개발행위 및 건축허가 등 없고 사업성 표방하는 광고 등 없는 쟁점주택은 사업용 재고자산에 해당하지 않으며, 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거용에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조‧기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있는 경우 주택으로 보아야 함
개발행위 및 건축허가 등 없고 사업성 표방하는 광고 등 없는 쟁점주택은 사업용 재고자산에 해당하지 않으며, 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거용에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조‧기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있는 경우 주택으로 보아야 함
○○세무서장이 2022.5.10. 청구인에게 한 2021년도 과세연도 양도소득세 145,712,760원의 부과처분은 이를 취소합니다.
• 처분 청은 청구인이 양도주택을 양도한 시점인 2021.3.5.에 서울 ○○ 구 ○○동 00-00 소재 주택(2020.7.3. 취득, 이하 “보유주택” 이라 한다)과 충남 ○○군 ○○읍 ○○ 리 ○○○-4 소재 주택(2020.9.10. 취득, 이하 “쟁점주택” 이라 한다)을 보유하고 있는 사실을 확인하였다.
• 처분 청은 청구인이 양도주택 양도시점에 총 3주택을 보유하고 있어 양도 주택은 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 해당되지 않은 것으로 보아 양도소 득세 145,712,760원(가산세: 31,985,729원 포함)을 고지하였다.
• 청구인은 건설업 및 부동산개발업을 목적으로 하는 개인사업자 AA건설 (경기 의정부시 소재)과 (주)BB건설(서울 종로구 소재)의 대표자로 인천 부평 과 경기 부천 등에서 주택 신축분양을 하였다. <청구인의 주택 등 신축분양 소득현황> (단위: 백만원) 구분 2015년 2016년 2017년 2018년 2019년 2020년 (법인) 2021년 (법인) 수입금액 27 9,090 15,707
• - 200 16,796 소득금액 6 991 990 63 12 25 598
• 현재도 경기 ○○○시 ○○○동 00-0외 1필지에 2017.9.2. 건축허가를 받아 연면적 12,099㎡ 지하1층‧지상20층 규모의 공동주택을 신축을 진행하고 있다. <신축 분양현장 및 용지매입 현황> 구분 신축분양현장 용지매입 2017년 인천 부평 인천 남동 2018년 2019년 경기 부천, 인천 부평 경기 의정부 2020년 인천 간석, 인천 부평, 경기 부천 충남 홍성, 경기 부천 2021년 인천 간석, 인천 부평, 경기 부천 충남 홍성 2022년 인천 간석, 인천 부평, 경기 부천, 경기 의정부
• 청구인은 2020.8.4. 타운형 주택과 골프연습장 신축을 목적으로 쟁점주 택이 소재하는 충남 ○○군 ○○읍 ○○리 000-4 외 29필지를 경매로 일괄 취득하였다. 쟁점주택은 충남 ○○군 ○○읍 ○○리 000-4에 소재
• 충남 ○○군 ○○읍 ○○리 000-4외 29필지에 대하여 타운형주택과 골프 연습장 개발을 목적으로 2020.10월 CC건축(인천
○○ 구 소재)에 의뢰하여 개 발계획을 수립하였고 2021.1월에는 토목측량설계업체인 BB건설(충남 ○○군 ○○ 읍 소재) 에 도시계획 심의 등 개발행위 용역을 의뢰하여 견적서를 받았다.
• 처분청은 충청남도 ○○군 ○○읍 ○○리 000-4에 소재하는 쟁점주택을 사업용 재고자산이 아니라고 주장하나, 청구인은 2015년 이후 계속적으로 주택 신축판매업을 영위하고 있었고 2017년 이후 부가가치세 및 종합소득세를 계 속 신고하였을 뿐만 아니라 종합소득세 신고시 조정후 총수입금액명세서에 수입금액만 없을 뿐 업종은 건설업으로 신고하였다.
• 청구인은 토지정지작업 등을 위해 쟁점주택을 멸실하려 했지만 전소유자 맹
○○가 살림살이 집기류 등을 방치하였고 과도한 이사비용을 요구하며 무단점거하고 멸실을 방해하여 양도주택을 양도할 당시까지도 철거하지 못한 상태였다.
• 청구인이 쟁점주택의 소유권이전 등기를 한 이후에도 쟁점주택의 공과금 명의는 여전히 전소유자인 맹○○로 되어있고 전기나 수도는 사용내역이 전 혀 없어 주택으로 사용되지 아니 하였다.
• 청구인이 주택신축 등 판매할 목적으로 쟁점주택을 취득하였다는 점은 상기와 같이 명백하기에 쟁점주택은 사업용 재고자산에 해당하며, 양도소득세 ‘집행기준 89-154-14 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외되는 주택’에 따라 재고자산에 해당되어 1세대1주택 판정시 주택 수에서 제외되어야 한다.
- 나. 쟁점주택은 폐가로 주택에 해당하지 않는다.
• 처분청은 쟁점주택이 폐가라 아니라고 주장하나, 청구인은 2020.10월 경 경매 취득시 타운형 주택신축과 골프연습장 개발 목적으로 취득하였고 쟁점주택을 철거하려 하였으나 전 소유자인 맹○○ 방치해 놓은 살림살이 집기류 등이 있었고 과도한 이사비용을 요구하여 철거가 어려웠다.
• 쟁점주택의 유일한 출입로 중 일부를 소유한 마을 주민 이○○가 진입로 중 일부가 개인 사유지라는 이유로 토지의 인도 및 이용료를 요구하며 쟁점건물 철거 및 토지정지작업 등 토목공사에 필요한 중장비 진입을 의도적으로 막았다.
• 법원을 통한 인도명령을 생각해 볼 수 있으나 전 소유자 맹○○는 지역 유지로 인근에 친인척 등이 거주하고 있어 타운형 주택신축 등 개발을 위한 인접부지 추가 매입 등을 고려 할 때 강압적인 인도명령 등은 불가능한 상태였다.
• 쟁점주택에 거주한 것으로 되어 있는 김○○(거주: 2013.4.29.～2021.2.15.) 는 전 소유자 맹○○의 시모(媤母)로 고령으로 거동이 불편하여 인근에 거주하는 맹 현주의 집에서 같이 거주하며 지냈으며 쟁점주택에서는 거주하지 않았다.
• 따라서 타운형 주택 신축분양 및 골프연습장 개발을 목적으로 취득한 쟁점주택을 단순히 공부상 주택으로 되어 있다는 사실만으로 1세대1주택에 해당하지 않는다고 보는 처분청의 과세는 부당하다.
• 청구인은 개인사업자 AA건설(3-2*-0**, 전문건설하도급)의 대표자로 2017년까지 주택신축판매업을 한 이력은 있으나, 2018년부터는 건설 관련매출 및 개인사업자로서 주택신축판매업 이력도 없으며 쟁점주택은 경매로 취득하였으므로 주택신축판매업상 재고자산에 해당하지 않는다.
• 또한 최근 양도주택외 달리 부동산 취득 양도한 적이 없는 점 등 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없어 부동산 매매업에도 해당 하지 아니하며, 청구인의 청구취지에서와 같이 부동산 개발을 목적으로 쟁점 주택을 멸실하려고 한 점을 볼 때 재판매 목적의 재고자산에도 해당하지 않는다.
• 청구인은 쟁점주택이 실제 사람이 살기 어려운 폐가라고 주장하나, 대전지방법원에서 경매 당시 감정평가하여 제출된 토지건물감정평가명세표상 건물가액이 57,400,560원으로 평가되어 있고, 매년 개별주택가역이 공시되고 있으며 쟁점주택은 외관이 온전한 상태로 그 기본적인 구조나 기능 등의 면 에서 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있어 폐가라고 보기 어렵다.
1. 쟁점①: 쟁점주택이 사업용 재고자산에 해당하여 양도소득세 일시적 1세대 2주택 비과세 판정시 주택수 산정에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
2. 쟁점②: 쟁점주택이 사실상 폐가상태에 해당되어 주택수 산정에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 (名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우 에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조제1항제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 3) 소득세법 제88조 【정의】
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공 부상의 용도에 따른다. 4) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소 득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생 하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년)이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 4-2) 집행기준 89-154-14 1세대1주택 판정시 주택 수에서 제외되는 주택 5) 소득세법 제55조 【세율】 (2020.8.18. 법률 제17477호로 일부개정된 것)
① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 6) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 (2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정된 것)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10 (제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10 (제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 * 조정대상지역내 1세대2주택 중과세율(’18.4.1 ～ ’21.5.31): 기본세율 + 10%
1. 쟁점주택 현황
• 쟁점주택은 청구인 명의로 2020.9.10. 임의경매로 취득 후 멸실 및 구조변경 등 없이 단독주택으로 현재까지 보유 중 인 것으로 확인되며, 개별주택가격도 2005년부터 현재까지 공시되어 있다.
• 쟁점주택을 경매 취득시 감정평가표에도 주용도가 주택으로 되어 있으며 감정평가액은 57백만원으로 확인된다.
• 인터넷포털사이트 스카이뷰를 보면 쟁점주택이 존재하는 것으로 보이고 개별주택공시가격도 2005년이후 매년 주택으로 공시하고 있다.
2. 쟁점주택 취득세 및 재산세 부과내역
• 청구인은 특별한 이유 없이 쟁점주택을 별장으로 하여 2022.2.28. 취득세 기 한 후 신고하였다.
• 국세청 대내포털시스템(NTIS)에서 쟁점주택에 대한 취득세 부과내역은 아래와 같이 부과내역이 변경되었음이 확인된다. <쟁점주택 취득세 부과내역>
1. (단위: 원) 과세년월 과세표준액 합계 본세 지방교육세 농어촌특별세 가산세 2020.9 75,195,842 977,530 751,950 75,190 150,390
• 2022.2 75,195,842 7,885,660 6,015,660 *
• 601,560 1,268,440 * 조정대상지역내 1세대1주택자가 비조정대상지역내 별장 취득시: 8%
• ○○군청 재산세 담당으로부터 확인한 재산세 부과내역은 아래와 같으며 2021년도 재산세 수정사유에 “취득세 수정신고에 따라 별장으로 과세”한 것으로 되어있다.
• 국세청대내포털시스템(NTIS)에 청구인이 쟁점주택 취득후 2021년부터 단독주택으로 재산세가 청구인에게 부과되고 있는 것으로 나타난다.
• 재산세 과세내역이 별장으로 변경됨에 따라 종합부동산세도 쟁점주택을 별 장 으로 보아 주택에서 제외하여 종합부동산세를 경정 하였다. <소득세법에서 별장 정의>
3. * 소득세법 제104조 의 3의 1항【비사업용토지의 범위】
6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장"이라 한다)의 부속토지.
3. 쟁점주택의 진입로 확인
• 청 구인 소유 진입하는 유일한 출입로 중 일부를 소유한 마을 주민 이○○가 토지의 인도 및 이용료를 요구하며 건물철거 및 토지 토목공사에 필요한 중장비 진입을 의도적으로 막아 쟁점주택의 멸실 등이 불가능하였다고 주장하고 있다.
• 쟁점주택을 진입하기 위해서는 ○○리 000-9, 000-26 및 000-5를 통해서 진 입 해야만 가능한 것으로 보이고, ○○리 000-9(도로, 83㎡) 및 000-26(임야, 442㎡)은 청구인의 주장대로 소유주는 이○주로 확인된다.
• 이○주의 토지인도등 청구의 소장의 청구취지를 보면 ‘피고인 청구인외
○ ○○는 원고에게 도로 165㎡를 인도하고 인도 완료시까지 청구인은 월 500,000원을
○○○는 월 200,000원을 지급’하라는 내용이고, 청구원인을 보면 쟁점주택의 철거 등을 방해하기 위한 것이 아니고 청구인외 1인이 이○주가 소 유한 토지 등을 소유주 이○주의 승낙 없이 피고인의 골프연습장 및 음식점의 진입로로 사용 및 도로 포장 등을 하였다는 것으로 청구인의 주장과 다르다.
4. 부동산 취득 및 양도현황(2018년 이후) 2018년 이후 쟁점주택외 부동산 취득 및 양도 현황은 아래와 같으며 2018.2월에 경기 부천 소재 공장용지(2,201㎡)를 5백만원에 취득하여 동필지를 2018.4월에 동 일가격인 5백원에 양도하였고, 쟁점토지 인근에서 2021.1월에 2필지 농지(전)을 90백만원에 매수한 것으로 국세청대내포털시스템(NTIS)에서 확인된다.
5. 청구인의 마을발전 기금 납입 청구인은 타운형 주택신축 등 개발을 위한 인접부지 추가 매입 등을 고려하여 마을에 발전기금 등을 납입 하는 등 쟁점주택을 개발하기 위하여 노력하였다.
- 라. 판단
1. 쟁점①에 대하여 가) 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 목적뿐만 아니라 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟 수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념 에 따라 판단하여야 한다(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결 참조).
- 나) 청구인은 양도주택 매도 당시까지도 쟁점주택외 29필지에 개발행위 허가 및 건축허가 등 없고, 가치증진을 위한 토목공사 등 사실 없으며, 사업성을 표방하는 신문 및 전단지 광고 등도 없어 주택신축판매 등의 사업을 했다고 볼 수 없기에 쟁점주택이 사업용 재고자산에 해당되지 않는다고 판단된다.
2. 쟁점②에 대하여 가) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유한 경우, 그 다른 건물이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당 하 는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거용에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용 도로 사용되고 있다고 하더라고 그 구조‧기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있는 경우 주택으로 보아야 한다 (대법원 2005.4.5. 선고 2004두14960 판결 참조). 나) 쟁점주택의 경우 쟁점주택외 29필지에 대하여 타운형주택과 골프 연 습장 개발을 목적으로 경매 취득한 이후 주택으로 이용한 사실이 없고, 쟁점 주택을 철거하려 하였으나 전 거주자의 집기류 방치 및 쟁점주택 진입로 소 유자의 소 송으로 철거하지 못하였으며, 쟁 점주택의 구조나 외관을 볼 때 주거 기능이 유지‧ 관리되 고 있다고 보기 어려워 사실상 폐가상태인 것으로 판단된다. 다) 이러한 사정을 고려하면, 처분청이 양도주택 매도시점에 총 3주택을 보유 하고 있어 양도 주택은 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 해당되지 않은 것으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 취소되어야 한다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.