쟁점매수계약서에 대한 문서감정 결과 사후에 작성된 것임이 확인되었고, 청구인이 취득가액임을 입증할 만한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 부동산매매계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려움
쟁점매수계약서에 대한 문서감정 결과 사후에 작성된 것임이 확인되었고, 청구인이 취득가액임을 입증할 만한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 부동산매매계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
2.
3. ○○ ○○시 ○○구 ○○○동 116-1 답 3,456㎡, 같은 곳 116-6 도로 18㎡, 같은 곳 130-1 전 2,932㎡ 및 같은 곳 대 631㎡ 총 4필지 7,037㎡의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양◇◇로부터 취득하여 보유하다가, 2016.
9.
1. 쟁점토지를 김□□에게 양도하고, 양도가액을 820백만원, 취득가액을 750백만원으로 하여 2016.
11.
24. 2016년 과세연도 양도소득세 4,892,330원을 신고･납부하였다.
7.
27. ○○지방국세청 첨단탈세방지담당관(이하 “첨탈담당관”이라 한다)에게 문서감정을 의뢰하였고, 2021.
8.
10. 첨탈담당관으로부터 쟁점매수계약서가 사후에 작성된 것으로 판단된다는 내용의 회신을 받았다.
1.
5. 청구인에게 2016년 과세연도 양도소득세 88,942,540원을 경정･고지하였다.
8.
3. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 청구인은 2016년 쟁점토지 양도소득세 신고 업무를 김△△ 공인회계사사무실에 위임하였는데, 당시 당해 사무실에서 사무를 담당하던 직원 김▽▽가 쟁점토지 매수 당시인 2005.
1. 21.경의 매수가격을 증명할 수 있는 자료가 필요하다는 이야기를 하였다. 그러나, 청구인은 쟁점토지 취득 후 너무 오랜 시간이 지났으므로 쟁점토지 취득 당시 작성한 매매계약서를 찾을 수 없었고, 청구인의 사정을 들은 김▽▽는 매도인 양◇◇로부터 확인서 등 증빙서류를 받아올 것을 요청하였다.
2. 그런데, 양◇◇는 쟁점토지를 양도한 이듬해인 2006년경 이미 사망하였기 때문에, 청구인은 양◇◇로부터 관련 증빙서류를 받아올 수 없었고, 이에 김▽▽는 쟁점토지를 매수한 가액이 750백만원이라는 점을 청구인으로부터 확인받은 후, 이에 부합하는 쟁점매수계약서를 작성하여 세무신고를 한 것이고, 청구인은 2016.
11.
28. 위 업무에 대한 대가로 김△△ 공인회계사사무실에 수임료 150,000원을 입금하였다.
3. 그 후, 청구인은 처분청으로부터 쟁점매수계약서 작성 경위에 대하여 2021.
7. 31.까지 해명할 것을 요구받았고, 이러한 사실을 김▽▽에게 전달하자, 김▽▽는 절대로 자신이 쟁점매수계약서를 작성하였다는 사실을 말하면 안되고, 무조건 2005.
1.
21. 매수 당시 작성한 것이라고 답변하라고 지시하였다. 김▽▽의 지시는 아마도 자신이 사문서위조 및 동행사의 죄로 처벌받을 것을 우려하였기 때문이었을 것이지만, 이 때문에 청구인은 김▽▽의 말대로 쟁점매수계약서 작성에 관하여 사실이 아닌 답변을 할 수밖에 없었고 이로 말미암아 이 건 과세처분에 이른 것으로 보인다.
1. 추단컨대, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 540백만원이라고 판단한 것은 청구인의 ○○ 계좌(--**)에서 대체 또는 현금으로 이체된 300백만원과 청구인의 ○○은행 계좌(**--)에서 양◇◇에게 이체된 240백만원만을 취득가액으로 인정하였기 때문인 것으로 보인다. 그러나, 아래에서 보는 바와 같이 청구인은 양◇◇로부터 쟁점토지를 750백만원에 취득하였다.
2. 양◇◇는 2005년 이전부터 청구인과 농산물 거래를 해오던 농민이었고, 청구인과 양◇◇의 수많은 거래들은 거의 현금으로 이루어졌는데, 청구인은 매 거래 시마다 이러한 거래관계 모두를 기재해 두었었다. 그리고, 청구인은 양◇◇와의 오랜 거래관계로부터 형성된 신뢰관계를 바탕으로 양◇◇에게 수십 차례 돈을 빌려주었는데, 그 때마다 양◇◇는 나중에 돈을 못 갚으면 땅으로 받아 가면 된다고 하면서 청구인을 안심시켰는바, 그 금액이 총 2억원에 육박하는 금액이었다.
3. 양◇◇는 결국 2004년 말경 청구인에게 쟁점토지를 사되 기존의 채무를 모두 변제한 것으로 하자는 제안을 하였고, 이에 청구인은 매매대금 750백만원 중 540백만원을 지급하고 나머지 대금 210백만원은 대여금 채권으로 상계한바, 쟁점토지의 취득가액은 750백만원(= 계좌이체 540백만원 + 상계 210백만원)이다.
4. 다만, 청구인은 약 17년 전 위 매매계약을 체결한 이후 여러 차례 거주지와 사업장을 이전하는 과정에서 5년 이상 지난 서류들 대부분을 폐기하거나 분실하였는바, 특히 많은 노력에도 불구하고 양◇◇와의 거래장부를 찾지 못하고 있다.
5. 처분청은 청구인이 2005.
1.
21. 쟁점토지를 매수하면서 납부한 과세자료를 ○○○동장에 요청하였으나, 쟁점토지 중 ○○○동 116-1 답 3,456㎡ 및 도로 18㎡에 대한 등록세, 지방교육세, 농특세 과세자료만 구할 수 있었고, 나머지 ○○○동 130-1 전 2,932㎡ 및 130-2 대 631㎡에 대한 과세자료 등은 남아 있지 않다는 답변을 들었다고 하였다. 만약 처분청에 2005.
1.
21. 취득 당시의 쟁점토지에 대한 청구인 또는 양◇◇의 납세자료가 남아있다면 이를 공람하여 쟁점토지의 취득 당시 거래가격을 추론할 수 있을 것으로 기대한다.
1. 처분청은 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 쟁점매수계약서상 ‘소속공인중개사’라는 명칭이 쟁점토지 매수 계약일인 2005.
1.
21. 이후, 즉 2006. 1월에 신설되었다는 사실에 착안하여, 쟁점매수계약서가 허위계약서임을 인지하였고, 이에 대한 확인을 위하여 2021.
7.
27. 첨탈담당관에게 문서감정을 의뢰하였다.
2. 첨탈담당관은 2021.
8.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률개정에 따라 변경된 사항이 반영된 부동산매매계약서 서식에 작성된 것으로 사후 작성된 것으로 판단된다고 회신하여 주었다.
1. 양◇◇는 2006.
1.
23. 사망한 것으로 확인되었고, 2005.
2.
3. 양◇◇가 쟁점토지를 양도한 사실에 대해 양도소득세 신고 또는 결정･경정내역이 없었으므로 전 소유자를 통한 실지거래가액의 확인은 불가능하였다. 이에 따라 처분청은 청구인에게 쟁점토지 실제 취득가액에 대한 소명을 요청하였던 것이고, 청구인의 소명내용에 따라 확인된 객관적인 증거자료의 가액인 540백만원으로 취득가액을 확정하였던 것이다.
2. 청구인은 양◇◇에 대한 대여금 채권이 있음을 주장하며 처분청이 실제 취득가액으로 인정한 540백만원에 더해 210백만원을 추가로 인정하여 줄 것을 주장하였으나, 실제 채권이 있었음을 증명할 수 있는 객관적인 증거자료를 전혀 제출하지 못하고 있어 이를 인정하기 어렵다.
3. 취득가액의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 적용하는소득세법제114조제7항에 따른 환산취득가액은 아래와 같이 계산된다.
4. 청구인이 쟁점토지 취득가액으로 추가 인정하여 달라는 채권액 210백만원을 확인할 근거가 없고, 이 건 경정 시 인정한 취득가액 540백만원이 환산취득가액 311백만원보다 청구인에게 유리하므로, 처분청의 당초 처분은 정당하다.
○ 사후에 작성한 부동산매매계약서상의 취득가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
- 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2015.
12.
15. 법률 제13558호로 일부 개정된 것) 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
- 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
- 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정･경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. 4) 국세기본법 제85조의3 【장부 등의 비치와 보존】(2015.
12.
15. 법률 제13552호로 일부 개정된 것)
① 납세자는 각 세법에서 규정하는 바에 따라 모든 거래에 관한 장부 및 증거서류를 성실하게 작성하여 갖춰 두어야 한다.
② 제1항에 따른 장부 및 증거서류는 그 거래사실이 속하는 과세기간에 대한 해당 국세의 법정신고기한이 지난 날부터 5년간 보존하여야 한다. 다만, 제26조의2제1항제5호에 해당하는 경우에는 같은 호에 규정한 날까지 보존하여야 한다.
- 다. 사실관계
1. 청구인은 2005.
2.
3. 쟁점토지를 양◇◇로부터 취득하였다가, 2016.
9.
1. 김□□에게 양도하였고, 2016.
11.
24. 양도가액을 820백만원, 취득가액을 750백만원으로 하여 양도소득세 5백만원을 신고･납부하였다. 쟁점토지에 대한 등기사항전부증명서 주요내용과 청구인이 당초 양도소득세 신고 시 제출한 부동산매매계약의 내용은 아래와 같다.
- 가) 등기사항전부증명서
- 나) 부동산매매계약서(쟁점매수계약서) 쟁점매수계약서상 매매대금은 750백만원이며, 특약사항에는 계약금 240백만원은 2004.
9.
3. 40백만원, 2004.
9.
13. 90백만원, 2004.
9.
14. 100백만원, 2004.
9.
15. 10백만원을 대체하고, 잔금 510백만원 중 300백만원은 ○○○○협동조합에서 대출받아 지급하기로 한다고 작성되어 있다.
- 다) 부동산매매계약서(양도계약서)
2. 처분청은 쟁점매수계약서의 서식이 당해 계약서상의 매매계약일인 2005.
1.
21. 이후에 개정된 서식임을 발견하고, 2021.
7.
27. 첨탈담당관에 문서감정을 의뢰한바, 2021.
8.
10. 첨탈담당관이 회신한 ‘문서감정서’의 내용은 아래와 같다. 한편, 2005.
7.
29. 법률 제7638호로 개정(2006.
1.
30. 시행)된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률제2조를 검토한바, 제5호에서 “소속중개사”의 정의를 신설하여 정의하고 있음이 확인되었고, 쟁점매수계약서가 사후 작성된 계약서라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간 다툼이 없다.
3. 처분청은 청구인의 ○○ 계좌(--**)에서 대체 또는 현금으로 이체된 300백만원과 청구인의 ○○은행 계좌(**--)에서 양◇◇에게 이체된 240백만원만을 취득가액으로 인정하였는데, 금융거래 세부내역은 아래와 같고, 청구인이 쟁점토지의 취득자금으로 양◇◇에게 금전으로 지급한 금액이 540백만원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간 다툼이 없다.
- 가) ○○ 계좌(--****)에서 지급한 내역
- 나) ○○은행 계좌(--****)에서 지급한 내역
4. 청구인은 이 건 처분에 불복하여 2022.
3.
28. 처분청에 이의신청을 제기하였고, 처분청의 이의신청 심리담당자가 2022.
4.
11. ○○시 ○○구청장에 쟁점토지 취득세 과세표준가액 조회를 요청(문서번호 납세자보호담당관-○○○)한바 있다.
○○시 ○○구청장이 2022.
4.
12. 회신(문서번호 세무○과-○○○○)한 내용에 따르면, 쟁점토지 취득가액의 합계액은 228,200,000원이고 그 상세 내용은 아래와 같다.
5. 청구인은 양◇◇와 2005년 이전부터 농산물 거래를 하였고, 양◇◇에 대한 대여금이 2억원에 육박하여 쟁점토지 매매대금 중 210백만원을 당해 대여금과 상계하였고 주장하고 있으며, 쟁점토지 매매계약 체결 후 17년이 지난 지금 양◇◇와의 거래장부를 찾지 못할 뿐이라고 주장하고 있다. 국세청 전산자료에서 확인되는 청구인･양◇◇의 사업내역과 2002년부터 2005년까지 청구인의 종합소득세 신고서 상 주요내역을 발췌하면 아래와 같다.
- 가) 청구인･양◇◇ 사업내역
- 나) 종합소득세 신고내역: 대차대조표 상 외상매출금 또는 받을어음 잔액은 없는 것으로 확인된다.
6. 처분청은 쟁점토지 취득가액을 540백만원으로 확정하여 2022.
1.
5. 청구인에게 2016년 과세연도 양도소득세 88,942,540원을 경정･고지하였는바, 그 내용은 아래와 같다.
- 라. 판단
1. 관련 법리 가) 소득세법제97조는 양도소득을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 취득가액을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것으로 규정하고 있으며, 소득세법제114조는 납세지 관할세무서장 등이 양도소득세 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 하면서 그 취득가액을 실지거래가액에 의하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정·경정할 수 있다고 규정하고 있다.
- 나) 또한, 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011.
2.
10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).
- 다) 한편, 과세처분취소소송에 있어서의 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합하는 것이며(대법원 2004.
9.
23. 선고 2002두1588 판결 등 참조), 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건 사실이 추정되는 사실이 밝혀지면 상대방이 문제로 된 당해 사실이 경험칙 적용의 대상 적격이 되지 못하는 사정을 입증하지 않는 한 당해 과세처분을 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수는 없다(대법원 2004.
4.
27. 선고 2003두14284 판결 등 참조).
2. 사후에 작성된 부동산매매계약서상의 취득가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대한 판단
- 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 아래와 같은 이유로 쟁점매수계약서상의 취득가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
① 쟁점매수계약서에 대한 첨탈담당관 문서감정 결과, 당해 매매계약서는 매매계약 당시 작성된 것이 아니라 사후에 작성된 것임이 확인되었고, 청구인도 이에 대하여는 이견이 없다.
② 청구인은 양◇◇에게 사업상 수십 차례 돈을 빌려 주었다고 주장하면서도 이를 입증할 만한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 종합소득세 신고 시 제출한 재무제표에도 양◇◇에 대한 채권내역이 확인되지 않는다.
③ ○○구청장이 회신한 내용에 따르면 쟁점토지의 취득세 과세표준액이 228백만원에 불과하고, 자산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산가액으로 경정할 수 있는바, 처분청은 환산가액 311백만원보다 청구인에게 유리한 540백만원을 적용하여 양도소득세를 산정하였다.
- 나) 따라서 처분청이 청구인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.