2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 대지 위에 신규주택 건축허가 후 착공하고 2018.9.14. 이후 사용승인을 받은 경우소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제2조2항제2호에 해당하지 아니함
2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 대지 위에 신규주택 건축허가 후 착공하고 2018.9.14. 이후 사용승인을 받은 경우소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제2조2항제2호에 해당하지 아니함
이 건 심사청구는 기각합니다.
5.
4. AA BB시 CC동 아파트(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2018.
11.
30. AA DD시 EE면 단독 주택(이하 “신규주택”이라 한다)을 신축․취득하였다.
12.
28. 종전주택을 양도하고 2021.
2.
25. 양도가액 ○○ 원, 취득가액
○○ 원, 납부할세액
○○ 원으로 하여 양도 소득세를 신고하고 납부(2021.
2.
25. 및 2021.
4.
29. 각각 ○○ 원)하였다.
- 다. 청구인은 2022.
2.
22. 종전주택의 양도는 신규주택 취득을 위한 일시적 2주택으로 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하여 종전주택의 양도소득은 비과세 대상이므로 양도소득세
○○ 원 을 환급해달라는 내용의 경정청구를 하였다.
- 라. 처분청은 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내에 위치하고 있어 비과세되는 중복보유 허용기간은 2년이나 이를 경과하여 종전주택을 양도하였으므로 일시적 2주택 비과세요건을 충족하지 않는 것으로 보아 2022.
3.
16. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.
- 마. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2022.
10.
5. 이 건 심사청구를 제기하였다.
4.
10. 건축공사 계약, 2018.
19. 건축허가, 2018.
7.
26. 공사착공, 2018.
11.
30. 사용승인을 받아 2019.
1.
3. 부부공동명의로 신규주택에 대한 소유권보존등기를 하였다. 2) 신규주택의 소재지인 DD시는 신규주택의 건축허가(2018.
7.
19. 이전인
9.
6. 조정대상지역으로 지정되어 있었고, 종전주택의 소재지인 BB시는
8.
28. 조정대상지역으로 지정되어 <표1>과 같이 신규주택 취득일(2018.
11. 30.) 현재 2주택 모두가 조정대상지역 내 주택으로 남게 되었다. <표1> 종전주택 및 신규주택의 조정대상지역 지정 구분 조정대상지역 지정(해제) BB시 (종전주택) DD시 기타지역
□□동,△△동 ◇◇읍, EE면, ◆◆면 (신규주택) 2017.9.6. DD시 지정 ×
○ ○
○ 2018.8.28. BB시 지정
○ ○
○ ○ 2019.11.8. DD시 일부 해제 (□□동, △△동 제외)
○ ×
○ × 2020.6.19. DD시 재지정 (◇◇읍, EE면, ◆◆면 제외)
○ ○
○ × 3) 종전주택은 신규주택의 건축허가 및 공사착공 후 사용승인(준공)을 받기 이전에 조정대상지역 내 주택으로 지정되었고, 소득세법 시행령제155조1항에 의하면 신규주택 취득시기(2018.
11. 30.)에 조정대상지역 내 일시적 2주택에 해당되어 2년 내 종전주택을 양도하여야만 비과세를 받을 수 있도록 되어 있다. 4) 청구인이 뜻하지 않게 신규주택을 건축하는 기간 중에 종전주택이 조정 대상지역 내 주택이 되었으므로 신규주택이 준공될 경우 이 날로부터 중복보유 기간 2년 내 종전주택을 양도해야 하는 상황이 전개되리라는 것을 전혀 예상하지 못하는 상황이 벌어졌던 것이므로 청구인은 종전주택 양도일까지 신규주택의 건축허가 및 공사착공 당시만을 생각해서 당연히 종전주택을 3년 내 양도하면 일시적 2주택자로서 양도소득세를 비과세 받을 것이라고 믿고 지내왔었다. 5) 소득세법 시행령부칙(2018.
10.
23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 제2조제2항제2호에 의하면 2018.
9.
13. 이전에 주택․분양권․조합원입주권의 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실을 증명할 수 있으면 종전의 규정을 적용할 수 있는바, 조정대상지역으로 지정된 지역 내 신규주택을 취득하기 위하여 공사허가 및 공사착공 할 당시 종전주택의 소재지가 조정대상지역 외 주택 이었으므로 공사허가 및 공사착공의 시기를 기준으로 종전주택과 신규주택의 중복보유기간을 3년으로 하여 일시적 2주택자로 보아야 한다. 6) 조정대상지역 내 신규주택을 매매취득한 경우라도 매매계약 체결과 계약금을 지급한 상태에서 종전주택이 조정대상지역 내 주택으로 지정되더라도 예측가능성을 뛰어 넘어 납세자의 재산권 행사에 지장을 초래하고 있다고 볼 수 있는데, 더군다나 청구인의 경우 신규주택을 취득하기 위하여 공사를 착수하고 있는 중에 종전주택이 조정대상지역 내 주택으로 지정이 되어 공사를 지연시키거나 중단할 경우 여러 가지 상황이 곤경에 빠지게 되어 재산상의 손실이 클 수 밖에 없었던 상황이었다. 7) 신규주택으로 이사하기 위하여 신규주택 허가 이전부터 중개사무소에 종전주택의 전세중개의뢰를 하였고, 신규주택으로 이사하는 시기와 맞는 임차인을 만나게 되어 2018.
10.
30. 종전주택 전세계약을 맺은 사실이 있다. 이러한 일련의 과정을 살펴보더라도 종전주택이 조정대상지역으로 지정될 것이라는 것을 예상 하지 못하였다.
- 나. 따라서 처분청의 경정청구 거부통지는 취소되어야 한다.
8.
28. 조정대상지역으로 지정(국토교통부 공고 제2018-1088호)되었고, 신규주택 소재지인 DD시는 2017.
9.
6. 조정대상지역으로 지정(국토교통부 공고 제2019-1540호)된 후 2019.
11.
8. □□동, △△동을 제외한 지역이 조정대상지역에서 해제(제2019-1540호)되었고, 2020.
6.
19. ◇◇읍, EE면 및 ◆◆면을 제외한 지역이 조정대상지역으로 재지정(제2020-828호)되었다. 2) 청구인의 신규주택 취득과정을 살펴보면, 2003.
4.
8. 청구인의 배우자가 DD시 EE면 답 1,299㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매로 취득하였고, 2018.
4.
10. 건물 신축공사 계약 후 2018.
7.
농지보전부담금을 납부하고, 2018.
7.
19. 건축허가, 2018.
7.
26. 공사착공, 2018.
11. 30. 건물 사용승인 받아 2019.
1.
3. 부부 공동명의로 등기하였다. 3) 2019년 소득세법 개정세법 해설을 살펴본바, 소득세법 시행령 제155조 제1항은 조정대상지역 내 주택시장의 안정을 도모하려는 취지로 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유 허용기간을 2년으로 단축하는 것으로 개정되었으나, 기계약자를 보호하기 위해 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전규정(3년)을 적용하는 것으로 나타난다. 4) 국세청 해석례는 “
9.
13. 이전에 조정대상지역 내 대지 위에 주택 신축을 위한 건축 허가 후 착공하고 2018.
9.
소득세법 시행령 부칙 제2조제2항제2호에 해당하지 아니하는 것임”이라고 하였다(사전-2021-법령해석재산-0092, 2021.
6. 23.)
23. 소득세법 시행령 제155조제1항이 개정되어 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유 허용기간이 2년으로 축소됨에 따라 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 기계약자를 보호하기 위해 같은 법 시행령 부칙 제2조제2항제2호를 규정한 것으로 건설에 의해 취득한 청구인의 신규주택은 이 조항을 적용할 여지가 있어 보이지 않는다.
조정대상지역 내 종전주택과 신규주택의 일시적 2주택 보유 허용기간을 3년 으로 적용해야 한다는 청구주장의 당부
1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2017.
12.
19. 법률 제15225호로 개정된 것)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
10.
제29242호로 개정된 것)
① 법 제89조 제1항 제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 이하 생략) 1-2) 주택법 제63조의2 【조정대상지역의 지정 및 해제】(2018.
8.
제15738호로 개정된 것)
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토 교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.
1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 1-3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】(2018.
10.
제29242호로 개정된 것)
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택" 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항 에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당 하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도 하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 1-4) 소득세법 시행령 부칙 제2조【1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등】 (2018.
10.
23. 대통령령 제29242호로 개정된 것)
① 제155조 제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조 제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(2018.
10.
제29242호로 개정된 것)
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는건축법제22조제2항에 따른 사용 승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
1) 청구인은 2022.
2.
22. 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함에 따라 일시적 2주택을 보유한 것이므로 비과세 양도소득에 해당한다고 보아 경정정구 하였다. 2) 처분청은 2022.
3.
11. 신규주택의 취득일로부터 중복보유 허용기간인 2년을 초과하여 종전주택을 양도 하였으므로 신규주택 취득을 위한 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 않는 것으로 보아 경정청구를 거부하였다.
○ 청구인이 배우자와 공동소유하고 있는 신규주택인 AA DD시 EE면 단독주택은 자기가 신축한 주택으로, 취득일인 사용승인일(’18.11.30.)이 건축물관리대장에 의하여 확인됨
○ 조정지역 1주택 보유상태에서 조정지역내 신규주택을 취득한 경우에 해당하며(취득일 당시 DD시 전 지역 조정지역임), 종전주택 양도일(’20.12.28.)은 신규주택 취득일(’18.11.30.)로부터 2년이 경과되었음.(중복보유 허용기간 2 년 초과) 3) 종전주택 소재지인 BB시는 2018.
8.
28. 조정대상지역으로 지정되었으며(국토교통부 공고 제2018-1088호), 신규주택 소재지인 DD시는 2017.
6. 조정대상지역으로 지정되었으며, 신규주택이 위치한 DD시 EE면은 2019.
11. 8. 조정대상지역에서 제외되었다. 4) 청구인의 배우자 이★★은 2003.
4.
8. 쟁점토지를 취득하였으며, 청구인은 AA FF시 소재 ㈜더○○과 쟁점토지에 2층 규모의 단독주택을 신축 하는 건설공사계약서를 체결(도급금액
○○ 원, 공급대가)하였으나 계약일은 2018년으로만 기재되어 있다. 5) 청구인은 ○○농협○○지점의 계좌에서 ㈜더○○의 ○○은행계좌로 2018.
4.
10. 계약금 ○○원을 입금하고 2018.
9.
5. 중도금 ○○원을 지급한 사실이 있다. 6) 청구인은 신규주택을 건축하기 위해 당초 답이었던 쟁점토지를 대지로 용도변경하고자 2018.
7.
12. 농지보전부담금 ○○원을 납부하였다. 7) 신규주택의 일반건축물대장에 따르면, 건축허가일 2018.
7. 19., 착공일
7. 26., 사용승인일 2018.
11. 30.로 나타나고, 신규주택의 건물등기사항전부 증명서에 따르면, 청구인과 이★★은 2019.
1.
3. 공동(각자 지분 1/2)으로 소유권 보존등기하였다. 8) 청구인은 종전주택이 조정대상지역(BB시 2018.
8.
28. 지정)에 있는 상태에서 조정대상지역인 DD시(2017.
9.
6. 지정)에 신규주택을 취득(2018.
11. 30.) 하였으며, 신규주택 취득 후 2년(2020.
11. 29.)이 경과한 2020.
12.
양도하였다. 9)
10.
23. 대통령령 제29242호 개정을 통해 소득세법 시행령제155조 제1항은 조정대상지역 내 주택시장의 안정을 도모하려는 취지로 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유 허용기간을 2년으로 단축하는 것으로 개정되었고, 다만 기계약자를 보호하기 위해 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전규정(3년)을 적용하도록 하였다.
1) 관련 법리 가) 소득세법제154조 및 같은 법 시행령 제155조 제1항은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택으로 보아 비과세 규정을 적용하는 것으로 규정하고 있다. 나) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원
10.
23. 선고 2008두7830 판결 참조). 2) 조정대상지역 내 종전주택과 신규주택의 일시적 2주택 보유 허용기간을 3년으로 적용해야 하는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 일시적 2주택 보유 허용기간을 3년으로 적용할 수는 없는 것으로 보인다. (1) 청구인 은 2020.
12.
28. 종전주택을 양도하기 전인 2018.
11.
건설하여 취득함에 따라 일시적으로 2주택을 보유하게 되었으며, 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내 주택이므로 소득세법 시행령 제154조에 따라 양도소득이 비과세되는 종전주택의 보유 허용기간이 2년이 적용되는 것이다. (2) 청구인의 신규주택 취득은 소득세법 시행령 부칙 제2조제2항제2호에서 규정하는 2018.
9.
13. 이전에 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인 되는 경우에 해당하지 않는 것이며(사전-2021-법령해석재산-0092, 2021.
6. 23.), 부칙 제2조 제2항 제1호에서 규정하는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득한 경우에도 해당하지 않는다. 나) 따라서, 청구인이 조정대상지역 내 종전주택과 신규주택의 일시적 2주택 비과세요건을 충족하지 않는 것으로 보아 처분청이 2020년 과세연도 양도 소득세 경정청구 거부통지한 처분은 잘못이 없 는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.