쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 부당행위계산 부인을 적용할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2020.5.28. ○○ ○○구 ○○동 ○○○○아파트 000동 000호(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 청구인의 아들 KKK 및 며느리 GGG에게 50% 지분씩 양도하였다. 쟁점주택의 양도가액은 600백만원이며, 이와 관련하여 청구인은 2020.7.23. 양도소득세 10,739천원을 신고‧납부하였다.
• 나. ○○지방국세청장(감사관, 이하 “감사관”이라 한다)은 2021.8.23.부터 2021.9.9.까지 처분청에 대한 정기종합감사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점주택을 특수관계인에게 시가(쟁점주택과 동일한 단지 내의 유사매매사례가액 870백만원)보다 낮은 가격(600백만원)으로 자산을 양도(저가 양도)하였다고 보아, 이에 대해 부당행위계산 부인을 적용하여 과세하도록 처분을 지시하였고, 이에 따라 처분청은 과세전적부심사를 거쳐 2022.4.1. 청구인에게 2020년 과세연도 양도소득세 98,157,830원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.6.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 사건의 경위

1. 쟁점주택 취득 청구인은 2009.10.26. 쟁점주택을 5억원에 취득(주택담보대출 2.2억원)하였다.

2. 쟁점주택 양도

• 가) 청구인의 남편 KKN은 2016.8.25. 뇌경색을 진단받아 현재까지 치료를 받고 있다. 남편은 이로 인해 3급 장애인 판정을 받은 상태이다.
• 나) 청구인은 남편 치료비용, 생활비, 이자비용 등이 과중하여 부득이하게 쟁점주택을 양도하기로 하고, 2019.7월 부동산 중개 사무소를 통해 쟁점주택을 매물로 내어 놓기로 하였다.
• 다) 당시 부동산 중개 사무소에서는 쟁점주택의 아파트 단지(이하 “쟁점단지”라 한다)는 과거 1년간 거래가 없었고, 동 단지 매물의 호가는 6.5억원∼7.2억원에서 형성되어 있는데, 쟁점주택은 노후하고 수리가 전혀 되어 있지 않으며 선호되는 층수가 아니라서 쉽게 팔릴 수 없으므로, 쟁점주택의 적정 매도 호가는 6억원이라는 의견을 제시하였다.
• 라) 청구인이 쟁점주택의 매도에 대해 많은 고민을 하던 중, 마침 아들(KKK) 소유의 집이 매도되었고, 이에 청구인은 2019.10월 말경 아들에게 쟁점주택의 매수를 권유하였다. 아들은 처음에는 노후화된 쟁점주택을 구입하기에 선뜻 마음이 내키지 않았으나, 보유 자금으로 마땅히 구입할만한 아파트를 찾기가 쉽지 않아 결국 청구인으로부터 쟁점주택을 매수하게 되었다.
• 마) 쟁점주택의 매매가를 6억원으로 한 것은 상기의 부동산 중개 사무소의 의견을 반영함과 함께, 아들이 SS은행으로부터 주택담보대출(2.4억원)을 받는 과정에서 당해 은행이 감정(감정일자 2020.5.15.)을 통해 쟁점주택의 적정 가격을 6억원이라고 보았기 때문이다.
• 나. 이 사건 경정‧고지의 부당성

1. 감사관이 쟁점주택의 양도 당시 시가를 8.7억원으로 본 것은 타당하지 않다.

• 가) 위에서 언급한 바와 같이 쟁점주택의 양도가액 6억원은 부동산 중개 사무소나 은행이 적정하다고 본 금액이고, 이는 또한 당시 쟁점단지 내에서 형성되어 있던 거래가액인 6.5억∼7억원과 큰 차이가 있는 금액은 아니다(오차범위 안에 있다고 할 수 있다).
• 나) 감사관은 쟁점주택의 양도 당시 시가로서 매매사례가액 8.7억원(매매계약일 2020.6.13., 이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 제시하고 있으나 우선, 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 의하면 쟁점주택 매매계약일(2020.5.14.)로부터 가장 가까운 날에 해당되는 양도가액은 8.1억원(102동 204호, 매매계약일 2020.6.12., 이하 “청구인 예시 매매사례가액”이라 한다)이다.
• 다) 그러나 쟁점주택 양도 당시 주변 아파트들은 전체 수리를 하는 것이 유행이었고, 상기의 102동 204호는 이와 같이 전체 수리된 상태에서 양도되었다는 사실을 부동산 중개사 사무소로부터 듣고 알게 되었다.
• 라) 그런데, 33평대 아파트 전체 수리의 비용은 대략 7천만원∼1억원 정도 소요된다고 한다. 또한, 전체 수리 후 아파트를 양도할 때에는 수리비용보다 높은 금액만큼을 가산하여 양도가액을 책정하고 있는 것으로 알고 있다. 따라서, 청구인의 매수 이후 수리한 적이 한 번도 없는 쟁점주택을 기준으로 볼 때, 수리비용이 반영된 청구인 예시 매매사례가액이나 쟁점매매사례가액은 비교 대상이 된다고 할 수 없다. 즉, 감사관이 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 본 것은 타당하지 않다.

2. 쟁점주택의 양도는 부당행위가 아니다. 청구인은 배우자의 뇌경색으로 인한 치료비, 생활비, 은행에 대한 이자비용 등 과중한 부담을 해결하기 위해 쟁점주택을 양도한 것으로, 당시 마땅한 양수자가 나타나지 않은 상황에서 마침 아들의 구입 의사가 있음을 알게 되어 아들에게 양도한 것이다. 여기에는 조세부담을 회피하려는 등의 부당한 목적이 없다.

• 다. 결어 현재 청구인은 2021.3월 유방암 판정을 받고 수술 후 치료 중이며, 남편 역시 2021.8월 대장암으로 큰 수술을 받아 곤경에 처해 있다. 수익이 없는 두 사람이 항암치료를 받으며 힘들게 살고 있는데 감당할 수 없는 세금을 추가로 납부해야 한다고 하니 어찌할 바를 모르겠다. 선처를 간곡히 부탁한다.

가.소득세법상 청구인은 특수관계인에게 쟁점주택을 저가양도한 것이 명백하여 양도소득의 부당행위계산 부인 규정 적용대상이 된다.

1. 소득세법제101조【양도소득의 부당행위계산】제1항에 따르면, 특수관계인 간의 거래를 통해 양도소득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 당해 행위‧계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있는데, 이와 관련하여 같은 법 시행령 제167조 제3항에서는 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 중의 하나로 특수관계인에게 시가보다 100분의 5 이상 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 규정하고 있다. 이러한 경우에는 같은 조 제4항에 따라 양도가액을 시가에 의하여 계산하여야 한다.

2. 청구인은 특수관계인인 아들‧며느리에게 후술할 시가(8.7억원)보다 5% 이상 낮은 가격(6억원)으로 쟁점주택을 양도하여 부당행위계산 부인 규정 적용 대상임이 명백하다. 이 경우 양도가액은 시가인 8.7억원으로 보아야 하는 것이다.

• 나. 쟁점매매사례가액은소득세법에 따른 쟁점주택의 시가이다. 1) 소득세법 시행령제167조【양도소득의 부당행위 계산】제5항에 따르면, 저가 양도에 대한 부당행위계산 부인을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 상 규정들을 준용하여 평가한 가액이 된다.

2. 이에 따라 쟁점주택의 유사매매사례가액인 쟁점매매사례가액은 쟁점주택의 시가가 된다. 참고로 법원은 유사매매사례가액을 시가로 인정하고 있는 상증세법상의 규정이 조세법률주의에 반하는 위헌의 규정이라고 할 수 없다고 판시한 바 있다(서울행정법원2008아2201, 2008.10.15. 판결 참조).

3. 부연컨대, 청구인 예시 매매사례가액(102동 204호)의 경우에는 2020년 기준시가(408백만원)가 쟁점주택의 경우(445백만원)와 100분의 5 이상 차이(8.3% 차이)가 있어 세법상 시가(유사매매사례가액)로 인정될 수 없다.

• 다. 결론 이상을 종합하면, 쟁점매매사례가액은 소득세법에 따른 쟁점주택의 적정한 시가이고, 이를 기준으로 볼 때 청구인은 특수관계인에게 쟁점주택을 저가 양도하였으므로, 처분청이 당해 거래에 대해 부당행위계산 부인을 적용하여 경정‧고지한 본 건 과세처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택에 대한 양도소득세 계산과 관련하여, 처분청이 제시한 시가에 따라 부당행위계산 부인을 적용한 경정‧고지의 타당성 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위부인계산】(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 1-1) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】(2020.2.11. 대통령령 30395호로 일부개정된 것)

③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2019.12.31. 법률 제16846호로 일부개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. (후단 생략) 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2020.2.11. 대통령령 30391호로 일부개정된 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 2-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】(2020.3.13. 기획재정부령 780호로 일부개정된 것)

① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 등

1. 쟁점주택 양도소득세 신고‧경정 내역 쟁점주택의 양도(양도일자 2020.5.28.) 관련 양도소득세 신고(신고일자 2020.7.23.) 및 처분청의 경정‧고지(고지일자 2022.4.1.) 내역은 다음과 같다. <표>

2. 쟁점단지 아파트 거래가액 비교

• 가) 쟁점단지(현대강변아파트)는 2개 동(101동, 102동), 13층, 총 208세대로 구성되어 있으며, 단지 내 배치도는 아래와 같다. ＜그림＞
• 나) 쟁점주택, 청구인 예시 매매사례가액, 쟁점매매사례가액을 비교하면 다음과 같다. <표>
• 다) 처분청은 쟁점매매사례가액(870백만원)을 쟁점주택의 시가로 보아 부당행위계산부인을 적용하여 쟁점주택의 양도소득세를 경정한 것이다.
• 라) 또한, 처분청은 쟁점주택의 기준시가와 102동 204호의 기준시가의 차이가 쟁점주택의 기준시가의 5%를 초과하기 때문에 청구인 예시 매매사례가액은 시가(유사매매사례가액)으로 인정될 수 없다고 보고 있다.
• 마) 상기의 3개 주택 이외에 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인되는 쟁점주택 매매계약일 전후 3개월의 기간 내에 있는 동일 단지 아파트 매매내역은 4건이 추가로 확인되며, 다음과 같다. <표>
• 바) KB부동산 인터넷 사이트에서 확인되는 쟁점주택 매매계약일 전후 3개월 동안 쟁점단지 아파트 시세의 추이는 다음과 같다. <표>

3. 청구인 제출 증빙자료 검토 청구인은 쟁점주택 양도가액(6억원) 산정 근거로 부동산 중개 사무소가 2019년 작성한 “매매물건관리대장” 및 SS은행이 2022.1월 청구인의 아들 KKK에게 발행한 금융거래확인서를 제출하였다.

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 양도소득의 부당행위부인계산에 대해 규정하고 있는 소득세법제101조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제3항, 제4항에 따르면, 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 주택을 양도한 때에는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
• 나) 위 “시가”와 관련하여, 주택 양도일 전후 3개월의 기간 내에 당해 주택의 매매‧감정 등 가액이 없다면, 동 주택과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동 기간 내 매매사례가액을 시가로 본다(소득세법 시행령§167⑤, 상증세법 시행령§49 등 참조). 여기서 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있는 주택이라 하더라도 그 기준시가와 평가대상 주택의 기준시가 간의 가격 차이가 후자의 100분의 5를 초과한다면 시가로 인정되는 유사매매사례가액이 될 수 없다.

2. 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 부당행위계산 부인을 적용한 본 건 경정‧고지의 타당성에 대한 판단

• 가) 우선, 청구인 예시 매매사례가액(매매계약일 2020.6.12.)은 2020년 기준시가(408백만원)가 쟁점주택의 경우(445백만원)에 비해 5%를 초과하여 미달하기 때문에 유사매매사례가액으로 인정되기 위한 요건을 갖추지 못하였다.
• 나) 반면, 쟁점매매사례가액(매매계약일 2020.6.13.)은 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내에 있는 아파트의 거래가액으로서 쟁점주택 매매계약일(2020.5.14.) 전후 3개월 이내의 기간 내의 가액이고 2020년 기준시가(445백만원)가 쟁점주택과 일치하는 등소득세법에 따른 쟁점주택의 시가로 인정되기 위한 기본적인 요건들을 모두 갖추고 있는 것으로 보인다.
• 다) 청구인은 쟁점주택이 노후하고 수리가 되어 있지 않다는 점을 근거로 같은 단지 내에 있는 아파트들보다 시가를 낮게 보아야 한다는 취지로 주장하나, 이러한 주장을 입증할만한 구체적인 근거는 제시하지 못하고 있으며(대출 은행의 “감정가액”은 시가로 인정될 수 있는 요건을 갖춘 감정가액이 아님), 그 외 쟁점매매사례가액과 관련하여 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정될만한 특별한 사정을 별도로 찾아보기 어렵다.
• 라) 위와 같은 사정을 고려하면, 쟁점토지에 대한 양도소득세 계산과 관련하여 처분청이 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 부당행위계산 부인을 적용한 본 건 경정‧고지에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.