쟁점아파트 취득시 승계한 임대보증금채무와 리모델링비채무를 취득가액으로 인정해 줄 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 2020.8.10. 청구외 고모 김AA(이하 “김AA” 이라 한다)으로부터 쟁점아파트 를 350,000,000원에 취득하였다. 이후 쟁점아파트가 2021.12.23. 686,785,555원에 임의경매로 매각되자 청구인은 2022.2.25. 양도가액 686,785,555원, 취득가액 664,550,000원(매입금액 660,000,000원 + 취·등록세 4,550,000원), 기타필요경비 611,544원, 산출세액 11,474,406원으로 양도소득세를 예정신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 양도소득세 신고 전, 2022.2.21. 대구광역시 AA구청에 쟁점아파트의 취득 당시 매매금액이 660,000,000원임에도 350,000,000원으로 가격을 허위신고하였다고 자진신고를 하였다. AA구청장은 2022.3.11. 과태료부과 예고 통지서를 청구인에게 발송하였고, 청구인은 의견제출 기한(2022.3.31.)내 자진납부에 따른 20%를 감경 받아 2022.3.25. 과태료 13,200,000원을 납부하였다.
• 다. 처분청은 청구인에 대해 2022.5.30.부터 2022.6.18.까지 양도소득세 신고내역을 조사하였다. 그 결과 처분청은 양도소득세 신고서상 취득가액 660,000, 000원 중 임대보증금채무 승계액 155,000,000원과 리모델링비채무 승계액 55,000,000원을 부인하고, 채권자 BB해상화재보험에 대한 근저당권부채무 승계액 190,000,000원과 채권자 이CC에 대한 근저당권부채무 승계액 260,000,000원의 합계액 450,000,000원만을 취득가액으로 인정하여 청구인에게 2022.6.27. 세무조사결과 통지를 하였다.
• 라. 청구인은 2022.7.11. 처분청에 과세전적부심사청구를 제기하였으나 2022. 8.18. 불채택으로 결정되었고, 처분청은 2022.9.23. 청구인에게 양도소득세 140,075,290원을 결정·고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2022.10.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 양도소득세 신고한 쟁점아파트 취득가액 660,000,000원은, 청구인이 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 자진 수정신고 후 대구광역시 AA구청장이 실거래가로 조사 확인하여 결정된 금액이고, 그 당시 거래 시세를 반영한 금액이므로 이를 인정하여야 하나, 처분청은 이를 무시하고 쟁점아파트의 등기부등본 상 확인된 채무인수액만으로 취득가액을 산정한 것은 잘못된 처분이다.
• 나. 청구인은 쟁점아파트를 매도인과 현금거래 없이 채무승계방식으로 취득하였는바, 매도인 김AA의 근저당권부채무액, 임대보증금 및 임차인이 부담한 리모델링비용을 모두 인수하는 조건으로 취득하였다. 임대보증금채무 승계액과 리모델링비채무 승계액과 관련하여 ‘부동산 월세계약서(갱신)’ 및 ‘아파트 리모델링 요청 및 승인서’를 제출하였으나, 처분청은 이를 모두 사후에 작성된 것으로 추정하여 부인하는 등, 쟁점아파트 취득 실거래가액에 대해 면밀히 조사하는 노력을 하지 않았다.
• 다. 청구인이 제출한 위 부동산 월세계약서(갱신)와 아파트 리모델링 요청 및 승인서는 금융거래내역 등에 의해 그 사실이 뒷받침 되는 증거들이며, 사후에 작성된 것이 결코 아니다.
• 라. 그럼에도 처분청은 단지 특수관계자 간 거래라는 이유로 쟁점아파트에 대한 매매 계약 당시의 특수성을 모두 도외시하고, 청구인이 제출한 증거들을 명확한 근거도 없이 사후에 작성한 것이라 단정하는 등, 취득가액을 탁상행정으로 추정하여 결정하였으므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점아파트 실제 취득가액은, 등기부등본 상 거래가액으로 등재된 350,000,000원이 아닌 660,000,000원이라고 주장하였으나, 이에 대한 조사결과 확인된 바는 다음과 같다.
• 나. 증가된 취득가액에 포함된 금액 중, 임대보증금 155,000,000원의 근거자료인 ‘부동산 월세계약서(갱신)’의 작성일은 2017.9.1.이나, 동 계약서 상 기재된 보증금 산정을 위한 금융거래내역을 살펴보면 2017.9.1. 이후 금융거래내역까지 포함되어 있음이 확인되고, 임차인이 쟁점아파트의 경매 시 보증금에 대해 배당을 요구한 사실도 없으므로 사후에 작성된 계약서로 판단하였다.
• 다. 리모델링 비용 55,000,000원에 대한 근거자료로 제시한 ‘아파트 리모델링 요청 및 승인서’의 작성일은 2016.2.27.인데, 이는 김AA의 쟁점아파트에 대한 상속등기 접수일인 2016.3.30. 보다 앞선 날이므로, 실제 소유자가 김AA이 아님에도 소유자를 김AA으로 하여 작성되었음이 확인되었기에 이 서류 또한 사후에 작성되었다고 판단하였다.
• 라. 청구인과 청구인 부모는 쟁점아파트에 2003.8.28.부터 현재까지 거주를 하고 있으면서 쟁점아파트를 담보로 대출을 받는 등 실질적으로 쟁점아파트를 지배·관리하고 있었으므로, 청구인의 부가 상속받지 아니하고 고모인 김AA이 단독으로 상속을 받으면서 새로이 임대차계약을 맺는다거나, 상속등기가 되지 않아 소유자가 정해지지 않는 상태에서 아파트 노후화를 이유로 김AA에게 리모델링 승낙을 요청하고 관련 비용을 김AA에게 전가하면서, 추후 매매시점으로 상환시기를 정한다는 것 자체가 사회통념상 타당하지 않다.
• 마. 따라서, 쟁점아파트의 취득가액은 등기부등본, 부채증명원 및 배당표에 의하여 확인된 BB해상화재보험에 대한 채무액 190,000,000원과 이CC에 대한 채무액 260,000,000원의 합계액인 450,000,000원으로 보는 것이 타당하므로, 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트 취득시 승계한 임대보증금채무와 리모델링비채무를 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 1-1) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 1-2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 2-1) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란 국세기본법 시행령 제1조의2제1항, 제2항 및 같은 조 제3항제1호에 따른 특수관계인을 말한다. 2-2) 국세기본법 시행령 제1조 2【특수관계인의 범위】

① 법 제2조제20호가목에서 "혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.

1. 6촌 이내의 혈족 2-3) 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다. (이 면 이하 여백)

• 다. 사실관계

1. 쟁점아파트의 등기부등본 상 소유권 등 변동내역

• 가) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 청구인의 조모 박DD가 2002.9.10. 쟁점아파트를 매매로 취득하였고, 박DD의 사망(2015.4.16.)으로 개시된 상속에서 청구인의 고모 김AA이 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득(등기 접수일 2016.3.30.)한 것으로 나타난다.
• 나) 김AA 소유의 쟁점아파트를 청구인이 2020.8.10. 매매로 취득(거래가액 350백만원)하였으며, 2021.12.23. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이 제3자에게 양도된 것으로 확인된다. <표>

2. 쟁점아파트에 대한 취득계약서 내용 청구인의 쟁점아파트에 대한 취득계약서는 아래와 같다. 청구인은 2020.8. 10. 등기부등본상 금액인 350,000,000원으로 취득계약서를 작성하였고, 특약사항에 의하면 동 매매금액은 전액 등기부등본상 기 설정되어 있는 채무액을 인수하는 것으로 대신하도록 하였으며, ‘본 부동산에 임대차계약은 현 상태로 인수한다’라는 문구가 기재되어 있다. <표> 위 취득계약서의 특약사항에 기재된 쟁점아파트 등기부등본 상 을구 12번 근저당설정 관련, 취득 거래 당시 채권 잔액 입증서류인 잔액증명서는 아래와 같다. <표> <

3. 쟁점아파트 임의경매 관련 내역 쟁점아파트는 2021.12.23. 임의경매로 제3자에게 686,785,555원에 매각되었다. 관련 배당표 내역은 아래와 같은데, 1순위 근저당권자인 BB해상화재보험(을구 12번)에 182,949,663원, 2순위 근저당권자인 이CC(을구 14번)에 260,000,000원이 배당된 것으로 확인된다. <표>

4. 청구인의 대구 AA구청에 대한 취득가액 자진신고 내역

• 가) 청구인은 쟁점아파트의 등기부등본 상 취득가액이 350,000,000원으로 등재되어 있으나 이는 당초 취득세를 적게 낼 목적으로 과소 신고한 금액이라며, 2022.2.21. 자진하여 대구광역시 AA구청에 실제 취득가액이 660,000,000원이라고 수정신고 하였는바, 관련 신고서 내역은 아래와 같다. <표>
• 나) 청구인이 위 신고서를 제출하자, 대구광역시 AA구청장은 청구인에게 부동산 거래 신고등에 관한 법률제3조제1항 위반에 따른 과태료부과 예고통지서를 2022.3.11. 청구인에게 발송하였고, 청구인은 의견서 제출기한(2022.3.31.) 내 과태료 부과금액의 20%를 감경 받아 2022.3.25. 13,200,000원을 자진 납부하였다.

5. 청구인의 양도소득세 예정신고 내역 청구인은 위와 같이 대구광역시 AA구청에 취득가액을 수정하는 자진신고를 한 후, 2022.2.25. 쟁점아파트에 대해 아래와 같이 양도소득세 예정신고를 하였다. <표> 위 예정신고서상 취득가액은 등기부등본상 금액이 아닌, 청구인이 자진 신고한 수정금액 660,000,000원으로 하여 신고 되었는바, 이를 등기부등본 기재가액과 비교하면 아래와 같다. <표>

6. 처분청의 결정 내역 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내역에 대한 조사 결과에 따라 쟁점아파트의 취득가액을 450,000,000원으로 결정하였다. 이는 청구인이 전소유자 김AA으로부터 쟁점아파트를 취득 시 관련 채무를 승계했다고 주장하는 내역 중 처분청이 인정한 채무 합계액인데, 이를 청구인의 신고내역과 비교하면 아래와 같다. <표>

7. 청구인의 가족의 전출입 내역 청구인과 청구인의 부모는 주민등록초본 상 쟁점아파트에 2003년부터 주소를 두고 있었음이 확인된다. 전소유자인 고모 김AA은 쟁점아파트에 주민등록이 된 이력은 없는 것으로 확인된다. 청구인의 부 김GG에 의하면 쟁점아파트가 임의경매로 양도된 2021.12.23. 이후에도 쟁점아파트에 계속 거주하고 있으며, 낙찰자와 부동산명도와 관련된 각종 소송이 진행중이라고 진술하고 있다. <표>

8. 임대보증금 관련 청구인 주장 및 제시 증빙 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 중 임대보증금채무 승계액과 관련하여 아래와 같은 주장을 하며 부동산 월세계약서 등 관련 증빙을 제시하였다.

• 가) 청구인 주장

(1) 조모 박DD의 사망(2015.4.16.)으로 개시된 상속에서 상속재산은 쟁점아파트와 그 외 농지3필지가 있었는데, 부 김GG과 고모 김AA 등 상속인 6남매 사이에 상속재산 분할에 대한 이견으로 불화가 있었다. 그러다 2016.2월 말 경 쟁점아파트를 김AA에게 협의분할하기로 합의가 되었고, 김AA의 경제적 어려움으로 김GG이 상속등기 비용을 대신 부담하여 2016.3.30. 김AA 명의의 상속등기가 이루어졌다.

(2) 조모 박DD 생전에도 청구인 가족은 쟁점아파트에서 무상으로 거주하고 있었는데, 쟁점아파트에 대한 상속재산 분할 협의로 소유권이 박DD에서 김AA으로 이전되게 되어, 청구인의 모 이FF은 상속등기가 완료된 2016.3.30. 김AA과 쟁점아파트에 대한 보증금 없는 월세계약서(이하 “당초 월세계약서” 라 한다)를 작성하였다.

(3) 김AA은 경제적 문제로 쟁점아파트에 입주할 여력이 없어 경북 EE에 있는 아파트를 매수해 주고 그 비용은 쟁점아파트의 보증금으로 대체하자고 요청하였다. 이에 청구인의 모친 이FF은 EE 아파트(이하 “김AA의 대체아파트” 라 한다)를 김AA 명의로 매수해 주었는데, 관련 매수비용, 공사(부분 수리 및 도배)비용 등 전액을 이FF이 부담하였다.

(4) 김AA의 대체아파트에 대한 공사가 완료된 후 그때까지 김GG과 이FF의 김AA에 대한 대여금, 대체아파트 취득 관련 비용 등 채권을 정산하여 이를 쟁점아파트의 임대보증금(132백만원)으로 대체하는 월세갱신계약서(이하 “1차 월세갱신계약서” 라 한다)를 2017.9.1. 작성하였다.

(5) 이후 한국자산관리공사, HH생명주식회사가 김AA을 상대로 사해행위 취소소송을 진행하면서 소송비용을 김GG이 대신 지불해 주었고, 기타 이FF의 김AA에 대한 대여금채권도 발생하였는데, 2019.5.15.까지 발생한 김GG과 이FF의 김AA에 대한 채권을 모두 정산해 보니 155백만원에 이르렀다. 이에 위 1차 월세갱신계약서 상 임대보증금을 155백만원으로 변경하는 월세갱신계약서(이하 “2차 월세갱신계약서” 라 한다)를 2019.5.15. 작성하였는데, 보증금내역 및 금액만 수정하고 작성일자는 1차 월세갱신계약서 작성일자인 2017.9.1.로 그대로 둔 채 당사자가 날인하였다.

(6) 2차 월세갱신계약서 상 작성일을 수정하지 않은 이유는, 동 계약서 작성일인 2019.5.15. 당시 쟁점아파트에 대한 이해관계인으로 근저당권자인 BB해상화재보험 외에 김GG, 이FF, 김AA 뿐이었기에 향후 서로 간에 금전적 다툼이 없도록 서류 상으로 남겨두고자 보증금만 변경하고 작성일자는 변경하지 않은 것이지, 처분청이 주장하는 것처럼 사후에 작성된 것이 아니다.

• 나) 청구인 제시 증빙

(1) 청구인은 모 이FF(임차인)과 고모 김AA(임대인) 간에 작성한 3건의 월세계약서를 제출하였는데, 동 월세계약서 상 임대보증금 관련 주요 내용은 아래와 같다. <표>

(2) 2차 월세갱신계약서에 의하면, 임대인 김AA이 2017.8.17. 취득한 대체아파트 취득가액 및 기타 경비와 관련하여 김GG과 이FF이 김AA에게 대여한 채권 합계액(154,928,818원)을 임대보증금(155,000,000원)으로 대체하는 것으로 되어 있는데, 이와 관련하여 청구인이 증빙으로 제출한 내역은 아래와 같다. <표>

9. 리모델링공사비 관련 청구인 주장 및 제시 증빙 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 중 리모델링비채무 승계액과 관련하여 아래와 같은 주장을 하며 쟁점아파트 리모델링 요청 및 승인서 등 관련 증빙을 제시하였다.

• 가) 청구인 주장

(1) 2016.2월 말경 상속인들 간에 쟁점아파트를 김AA이 상속받는 것으로 협의분할 합의를 하였기에 김AA 명의의 상속 등기일(2016.3.30.)에도 불구하고 동 합의 시점부터 쟁점아파트의 실질적인 소유자는 김AA이었다.

(2) 김AA은 2016.2.27. 오빠인 김GG의 집에 방문했을 때 이FF은 쟁점아파트의 리모델링을 요청하였는데, 김AA은 그 비용을 감당할 수 없다며 이FF이 리모델링비용을 부담한 후 쟁점아파트를 매매할 때 정산해 주는 조건으로 리모델링에 대한 승낙을 하여 ‘아파트 리모델링 요청 및 승인서’와 ‘리모델링 허락서’를 작성하였다. 이에 이FF은 김GG에게 쟁점아파트 리모델 링공사와 관련된 도급을 주어 김GG의 책임하에 리모델링공사가 마무리 되었다.

(3) 처분청은 ‘아파트 리모델링 요청 및 승인서’ 등 문서의 작성일이 2016.2.27.인데, 김AA이 쟁점아파트의 소유자로 등기된 시점은 그 이후인 2016.3.30.임을 이유로 동 문서가 사후에 작성된 문서라고 주장하고 있는데, 앞서 언급한 바와 같이 상속재산 분할합의에 따라 동 문서 작성일 당시 김AA은 실질적인 소유자였고, 재산상속 등 금전적 문제에 대한 형제들 사이의 다툼을 목격한 이FF이 쟁점아파트를 상속받은 김AA에게 ‘아파트 리모델링 요청 및 승인서’와 ‘리모델링 허락서’를 서면으로 징구한 것이었다.

• 나) 청구인 제시 증빙

(1) 청구인은 모 이FF(임차인)과 고모 김AA(임대인) 사이에 2016.2.27. 작성된 ‘리모델링 요청 및 승인서’와 ‘리모델링 허락서’를 제출하였는데, 주요 내용은 임차인 이FF이 쟁점아파트 리모델링 공사비 55,000,000원를 부담하고, 후일 김AA이 쟁점아파트를 양도 시 동 비용을 이FF에게 지급하거나, 매수인에게 승계하도록 하는 내용이다. <표>

(2) 쟁점아파트 리모델링 공사비 관련 증빙으로 청구인이 제출한 자료는 아래와 같은데, 금융이체내역 외 적격증빙자료는 제출된 바 없다. 아래표의 적요는 청구인이 임의로 기재한 것이고, 비고는 금융이체내역 상 기재된 내용을 심리담당이 확인하여 기재한 것이다. <표>

10. 월세계약서와 리모델링 요청 및 승인서 등에 대한 처분청 의견

• 가) 처분청은 청구인이 제출한 ‘2차 월세갱신계약서’는 작성일이 2017.9.1.로 되어있으나, 임대보증금에 포함된 금액의 상세 금융거래내역은 계약일 이후 거래분까지(2017.9.13.∼2019.2.20.) 모두 포함된 것으로 되어 있고, 임차인이 임대보증금에 대해 쟁점아파트 경매 시 배당금을 요구한 사실도 확인되지 아니하므로 사후에 작성된 계약서로 보아 인정하지 아니하였다.
• 나) 또한, 청구인 및 청구인 부모가 2003년부터 계속 쟁점아파트에 거주하면서 근저당설정을 하는 등 사실상 지배·관리한 상태에서, 2016.2.27. 작성하였다는 ‘아파트 리모델링 요청 및 승인서’는 쟁점아파트가 김AA에게 소유권 이전등기(2016.3.30.) 되기 전에 작성된 것인데, 그 시점에는 소유자가 김AA이 아님에도 리모델링 승낙을 요청한다는 것과 리모델링 비용을 김AA에게 전가 시키면서 그 비용을 추후 양도시점에 상환하는 것으로 한 점 등의 내용이 사회통념상 타당하지 않다는 점을 들어 ‘아파트 리모델링 요청 및 승인서’ 또한 사후에 임의로 작성되었다고 보았다.

11. 취득 시 시가에 대한 처분청과 청구인의 주장

• 가) 처분청의 쟁점아파트 취득시 시가에 대한 판단

(1) 처분청이 조사한 쟁점아파트와 동일 동, 동일 평형(134.97㎡) 아파트에 대한 2020년 국토교통부 부동산 실거래가 거래내역은 아래와 같으며, 3개월 이내 쟁점아파트와 가장 기준시가가 근접한 105동 305호의 거래금액 430,000, 000원을 매매사례가액으로 보았다. <표>

(2) 처분청은 쟁점아파트에 대해 2020.11.26. 개시된 임의경매와 관련하여 2020.12.15. 작성된 감정평가서상 평가액(평가 기준일 2020. 12.11.)이 446,000,000원인 점을 들어 매매사례가액으로 본 430,000,000원이 시가로 적정하다고 판단하였다. 이와 관련된 감정평가서 내역은 아래와 같다. <표>

(3) 처분청의 의견에 따르면, 만약 청구인의 주장대로 취득가액이 660,000,000원이라 하면, 이는 부당행위계산 부인 대상에 해당(시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상 또는 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)되므로, 시가인 430,000,000원이 취득가액으로 결정되어 청구인에게 이 사건 처분금액보다 더 많은 금액이 과세가 된다.

• 나) 청구인의 쟁점아파트 취득시 시가에 대한 주장 청구인은 2019년 말부터 쟁점아파트의 리모델링 추진에 대한 여론이 형성되어 2020.6월 말경 리모델링 추진위원회가 결성되었고 이에 따라 매매가액이 2억∼3억원 가량 올랐기 때문에 쟁점아파트 취득 당시인 2020.8월경에는 시가가 7억원을 상회하였으나, 쟁점아파트가 1층이고 김AA이 급하게 쟁점아파트를 처분하여야 하는 사정 등으로 시세보다 낮은 가격인 660,000,000원으로 매매한 것이라고 주장하며, 아래와 같이 관련 증빙을 제시하였다. <표> 청구인에 의하면 위 그림 하단의 매매가는 2022년 초 공인중개사의 매물안내가격을 촬영한 것이라고 한다. 청구인이 리모델링 추진 시기와 관련하여 제시한 증빙인 리모델링 결사 반대 주민일동의 ‘주민 여러분에게 드리는 호소문’에 의하면, “그럼에도 지난 2019년 수도 배관 파이프 공사 후 리모델링 얘기가 나오기 시작하고”라는 문구가 기재되어 있다.

12. 김AA의 대체아파트 취득 및 쟁점아파트 양도 관련 내역 대체아파트의 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트의 전소유자 김AA은 2017.8.17. 대체아파트를 118,000,000원에 취득한 것으로 확인된다. 김AA은 대체아파트 취득일로부터 3년 이내인 2020.8.10. 쟁점아파트를 양도하였고, 2020.10.15. 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택)로 양도소득세를 신고하였다. 김AA이 쟁점아파트를 양도한 2020.8.10. 당시 쟁점아파트와 대체아파트 모두 조정대상지역 외에 소재하여 종전주택을 3년 내에 양도시 비과세 적용 대상으로 확인된다. <표>

• 라. 판단

1. 관련 법리 종합소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 등 참조).

2. 임대보증금채무 승계액과 리모델링비채무 승계액을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정할 수 있는지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 다음과 같은 사정을 종합해 보면, 임대보증금채무 승계액과 리모델링비채무 승계액이 쟁점아파트의 취득가액에 포함된다는 점에 대한 청구인의 입증이 충분해 보이므로, 동 채무 승계액들은 쟁점아파트의 취득가액으로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. (1) 2차 월세갱신계약서 기재 내용에 의하면, 임대보증금 155,000,000원으로 전환된 김YY과 이FF의 김AA에 대한 채권 중 동 계약서 작성일 이후에 발생한 채권도 포함되어 있는 것으로 작성되어 있으나, 친인척 관계인 청구인의 모친 이FF과 고모 김AA이 작성한 것이어서 정확한 작성일자보다는 임대보증금 금액의 확정에 초점을 맞추어 작성한 것으로 보이고, 작성일자에 다소 문제가 있다고 하더라도 그것만으로 사후에 작성된 문서라고 단정하기는 어렵고, 2차 월세갱신계약서 상 임대보증금으로 전환된 김YY과 이FF의 김AA에 대한 채권의 대부분은 금융거래내역으로 그 지급 또는 채권 발생내역이 확인된다. (2) 아파트 리모델링 요청 및 승인서의 작성일은 2016.2.27.로 김AA이 쟁점아파트의 소유권자로 상속 등기된 2016.3.30. 이전이기는 하나, 상속 등기 이전에 상속인들 간 분할협의에 따라 김AA이 실질적인 소유자 지위를 취득한 상태에서 동 문서를 작성한 것으로 보여, 동 문서를 사후에 작성된 문서라 보기는 어렵고, 이FF의 김AA에 대한 리모델링비 관련 채권 55,000,000원은 청구인이 제출한 금융이체내역 등 증빙에 비추어 채권발생 사실이 확인된다. (3) 한편, 임차인 이FF은 주택인도와 주민등록 등 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖춰, 쟁점아파트의 소유권이 김AA으로부터 청구인에게 이전될 때 김AA의 이FF에 대한 임대보증금채무는 신소유자인 청구인에게 그대로 승계되며, 김AA의 이FF에 대한 리모델링비채무도 그 법적 성격이 유익비 상환의무로서 임대보증금채무와 마찬가지로 청구인에게 당연 승계된다고 할 것이다.

(4) 또한, 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형의 주택의 거래내역을 살펴보면, 청구인의 쟁점아파트 취득일(2020.8.10.)을 전후로 거래가액이 상승하는 추세를 보이고, 특히 2020.12월 580,000,000원, 2021.2월 600,000,000원의 매매사례가 존재하여 청구인이 주장하는 (임대보증금채무 승계액과 리모델링비채무 승계액이 포함된) 취득가액 660,000,000원이 비합리적이라 단정하기 어려워 보인다.

• 나) 따라서 처분청이 임대보증금채무 승계액과 리모델링비채무 승계액을 쟁점아파트의 취득가액에서 배제하여 한 이 사건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.