현금지급하였다고 주장하는 중개수수료의 필요경비 인정여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인 이AA, 유BB, 이CC, 이DD, 이EE(이하 이들을 “청구인들”이라 한다)는 ○○시 ○○구 토지 203.92㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 2021.10.15. 수용되어 소유권 이전하고 2021.12.29. 양도소득세 신고하면서 취득시 중개수수료 67,345,295원을 취득가액에 포함하여 양도소득세(농어촌특별세 포함) 480,617,857원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인들이 필요경비로 공제한 취득시 중개수수료 67,345,295원에 대한 구체적 증빙이 없다고 보아 필요경비 부인하고 청구인들에게 2021년 과세연도 양도소득세 21,258,081원를 2022.6.2. 경정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.8.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지의 전소유자(당시 80세)가 2004년 암 진단을 받고 사망하기 전 쟁점토지를 처분하고자 여러 중개업소에 매각 의뢰한 상태에서, 이AA이 1982년 ○○시 ○○구 소재 토지를 매매가 2억원으로 소개받기도 했던 지인 김FF으로부터 쟁점토지를 소개받아 취득하였다.
• 나. 전소유자와 친분이 있는 김FF은 중간에서 소개하는 인물이 4명이 더 있어 계약 전에 중개수수료를 지급하여야 하고 이들에게 수수료를 나누려면 현금 3억원이 필요하다고 하였다.
• 다. 쟁점토지의 당시 시가는 70억 정도였으나 거래가액을 공시지가 수준(872.7㎡ × @5,600,000 = 4,887,120,000원)으로 하기로 하고, 실제 계약일(2004.1.13.) 일주일 전인 2004.1.6. 김FF을 믿고 현금 307,130,000원을 통장에서 인출하여 그 중 300,000,000원을 지급하였고, 실제 거래가액도 공시지가 수준인 5,090,000,000원으로 결정하였다.
• 라. 청구인들이 중개수수료에 대한 지출증명으로 인감증명을 첨부한 영수증, 하나은행 통장 사본을 제출하였음에도 처분청이 중개수수료를 현금으로 지급하였다는 이유만으로 필요경비 부인하는 것은 부당하고, 70억 정도 되는 물건을 공시지가 수준인 50억에 구입하면서 중개인이 요구하는 정도의 현금을 지불하였다는 게 상식에 부합함에도 중개수수료를 인정하지 않는 처분청의 이 건 처분은 지나친 국고주의라고 판단된다.

• 가. 증빙으로 제시한 영수증은 적격 증빙이 아닌 수기로 작성되었고 첨부된 인감증명서는 거래 당시가 아닌 2021.12.1. 발급받은 것이어서 사인간 임의 작성이 가능하고 신빙성이 부족하며, 현금을 인출하여 지급하였다고 주장하나 인출된 현금이 쟁점토지와 관련된 비용인지 명확하지 않으므로 중개수수료 지출에 대한 객관적이고 구체적인 증빙으로 볼 수 없다.
• 나. 청구인들이 주장하는 중개수수료 300,000,000원은 법정 중개수수료의 6.5배(당시 법정중개수수료율은 1천분의 9 이내)에 해당하는 금액임에도 청구인과 김FF 사이에 수수료 계약서도 작성되지 않았고, 거액의 부동산을 취득하면서 계약하기도 전에 수수료를 지급하였다는 게 부동산 거래관행상 납득하기 어렵다.
• 다. 김FF은 부동산중개업 관련 이력이 없으며 2004년 과세연도 종합소득세 신고한 사실도 없고, 청구인들이 제출한 ‘부동산 매매계약서’에는 매도인과 매수인 쌍방 합의로 매매하였다고 기재되어 있어 처분청이 취득 시 중개수수료를 지출 증빙으로 인정하지 않고 취득가액에서 부인하고 과세한 이 건 처분은 정당하다.

4. 관련 법령, 판례 등

• 가. 쟁점 증빙없는 중개수수료의 필요경비 인정 여부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 2-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.(2016.2.17.전에 지출한 분에 대하여는 종전 규정을 적용)

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 2-2) 소득세법 제160조의2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】

② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서

2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서

3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다)

• 다. 사실관계

1. 청구인 이AA·유BB는 2004.3.2. ○○시 ○○구 토지 262.1㎡를 각 2분의 1지분으로 소유권 취득하여 2021.9.30. 청구인 이CC·이DD·이EE에게 58.42㎡, 청구외 김GG에게 58.18㎡를 증여하였고, 이CC·이DD·이EE는 양도소득세 신고하면서 취득가액을소득세법제97조의2 규정에 따라 증여자의 실지취득가액을 지분별로 안분하여 계산하였다.

2. 청구인들이 2021.12.29. 양도소득세 신고한 내용과 처분청이 양도소득세 경정한 내용을 합산하면 아래와 같다 <표>

3. 청구인들이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서에는 청구인 이AA·유BB는

○○시 ○○구 대지 872.7㎡ 및 지상 건물 1,760.75㎡를 매매대금 5,090,000,000원(건물 200,000,000원 포함)으로 2004.1.13. 전소유자와 쌍방합의하에 매매계약을 체결한 것으로 나타난다(이후 이AA·유BB는 2020.4.28. 쟁점토지로 분할하여 2021.9.30. 소유권 일부를 증여하였다).

4. 청구인들은 양도소득세 신고시 중개수수료에 대한 지출증빙으로 2021.12.1. 발급한 김FF의 인감증명서를 첨부한 아래의 서류를 제출하였다.(심리담당이 확인한 바, 청구인들이 제출한 통장 사본의 계좌 명의는 1996.5.16. 주택건설업으로 개업한 FF개발㈜이고 대표는 이AA이며, 이에 대하여 청구인들은 FF개발㈜의 수입이 전무하여 이AA이 개인적인 임대수입을 관리한 계좌로서 FF개발㈜의 관련 장부는 오래되어 보관하고 있지 않다는 주장이다)

5. 국세청 전산자료에 의하면 김FF은 부동산 중개업에 종사한 이력이 없고, 중개수수료 등의 수입으로 종합소득세를 신고한 사실도 없는 것으로 확인된다.

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원2006두16137, 2007.10.26. 판결 참조).

2. 필요경비 인정 여부에 대한 판단

• 가) 청구인들이 제출한 부동산매매계약서에는 매도인과 매수인이 쌍방합의하에 매매계약을 체결한다고 기재되어 있고, 중개수수료로 300,000,000원을 지급하였다고 주장하나, 이를 입증하는 증빙으로 제시된 영수증은 사인간 임의작성이 가능하고, 첨부한 인감증명서도 청구인들의 양도소득세 신고 당시 발급받은 것이어서 그 신빙성을 인정하기 어렵다.
• 나) 또한, 청구인 이AA이 운영하는 법인계좌에서 인출된 자금이 청구인들이 양도한 쟁점토지의 취득과 관련되어 지출한 것인지 여부가 불분명하고, 청구인들이 취득 당시에 중개수수료로 지급하였다고 주장하는 300,000,000원은 매매가액 5,090,000,000원 대비 6%에 가까운 금액으로 통상적인 중개보수 수준보다 상당히 높아 일반적인 상거래 관행상 쉽사리 수긍하기도 어렵다고 할 것이다.
• 다) 이러한 점들로 보아 처분청이 중개수수료에 대한 객관적인 증빙이 부족하다고 보아 필요경비로 인정하지 않고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.