① 청구인이 제시한 쟁점기성금액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부,② 유치원계좌에서 지급된 쟁점지출액을 자본적 지출액으로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.12.17. ○○ ○○구 ○○동 1441 대 431㎡, 1441-1 공장용지 299㎡(합계 730㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 1441-1 지상 건물 158㎡를 매매를 원인으로 하여 1,100백만원에 취득하였다.
• 나. 청구인은 위 지상건물을 멸실하고 2009.9.18. 쟁점토지에 △△유치원 건물(연면적 999.73㎡ 지상 4층, 이하 “쟁점건물”이라 하며 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여, 2020.9.4. 쟁점부동산을 AAA 등 2명에게 3,000백만원에 양도하면서, 쟁점건물의 취득가액 550백만원과 자본적 지출액 208백만원을 필요경비에 산입하여, 2020.10.4. 2020년 과세연도 양도소득세 335,104,604원을 예정신고하였다.
• 다. 청구인은 2022.2.25. 쟁점건물에 대한 ①취득가액(건축비) 466백만원, ②자본적 지출액 144백만원, 합계 610백만원을 당초 신고시 필요경비에서 누락하였다고 주장하면서, 이를 양도 가액에서 추가로 공제하여 양도소득세 218백만원을 감액하여 달라는 취지의 경정청구(쟁점토지에 대해서는 경정청구를 신청하지 않음)를 처분청에 하였다(이하 “이 사건 경정청구”라 한다).
• 라. 처분청은 ○○지방국세청장의 서면검토를 거쳐, 2022.4.22. 이 사건 경정청구를 거부하는 통지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)를 하였고, 청구인은 2022.6.13.이 사건 처분에 불복하여 2022.6.13. 쟁점건물 ①취득가액 466백만원, ②자본적 지출액 81백만원(최초 이의신청 시 144백만원을 추가로 인정해줄 것을 주장 → 항변 시 추가인정 주장 금액을 81백만원으로 변경 이 건 심사청구에서도 최초 추가인정 주장 금액은 144백만원이었으나, 심리 과정에서 81백만원으로 변경) 합계 547백만원을(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 쟁점건물 양도가액에서 추가로 공제하여 달라는 취지로 이의신청을 제기하였다.
• 마. ○○지방국세청장은 2022.7.21. 청구인의 예비적 청구가 이유 있음을 근거로 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 경정하는 취지의 일부인용결정을 하였다. 764백만원 (+개산공제액 13백만원 별도) ⇒ 산출세액 328,530,462원(예정신고 대비 7백만원 감액)
• 바. 청구인은 이에 불복하여 2022.10.14. 쟁점건물의 ①취득가액을 1,016백만원, ②자본적 지출액을 108백만원(자본적 지출액으로 추가로 인정해줄 것을 구하는 금액은 81백만원으로 이의신청 시와 동일하나, 기 신고한 자본적 지출액 중 일부에 대한 주장을 철회하여 차이 발생)으로 하여, 당초 예정신고한 양도소득세 대비 123,244,800원을 감액하여 달라는 취지로 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. (쟁점① 관련) 쟁점건물 취득가액은 쟁점건물 신축용으로 사용하던 청구인의 4개 계좌에 입금된 1,016백만원(이하 “쟁점기성금액”이라 한다)으로 환산취득가액보다 239백만원이 많으며, 당초 신고한 취득가액 550백만원은 실제 건축비를 온전히 반영하지 못한다.

1. 건축경위 및 건축비 주장의 근거

• 가) 모든 건축물은 종합건설회사를 통해 지어야 하나, 유치원의 경우 통상 2백만원/㎡의 건축비가 소요되므로 청구인은 비용 절감 목적으로 건축 뼈대만 BB종합건설이 시행토록 하고 나머지 공사는 해당방식을 다수 수행해온 LLL(당시 AA건축사사무소 직원, CC건축사사무소 대표)에게 일임하여 소위 ‘직영체제’로 일컬어지는 방식을 취하게 되었으며, 현재도 저비용의 ‘직영체제’ 건축방식이 빈번히 이루어지고 있다.
• 나) 쟁점건물 취득가액(건축비)을 최종적으로 1,016백만원으로 주장하는 구체적 근거는 다음과 같다.

(1) 건축 당시인 2010.8.27.에 청구인의 배우자가 LLL으로부터 수신한 이메일(붙임1)에 첨부된 엑셀파일(△△유치원기성입금내역, 이하 “기성금내역”)로 청구인이 쟁점건물 건축비로 LLL에게 1,016백만원을 입금한 구체적 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 유치원 신축을 위해 LLL에게 청구인 개인명의 계좌 및 통장(붙임2)을 맡기고 쟁점기성금액을 송금하였고 LLL이 이를 현금인출하거나 이체하여 건축비로 사용하였다(기성금내역상 2009.2월~2010.5월). [표 생략] * 처분청 측에서 2010.03.29.∼2010.12.26. 기간 추가 입출금내역 제출[붙임2-(1)-②]

(3) 위 통장 중 9706의 입출금 형태를 보면, BB종합건설에 이체된 내역과 LLL이 인출한 내역 외에는 다른 내용이 거의 없고, 비고란에 기재된 거래점은 모두 공사현장과 LLL의 주소지·사업장 주소지와 관련이 있으므로, 건축주인 청구인이 아닌 공사관리자 LLL이 위 통장들을 소지하면서 전적으로 건축용도로 사용한 것이 입증되었다 할 수 있다. * (○○지점) 공사현장 인근, (△△지점) LLL의 주소지 인근, (▲▲지점) LLL의 사업장 인근 또한, ○○지점 등의 현금인출내역은 공사현장에서 인건비 및 자재비 지급의 전형적인 형태를 보이고 있으므로, 위 통장 및 LLL 인출 금원이 쟁점건물 건축용도에 한정하여 사용되었음이 충분히 합리적으로 입증되었다 할 것이다.

2. 당초 신고 취득가액(건축비)의 과소산정 문제: 동일유형 건축물 건축비와 비교

• 가) 쟁점건물은 지상 4층 연면적 999.73㎡의 대형 유치원 건물로, 통상의 건축물보다 더욱 까다로운 건축요건과 설비를 요하는 노유자시설에 해당하므로, 통상의 건축물보다 더 많은 건축비가 소요되는 것은 자명하다.
• 나) 당초 신고내용에 따른 단위면적당 건축비는 550천원/㎡으로, 2015년 조달청 공공건축물 공사비 분석자료(붙임3)에 제시된 유치원 신축공사 단위면적당 공사비의 29% 수준에 해당하는바, 현실성 없이 낮은 가액이다. [유치원 건축비 비교표 생략]
• 다) 쟁점건물이 일반건축물보다 까다로운 과정을 거쳐 건축되었음은 설계도(붙임4)상으로도 확인이 가능한바, 단지 적격증빙이 없다하여 이를 부인하는 것은 실제 건축비를 전혀 반영하지 못하는 처사이다.

3. 처분청의 쟁점건물 취득가액(건축비) 불인정 근거에 대한 반박

• 가) (입금시기) 처분청은 쟁점건물 준공일(2009.9.18.) 이후 일부 2010년 입금분을 근거로 위 사실관계의 신빙성을 의심하고 있으나, △△유치원 인가서(붙임5)상 인가일은 2009.11.5.이며 그 인가조건으로 추후 추가설비를 갖출 것(미확충된 교구·설비 확충(~2009.12.31.) 및 집단급식소설치 신고증 제출(~2009.12.31.))을 제시하고 있다. 또한, 전체 건축비의 10% 내외는 완전한 하자 검증 이후에 보내는 것이 관행이고, 반드시 건축물대장의 사용승인일에 맞추어 모든 공사가 완전히 종결되는 것은 아니기에, 이를 근거로 전체 사실관계의 신빙성을 의심하는 것은 타당하지 않다.
• 나) (입금자명) 기성금내역에 청구인 외 입금자명이 존재하는 이유는 아래와 같으며, 단순히 사업자 폐업사실을 바탕으로 사실관계의 신빙성을 의심하는 것은 조사 불충분에 해당한다. < 기성금내역 중 청구인이 아닌 입금자명 > 입금자명 금액(백만원) 입금일자

SS 50 30 2009.3.2.

① 청구인이 운영하다가(~2010.2.28.) 남편이 운영 중(2010.3.1.~)인 유치원 20 2009.4.22. GGG 55 55 2009.3.2. 청구인의 조카에게 자금을 빌려서 조달 △△ 175 55 2009.3.3.

② 청구인이 쟁점건물에서 운영했던 유치원 20 2010.4.29. 65 2010.5.15. 35 2010.5.17. BB 50 20 2009.3.29. BB종합건설에게 리베이트성 자 금을 받아 공사비로 씀 (확실히 기 억나지 않음) 30 2009.4.13.

① 0198 계좌의 2010.3.2. 송금분 날짜 오기 ② 2120 계좌의 2010.3.2. 송금분 날짜 오기

4. 환산가액 적용의 부적절성

• 가) ○○지방국세청 이의신청 결정 시 채택된 환산가액 764백만원은 자본적 지출이 포함된 당초 신고건축비 758백만원과 유사하고 청구인이 주장하는 취득가액(건축비) 대비 현저히 낮은 수준으로, 환산가액 결정은 청구인에게 큰 유익이 없다.
• 나) 경험칙상 쟁점건물의 실지취득가액을 추정할 수 있는 수준까지 입증한 경우 진정성을 부정하기 어렵다(대법원 2022.11.13. 선고 2002두6392판결 참조)는 대법원 판례를 고려할 때, 쟁점기성금액 전체를 부인하고 환산가액을 적용하는 것보다 쟁점기성금액에서 확인되지 않는 일부금액을 제하여 취득가액을 인정하는 것이 타당하다.
• 나. (쟁점② 관련) 유치원계좌에서 지급된 81백만원(이하 “쟁점지출액”이라 한다)은 자본적 지출액에 해당하므로 필요경비 산입대상이다. ※ 최초 신고분 중 ①▼▼인테리어(26,100천원) 및 ②HH설비(1,430천원) 합 27,530천원에 대해서는 다툼이 없고(신고 시인), ③YY건설(70,000천원) 및 ④◎◎이엔씨(55,000천원)는 경정청구 시 추가주장 대상은 아니었으나 최종 주장금액에서 제외됨

1. 위 자본적 지출액은 모두 청구인의 유치원 운영기간 내 △△유치원 대구은행계좌(*1191, 이하 “유치원계좌”라 한다)에서 이체되어 지급된 사실이 입증된다. 또한 위 자본적 지출액은 10백만원 이상 대규모 지출로서 명시적인 자본적 지출항목이 아니라 하더라도, 자본적 지출액을 구성하는 대규모 수선에 해당한다고 할 것이므로 양도소득세 필요경비로 보는 것에 문제가 없다.

• 가) ◇◇◇(20백만원, 조경 및 정원공사), 다) ◆◆◆(10백만원, 조경공사) 처분청은 건물 앞부분 정면을 찍은 네이버 로드뷰를 근거로 정원공사의 흔적이 없다고 주장하고 있으나 정원은 건물의 전면, 측면, 후면에 모두 있고, 공사금액(20백만원, 2014.4.14. 이체분)에 비추어볼 때 전체공사가 있었던 것은 아니므로, 해당 네이버 로드뷰를 근거로 조경 및 정원공사 사실을 부인할 수 없다.
• 나) JJJ(17백만원, 인테리어 공사 및 3층 창호 교체공사) 처분청은 건물 정면과 후면에 대한 네이버 로드뷰를 근거로 부인하고 있으나, 공사 대상인 3층 강당은 로드뷰 사진으로 확인 불가한 오른쪽 옆면에 해당하고, 공사자 본인이 창호교체 사실을 인정하고 있다.
• 라) ●●산업가스(13.8백만원, 가스공사) 특별한 사정이 없는 한 2013년 자금이체 당시 거래통장에 기재된 자금이체목적을 자연스러운 진실로 볼 수 있다 할 것이고, 처분청이 기 인정한 난방설비공사비용인 HH설비의 공사금액은 1,340천원에 불과하여 300평에 육박하는 쟁점건물의 단독 난방설비공사비용으로서 과소 유치원 건축사례(붙임3)의 난방설비공사비용은 대부분 30백만원 이상으로 기재되어 있음 하기에 추가 난방설비공사비용인 위 금액을 자본적 지출액으로서 인정해야한다.
• 마) ∇∇건축(20백만원, 증반 설계비) 특별한 사정이 없는 한 2013년 자금이체 당시 거래통장에 기재된 자금이체목적을 자연스러운 진실로 보아야 하고, 증반 설계비는 자본적 지출액에 해당한다.

2. 보일러교체, 조경공사, 배관교체, 창호교체 항목이 명시되어 있고, 명백한 금융증빙이 있으므로 단지 거래처가 구체적으로 확인되지 않는다는 사실만으로 이를 부인할 수는 없다. 나) JJJ 부분은 확인서에도 ‘창호교체’라는 자본적 지출액 항목이 명시되어 있음 나아가, 납세자와 달리 과세당국은 얼마든지 상대방 계좌의 주인을 추적하여 그 거래처를 확 인할 수 있음에도, 납세자가 필요경비를 입증해야하는 영역에 해당한다 하여 이를 부인하는 것은 입증책임의 전환에 대한 논리와 부합하지 않고 납세자에게 과도한 입증책임을 지우는 것이다.

• 다. 결론 환산취득가액이 아닌 쟁점건물 실제 취득가액(건축비)으로 지출한 쟁점기성금액 1,016백만원과 대규모 수선 관련 자본적 지출액 108백만원을 쟁점건물 필요경비로 인정하여, 양도소득세 과세표준･세액을 경정하여야 한다.

• 가. 입증책임 청구인은 도급계약서 금액이 취득가액으로 과소해 보임을 주장하며 처분청에서 취득가액을 입증할 것을 주장하고 있으나 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역에 있는 것으로 납세자에게 그 입증책임이 있다.
• 나. (쟁점① 관련) 청구인이 기성금내역과 청구인명 계좌 입출금내역을 바탕으로 제시한 쟁점기성금액 1,016백만원을 쟁점건물 취득가액으로 인정할 수 없다.

1. 최초 신고금액(❶ 550백만원) ㈜DD종합건설과 맺은 표준도급계약서를 제출하였으나, 관할 지방자치단체 확인 결과 해당 계약 해제 후 BB종합건설㈜과 새로 도급계약을 체결하였으므로 최초 신고금액은 인정할 수 없다.

2. 경정청구 및 심사청구 금액(❷,❸ 1,016백만원)

• 가) 청구인은 쟁점건물 신축비로 LLL에게 지급한 쟁점기성금액 1,016백만원이 실제 취득가액임을 주장하며, 그 근거로 LLL에게 수취한 기성금내역 엑셀파일과 계좌별 이체내역을 제출하였으나, 엑셀파일은 임의작성 가능하기에 적정한 증빙으로 볼 수 없고, 계약서 등 증빙 없는 계좌내역은 거래관계를 추정하는 단서에 불과할 뿐이다. 또한 기성금내역 중 686백만원은 청구인 본인 명의 계좌로 입금된 금전(아래 표 ①)에 불과하고 160백만원(아래 표 ②)은 쟁점입금내역과 이체 날짜가 맞지 않아 입금 자체를 확인할 수 없다.[ 엑셀파일 기성금내역 및 실제 통장 입출금내역 비교표]
• 나) (입금 시기) LLL과는 취득원가로 주장하는 금액 외 거래 내역이 확인되고, 청구인은 건축물의 사용승인일(2009.9.18.) 이후 2010년 이체분도 취득가액으로 주장하고 있어 쟁점건물 신축원가로서의 직접적인 연관성이 확인되지 않는다. 청구주장과 관련된 계약서는 전혀 확인되지 않으며, 청구인이 제출한 관련인 확인서 2부 중 1부는 청구인의 배우자(권형민)가 작성한 것으로 신뢰성을 담보할 수 없고, 나머지 1부도 취득원가 산정의 객관적 증빙이 될 수 없다.
• 다) (입금자명) 또한, 청구인과 배우자는 △△유치원 외에도 다른 유치원을 영위한 사실 2009~2010년 상반기 당시 ◀◀ 유치원, ♤♤어린이집, ♡♡유치원, △△유치원 운영 중이었음 이 있어, 설령 위 지급 사실을 인정한다고 하더라도, 기성금내역 중 ◀◀, 상화 등 다른 유치원 명의 등으로 입금된 내역까지 △△유치원의 건물인 쟁점건물의 취득원가로 단정할 수 없다.

3. 쟁점건물 취득가액 관련 처분청 의견

• 가) 청구인이 취득가액의 근거로 제출한 기성금내역은, 건축 당시 주고받은 것으로 시기적 정황은 인정되나, 금융거래내역과 거래명세서 등에 의한 입증이 명백하지 않아 객관성이 결여되었으므로 청구인이 신축 당시 관할 구청에 직접 제출한 도급계약서 금액을 취득가액으로 보는 것이 타당하다. [설계·감리비용 이체 내역표: 합계 16백만원 생략]
• 나) BB종합건설㈜과 체결한 도급계약서상 건축원가 500백만원과 건축물대장 및 이체내역을 통한 설계․감리비용 16백만원의 합(❹ 516백만원)이 쟁점건물 취득가액으로 확인되나, ○○지방국세청 국세심사위원회는 환산취득가액으로 결정할 것을 주문하였다.

4. 환산가액 적용이 부당하다는 청구인 의견에 대한 반박 또한, ○○지방국세청 이의신청 시 청구인은 환산취득가액을 산정하여 줄 것을 예비적 청구로 제출했던 것에서 청구인 스스로도 증빙의 적정성이 담보되지 못함을 인지하고 있었음이 확인되고, 예비적 청구가 인용되었음에도 다시금 이를 번복하는 청구인의 주장은 타당성이 없다.

• 다. (쟁점② 관련) 청구인이 자본적 지출액에 해당한다고 제시한 쟁점지출액은 필요경비에 산입할 수 없다.

1. 청구인은 대규모 수선이 기본적으로 자본적 지출을 구성한다고 주장하나, 계약서 등 증빙이 없고 시공자가 특수관계인에 해당하는 경우도 있어 쟁점건물과의 관련성이 입증되지 않고, 자본적 지출 해당 여부는 수선의 규모가 아닌 자산가치 또는 내용연수 증대 여부에 따라 결정되기에 필요경비라 볼 수 없다. 자본적 지출액 관련, 최초 신고분(❶) 중 ①▼▼인테리어(26,100천원) 및 ②HH설비(1,430천원) 합 27,530천원에 대해서만 인정하고, 그 외 지출액은 모두 인정불가 또한, 청구인은 이의신청 당시 처분청의 주장을 인정하며 일부 항목(심사청구 시에는 경정청구 시 금액(❷)으로 청구했으나, 심리 기간 중 이의신청 시 금액(❸)으로 변경)에 대하여 자본적 지출 주장을 철회한 바 있으나, 심사청구 시 철회를 번복하고 있다.

• 가) ◇◇◇(20백만원, 조경 및 정원공사) 청구인은 조경공사 및 정원공사 비용으로 주장하고 있으나 청구인의 주장 외에 관련 계약서, 견적서 등이 전혀 확인되지 않으며 네이버 로드뷰를 확인한바, 정원 형태 등 변동이 없어 필요경비로 볼 수 없다. 해당 이체내역과 양도 물건과의 관련성이 입증되지 않고 조경공사, 정원공사로 주장하나 자본적 지출액으로 볼 수 있는 청구인의 구체적 증빙이 없는 상황에서 처분청은 과거 공사이력을 로드뷰를 통해 확인할 수밖에 없고 변경 사항이 확인되지 않아 필요경비로 볼 수 없다.
• 나) JJJ(17백만원, 인테리어 공사 및 3층 창호 교체공사) 청구인은 이체내역 및 확인서를 제출하며 필요경비에 해당함을 주장하고 있으나 JJJ은 납세자의 특수관계인(동생)으로 관련 소득세, 부가가치세 등 신고내역이 전혀 없으며, 동생의 확인서 외에 다른 구체적이고 객관적인 증빙이 없어 필요경비로 볼 수 없다. 청구인은 공사대상이 3층 우측 창호라고 주장하고 있으나, 로드뷰를 통해 추가로 확인한바 쟁점건물의 우측 역시 창호 변경 사항 확인되지 않아 필요경비로 볼 수 없다.
• 다) ◆◆◆(10백만원, 조경공사) 청구인은 조경공사 비용으로 주장하고 있으나 청구인의 주장 외에 관련 계약서, 견적서 등이 전혀 확인되지 않으며 네이버 로드뷰를 통해 확인한바, 정원 형태 등 변동이 없어 필요경비로 볼 수 없다. 해당 이체 내역과 양도 물건과의 관련성이 입증되지 않고 조경공사, 정원공사로 주장하나 자본적 지출액으로 볼 수 있는 청구인의 구체적 증빙이 없는 상황에서 처분청은 과거 공사이력을 로드뷰를 통해 확인할 수 밖에 없고 변경 사항이 확인되지 않아 필요경비로 볼 수 없다.
• 라) ●●산업가스(13.8백만원, 가스공사) 난방가스공사와 보일러 교체비용으로 주장하고 있으나 2015.10.15. HH설비를 통해 이미 보일러 시설을 교체한 바 있으며, 해당 이체 내역과 양도 물건과의 관련성이 입증되지 않고 난방설비 공사라는 청구인의 주장에 대한 증빙 제시가 없이, 다른 유치원 신축 사례에서 구성요소로 표기된 ‘설비공사 상당액’만큼 청구인의 지출이 당연히 인정되어야 한다고 주장하나, 본 계좌이체내역은 쟁점건물 신축 이후에 발생한 것으로 신축사례와 유사하다고 볼 수 없고, 증빙 없이 필요경비를 추가 인정할 수 없다.
• 마) ∇∇건축(20백만원, 증반 설계비) 청구인은 증반 설계비용으로 주장하고 있으나 해당 이체금액에 대해 실제 용역을 제공받은 구체적인 증빙이 없으며 건축물대장 등에서 건물 구조 변경 사실이 확인되지 않아 필요경비로 볼 수 없다.

2. 또한, ○○지방국세청 국세심사위원회에서 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 산정할 것을 주문한바, 이 경우 자본적 지출을 반영할 여지가 없다.

• 가. 쟁점 쟁점건물 관련 양도소득세 계산과 관련하여,

① 청구인이 제시한 쟁점기성금액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

② 유치원계좌에서 지급된 쟁점지출액은 자본적 지출액에 해당하므로 필요경비로 산입해야한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 1-1) 소득세법 제114조제7항 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 1-2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)

① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) * 소득세법 시행령 부칙 제11조(양도자산의 필요경비에 관한 적용례) 제163조제3항의 개정규정은 이 영 시행 이후 지출하는 분부터 적용한다. 제24조(양도자산의 필요경비에 관한 경과조치) 이 영 시행 전의 자본적 지출액 등에 대해서는 제163조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1-3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것)

① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) * 소득세법 시행령부칙 제19조(양도소득의 필요경비에 관한 적용례) 제163조제3항 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. 다만, 자본적 지출액 등으로서 2016년 2월 16일 이전에 지출한 분은 대통령령 제26982호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제24조 제24조(양도자산의 필요경비에 관한 경과조치) 이 영 시행 전의 자본적 지출액 등에 대해서는 제163조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 를 적용한다. 1-4) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 1-5) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 1-6) 소득세법 시행령 제176의2 조【즉시상각의의제】

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. 2) 소득세법 제160조의2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】

② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서

2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서

3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시·금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다)

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산 취득 및 양도

• 가) 청구인은 2007.12.17. 쟁점토지(○○ ○○구 ○○동 ○○○○ 대 431㎡, 1441-1 공장용지 299㎡, 합계 730㎡) 및 1441-1 지상 건물 158㎡를 매매를 원인으로 1,100백만원에 취득하였다.

2. 쟁점부동산 관련 양도소득세 예정신고･경정 내역 2020.9.4. 쟁점부동산의 양도 관련, 양도소득세 예정신고 및 경정청구내역, 이의신청 결정에 따른 경정내역은 다음과 같다. [표 생략]

3. 처분청 과세예고통지 내역 2022.5.31. 처분청이 청구인에게 이 사건 처분과는 별도로 쟁점건물에 대한 필요경비를 추가로 시·부인하여 85,202,977원 과세예고통지한 2020년 과세연도 양도소득세 세부내역은 다음과 같다. [표 생략] 처분청은 2022.5.31. 이 사건 처분과 별도로 당초 신고된 필요경비를 추가로 부인하여 과세예고통지 하였으나, 이 사건 경정청구에 대한 이의신청결정에 따라 과세처분은 없었음

4. 쟁점건물 필요경비 관련 신고 및 청구 변동사항 요약 [표 생략]

5. 청구인 및 청구인의 배우자 사업이력 [표 생략]

6. (쟁점① 관련) 쟁점건물 취득가액 관련 제출증빙 검토

• 가) 쟁점건물 개요 사용승인일은 ’09.09.18., 연면적은 999.73㎡, 주구조는 철근콘크리트구조, 주용도는 노유자 시설이고, 쟁점건물의 단위며적당 건축비는 당초 신고에 따르면 550,148원/㎡이나, 청구주장에 따르면 1,016,274원/㎡이다.
• 나) 노유자시설 및 유치원 관련 공사비 분석내역

(1) 2009년 공공시설물 유형별 공사비 분석(2010.5월 조달청 발행)에서 쟁점건물의 주용도인 ‘노유자시설’의 공사비는 2,089천원/㎡로 아래와 같다. [그림 생략]

(2) 2015년 공공시설물 유형별 공사비 분석(2016.5월 조달청 발행)에서 쟁점건물과 세부용도가 ‘유치원’으로 같은 건축물 신축공사 사례에서 공사비는 각각 1,874천원/㎡와 2,092천원/㎡ 이었다.

(3) 건물신축단가표(2010.4월 한국감정원 발간)에서 쟁점건물과 세부용도가 ‘유치원’으로 같은 건축물 신축공사 단가는 각각 857천원/㎡과 1,008천원/㎡이었다. 재경비 포함 단가로, 이윤, 기타 경비, 환경보전비 등이 포함되어 있음(붙임7)

• 다) 쟁점건물 건축공사 관련 사실관계

(1) 청구인이 건축을 의뢰하였다고 주장하는 LLL은 대구 소재 AA건축사사무소에서 대표이사로 근무하다가 2016.8월 사망하였으며, 사업이력은 다음과 같고, 아래 사업장에서 △△유치원에 대해 매출세금계산서를 발행한 내역은 확인되지 않는다.

(2) 청구인은 2009.2.16.부터 2010.5.17.까지 LLL에게 쟁점건물 신축대금(취득가액)으로 1,016백만원을 지급하였다는 취지로 다음 이메일과 청구인명 계좌입출금내역 등 자료를 제출하였으며, 처분청은 이에 더해 9706계좌의 2010.3.29.부터 2010.12.26.까지 입출금내역을 추가로 제출하였다. (가) 메일 및 첨부 기성금내역(2010.8.27.) [그림 생략] (나) 청구인계좌내역(명의 계좌 4개, 붙임2) 계좌번호 제출기간 총입금액 총출금액(원) 제출자 비고 9706 ’09.2.16.~’10.3.28. 691,450,616 691,423,620 청구인 입출금내역 ’10.3.29.~’10.12.26. 141,500,617 141,526,000 처분청 합 계 832,951,233 832,949,620 *0198 ’10.3.2.~’10.5.17.

• 85,000,000 청구인 출금 내역만 제출 *2120 ’10.3.3.~’11.1.25.

• 180,000,000 *3173 ’09.5.16.~’10.2.22.

• 44,114,000 합 계 832,951,233 1,142,063,620 (다) 위 ‘청구인계좌’ 출금내역을 출금자(비고란 표시 기준)와 출금일(사용승인일 2009.9.18, 유치원인가일 2009.11.5.)에 따라 구분한 결과는 다음과 같다. [표 생략] * 기타(현금출금 등) 281,137,620원 중 155,097,200원이 ○○은행 ○○지점에서 출금되었으며, 동 지점은 쟁점건물과 도보 10분 거리(네이버 지도 기준)인 것으로 확인됨 (라) 위 발송 메일에 첨부된 기성금내역(△△유치원기성입금내역)과 제출된 위 ‘청구인계좌내역’의 일치여부를 대사한 결과는 다음과 같다. [표 생략] 위 표 16, 17, 20번의 입금일자를 오기로 보아 2010년으로 변경하는 경우, 기성금내역과 ‘청구인계좌내역’의 일치여부를 대사한 결과는 다음과 같이 요약되며, 이는 처분청 및 이의신청 시 분석내용과 합계는 동일하나 ②,④ 부분이 상이하다. [표 생략] 청구인이 사전열람기간 이후인 2023.2.17. ②이체 내역 확인 불가 내역과 관련하여 추가로 자료를 제출했으며,이를 검토한 결과 15번 내역은 기 대사된 17번 내역과 계좌 출금액･일자가 중복되어 추가 일치사항이 확인되지 않으나, 18~19번 내역은 입금일자 오기가 있는 것으로 보는 경우 실제 입출금내역과 추가로 일치사항이 발생하는바, 위 표는 아래와 같이 변경된다. 구분 청구인명 계좌 입금/출금 합계

① *9706 입금 686,000,000

② 이체 내역 확인 불가

• 55,000,000

③ *0198 출금(LLL) 85,000,000 출금(BB종합건설) 50,000,000

④ *2120 출금(LLL) 140,000,000 총합계 1,016,000,000 (마) 청구인계좌내역 ‘비고’란에 LLL으로 표기된 입출금내역은 다음과 같다. [표 생략] (바) 위 청구인계좌내역에서 ‘비고’란이 BB종합건(설)로 표시된 출금내역은 다음과 같다(입금내역 해당 없음). [표 생략] (사) 쟁점건물 취득가액과 관련하여 청구인이 제출한 확인서는 다음과 같다. [청구인의 배우자의 확인서 및 청구인의 지인(KK유치원 원장)의 확인서, AA건축사사무소의 대표이자 쟁점건물 설계자의 확인서 그림]

(3) 처분청은 양도소득세 예정신고시 제출된 ㈜DD종합건설 도급계약서(550백만원)가 계약해지된 사실을 확인하여 취득원가를 부인하고, 지자체에서 BB종합건설㈜ 도급계약서(500백만원)를 수집하여 이에 설계·감리비용(16백만원)을 더한 516백만 원을 쟁점건물의 취득원가로 판단하였다. 건축물대장상 설계자･공사감리자는 당시 LLL이 속한 AA건축사사무소 대표이고, 청구인명 4개 계좌 중 하나에서 대표에게 지출된 16백만원을 설계･감리비용으로 인정함 위 BB종합건설㈜는 △△유치원에 대해 2010년 제2기 과세기간 매출세금계산서 133,499천원(공급대가)을 발행한 사실이 확인된다. 2010.10.26.부터 2010.11.29.까지 BB종합건설 표시 출금 133,500,000원 [ BB종합건설(주) 도급계약서, ㈜DD종합건설 도급계약서 그림]

7. (쟁점② 관련) 쟁점건물 자본적 지출액 관련 증빙자료 검토

• 가) 자본적 지출액 관련 청구주장 [표 생략] ※ 최종 주장 자본적 지출액 총 108,330천원 중 최초 신고분 ①▼▼인테리어(26,100천원) 및 ②HH설비(1,430천원) 합 27,530천원에 대해서는 청구인과 처분청 간 다툼 없음
• 나) 자본적 지출액 증명서류 수취･보관 관련 소득세법 시행령 개정사항 구분

2018. 3. 31. 이전 양도

2018. 4. 1. 이후 양도

2016. 2. 16. 이전 지출

2016. 2. 17. 이후 지출

2016. 2. 16. 이전 지출

2016. 2. 17. 이후 지출 지출증빙 조건 조건없음 제160조의2제2항에 따른 증명서류 를 수취·보관한 경우 조건없음 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증

• 다) 쟁점건물 자본적 지출액 관련 청구인 제출증빙

(1) 청구인은 조경 및 정원공사 명목으로 ①◇◇◇에게 20백만원을, 조경공사 명목으로 ③◆◆◆에게 10백만원을 지출했다는 주장과 관련하여 유치원계좌 이체내역 및 사진자료를 제출하였다. [로드뷰 및 촬영사진, 유치원계좌 이체내역(◇◇◇, ◆◆◆)]

(2) 청구인은 JJJ(청구인의 동생)에게 인테리어 공사 및 3층 창호 교체공사를 진행한 대가로 17백만원을 지급했다고 주장하며, 유치원계좌 이체내역과 JJJ의 공사 진행사실에 대한 확인서 및 사업이력(△△유치원의 사용 승인일부터 양도일까지 기간 내 관련업종 사업자등록 사실 없음), 3층 우측 창호 관련 사진자료를 제출하였다.

(3) 청구인은 난방가스공사 및 보일러교체공사 수행의 대가로 ●●산업가스*에 13,800천원을 지급했다고 주장하며, 유치원계좌 이체내역을 제출하였다. ●●산업가스(주업종: 도매/가스류판매업, 부업종: 소매/가스류판매업)가 △△유치원에 2012년 제1기 과세기간 3,399,000원, 2013년 제1기 과세기간 4,999,500원, 2014년 제1기 과세기간 9,999,000원(합계 18,397,500원, 공급대가)의 매출세금계산서를 발행한 사실이 확인된다.

(4) 청구인은 유치원 증반(반 증설) 설계의 대가로 ∇∇건축사무소에 20백만원을 지급했다고 주장하며, 유치원계좌 이체내역을 제출하였다.2013.7.5. LLL으로부터 유치원 증반 설계도서를 메일 로 수신했던 것이 확인되나, 쟁점건물 건축물대장에 따르면 증축 등 변경사항은 확인되지 않는다.

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 양도소득세의 필요경비 계산에 관하여 소득세법제97조는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 자본적 지출액과 양도비를 더하여 계산하도록 하는 반면, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있고 그 중 환산취득가액에 의하는 경우 환산취득가액과 소득세법 시행령제163조제6항에 따른 금액의 합계액 또는 자본적 지출액과 양도비 등의 합계액 중 보다 큰 것을 필요경비로 하도록 규정하고 있다. 나) 소득세법 시행령제163조제3항 및 제67조제2항에 따르면 자본적 지출액은 당해 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 감가상각 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출된 수선비를 의미한다.
• 다) 한편, 소득세법제114조제7항에 따르면, 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
• 라) 양도소득세의 과세표준은 양도가액으로부터 취득가액 등 필요경비를 공제한 것이므로 양도가액 및 취득가액 등 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 취득가액 등 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합된다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 등 참조).

2. 청구인이 제시한 쟁점기성금액을 쟁점건물 관련 양도소득 계산 시 취득가액으로 인정할 수 있는지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 청구인이 주장하는 1,016,000,000원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정할 수 없음으로 판단된다.

(1) AA건축사사무소(대표이사 LLL) 명의의 2010.8.27.자 이메일에 첨부된 기성금내역과 청구인 명의 계좌들의 입출금내역을 비교하여 보면, 청구인이 본인 명의 9706계좌로 입금한 것으로 확인되는 금액과 0198, *2120계좌에서 ‘하나LLL’으로 비고에 기재되어 출금된 것으로 확인되는 금액의 합이 기성금내역과 유사(일부 날짜의 오기를 인정하는 경우)한 것으로 보이나, 청구인은 LLL이 1,016,000,000원을 수령하여 이를 쟁점건물 건축용역 수행에 온전히 사용하였다는 사실을 확인할 수 있는 구체적 증빙을 제시하지 못하고 있다. 청구인이 제출한 배우자, 지인이 작성한 확인서와 임의 작성이 가능한 엑셀파일인 기성금내역, AA건축사사무소의 대표이자 쟁점건물의 설계자가 작성한 확인서 또한 LLL의 직영체제 건축사실에 대한 간접적 확인에는 해당할 수 있지만, 쟁점건물의 취득가액이 1,016,000,000원이라는 것에 대한 직접적 근거가 되기에는 부족하다.

(2) 또한, 청구인과 배우자는 공사기간으로 추정되는 시기에 △△유치원 외에도 다른 유치원들을 운영한 사실이 있어, 설령 입출금액 및 쟁점기성금액이 청구인들이 LLL에게 지급한 공사대금이라고 하더라도 해당금액 전체를 쟁점건물 취득에 소요된 실지거래가액인 취득가액로 인정하기에는 무리가 있다.

(3) 한편, 처분청은 청구인이 관할 구청에 제출한 쟁점건물 도급계약서(BB종합건설(주), 계약일 2009.2.24., 계약금액 500,000,000원)상 금액에 설계･감리비용을 더한 516,000,000원을 쟁점건물의 취득원가로 판단하였으나, 처분청에서 인정한 해당금액만으로 쟁점건물의 전체공사가 가능하다고 보기에는 무리가 있는 반면, 달리 쟁점건물의 실제 건축비를 뒷받침할 수 있는 객관적이고 합리적인 증빙을 확인하기도 곤란한 경우에 해당한다

• 나) 따라서, 쟁점건물의 취득가액을 소득세법제97조제1항제1호나목에 따른 환산가액으로 하고 소득세법 시행령제163조제6항에서 정하는 개산공제액을 쟁점건물의 필요경비로 차감하여 양도차익을 계산한 것에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 청구인이 쟁점건물에서 운영하던 유치원계좌에서 지급된 쟁점지출액을 쟁점건물의 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 산입할 수 있는지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 청구인이 자본적 지출액으로 추가 주장하는 쟁점지출액 80,800,000원은 필요경비에 산입할 수 없는 것으로 판단된다.

(1) 청구인은 자본적 지출액으로 주장한 항목들은 10백만원 이상 대규모 지출로서, 명시적인 자본적 지출항목이 아니라고 하더라도 대규모 수선에 해당하므로 필요경비로 인정되어야한다고 주장하나, 각 항목별 공사비용 지출액이 10백만원을 상회하는 등 상대적으로 대규모 지출을 수반하는 공사라고 하여, 곧바로 소득세법이 규정한 ‘용도변경’이나 ‘내용연수 증가’ 등의 결과를 쟁점건물에 가져오는 자본적 지출로 분류할 수는 없다.

(2) 2016.2.16. 이전 필요경비 지출에 대하여는 소득세법제160조의2제2항에 따른 세금계산서 등 정규 증명서류 수취·보관의 의무가 없긴 하나, 청구인이 제출한 △△유치원계좌 이체내역상 금액, 공사내용 또는 이체상대방이 기재된 비고･메모만으로는 실제 공사사실과 자본적 지출액 해당여부가 입증되었다고 보기 어렵다.

(3) 청구인은 조경, 창호 등 공사가 실제로 수행되었다고 주장하나, 2011.12.30.부터 2016.11.28.까지 쟁점건물의 로드뷰 사진을 살펴보면 청구주장을 간접적으로 입증할 조경, 창호 등 공사사실이 확인되는 수준이라고 볼 수 없고, 청구인이 심리과정에서 추가 제출한 사진은 쟁점부동산 양도 이후 사진으로 쟁점지출액에 대한 증빙이 될 수 없다고 봄이 타당하다.

(4) 또한, 청구인은 ∇∇건축사무소에 증반 설계비로 20백만원을 지출했다고 주장하나, 실제 공사가 이루어진 사실이 없다면 해당 공사의 설계비용을 자본적 지출로 받아들이기 어려운바(조심 2013.12.31. 선고 2013부4599 결정 참조), 증반 설계에 따른 실제 공사가 있었음이 건축물대장 등에 따라 확인되지 않으므로 해당 증반 설계비를 쟁점건물의 필요경비로 인정하기 어렵다.

(5) 청구인은 또한 ●●산업가스에 보일러교체 또는 난방가스공사로 14백만원을 지급했다고 주장하나, ●●산업가스의 업종(도･소매 가스판매업)과 이체내역에 공사내용 등이 기재되지 않는 사실 등을 고려할 때, 해당 14백만원을 난방가스공사와 보일러 교체비용으로서 자본적 지출액으로 보기에 무리가 있다.

• 나) 따라서 처분청이 청구인이 추가 주장한 쟁점지출액 80,800,000원을 자본적 지출액에 해당하지 아니한 것으로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.