취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정한 처분이 정당한지

○○세무서장이 2022.4.19. 청구인에게 한 2016년 과세연도 양도소득세 ○○○원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 2006.1.18. A△△, B△△로부터 ○○ ○○시 ○○동 △△-1 ○○빌딩 제1△△호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고 2016.8.16. C△△, D△△에게 양도한 후 2016.8.31. 쟁점부동산의 양도가액을 ○○○원, 취득가액을 ○○○원(매입가액 ○○○원과 취․등록세 ○○○원의 합계금액으로, 이하 매입가액 ○○○원을“쟁점금액”이라 한다), 기타필요경비를 ○○○원으로 하여 납부세액 없이 양도소득세 예정신고를 하였으며, 취득가액에 대한 증빙서류로 전 소유자가 인감 날인한 확인서를 제출하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고서를 검토한 결과 쟁점부동산의 실지 취득가액이 불분명하다고 보아소득세법제114조제7항 규정에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액인○○○원으로 하여 2022.4.19. 청구인에게 2016년 과세연도 양도소득세 ○○○원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2022.10.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2006.1.18. 당시 부동산 중개업을 영위하던 B△△와 그 배우자인 A△△으로부터 공 동 소유하던 쟁점부동산을 매입하였고, 이후 배우자 E○○ 명의의 ▲▲용품매장을 쟁점부동산 소재지로 이전하고 사업을 계속 영위하였다. 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산은 ○○시 ○○동 소재 ◈◈◈◈ 옆에 소재하고 있어 유 동인구가 많았기에 배우자 E○○의 사업장을 이전하여 사업을 운영하기에 최적의 장소라고 생각되어 주변 상가보다 높은 가격에 매입하고 사업장을 이전하게 된 것이다.
• 나. 쟁점부동산의 전소유자가 부동산중개업을 영위하고 있었기에 직접 매매계약을 체결하였고, 2016.8.16. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고 당시 취득 매매계약서를 분실하여 전소유자인 B△△ 및 A△△으로부터 매입금액에 대한 거래사실확인서와 인감증명서를 받아서 이 건 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 다. 처분청은 취득가액에 대한 객관적인 증빙으로 2006년 당시 통장거래내역을 제출하라고 하나, 금융기관에서도 입출금 거래자료가 삭제되어 조회할 수 없는 자료이며, 다만 대출 관련 자료는 조회가 되어 제출하였다.
• 라. 쟁점부동산 매입 당시 자금운용내역을 보면 거래사실확인서에 기재된 매매대금과 거의 일치하며, 은행 대출금은 쟁점부동산 취득을 위해 차입한 것이지 다른 용도로 차입할 이유가 없다. 처분청은 청구인 및 청구인의 타사업장의 장부에 차입금 및 이자비용으로 계상되지 않아 쟁점부동산의 취득자금으로 인정할 수 없다고 하나 취득자금 외에 타 용도로 사용되었다고 볼만한 증거도 없다.
• 마. 청구인은 매입 당시 자금운용내역에 대하여 소명 가능한 최대한의 자료를 제출하였다. 쟁점부동산 매입 당시 자금 원천인 대출금 및 임차보증금 반환액의 객관적인 금융자료가 있고, 타 용도로 사용되지 않았다는 것이 명확하며, 전소유자가 쟁점금액을 확인해주었는바, 쟁점금액을 실지거래가액으로 인정하는 것이 타당하다.

• 가. 매매계약서가 아닌 거래당사자 간의 확인서는 사후에 임의작성이 가능하기 때문에 객관적인 증빙으로 보기 어렵고,소득세법제97조【양도소득의 필요경비 계산】규정에 따라 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다.
• 나. 청구인은 2006.1월에 3개의 금융기관으로부터 ○○○원을 대출받아 쟁점부동산의 취득자금으로 사용했다고 주장하나, 쟁점부동산 매매와 관련하여 대금이체내역 등의 금융자료를 확인할 수 없으므로 동 대출금을 쟁점부동산의 취득자금으로 사용했다고 보기 어렵다.
• 다. 청구인과 청구인 배우자의 2006년부터 2008년까지의 종합소득세 신고서상 재무제표를 검토한바, 쟁점부동산과 관련하여 자산 및 대출금 관련 이자비용이 계상된 사실 또한 확인되지 아니한다.
• 라. 이처럼 쟁점부동산에 대한 구체적, 객관적인 취득가액이 확인되지 아니하는 이상 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

3-2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 내역에 따르면, 청구인은 2005.12.30. 매매를 원인으로 하여 2006.1.18. A△△, B△△로부터 쟁점부동산의 소유권을 이전받았으며, 2016.7.28. 매매를 원인으로 하여 2016.8.16. C△△, D△△에게 쟁점부동산의 소유권을 이전 완료한 사실이 확인된다.

2. 청구인은 2016.10.31. 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고를 하였으며, 처분청은 2022.4.19. 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 경정 고지하였는바, 그 세부 내역은 아래와 같다. <기재 생략>

3. 청구인이 양도소득세 신고 당시 쟁점부동산의 취득가액 관련 증빙으로 전소유자 A△△, B△△의 확인서를 제출하였으며 그 내역은 다음과 같다. <그림 생략>

4. 청구인이 쟁점부동산 취득자금 출처와 관련하여 소명한 내역은 다음과 같다.

① (여신거래증명서) 청구인이 2006.1.6. ○○○원의 대출을 실행하고 2007.4.27. 상환하였다는 내용이 확인된다.

② (거래내역서) 청구인이 2006.1.12. ○○○원의 대출을 실행하고 2007.3.2. 상환하였다는 내용이 확인된다.

③ (등기사항전부증명서 및 여신원장사본조회서) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 및 여신원장사본조회서에서 청구인이 2006.1.18. 전소유자 B△△의 근저당채무(채권최고액 ○○○원)를 승계하였고, 2007.6.27. 대출원금 ○○○원을 상환하였다는 내용이 나타난다.

④ (임대차계약서) 청구인의 배우자 E○○가 2006.3.9. 쟁점부동산 소재지로 사업장 이전하기 전 기존 사업장의 임차보증금 반환금액 ○○○원으로, 청구인으로부터 임대차계약서가 제출되지는 아니하였으나, 국세통합전산망에 조회한바, 기존 사업장의 임대차내역에 전세금 ○○○원이 입력되어 있는 것으로 확인된다.

5. 국세통합전산망에서 조회한바, 쟁점부동산 전소유자 A△△, B△△는 2006.1.18. 쟁점부동산을 양도한 후 아래와 같이 양도가액과 취득가액 모두 기준시가로 신고하였고, 처분청은 2006.5.6. 신고 시인한 사실이 확인된다.

6. 청구인은 전소유자 A△△외 1인이 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 대금으로 ○○ ○○시 ○○동 ○○-○ ○○내 상가 ○○호를 임차하였고, 남은 자금으로 ○○ ○○시 ○○동 ○○-○ ○○빌딩 10*호를 ○○○원에 매입하였는바, 쟁점부동산 매매대금 ○○○원 중 은행대출금 ○○○원을 제외한 운용금액 ○○○원의 사용처가 대부분 확인되므로, 쟁점부동산의 실지거래가액이 ○○○원이라는 사실이 충분히 입증된다는 주장이다.

7. 청구인은 쟁점부동산은 ◈◈◈◈ 옆에 위치해 있어 유동인구가 많아 청구인 배우자의 사업을 영위하기에 적합하다고 생각하여 주변 상가보다 높은 가격에 매입하였다는 주장이다.

8. 쟁점부동산 소재지와 관련하여 국세통합전산망에서 조회되는 청구인과 그 배우자의 사업자등록 내역은 다음과 같다.

9. 청구인의 배우자 E○○는 쟁점부동산 옆 상가 ○호실을 취득하여 ○○ 매장으로 사용하다가 쟁점부동산 양도 시점에 함께 매도한 이력이 있으며, 동 부동산에 대한 양도소득세 신고 시 첨부한 부동산 매매계약서와 등기사항전부증명서에서 ○○호 및 ○○호의 거래가액은 다음과 같이 확인된다. <참고2> (쟁점부동산 현장사진) 처분청이 2022.8월 쟁점부동산을 현장확인하여 촬영한 사진은 아래와 같으며, 쟁점부동산 외 ○○호와 ○○호을 합쳐서 한 사업장으로 사용하고 있는 것으로 확인된다.

10. 국세통합전산망에서 쟁점부동산의 기준시가 변동내역을 조회한 내역은 다음과 같다.

• 라. 판단

1. 관련 규정 소득세법제97조는 양도소득을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 취득가액을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것으로 규정하고 있다. 한편,소득세법제114조는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 경우 그 확인된 가액으로 양도소득 과세표준과 세액을 경정하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정・경정할 수 있다고 규정하고 있고, 소득세법 시행령제176조의2는 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 매매사례가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), 감정가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액), 환산가액(양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가를 곱하고 다시 양도당시의 기준시가로 나눈 것), 기준시가의 순으로 순차 그 취득가액을 정하도록 하고 있다.

2. 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 환산취득가액을 적용할 수 있는지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음의 내용으로 볼 때 청구인이 당초 신고한 취득가액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

① 청구인이 쟁점부동산을 매수할 당시 작성한 매매계약서를 분실하여 쟁점부동산의 취득가액을 알 수 있는 객관적인 증거는 없으나, 전소유자들이 인감 날인한 확인서에 기재되어 있는 쟁점부동산의 매매가액 ○○○원과 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 금융기관으로부터 대출받은 금액 ○○○원 및 전소유자의 근저당채무 승계금액○○○원의 합계금액 ○○○원이 거의 일치하는 점, 금융기관 대출금을 쟁점부동산 취득 외에 타 용도로 사용했다고 볼만한 사정도 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 단정하기는 어려워 보인다.

② 또한, 쟁점부동산과 같은 날 양도된 상가 ○○호과 ○○호의 양도가액이 각각 ○○○원과

○○○원으로 확인되고, 비록 쟁점부동산의 취득시점과는 1년 9개월에서 2년 3개월 정도 차이가 있기는 하나 양도차익이 ○○○원~○○○원에 불과한데 반해 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 산정한 양도차익은 ○○○원으로 5배 이상 차이가 있다는 점 등을 종합해 보면, 쟁점부동산의 실지거래가액이 ○○○원이라는 청구주장을 배척하기 어렵다고 할 것이다.

• 나) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없다고 하여 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 경정 고지한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.