쟁점분양대행계약서의 내용을 변경하는 쟁점수정계약서에 합의하였다. (ⅰ) 쟁점수정계약서에 따라 양수법인은 쟁점투자약정서의 내용을 청구인이 사업지에 쟁점부동산을 투자하고 이을 운영하여 얻어지는 수익금을 배분하기로 하며, 그 담보를 위해 총 32억 5,000만원에 대해 청구인에게 수익권 증서를 발행될 수 있게 하거나 양수법인의 수익권증서에 동액 상당의 질권을 설정해주기로 하였고, 이행되지 않을 경우 쟁점투자약정서의 부동산 매매를 무효로 하기로 합의하였다. (ⅱ) 또 청구인이 분양대행 업무를 담당하는 대신 분양수수료 중 10억원을 지급받고, 분양대행보증금 2억원은 반환받기로 하는 내용으로 이 사건 분양대행계약을 변경하였는데, 그 12억원에 대해 4억원은 오피스텔 2채로 지급하고 현금 8억원 중 4억원은 분양개시 30일 이내에, 나머지 4억원은 분양개시 90일 이내에 지급하기로 하였다. (자) 쟁점수정계약서는 당사자 사이의 계약내용에 대한 다툼으로 이행되지 않았고, 양수법인은 2019.
2.
21. 청구인에게 “2018.
8. 31.자 불공정한 부동산사업 쟁점수정계약서상의 미변제금 및 이자, 에쿼티(equity), 분양 보증금 보상금 등을 포함한 일체의 금원에 대해서 협의 정산을 원하며, 사업완료 후 정산처리하겠다”는 취지로 ‘영업방해중지와 정산요청 건 등’이라는 제목의 통고서를 보냈다. (차) 청구인은 ‘김GG이 허위 채권을 이용하여 이 사건 사업 수익권에 대해 이JJ에게 채권압류 및 전부명령을 받게 해주었다’며 김GG을 별건 고소하여 사기죄 등으로 수사 진행되었으나, 2017.
7. 23.에 ‘혐의없음(증거불충분)’ 처리되었다. (카)
7. 5.자 분양대행 계약을 체결하였던 김MM도 김GG 등을 사기죄로 고소하였는데, 사기죄 등 사건으로 수사 진행되었으나 201.
8.
30. ‘혐의없음(증거불충분)’ 처리되었다. 사건의 불기소결정문에는 「김MM과 김GG 사이에 작성된 분양대행용역계약서에 의하면 김MM과 김GG은 상호 합의하여 계약을 해지할 수 있고, 김MM 등이 2015.
4.
29. 청구인과 작성한 분양대행계약서는 해지에 대해 명시적으로 규정하고 있지 않으나 제16조엣 “본 계약에 명시되지 아니한 사항에 대하여는 일반적 관례에 따라 갑과 을이 협의하여 결정한다”고 규정하여 민법에 따른 해지가능성을 배제하지 않는바, 김GG이 이중계약을 체결하였다는 사실만으로는 김GG이 계약을 이행할 수 없는 상태임에도 김MM을 기망하였다고 보기 어려운 점, 실제 김GG은 2018.
8.
31. 청구인과 계약을 수정하여 청구인에게 부여한 분양대행권을 다시 김GG이 인수하기로 한 점을 고려하면 김GG이 청구인 및 김MM과 이중으로 계약을 한 사실 및 김MM이 분양대행을 하지 못하게 된 사실만으로는 김GG이 김MM을 기망하여 이행보증금을 편취하였다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다」고 기재되어 있다. (2) 부동산 명의 이전 관련한 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 위반(사기)에 대한 검토 (가) 이 사건 사업은 현재 계속 사업진행 중인 것으로 보이고, 2018.
8.
31. 쟁점수정계약서가 체결된 일련의 경위와 그 내용을 고려하면, 청구인은 이 사건 사업에 투자자로서 참여하였던 것으로 판단되며, 그 계약상의 수익금 지급 시기는 ‘사업정산’을 기준으로 발생하는 것으로 정하고 있다. 따라서, 아직 수익금 정산이 불가능하고 현재 사업 진행중인 사실을 고려한다면 현재 상황에서 일부 계약내용에 대한 불이행이 있다고 할지라도 그것만으로 김GG이 처음부터 청구인의 재물을 편취할 의사가 있었다고 단정할 수 없다. (나) 쟁점수정계약서 체결과정에서, 김GG이 수익권에 질권을 설정해주겠다는 취지로 약속한 사실은 있으나 질권설정에 있어서 대주단의 동의가 있어야 하는 것이 원칙이고 위 박NN, 장PP의 진술을 고려하면, 김GG의 질권설정 요청이 있었으나 대주단 측에서 ‘실제 청구인이 투자한 금원과 그 대가로 지급하기로 한 수익금의 차이가 지나치게 커서 그 내용이 부당하다’고 판단해 부동의함에 따라 질권설정이 어려웠던 것으로 판단된다. 실제로 단순 계산을 할 경우 청구인이 실 투자한 금원은 4억원 정도에 불과하나 수익금으로 지급하기로 한 금원은 32억 5,000만원으로 8배에 이른다. (다) 그렇다면 단순히 계약을 불이행하였다는 사실만으로는 민사상 이행의무 여부는 별론으로 김GG이 청구인을 기망하여 금원을 편취하였다는 피의사실을 인정하기 어렵고, 달리 김GG이 처음부터 대주단의 동의가 불가능하다는 사실을 알면서도 그와 같은 사실을 숨긴 채 쟁점수정계약서를 체결하였다고 볼만한 명시적인 증거가 부족하다. (3) 분양대행계약 보증금 편취 사기에 대한 검토 (가) 김GG과 청구인이 쟁점분양대행계약서를 체결하였음에도 청구인이 분양대행업무를 수행하지 못한 사실은 인정되나 이는 청구인 측에서 스스로 쟁점분양대행계약서 합의내용을 변경하기로 한 결과일 뿐, 위 계약체결 당시 김GG이 청구인에게 분양대행 업무를 수행할 수 있게 할 의사나 능력이 없었다고 단정할 수는 없다. (나) 쟁점분양대행계약서 내용을 변경하게 된 경위를 살펴보면, 청구인의 아들이 직접 시공회사 담당자와 면담한 뒤 스스로 분양대행 업무를 하지 않는 것으로 합의내용을 변경한 것에 불과하고, 그 과정에서 김GG이 청구인이나 청구인의 아들을 기망하였다고 인정할 아무런 근거가 없다. (다) 김GG이 청구인과 쟁점분양대행계약서를 체결한 뒤, 김MM과 재차 분양대행계약을 체결한 사실은 인정되나, 김MM이나 청구인 모두 분양대행계약을 자유롭게 해지할 수 있는 상태였으므로 단순히 이중계약을 체결하였다는 사실만으로는 김GG이 청구인에게 분양대행계약을 이행할 수 없는 상태임에도 청구인을 기망하여 계약을 체결하였다고 보기도 어렵다. (라) 실제 쟁점분양대행계약서는 당사자 사이의 합의에 따라 2018.
8.
31. 쟁점수정계약서로 변경되었는바, 쟁점분양대행계약서를 체결한 뒤 이중으로 분양대행계약을 체결한 사실만으로는 김GG이 청구인을 기망하여 이행보증금을 편취하였다고 인정하기 부족하다. (마) 쟁점분양대행계약서 이후 분양대행계약을 재차 체결하였던 위 김MM이 김GG을 사기죄로 고소한 사건에서도 위와 같은 취지로 혐의없음(증거불충분) 처분되었다. 9) 대금지급 금지 판결 등 가) AA법원 결정(20타채**, 2019.
3. 21.)에 따르면, 청구인은 2019.
3.
21. 양수법인(채무자) 및 EE신탁(제3채무자)을 상대로 양수법인이 쟁점부동산 소재지 오피스텔 신축사업 관련하여 EE신탁에 가지는 수익금채권 중 1,200,000,000원의 채권을 압류하는 채권압류 및 전부명령을 받은 사실이 확인된다. 나) EE신탁 사업1본부 사업1팀 진□□부장이 작성한 확인서(작성일자 불분명)에 따르면, ‘본 사업은 시장상황의 악화로 인해 아직 미정산상태이며, 추후 정산후에도 본 사업의 위탁자 겸 수익자는 양수법인에 배당하여야 할 수익금은 발생하지 않을 것으로 예상되는바 업무 참고하시기 바랍니다’라는 내용이며, 인쇄된 문구에 EE신탁의 직인이 아니라 진□□부장 혼자만 날인한 형태로 작성되어 있다. 10) 청구인의 쟁점부동산 매매계약 무효 확인의 소 제기 가) 청구인은 2022.
12.
2. 쟁점수정계약서상 양수법인이 청구인에게 수익권의 교부 내지 질권 설정의 게약상 의무를 전혀 이행하지 않았고 쟁점수정계약서 제2조 제13항의 무효특약에 따라 쟁점매매계약은 무효라는 내용으로 피고들(양수법인 및 EE신탁)을 상대로 ‘매매계약 무효 확인의 소 등’를 제기(AA법원 20가단**)하였다. 나) 대법원(나의사건 검색사이트)에서 확인한 결과 2023.
1.
17. 사건재배당(AA법원 20가합**, 이하 “ 쟁점소송 ”이라 한다) 후 2023.
2.
23. 피고들 소송대리인의 답변서가 제출된 상태로 심리일 현재 변론기일이 지정되지 않은 상태로 계속중인 사실이 확인된다. 다) 청구인은 □□검찰청의 불기소처분 이후 쟁점소송을 제기하기 전까지 대금지급 소송 등 별도의 조치를 한 것은 없다고 진술하고 있다.
1) 관련 법리 가) 소득세법제88조제1호에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항 본문에서 원칙적으로 양도의 시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 하면서, 그 예외의 하나로 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 규정하고 있다. 나) 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로 외관상 자산이 매매계약에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다(대법원 2011.
7.
21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결). 2) 잔금지급 약정이 이행되지 않은 쟁점부동산의 매매계약은 무효이므로 양도소득세가 취소되어야 하는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점부동산의 매매계약은 무효이므로 양도소득세는 취소되어야 할 것으로 보인다. (1) 쟁점수정계약서에 따르면, EE신탁이 청구인에게 수익권증서를 발행하지 않거나 EE신탁이 양수법인에게 발행하는 수익권증서에 청구인이 질권설정하는 내용이 실행되지 못할 경우 쟁점부동산 매매계약을 무효로 한다고 약정하고 있다. (2) 청구인은 매매대금을 지급받기 위해 최고서, 내용증명 및 채권압류 및 전부명령 등 다양한 형태로 쟁점부동산의 매매대금을 지급하지 않으면 쟁점매매계약서가 무효라는 내용을 양수법인에게 통지하였으나 양수법인은 쟁점부동산의 매매대금을 정해진 기한 내에 지급하지 않았다. (3) 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수법인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 양수법인이 잔대금 지급채무를 이행하지 아니하는 등으로 양도인이 매매계약을 해제하거나 해제조건이 성취되었다면 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고, 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없다(대법원 2012.
11.
29. 선고 2011두31802 판결 참조) 나) 따라서, 처분청이 청구인에게 쟁점부동산 양도에 관하여 2018년 과세연도 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
1) 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 쟁점매매계약서상 잔금을 134,730,000원으로 기재하고 있으나 1,347,300,000원의 오기로 보인다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.