신고서에 첨부한 취득계약서는 사후에 작성한 계약서임이 확인되고, 실지거래가액 확인에 필요한 금융증빙을 제출하지 못하는 점 등에 비추어 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 환산취득가액을 적용한 것은 타당함
신고서에 첨부한 취득계약서는 사후에 작성한 계약서임이 확인되고, 실지거래가액 확인에 필요한 금융증빙을 제출하지 못하는 점 등에 비추어 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 환산취득가액을 적용한 것은 타당함
[ 세 목 ] 양도 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 심사-양도-2022-0077(2023.02.08) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 실지거래가액으로 신고한 취득가액 부인하고 환산취득가액 적용한 것이 부당한지 [ 요 지 ] 신고서에 첨부한 취득계약서는 사후에 작성한 계약서임이 확인되고, 실지거래가액 확인에 필요한 금융증빙을 제출하지 못하는 점 등에 비추어 취득 당시의 실지거래 가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 환산취득가액을 적용한 것은 타당함 [ 결정내용 ] 결정 내용은 붙임과 같습니다. [
] 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
이 건 심사청구는 기각한다.
1. 청구인은 2004.1.10. 작성하였던 매매계약서를 분실하여 당시 매도인에게 부탁하여 받으려고 하였으나, 위 매도인 역시 매매계약서를 가지고 있지 않아 부득이 새로 작성하게 된 것이다. 이러한 사실은 당시 매도인을 불러 문의하면 바로 알 수 있을 것이나, 현재 위 매도인이 사망함에 따라 이를 확인할 방법이 없어 청구인도 매우 아쉬운 상황이다.
2. 이 사건 토지가 위치한 곳 인근에는 ①
○○선이 개통될 예정이었고, ② 대기업 AAAA ○○사업장이 입주할 예정이었으며, ③ BB대학교 ○○캠퍼스 건립이 추진되고 있었다. 위 3건의 호재로 인하여 2004년경 이 사건 토지 인근 토지들 역시 매우 높은 가격에 거래가 되고 있었다. 예를 들어, ① ○○시 ○○면 ○○리 0 답 704㎡ - 매매계약 2004.4.경 매매대금 585,000천원, ② ○○시 ○○면 □□리 00 외 2필지 답 3,285㎡ - 매매계약 2004.3.경 매매대금 840,000천원, ③ ○○시 ○○면 □□리 1038 답 1,093㎡ - 매매계약 2004.2.경 매매대금 579,250천원, ④ ○○시 ○○면 □□리 0000 답 1,332㎡ - 매매계약 2004.7.경 매매대금 785,850천원, ⑤ ○○시 ○○면 □□리 00-0 답 3,154㎡ - 매매계약 2005.4.경 매매대금 638,000천원이었다. 이 사건 토지의 면적은 총 2,445㎡이고 그 매매대금은 813,000천원이므로 위 다른 토지와 비교하여 이 사건 토지가 부당하게 높은 가격으로 매매된 것이 절대 아니다. 참고로 이후 BB대학교 ○○캠퍼스 건립계획은 높은 토지가격으로 백지화되어 ○○시민들의 반발이 발생하기도 하였고, 이후 ○○시는 같은 곳에 CCCC대학 ○○캠퍼스를 유치하였다.
3. 심판결정례에 의하더라도 “처분청이 이 건 거래상대방을 불러 조사한 거래가액이 청구인의 신고가액과 같다면 일응 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정해야 할 것이며, 그러함에도 불구하고 그 거래가액을 불인정하고 기준시가에 의해 처분을 하기 위해서는 처분청이 달리 실지거래가액을 찾아내어 이를 입증시키는 노력과 책임이 있어야 할 것이다”(국심1995광1534, 1995.12.19.)라고 결정하고 있는바, 이 사건 토지의 실지거래가액을 인정하지 않는다면 처분청이 이에 대한 근거를 입증해야 할 노력과 책임이 있을 것이다. 그러나 처분청은 그러한 노력도 없이 임의로 부당한 처분을 한 것이다.
- 나. 전 소유자(윤DD) 양도소득세 신고서상의 양도가액은 믿기 어렵다. 처분청은 전 소유자가 당시 양도가액을 73백만원으로 신고하였고 이러한 양도가액은 청구인이 작성․제출한 이 사건 취득계약서상 매매대금과 상당한 차이가 있다고 주장하고 있다.
1. 그러나 전 소유자가 신고서상 양도가액으로 적시한 금액 73백만원은, 처분청이 주장하는 환산취득가액(562,552,532원)과도 상당한 차이가 있다. 그만큼 당시에는 실지거래가액 신고가 제대로 이루어지지 않았던 시기로 터무니없이 다운(down)된 금액으로 신고하던 시기였다. 위와 같이 2004년 초경 실지거래가액 신고 여부를 가리지 못한 책임은 청구인이 아닌 바로 처분청에 있다.
2. 청구인 주장의 실지거래가액을 부인하기 위해서는, 처분청이 그 부인사유(실지거래가액이 아니라는 점)를 입증하여야 하나, 처분청은 당시 주변 토지의 실지거래가액 등 ｢소득세법｣ 제97조 및 제114조에서 규정한 ‘매매사례가액’을 밝히려는 노력도 전혀 없이 이 사건 취득계약서상의 매매대금이 부당하다고 성급하게 판단하였다.
3. 위에서 밝힌 바와 같이 ‘비슷한 시기에 비슷한 지역에서 거래된 금액’을 조사하여 적용하였다면, 이 건과 같이 부당한 상황은 애초에 없었을 수도 있다. 환산취득가액 산정시 사용되는 기준시가는 이 사건 토지가 위치한 곳과 같이 큰 호재(○○선 개통 예정, 대기업 AAAA ○○사업장 및 BB대학교 ○○캠퍼스 입주 예정)가 있는 경우에는 전혀 현실을 반영하지 못하게 된다. 청구인은 위 3건의 큰 호재가 있어 기준시가보다 훨씬 높은 가격에 이 사건 토지를 매수한 것이다. 이러한 사실은 당시 인근에서 오랜 기간 공인중개사 사무실을 운영한 공인중개사도 인정하고 있다. 즉, 위 공인중개사의 사실확인서에 따르면 2004년경 ○○시 ○○면 ○○리 토지들의 평당 가격이 100만원 정도이었다고 한다(참고로 이 사건 토지는 약 740평 정도이다). 그럼에도 처분청은 별다른 입증 노력도 없이 단순히 매매가액이 과다하다는 의심만으로 환산취득가액을 적용하는 부당한 처분을 하였다.
- 다. 처분청이 실지거래가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하는 것은 부당하다.
1. 예를 들어 처분청은 취득가액을 모를 경우 ‘매매사례가액’을 취득가액으로 산정할 수도 있었을 것이다. 앞서 밝힌 바와 같이 ‘비슷한 시기에 비슷한 지역에서 거래된 금액’을 조사하여 적용하였다면, 이 건과 같이 부당한 상황은 애초에 없었을 수도 있다.
2. 환산취득가액은 ‘양도시점의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가’를 뜻하는 것으로 알려져 있다. 그러나 위와 같은 산정방법은, 기준시가와 실지거래가액의 격차가 큰 경우 매우 불리한 결과가 발생한다. 일반적으로 기준시가는 실지거래가액보다 훨씬 작은 경우가 많았으며, 이런 이유에서 최근 국가에서 그 간격을 좁히기 위한 노력을 강조하고 있다.
3. 무엇보다도 기준시가는 이 사건 토지가 위치한 곳과 같이 큰 호재가 있는 경우는 전혀 반영하지 못하고 있다. 청구인도 위 3건의 큰 호재가 있어 기준시가보다 훨씬 높은 가격에 이 사건 토지를 매수한 것이다. 그럼에도 아무런 근거 없이 단순히 매매가액이 과다하다는 의심만으로 환산취득가액을 적용하는 것은 부당한 처분이라 할 것이다.
- 라. 처분청이 국세부과 제척기간만료 약 3개월 전에 납세고지서를 발부한 것도 가혹한 행정행위로 부당하다. 이 사건 토지의 공공용지 협의 취득은 2016.10.7.이었고, 양도소득세 신고기한은 다음연도인 2017.5.31.까지이다. 이로부터 5년의 제척기간을 계산하면 2022.5.31.까지이다(이 건은 청구인이 허위의 이중계약서를 작성하는 등 사기 기타 부정한 행위를 적극적으로 한 경우에 해당될 수 없다). 그런데 이 건 부과처분은 2022.2.3. 납부고지서를 발송하여 청구인에게 2022.3.3. 송달되었다. 위와 같이 제척기간 만료 직전의 과세로 인하여, 청구인은 가산세만 무려 금 92,995,994원을 납부하여야 하게 되었다. 이는 결국 처분청이 행정업무를 해태하거나 게을리 하여 청구인에게 예상치 못한 큰 금액의 가산세까지 납부하도록 한 것으로 가혹한 처분에 해당하여 부당하다고 보아야 할 것이다.
- 마. 결론 위와 같이 청구인이 실제로 지급한 매매대금을 임의로 환산취득가액을 적용하고, 가산세까지 산정하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.
① 실지거래가액으로 신고한 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용한 것은 부당하다는 청구주장의 당부
② 가산세를 부과하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19>
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. (후단 생략) 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당 하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 양도소득세 신고내용 및 경정내용
2. 이 사건 취득계약서의 사후 작성 가) 이 사건 취득계약서는 계약일이 아닌 사후에 작성된 계약서로 확인되며, 청구인도 이 사건 취득계약서는 사후에 작성된 계약서임을 인정하지만 당초 계약서를 분실하였기에 새로 작성한 것에 불과할 뿐 이 사건 취득계약서상 매매대금(813백만원)은 실지거래가액이라고 주장하고 있다.
3. 전 소유자의 양도소득세 신고내용 가) 국세청 전산시스템자료에 따르면, 이 사건 토지를 청구인에게 양도한 전 소유자 윤DD은 2004.2.5. 기준시가에 따른 양도차익 산정 방법으로 양도소득세 예정신고를 하였는데, 이 사건 토지(2,445㎡)의 기준시가 양도가액은 73,350,000원(= 2,445㎡ × 30,000원)인 것으로 확인된다. 나) 전 소유자의 양도소득세 예정신고서는 국세청 전산시스템상 전자수록 시행 전의 신고분인 관계로 신고서에 첨부된 매매계약서는 조회 불가한 상태이다. 다) 국세청 전산시스템자료에 따르면, 전 소유자 윤DD은 2018.3.10. 사망한 것으로 확인된다.
4. 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 변동내역 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 아래 <표3>과 같으며, 쟁점토지 취득 당시 개별공시지가는 30,000원(기준일자 2003.1.1., 고시일자 2003.6.30.)이며, 양도 당시 개별공시지가는 260,000원(기준일자 2016.1.1., 고시일자 2016.6.30.)이다. <표3> 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 변동내역 (기재 생략) 5) 쟁점토지와 인근 매매토지(○○리7)의 연도별 개별공시지가 비교 <표4> 쟁점토지와 인근 매매토지의 연도별 개별공시지가 (기재 생략)
6. 이 사건 토지 취득 전후의 부동산 양도내역, 소득내역 등
7. 청구인 제출증빙 검토 가) 이 사건 토지 인근 토지들의 부동산 매매계약서 사본(5매) (1) 청구인은 쟁점토지가 위치한 곳 인근에는 3건의 호재(○○선 개통 예정, 대기업 AAAA ○○사업장 입주 예정, BB대학교 ○○캠퍼스 입주 예정)로 인하여 2004년경 이 사건 토지 인근 토지들이 매우 높은 가격에 거래되었다고 주장하면서 이 사건 토지 인근 토지들의 부동산 매매계약서 사본(매도인․매수인은 가려진 상태로 복사되었음) 5매를 제출하였다.
(2) 청구인이 제출한 이 사건 토지 인근 토지들의 부동산 매매계약서상 거래내용과 그 신고내용을 정리하면 아래 <표8>과 같다. 이 사건 토지와 가장 인근에 위치한 ○○리 0 답 704㎡의 경우 ㎡당 거래가격이 830천원/㎡으로서 청구인이 신고한 이 사건 토지 취득가액의 ㎡당 거래가격 332천원/㎡보다 더 높은 것으로 나타나며, □□리 00-0 답 3,154㎡의 경우 당해 토지 양도자가 매매계약서상의 매매대금 638,000천원을 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고한 사실이 확인된다. <표8> 청구인이 제출한 인근 토지 부동산 매매계약서의 거래내용 및 신고내용 (기재 생략) <청구인이 제출한 인근 토지 부동산 매매계약서(4매) 중 발췌> (기재 생략) 나) 이 사건 토지의 부동산 개발 호재 관련 신문기사 청구인은 이 사건 토지가 위치한 곳 인근에는 부동산 개발 호재가 있어 기준시가보다 훨씬 높은 가격에 이 사건 토지를 취득하였다고 주장하면서 부동산 개발 호재 관련 뉴스기사를 제출하였다. <청구인이 제출한 부동산 개발 호재 관련 뉴스> (기재 생략) 다) 이 사건 토지 인근에 위치한 공인중개사의 사실확인서 청구인은 이 사건 토지 인근에 위치한 공인중개사 최EE(등록번호: ○ 0000-000, 중개사사무소 소재지: ○○시 ○○면 ○○리 000-00, 등록일: 2001.00.00.)이 작성한 사실확인서를 제출하였다. < 이 사건 토지 인근에 위치한 공인중개사의 사실확인서> (기재 생략)
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.