인터넷포털사이트에서 쟁점오피스텔단지에 대하여 주거용으로 소개되었고, 쟁점오피스텔은 16평형 복층 구조로 침실을 갖추고 냉장고, 씽크대, 세탁기 및 옷장 등이 갖추어져 주거용도로 사용하기에 적합한 구조를 갖추고 있으며, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 임대업으로 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고하였다 하더라도 임차인의 사업이력이 확인되지 않는 등 쟁점오피스텔은 비주거용 건물로 보기 어려움
인터넷포털사이트에서 쟁점오피스텔단지에 대하여 주거용으로 소개되었고, 쟁점오피스텔은 16평형 복층 구조로 침실을 갖추고 냉장고, 씽크대, 세탁기 및 옷장 등이 갖추어져 주거용도로 사용하기에 적합한 구조를 갖추고 있으며, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 임대업으로 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고하였다 하더라도 임차인의 사업이력이 확인되지 않는 등 쟁점오피스텔은 비주거용 건물로 보기 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
○○ 000번지 000동 0000호 소재 아파트(이하 “양도주택” 이라 한다)와 경기 ○○○구 ○○동 000-0 ○○ 플래티넘 000호 소재 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔 ” 이라 한다)을 보유하던 중 양도주택을 2018.11.12.에 1,050백만원에 매도하고, 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택)로 하여 각각 양도소득세 1,831,075원을 신고·납부 하 였다. * 청구인 甲○○와 乙○○은 동일세대 부부 쟁점오피스텔은 甲○○ 단독소유
- 나. 처분청은 당초 청구인들의 신고에 대하여 2019.11.29. 신고시인 하였으나, 2022.2.14양도소득세 세원관리 실태점검 특정감사에서 지적된 쟁점오피스텔을 주택 으로 보고 양도주택에 대하여 1세대 2주택 중과세율을 적용하여 청구인 甲
○○에게는 97,621,590원 (가산세 27,645,468원 포함), 청구인 乙○○에게는 119,693,760원(가산세 33,877,632원 포함)을 경정‧고지하였다. 청구인 甲○○는 2018.11.2. 양도한 다른 주택에 대한 양도차손이 발생하여 청구인 乙○○과 고지세액 차이 발생
- 다. 청구인들은 이에 불복 과세전적부심사를 거쳐 2022.8.19. 심사 청구를 제기하였다.
1. 쟁점오피스텔에 대한 소명
○○의 임대사업자 사업자등록증 사본, 전입세대 열람 확인자료 등을 제출하였고 담당자는 소명이 잘 되었다고 하였다. 나) 2022.2.20. 쟁점 오피스텔을 사무실로 사용하였는지 여부를 다시 소명하라는 통지를 받았으며, 2018년～2019년 무렵에 이미 소명자료를 제출하였고 문제가 없다는 답변까지 들었다고 하였으나, 처분청은 그러한 소명자료가 확인되지 않는다고 하며 새로운 소명자료를 요구하였다. 다) 청구인들은 쟁점오피스텔의 임차인이었던 丙○○로부터 쟁점오피스텔을 사무실로 사용했다는 확인서와 임대차계약서 사본, 1층 부동산 중개업자 확인서류, 임차인 丙○○ 이후 임차 목적으로 방문자의 확인서를 추가 제출하였다.
2. 쟁점오피스텔의 전 임차인 확인서 및 전세계약서 등 가) 甲○○가 쟁점오피스텔을 임대한 이후 현재까지 임차인은 4명으로, 쟁 점 주택 양도일 현재 임차인이었던 丙○○는 2004.11월～2019.8월까지 14년 9 개월 동안 임차하였으며 쟁점 오피스텔에 전입한 사실이 없고, 丙○○가 사무 실 용도로 사용했다고 확인해 주고 있고, 동 확인서를 징취하기 위해 청구인과 丙○○ 사이에 주고받은 문자메시지는 동 확인서가 진실된 것을 뒷받침해주고 있다. 나) 2011년～2012년 경 ○○동구청으로부터 쟁점 오피스텔을 주택용으로 용도변경하면 세금혜택을 받을 수 있다는 통지가 있었으나, 丙○○가 사무실로 사용하고 있어 이에 응하지 않았던 사실도 있다. 다) 쟁점 오피스텔 1층 부동산중개업소(상호: 플○○○○ 부동산)에서 2013년 부터 일을 해 오던 직원은 ‘쟁점 오피스텔 주인이 사무실로만 세를 놓으려 했고 2018년 당시에도 무엇인가 일을 하는 사람이 세를 살고 있었다고 확인하고 있으며, 丙○○와의 임대차계약서에도 특약사항으로 ‘임차인은 본 호실을 업 무용으로 사용하기로 한다’고 명시되어 있다.
- 라) 丙○○ 다음의 임차인인 丁○은 2019.9월～2020.9월까지 1년간 임차하였으며 임차하기 위해 쟁점 오피스텔을 방문했을 때 내부구조가 사무실 용도로 사용하고 있었다고 확인해 준 사실이 있다. 마) 쟁점오피스텔 현관문에 “에○○○파” 라는 간판이 붙어 있는 사진은 사무실로 사용했다는 분명한 증거가 된다.
3. 쟁점오피스텔의 사업자등록과 부가세 신고 청구인은 쟁점 오피스텔을 취득 후 2006.5.24. 고양세무서에 사무실 임대사업자로 사업자등록하여 현재까지 16여년을 부가가치세 등을 신고하였다.
4. 쟁점오피스텔의 지방세 과세내역 지방세도 주택이 아닌 건축물로 분류되어 2004.6월에 취득세, 2005년부터 현재까지 18년 동안 재산세 등을 납부해 오고 있다.
5. 처분청의 의견에 대한 반박
- 가) 쟁점오피스텔이 주거용이라는 입증책임은 처분청에게 있다.
• 이 건 양도소득세 관련하여 처분청에서 비과세로 처리했었던 것을 번복 하고 다시 과세한 경우로 과세이유에 대한 입증책임이 이를 주장하는 통지 관 서에 전가되었다고 할 것이다. (대법원89누7092, 1990.11.13. 판결, 조심2014전0501, 2014.9.30. 결정 외 다수)
• 처분청은 청구인들에게 임차인 丙○○의 주민등록상 주소가 멀리 있어 쟁점 오피스텔을 주거용으로 볼 수밖에 없다고 하다가, ‘ 쟁점 오피스텔을 주택 으로 본 근거’ 라는 자료에는 담당 공무원의 처음 답변과는 다른 내용의 자료를 제시하고 있어 무엇을 근거로 세금을 부과하겠다고 하는 것인지 의문이 들 수밖에 없다.
• 이와 같이 처분청은 쟁점 오피스텔이 왜 주거용인지에 대한 입증책임을 제대로 이행하지 아니한 것으로 과세요건을 결여한 처분으로 보여 진다. 나) 전 임차인의 확인서 등은 쟁점오피스텔이 업무용시설에 해당함을 증빙한다.
• 처분청은 丙○○ 등의 확인서가 객관적 사실이나 구체성이 없어 단순하고 주관적 진술에 불과하다고 주장하나, 처분청은 청구인 이 제출한 확인서가 왜 믿을 수 없는지에 대한 객관적이고 구체적 반증은 전혀 제시하지 못하고 있다.
• 일반적으로, ‘확인서’(증언) 등은 본인이 알고 있거나 겪은 사실 그대로를 진술하는 것으로 거짓으로 확인될 경우에는 법적인 책임문제가 거론될 수도 있어 일반인들은 ‘확인서’라는 것을 잘 써 주지 않으려 하고 있으며, 그러함에도 확인서를 써 준 것은 그만큼 그 내용이 진실된 것이라는 것을 반증한다.
• 더구나, 청구인이 丙○○의 확인서를 받기 위하여 주고받은 문자를 보더라도 거짓 확인서가 아니라 사실에 근거한 진실 된 것이라는 것을 알 수 있다.
• 丁○이 진술한 확인서도 기억에 의한 진술로 신빙성이 없다고 주장하나 확인서 자체가 자신이 기억하고 있는 것을 진술하게 된다는 것(법정 증언도 기억이라는 것), 그리고 객관적 증빙이 없을 때 확인서가 그 중요한 증빙이 된다는 것 등을 무시한 것으로, 양도당시로부터 3년 이상이 지난 전 임차인 丙
○○와 丁○ 그리고 1층 중개업소 직원 등 확인서가 쟁점오피스텔을 사무용으로 사용했다는 것을 증빙하고 있다. 다) 쟁점오피스텔이 주택인지 업무용 시설인지는 임차인의 사업자등록 유무와 는 무관하다.
• 서면인터넷방문상담4팀-1097(2005.9.1.) 회신에서 “오피스텔을 임대하는 경우 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임 차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보는 것임” 으로 답변하고 있는 바, 이는 주택인지 여부를 판단하는데 임차인이 사업자등록을 했는지 여부는 참고는 될 수 있어도 중요 판단기준이 될 수 없다는 것을 보여주고 있다.
• 또한 “임차인의 사업이력이 없어 사업장으로 사용하였다고 볼 수 없다” 는 주장은 반대로 “주민등록 전입을 하지 않았다면 주거용으로 사용했다고 볼 수 없다”라는 생각도 옳다고 해야 할 것이다. 라) 쟁점오피스텔의 보증금과 당시 보증금 시세와 차이는 丙○○와의 특 별한 인연으로 인한 차이이며 임대차계약서는 정상적인 계약서이다.
• 쟁점오피스텔의 보증금 30백만원이 당시 국토교통부 전세보증금 실거래가인 95백만원에서 101백만원에 3배이상의 차이가 있고 계약서의 내용이 사실인지에 대한 증빙내역을 제출하기 못하였기에 실제 계약내용의 진위가 의심된다고 주장하나,
• 최초 월세를 받는 계약서(보증금 5백만원, 월세 30만원)를 작성했다가 2012년 급전이 필요해 보증금 30백만원으로 전세계약서를 변경하였고 도움을 받았다는 생각에 임대차 종료시까지 전세금 변동없었던 것으로 시세와는 차 이가 날 수 밖에 없다. 또한 임차보증금 반환시 영수증을 받는 것은 당연할 일이지만, 임차인 丙○○가 쟁점오피스텔을 비워주었고 다음 세입자와 임대차 계약을 체결한 상태로까지 진행이 되었기에 관련증빙을 보관하지 않았던 것 이다. 더구나 처분청에 과거 1차례 소명이 있었고 당시 관련증빙을 제출한 상 태에서 양도주택이 비과세 되었다는 믿음이 있었기에 더욱더 증빙을 보관할 이유가 없었던 것이다.
• 임차보증금의 수수상황이 분명하지 않으므로 임대차계약서가 임의로 작성 되었다는 주장을 하고 있으나, 일부이긴 하지만 자금이체(3,940,000원)한 사실도 확인된다. 그럼에도 처분청은 특별한 근거 없이 중개업소와 임차 인의 실인이 찍 혀 있는 임대차계약서의 진위를 의심하는 것은 받아들일 수 없다. 마) 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용에 적합하고 임차인 丙○○의 사업 이력 등을 보아 임차인들 모두 주거용으로 사용했다고 하나,
• 쟁점오피스텔이 실제로 어떻게 사용했는지 여부에 따라 법을 적용해야 할 것인 바, 쟁점오피스텔이 주방시설 등이 있다 하여 주택으로 보는 것은 잘 못된 주장이다. 조심 2021서3158(2021.10.14.)결정에서 “오피스텔이 업무 목적에 부수하여 숙식을 할 수 있는 구조를 일부 갖추고 있다하여 해당 오피스텔을 모두 소득세법상 주택에 해당한다고 단정하기 어렵다”라고 하였다.
• 쟁점 오피스텔의 임차인은 丙○
○→ 장○○→丙○○→丁丁→金○○으로 총 5명이고 이중 쟁점오피스텔에 전입한 임차인은 장○○, 丁丁, 金○○ 3명이나 그 3명이 모두 거주를 하고 있었으므로 丙○○도 실제 거주했다고 하나, 총 임대기간 17여년 중 丙○○의 임대기간이 86.76%(2004.11월 부터 2018.9월까지)나 되는 상황에서 다른 임차인이 주거용으로 사용했다고 해서 丙○○까지 주거용으로 사용했다는 주장은 무리가 있다고 본다.
• 임차인 丙○○ 이전이나 이후에 임차인들이 전입을 해서 거주용으로 사용했기에 쟁점 오피스텔은 주거용에 적합한 상태라고 처분청은 주장하나, 양도주택 매 도 당시 쟁점오피스텔이 주택인지 업무용시설인지를 구분해야 하며 전 임차인 丙○○가 14년 9개월여를 사 무실로 사용했다고 확인하고 있고 양도주택 매도당시에도 丙○○가 임차인으로 있었으므로 쟁점 오피스텔을 주 택으로 볼 여지가 없다.
• 더욱이, 임차인 장○○의 경우 주민등록상 전입한 것으로 되어 있는지 모르나 청구인과 임대차계약서를 작성한 일도 없고 일면식도 없는 사람이다.
• 처분청에서 제시한 丙○○ 소득내역을 보면 소득이 없는 해가 2004년, 2007년, 2008년, 2015년 등으로 4개년이나 되고 소득이 5백만원, 3백만원인 해가 2개년으로 확인되고 있는 바, 처분청의 주장대로라면 소득이 거의 없는 상태에서 6년 동안 일산에 집을 얻어 거주했다는 것이 설득력이 없고 ‘***르파’라는 사무실을 운영했다는 것이 오히려 설득력이 있다.
• 또한 丙○○ 출퇴근 문제는 丙○○의 확인서에 의하면 일산에 지인의 집에서 생활을 했던 것으로 확인되기 때문에 문제가 되지 않는다. 또한 丙○○는 학원 운영자로 출퇴근시간이 자유롭기도 하다
- 나. 가산세 감면에 정당한 사유가 있다. 1) 처분청은 甲○○에게 가산세 27,645,466원, 乙○○에게 가산세 33,877,632원을 부과하였으나 납세자에게 전혀 귀책사유가 없는 경우에 해당한다. 2) 청구인들 은 처분청의 요구에 따라 1차 소명자료를 제출했고 처분청 에서는 그 소명내용이 맞다고 한 사실이 있으며, 그 사실은 청구인들 에게 그대로 받 아 들여져 3년여를 지났을 뿐 만 아니라, 처분청에서도 청구인들로부터 소명자료를 받았을 즈음에 이미 한차례 비과세결의까지 하였다. 3) 청구인들은 과세여부에 대하여 달리 개입할 여지가 전혀 없으며, 청구인 들이 임의로 과소신 고한 사안도 아니고, 세금납부를 하지 않은 책임이 있는 것도 아님이 명백한 경우이다. 첫째, 국세기본법제48조 제1항 제2호에는 “납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우”에 가산세를 면제하는 것으로 되어 있 고, 대법원 2001두 7886(2003.1.10.)에서도 “세법상 가산세는... (중략)... 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없다”라고 되어 있다. 둘째, 국세기본법 집행기준 48-0-2제2항 “행위 당시에는 적법한 의무 이행이었으나 사정변경으로 인하여 소급적으로 부적법한 것이 되어 외관상 의무 이행이 없었던 것처럼 된 경우(대법86누460, 1987.10.28.)”에 비추어 보아도 이 사건은 1차 소명이 적법한 의무 이행이 된 것이며 처분청이 비과세에서 과세로 전환하는 사정변경을 함으로써 결국 소급해서 신고를 하지 않은 것처럼 되었다 할 것이므로 동 집행기준에도 부합한 경우에 해당한다. 셋째, 국세기본법 집행기준 48-0-2제3항 “국세청 질의 회신을 근거로 양 도세 예정신고 하였고 과세관청이 이를 받아들이는 결정을 하였으나 감사원 지적사항으로 감면세액을 추징하는 경우(대법원 95누10181, 1995.11.14.)”에 비 추어 보아도, 가산세의 부과는 부당한 것으로 사료된다. 넷째, 처분청은 과세전적부심사결정문에서 ‘처분청이 청구인들의 쟁점주택 양도소득세 비과세 신고에 대해 신고시인 결정을 한 것에 관하여 청구인들에게 공식적인 문서로 공적 견해를 표명한 사실이 없기’ 때문이라고 주장하고 있다. 이는 공무원이 내부적으로 처리한 업무는 공적인 효력이 없다는 말인지, 납세자는 세무서에서 처리한 일에 대하여 모든 것을 문서로 회신해 줄 것을 요청하라는 말인지, 도저히 납득하기 어려운 주장이다.
1. 쟁점오피스텔이 업무용에 해당하는지에 대한 입증책임은 청구인 에게 있다. 청구인들은 쟁점오피스텔 주택여부에 대한 입증책임이 과세관청에게 있 다고 하나 대법원 등에서 ‘ 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것으로 비과세요건, 감면요건에 대한 입 증 책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다’ (대법원 98두 16095, 2000.7.7.) 고 일관되게 판시하고 있어 쟁점오피스텔을 사업용 으로 사용하 였는지에 대한 입증책임은 청구인들에게 있음이 명백하다. 2) 청구인들이 제시한 임대차계약서 및 확인서 등만으로 쟁점오피스텔이 업무용시설에 해당한다고 보기 어렵다. 가) 임차인 丙○○와의 임대차계약서의 내용에 업무용으로 사용한다는 특약 사항을 근거로 사업용 시설로 사용하였다고 주장하나, 국토교통부 실거래가에 의하면 2018년～2019년까지의 전세보증금 거래 가액은 95백만원 ∼ 101백만원 확인되나 청구인이 제출한 임대차계약서에는 월세는 없고 보증금 30백만원으로 되어 있어 국토교통부 실거래가에 의한 전세보증금 시세와는 3배 이상 차이가 있어 청구인이 제출한 임대차계약서 진위에 의심이 간다. 나) 계약서상의 금액이 맞는지 확인해달라는 처분청의 요청에도 청구인들은 현금으로 보증금을 주고받아 증빙이 없다고 하여 관련증빙은 제출하지 아니하였다. 다) 또한 청구인들이 제출한 대화내용으로 볼 때 임차인 丙○○는 30백만원 임대차계약서 작성은 ’12년도에 작성되었고 ’18년도에는 작 성되지 않은 것으로 보이는 점 등에서 청구인들이 제출한 임차계약서는 추 후에 임의적으로 작성되었거나 형식적으로 작성된 것으로 보여 진다. 라) 청구인들이 제출한 전임차인 丙○○와 丁丁의 확인서, 공인중개업자의 확인서는 객관적 사실과 구체성이 없는 지극히 단순하고 주관적인 진술에 불과하여 쟁점오피스텔이 ‘주택’인지 아닌지를 판단하는 데에 영향을 준다고 볼 수 없다. 최근 판례에서도 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 해당 여부 를 판단할 때 주택을 양도한 자가 소유한 다른 건물이 ‘주택’인지 여부는, 해당 건물이 ‘실제 사실상 주거에 공하는 건물인가’라는 객관적인 기준에 의해 판단되어야 한다고 판시한 바 있다(수원지방법원 2020구단7706, 2021.2.19.판결).
3. 임 대업으로 사업자등록을 하고 부가 가치세를 납부하였고, 업무용 건축물로 재산세를 납부하였다 하더라도 업무용 시설에 해당한다고 볼 수 없다. 가) 오 피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업 사업자등록을 하고 오피 스텔 취득시 부담한 부가가치세 매입세액을 환급받았고 임대수익(차임)에 대해서도 부가가치세를 납부하여 온 사실이 있다 하더라도 그러한 사정만으로는 쟁점 오 피스텔이 ‘주택’이 아닌, 사실상 주거용으로 사용되지 않는 ‘업무시설’이었다 는 점을 인정하기 부족하고(수원지방법원 2020구단7706, 2021.2.19.판결), 나) 취득세 및 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세로 국세인 양도 소 득세와 그 부과 주체 및 법 규정을 달리하므로 업무용 건축물로 지방세가 부과 되었다 하더라도 그 건물을 업무용 시설로 볼 수 없다(서울고등법원 2019누45120, 2019.9.25.판결). 4) 쟁점오피스텔은 구조·기능·시설이 주거용에 적합하다.
○→ 장○○→丙○○→丁丁→金○○으로 총 5명으로 확인된다. <쟁점오피스텔 임차인 현황> 丙○○ 장○○ 丙○○ 丁丁 金○○ ’04.1 ’12.3. ’14.6. ’19.8. ’20.8.
- 라) 주민등록초본을 통해 임차인 중 장○○, 丁丁, 金○○이 쟁점오피스텔에 전입한 내역이 확인된다. 5) 임 차인 丙○○의 사업이력 및 소득발생처를 보면 쟁점오피스텔도 주거용 으로 사용하였다.
- 가) 임차인 丙○○의 사업이력 및 소득발생현황은 아래와 같다. <丙○○의 소득발생처 및 소득금액> (단위: 백만원) 년도 소득발생처 소득금액 년도 소득발생처 소득금액 년도 소득발생처 소득금액 2005 대○○학원 (일산) 15 2011 일산○○○학원 (일산) 20 2016 아이○○○○듀 12 2006 대○○관학원 (일산) 5 2012 일산○○○학원 (일산) 21 2017 아이○○○○듀 19 2009 한○○○학원 (일산) 3 2013 일산○○○학원 (일산) 23 2018 아이○○○○듀 19 2010 한○○○학원 (일산) 19 2014 일산○○○학원 (일산) 8 2019 아이○○○○듀 21 나) 丙○○는 2005년부터 2014년도까지 모두 일산소재 학원에서 학원강사로서 소득이 발생하고 있고 丙○○의 공부상 주소는
○○ 시
○○○ 으로, 학원소재지인 일산과의 거리 130㎞, 승용차로 1시간 42분 거리로 출퇴근이 불가능하여 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하면서 학원강사로 근무했음을 쉽게 추단할 수 있다. 다) 2016년도부터 丙○○는 주식회사 아이○○○○듀에서 인적용역 사업소득이 발생하고 있는데 주식회사 아이○○○○듀는 초등생을 주대상으로 하는 온라인 학습지 전문업체로 주식회사 아이○○○○듀 경영지원실 인사팀장을 통해 인 적용역으로 계약을 맺은 ‘상담’ 업무는 학생의 학생스케쥴 수립, 진척관리 및 학부보 상담을 의미하며 업무 수행방법은 전화로 하고 있어 특별한 사업장을 요하지 않는다는 사실을 확인하였고 주식회사 아이○○○○듀 인원모집 공고를 통해 동 종류의 업무는 재택업무에 해당함을 확인하였다. 라) 임차인 丙○○가 2016년도부터 상담업무를 쟁점오피스텔에서 수행하였다 하더라도 쟁점오피스텔을 사업용 업무시설로는 볼 수 없다. 2016～2019년 아이○○○○듀에서 발생한 연간 평균급여는 18백만원 미만으로 한달 평균 1.5백만 원에 불과합니다. 월 1.5백만원의 사업소득을 위해 공부상 주소지와 2시 간여 차 이가 나는 장소에 별도의 사업장을 얻었다는 청구인들의 주장은 설득력이 없다. 마) 아이○○○○듀에서의 업무성격, 급여수준, 인사팀장의 확인서 및 채용 공고문 등 을 종합적으로 고려하면 상담업무는 재택업무이고 재택업무라 함은 직장에 출근하지 않고 집에서 하는 직장업무를 의미하는 바, 쟁점오피스텔의 주 기능은 주거용이라 보아야 한다.
- 바) 결론적으로 쟁점오피스텔의 임차인인 丙○○, 장○○, 丁丁, 金○○ 등은 모두 주거용으로 오피스텔을 사용하였다고 볼 수 있다.
6. 결론 가) 오피스텔이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능 이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물인 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2008두21768, 2010.7.22., 2004두14960, 2005.4.28. 판결 참조) 나) 설령 2016년∼2019년 8월까지 상담업무를 병행한 장소라 보더라도 2015년 까지는 주거용으로 사용했음이 명백하고 2019년 8월부터 다시 주거용으로 사 용 했음이 명백한 바, 쟁점오피스텔은 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주 거용으로 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물인 경우에 해 당하므로 쟁점오피스텔은 주택 으로 보는 것이 타당하다.
- 나. 가산세 감면에 정당한 사유가 없다 1) 청구인이 주장하는 2019년 2월경의 쟁점오피스텔에 대한 소명안내는 신고 후 단순한 사 실 관계 파악에 불과하며 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정 하기 위하여 질문을 하고 장부‧서류 그 밖의 물건을 검사‧조사하거나 그 제출을 명하는 세무조사라고 볼 수 없다. 2) 청구인에게 그 의무를 이행하는 것이 무리라고 할 만한 사정이 없고 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어려워 청구인이 주장하는 가산세 감면 주장은국세기본법 제48조에 해당하지 않기에 가산세 부과는 타당하다.
1. 쟁점①: 쟁점오피스텔이 비주거용건물에 해당하여 양도주택이 1세대1주 택 에 해당하는지 여부
2. 쟁점②: 본 건 양도소득세 관련 가산세는 면제되어야 한다는 청구주장의 당부
7. 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대 통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상 지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 2-2) 소득세법통칙 89-154…3【 주택의 범위 】 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다. 3) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 3-1) 주택법 시행령 제4조 【준주택의 종류와 범위】 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 3-2) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별건축물의 종류(제3조의5 관련)
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) 4) 국세기본법 제48조 【가산세 감면 등】
① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 4-1) 국세기본법 시행령 제28조 【가산세의 감면 등】
① 법 제48조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의ㆍ회신 등에 따라 신고ㆍ납부하였 으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우 4-2) 국세기본법 집행기준 48-0-1【가산세 감면 등】 (2017.2.21생산)
① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 기한연장사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한데 대한 정당한 사유가 있는 때 및 아래의 각 호에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
1. 시행령 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의·회신 등에 따라 신고·납부 하였으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우
② 제1항의 “정당한 사유가 있는 때”란 납세자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 이를 정화할 수 있는 사정이 있거나, 그 의무이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 할 만한 사정이 있는 때를 말한다. 4-3) 국세기본법 집행기준 48-0-2【정당한 사유에 해당여부】 (2017.2.21생산) 정당한 사유로 본 사례 정당한 사유로 보지 아니한 사례
① 법률의 오해나 부지를 넘어 세법해 석 상의 의의가 있는 경우
① 법령의 부지·착오
② 행위 당시에는 적법한 의무이행이 었으나 사정변경으로 인하여 소급적 으로 부적법한 것이 되어 외관상 의무 이행이 없었던 것처럼 된 경우
② 세무공무원의 잘못된 설명을 믿고 그 신고납부 의무를 이행하지 아니하였다 하더라도 그것이 관계법령에 어긋나는 것임이 명백한 경우
③ 국세청 질의회신을 근거로 양도세 예정신고 하였고 과세관청이 이를 받아들이는 결정을 하였으나 감사원 지적사항으로 감면세액을 추징하는 경우
1. 쟁점오피스텔 사업자등록 및 부가가치세 신고현황 가) 국세청대내포털시스템(NTIS)에 확인되는 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록 명의는 甲○○로 쟁점오피스텔에 대하여 2002.3.11에 2004.4.1.을 개업일로 하여 사업자등록 후 2004.6.30. 사업부진으로 신고폐업 하였다. 이후 2006.5.1.을 개업일로 하여 2006.5.24. 사업자등록신청 하였다. 나) 2004.4.1. 개업일로 하여 2004.6.30. 폐업한 사업자등록에 대하여는 부가가치세 신고 없고 2006년 귀속분부터 쟁점주택 양도시까지 부가가치세 신고는 아래와 같으며 쟁점오피스텔 취득관련 고정자산 매입에 대한 환급 등 없다.
1.
2. 쟁점오피스텔 단지 정보 및 단지 내 사업자등록 현황
) 쟁점오피스텔이 속한 단지 정보는 옥탑 제외한 15층이며 건축물 대장의 주용도는 업무시설‧근린생활시설이며 432호로 구성되어 있으나, 인터넷포털사 이트에는 420가구로 구성되어 있다.
) 인터넷 포털사이트에서 확인되는 ○○○공인중개사 카페정보에서 쟁점오 피 스텔 단지에 대하여 아래와 같이 주거용으로 설명하고 있다.
) 쟁점오피스텔의 지리적 위치로는 인근에 ○○초등학교, ○○역 및 ○○ 동구청이 있어 임대수요가 풍부하다고 되어 있다
5. 라) 국세청대내포털시스템(NTIS)에서 확인되는 쟁점 오피스텔 단지(432호 또는 420세대)에 153개가 사업자등록 되어 있다.
6.
3. 쟁점오피스텔 현황
7. 건축물대상장 오피스텔 용도로 되어 있으며 공용면적 포함 53.21㎡(16평형) 으 로 16평형은 복층과 단층 2가지 구조로 되어 있으며 쟁점오피스텔은 복층형 구조로 복층에 침실을 갖추고 있다.
8. <쟁점오피스텔 현황>
9. (단위: ㎡)
대지면적 면적 층수 전유용도 甲○○ 5.399 29.54 (공용 포함 53.21) 3층 오피스텔
11. <16평형 구조>
13.
4. 쟁점오피스텔 전세금 등 시세
) 국토교통부 실거래가 시스템에서 확인된 쟁점오피스텔과 동일면적의 임차 현황은 아래와 같으며 월세가 없는 경우 보증금은 95백만원 이상이다.
) 부동산 114에서 확인한 쟁점오피스텔과 동일한 면적(53.21㎡)의 전세금 시세는 75백만원이상으로 확인된다.
16.
5. 쟁점오피스텔 재산세 부과내역
17. 국세청대내포털시스템(NTIS)에 확인된 쟁점오피스텔에 대한 재산세 부과 내역은 2004년에는 사무실로 부과하였고 2005년부터 2022년까지 오 피스텔로 부과되었다.
18.
6. 쟁점오피스텔의 임대공급가액 명세서상 임차인과 전입 현황
19. 청구인의 쟁점오피스텔에 대한 부동산임대공급가액 명세서상 임차인은 丙
○○, 이태원, 金○○이나, 주민등록초본 등에 의하여 확인된 전입이력은 장
○○, 丁丁, 金○○으로 확인된다.
20.
7. 쟁점오피스텔의 임차인 소득내역 확인
) 양도주택 양도당시 쟁점오피스텔의 임차인 丙○○의 사업내역은 확인되지 아니하고 처분청의 주장대로 丙○○는 2016년부터 주식회사 아이○○○○듀에서 인적용역 사업소득이 발생하였다.
22. <丙○○ 소득내역>
23. (단위: 원)
2016년 2017년 2018년 2019년 소득발생처 아이○○○○듀 아이○○○○듀 아이○○○○듀 아이○○○○듀 소득금액 12,645,277 19,235,308 18,545,023 21,572,268
25. * 주식회사 아이○○○○듀: 서울 강남 ○○동 소재, 출판업 및 컨텐트개발 등
) 이 태원과 丁丁은 특수관계자로 임대차계약서는 이태원이 작성하였으나 실 제임차인은 丁丁으로 쟁점오피스텔에서의 사업내역은 확인되지 않는다.
) 金○○의 사업소득 내역은 확인되지 아니한다.
8. 청구인측에서 제출한 확인서 작성자인 戊○○ 근로내역 쟁점 오피스텔 1층 부동산중개업소(상호: 플○○○ 부동산)에서 2013년 부터 일을 해 오던 직원이라면서 제출된 확인서의 戊○○의 근로내역을 확인한 바, 국세청 대내포털시스템(NTIS)에서 2013년～2021년 기간 동안 戊○○ 가 공인중개사사무소에서 소득을 지급받은 내역이 확인되지 않는다.
9. 임차인 丙○○와 丁丁의 관리비 부과내역 과세전적부심사 단계에서 청구인들은 2018.7.1.부터 2019.8.31.까지 丙○○ 에게 부과된 내역 및 2019.9.1.부터 2020.8.31.까지 丁丁에게 부과된 관리비 내역을 제출 하였지만 임차인간 상호 관리비 부과내역 비교를 위해 2018.7월, 8월 및 9월 관 리비는 제외하고 아래와 같이 전년 동월 대비 상호 비교한다. <임차인 丙○○와 丁丁의 관리비 비교> (단위: 원) 丙○○(업무용으로 계약) 丁丁(전입신고) 날짜 적요 금액 날짜 적요 금액 2018-10-01 일반관리비 외 81,742 2019-10-01 일반관리비 외 40,905 2018-10-01 일반관리비 외 10,640 2019-10-01 일반관리비 외 3,913 2018-11-01 일반관리비 외 92,797 2019-11-01 일반관리비 외 99,189 2018-11-01 일반관리비 외 12,710 2019-11-01 일반관리비 외 12,030 2018-12-01 일반관리비 외 119,664 2019-12-01 일반관리비 외 121,446 2018-12-01 일반관리비 외 11,230 2019-12-01 일반관리비 외 13,170 2019-01-01 일반관리비 외 154,308 2020-01-01 일반관리비 외 128,097 2019-01-01 일반관리비 외 14,040 2020-01-01 일반관리비 외 13,170 2019-02-01 일반관리비 외 137,549 2020-02-01 일반관리비 외 142,467 2019-02-01 일반관리비 외 10,720 2020-02-01 일반관리비 외 12,230 2019-03-01 일반관리비 외 122,837 2020-03-01 일반관리비 외 147,781 2019-03-01 일반관리비 외 10,760 2020-03-01 일반관리비 외 13,090 2019-04-01 일반관리비 외 118,448 2020-04-01 일반관리비 외 141,619 2019-04-01 일반관리비 외 11,100 2020-04-01 일반관리비 외 13,010 2019-05-01 일반관리비 외 104,881 2020-05-01 일반관리비 외 120,015 2019-05-01 일반관리비 외 10,650 2020-05-01 일반관리비 외 12,620 2019-06-01 일반관리비 외 94,338 2020-06-01 일반관리비 외 104,567 2019-06-01 일반관리비 외 10,580 2020-06-01 일반관리비 외 12,190 2019-07-01 일반관리비 외 95,818 2020-07-01 일반관리비 외 118,285 2019-07-01 일반관리비 외 10,620 2020-07-01 일반관리비 외 11,060 2019-08-01 일반관리비 외 104,124 2020-08-01 일반관리비 외 124,930 2019-08-01 일반관리비 외 11,140 2020-08-01 일반관리비 외 16,770 2019-09-01 일반관리비 외 87,298 2020-09-01 일반관리비 외 150,657 2019-09-01 일반관리비 외 9,324 2020-09-01 일반관리비 외 18,440 합계 1,447,318 1,591,651 * 丙○○는 업무용으로 계약되어 있고 丁丁은 전입신고 되어 있으나 관리비 차액은 소액임
28.
1. 쟁점①에 대하여
2. 쟁점②에 대하여
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.