청구인은 거주주택 양도 이전에 이미 주택신축판매업을 폐업하였고, 임대사업자 등록 내역 ․ 임대기간 ․ 주택 신축 후 판매까지 소요 기간 등을 종합적으로 감안하였을 때 쟁점주택①, ②는 주택신축판매업자의 재고자산으로 볼 수 없고, 멸실 후 재건축을 목적으로 취득한 쟁점주택③의 경우에도 주택으로서의 기능을 그대로 갖추고 있는바, 쟁점주택들을 주택수에서 제외하기 어려움
청구인은 거주주택 양도 이전에 이미 주택신축판매업을 폐업하였고, 임대사업자 등록 내역 ․ 임대기간 ․ 주택 신축 후 판매까지 소요 기간 등을 종합적으로 감안하였을 때 쟁점주택①, ②는 주택신축판매업자의 재고자산으로 볼 수 없고, 멸실 후 재건축을 목적으로 취득한 쟁점주택③의 경우에도 주택으로서의 기능을 그대로 갖추고 있는바, 쟁점주택들을 주택수에서 제외하기 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 10.부터 ‘☆☆☆☆’이란 상호로 일반건축공사업을 영위하다가 2019.
12.
6. 폐업 신고하고, 2019.
12.
20. 동일한 상호로 부동산 임대 사업자등록을 하였으며, 2020.
5. 13.에는 2020.1.1.을 사업개시일로 하여 주거용 건물 임대사업자등록을 하였다.
8.
31. ○○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○ 주택 258.66㎡(지하 15.81㎡, 1층 156.47㎡, 2층 86.38㎡) 및 부수 토지 412.4㎡(이하 “거주주택”이라 한다)를 ○○○원에 취득하여 보유․거주하다가 2020.
10. 6 김○○ 외 1인에게 ○○○원에 매도하였는데, 청구인은 거주주택 양도 당시 ○○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 건물 523.15㎡ 및 부수토지 287.7㎡(이하 “쟁점주택①”이라 한다), 동소 ○○○-○○ 건물 265.96㎡ 및 부수토지 269.9㎡(이하 “쟁점주택②”라 한다), ○○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 건물 199.35㎡ 및 부수토지 269㎡(이하 “쟁점주택③”이라 하고, 쟁점주택①, ②와 함께 “쟁점주택”이라 한다)를 보유하고 있었다. <표1> 거주주택 양도 당시 청구인 세대의 주택 보유 현황 <기재 생략> <표2> 청구인의 사업자등록 내역 <기재 생략>
청구인은 주택신축판매 건설업자이나 최근 자금압박으로 인하여 사업자등록을 폐업한 것이지 사실은 현재도 주택신축판매 건설업을 계속 유지하고 있는바, 쟁점주택들은 재고자산 및 주택건설용지에 해당하므로 1세대 1주택 판정시 주택수에서 제외되어야 한다.
1. 10.부터 ○○, ○○ 등 인근지역에서 주택지나 노후주택을 매입하여 멸실하고 다가구주택을 신축 판매하는 다가구주택신축판매업을 25년 동안 영위하고 있는 건설업자이다. 최근 2013년 이후부터 2021년까지 7년 동안은 ○○ 지역 공동주택아파트 거래가액이 고공행진 하는데 반하여 단독주택과 빌라는 극심한 주택 경기 불황으로 신축 당시 매매호가 가격대비 40% 이상 폭락하였음에도 매매가 이루어지지 않아 약 ○○○원의 주택 매입자금이 묶여 문제가 되고 있었다. 청구인은 은행 및 사채 등 ○○○원이 넘는 빚의 상환과 금융이자에 대한 압박을 받던 차에 매월 ○○원의 의료보험료가 부담이 되어 의료보험공단에 상담을 하니 사업자등록증만 없으면 의료보험료가 매월 ○○원 줄어든다고 하였고, 세무사가 주택신축판매업을 폐업신고 하더라도 거주주택 매매시 다시 주택신축판매업 등록을 하면 주택수에서 제외되어 비과세를 적용받을 수 있다고 하여 2019.12.6.폐업신고를 한 것일 뿐 사실상 현재에도 주택신축판매 건 설업을 계속 유지하고 있는 상태이며, 주택경기가 살아나면 언제든지 사업을 개시할 예정이다.
1. 쟁점주택① 8가구는 당초부터 매수자가 임대용도로 매수하도록 신축한 재고주택으로, 신축 즉시 8곳의 중개사무실에 매도를 의뢰하였고 20%의 손실을 보더라도 매도하려고 하였으나 8년간 매수자가 나타나지 않는 악성재고주택으로, 100% 일시적으로 임대하고 있는 주택이다.
2. 쟁점주택② 4가구 다가구주택의 경우, 2층은 매수자가 임대할 3가구, 1층은 매수자가 거주할 1가구로 신축되어 1층은 매매가 될 때까지 공가 상태로 비워뒀으며, 2층 3가구만 일시적으로 임대를 하였다. 동 주택 역시 7곳의 중개업소에 20% 할인한 가격으로 2년 동안 매물로 내놓았어도 매매가 되지 아니하였다.
3. 주택용지로 보유중인 쟁점주택③은 2018.5.17. 매입 당시 이미 신축한 지 28년이 지난 노후주택이었으며, 사실상 토지 대금만 ○○○원을 지불하고 매입한 뒤 주택을 헐고 새 주택을 신축하여 매매하기 위해 취득한 재고주택이다. 2018.6.12. 건축허가를 받았으나 자금 부족 및 단독주택 경기 불황으로 인한 매매절벽으로 착공을 하지 못하고 매입일로부터 현재까지 공가로 비워둔 상태이다. 건축허가 후 2년이 지나면 자동적으로 건축허가가 취소되나, 코로나19로 인해 특별히 3년을 더 연장받은 상태로, 주택 내부인 주방, 거실, 화장실 등의 현장 사진을 보더라도 사람이 거주할 수 없을 정도로 황폐한바, 실제는 주택이 아닌 주택건설용지에 해당한다. 일반적으로 낡은 주택은 매입 즉시 멸실을 하는 것이 아니고 공사비용 절감을 위해 신축주택 착공 직전에 멸실을 하는 관계로 아직 그대로 주택 형태로 남아있는 것이지, 사실상 주택이라고 할 수도 없다. 쟁점주택③ 앞에 매물 현수막을 걸어둔 것은 자금부족으로 착공이 어려워 부득이 용지로 보 관 상태에서 다른 주택신축업자에게 겸용주택 신축대지 용도로 매매 광고를 낸 것일 뿐이다.
4. 감사관은 쟁점주택들이 대차대조표 상 미판매 재고주택으로 계상되어 있음에도 장기간 주택임대사업자등록 내지 폐업 신고한 것을 빌미삼아 감사 지적하여 쟁점주택들을 고정자산인 임대용 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하였다.
○○지역 아파트를 제외한 다가구원룸주택은 신축원가의 80% 가격대로 매매를 하려고 해도 매수희망자가 없는 상태이며, 주택신축판매업자의 경우 투자자금의 조기회수인 자금회전율이 생명인데, 무엇 때문에 임대 수입 얼마를 목적으로 재고주택을 8년 이상 보유하겠는가? 청구인이 현재 보유하고 있는 주택임대사업자등록증은, 세무서에서 2주택 이상자의 경우 사업자등록을 하지 아니하면 가산세를 부담하고 임대소득금액 계산에서 불리하다고 하여 주택 소재지마다 주택임대업등록을 한 것으로, 재고주택이 매매될 때까지 일시적인 임대소득을 위하여 등록한 것으로 실제로 임대사업용 주택으로 등록한 것이 아니다. 감사관은 거주주택 양도일 이후 단 한차례도 주택신축업을 영위한 사실이 없어 계속적인 주택신축업자로 보기 어렵다고 주장하나, 현재 시점에 어차피 건축을 하면 원가 이하로 매매될 것이 명백한 이상 수년이 걸려도 주택 경기가 살아날 때까지 기다리는 것이 당연한 이치일 것이다.
- 다. 청구인은 거주주택을 양도하고 동일자로 쟁점주택②에 전입신고 하였는데, 감사관은 이를 두고 쟁점주택②를 임대용 주택이라고 보고 있다. 그러나, 같은 날 거주주택을 양도하고 재고주택에 전입을 한 이상, 먼저 주택을 양도하고 재고주택에 전입을 한 경우에 해당한다고 볼 수 있고, 이러한 경우에는 1주택 소유자가 기존 주택 양도일과 동일자로 새 주택을 취득하는 경우 2주택으로 보지 아니하고 먼저 주택을 양도하고 신규로 주택을 취득한 것으로 보아 1주택자로 보듯이, 쟁점주택②를 거주주택 양도일 현재 재고주택으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.
- 라. 8년 이상 장기간 매매가 되지 않아 임대를 한다고 하여 재고주택이 될 수 없다는 규정은 어디에도 없으며, 단지 본인의 실수로 쟁점사업장①을 폐업신고한 날짜에 임대용 고정자산으로 전환한 것으로 보아 청구인의 거주주택 양도 당시 다주택을 소유한 것으로 보아 당초 1세대 1주택 비과세 신고를 부인하는 것은 억지논리이고 실질과세원칙을 위반한 위법 부당한 처분이므로 취소됨이 마땅하다.
청구인은 거주주택 양도 이전에 이미 주택신축판매업을 폐업하였고, 임대사업자 등록 내역․임대기간․주택 신축후 판매까지 소요 기간 등을 종합적으로 감안하였을 때 쟁점주택①, ②는 주택신축판매업자의 재고자산으로 볼 수 없고, 멸실 후 재건축을 목적으로 취득한 쟁점주택③의 경우에도 주택으로서의 기능을 그대로 갖추고 있어 주택부수용지로 볼 수 없는바, 청구인의 거주주택 양도차익은 1세대 1주택 비과세 적용 대상에 해당하지 아니한다.
12.
6. 주택신축판매업을 폐업한 직후인 2020.1.1.부터 쟁점주택②를 부동산 임대 사업장으로 하여 사업자등록 한 사실이 확인되므로, 쟁점주택②는 재고자산이 아니라 임대용 주택으로 전환한 것으로 보아야 한다. 청구인은 거주주택을 양도하고 같은 날 쟁점주택②에 전입하였으므로 거주주택 양도시점에 쟁점주택②는 주택수에서 제외되어야 한다고 주장하고 있으나, 청구주장의 근거로 제시하는 해석례는 양도일에 다른 주택을 ‘취득’한 경우에 해당하므로, 청구인 본인이 양도 시점에 이미 보유하고 있는 주택에 대한 ‘주소 전입’에 대해서도 적용할 수 있는 것은 아니다. 해당 해석례를 준용하여 거주주택 양도일 이후에 쟁점주택②에 전입하였다고 보더라도, 거주주택 양도일 당일에 쟁점주택②에 전입하였다는 사실은 거주주택 양도 이전에 쟁점주택②에 전입하는 것을 이미 전제하고 있었던 것이므로 양도일 이전에 이미 임대용 주택으로 전환하였다는 사실을 뒷받침하는 중요한 정황이 된다고 할 것이다. 그러므로 청구인이 거주주택 양도일 이후에 쟁점주택②에 전입하였으므로 거주주택 양도 시점에 쟁점주택②가 재고주택에 해당하지 않는다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.
6. 12.로부터 3년이 지난 현재까지도 건축물 대장상 여전히 멸실 등이 이루어지지 않고 있다. 특히 멸실 후 신축 예정을 이유로 주택수에 해당하지 않는다는 청구인의 주장과는 달리, 2021.2월과 2022.2월에 촬영된 쟁점주택③에 대한 사진에서는 ‘본 건물 매매’라는 인쇄물이 1층 벽면에 부착되어 있는 사실이 확인되며, 당초 매입한 주택 상태 그대로 2021.2월에 다시 판매까지 시도하고 있다는 사실은 쟁점주택③이 결코 신축주택 용지로 활용하기 위해 보유한 주택에 해당되지 않는다는 사실을 뒷받침하는 정황이 될 수 있다. 비록 쟁점주택③을 취득할 당시에는 주택 신축을 목적으로 건축허가까지 받았더라도 이후 실제로는 멸실 등이 장기간 이루어지지 않고 거주주택 양도시점에 주택으로서의 기능을 그대로 갖추고 있는 쟁점주택③이 주택수에서 제외 가능한 ‘주택건설용지’에 해당한다고 볼 수 없다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(괄호생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 4) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것(이하 생략) 6) 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
1. 국세통합전산망에서 조회되는 청구인의 주택보유 및 사업자등록 내역을 정리하면 다음과 같다. <기재 생략> 국세통합전산망에 따르면 청구인의 거주주택 양도일(2020.10.2.) 현재 주택신축판매업으로 등록한 이력은 없으며, 2021.2.4.과 2022.2.16. 주택신축판매업을 추가 등록한 것으로 확인된다.
2. 청구인은 거주주택 양도일(2020.10.2.)에 쟁점주택②에 전입하여 심리일 현재까지 거주하고 있는 것으로 확인된다.
3. 청구인은 2018.8.21. 쟁점주택②를 신축한 이후 추가적인 주택 신축 사실은 확인되지 아니한다.
4. 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내역은 다음과 같으며, 양도시기, 양도가액, 취득가액 등에 대한 다툼은 없다. <기재 생략>
5. 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.
(1) 건축물대장 쟁점주택③의 건축물대장에 따르면, 쟁점주택③의 허가일은 1990.5.15., 착공일은 공란, 사용승인일은 1990.8.20.이며, (조적조)벽돌조 건물로 지상 1층 69.24㎡는 근린생활시설, 지상 1층 45.15㎡ 및 지상 2층 84.96㎡는 주택으로 확인된다.
(2) ○○구청장의『건축허가』공문 청구인이 2018.6.12. ○○구청에 제출한 건축허가 신청(민원 제 2018 –5-6****호)에 대하여 2018.6.27. 건축허가가 수리되었다는 내용이 확인된다.
(3) ○○구청장의『착공연기신청 처리』공문 청구인이 상기 건축허가사항에 대하여 2020.5.29. 착공연기신청을 하였으며, 2021.6.26.까지 착공연기신청 처리되었다는 내용이 확인된다.
(4) ○○구청장의 2022.4.29.자『건축허가 취소원』처리 공문 청구인이 제출한 상기 건축허가에 대한 취소원이 처리되었다는 내용이 확인된다.
(5) 쟁점주택③ 내부 사진 7매 청구인은 쟁점주택③ 내․외부사진 7매를 제출하였으며, 주거용 주택으로 활용할 수 없는 상태라고 주장한다.
6. 감사관이 제시한 심리자료는 다음과 같다.
1. 관련법리
2. 거주주택 양도 당시 보유하던 쟁점주택을 사업용 재고자산으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음의 내용으로 볼 때 쟁점주택을 사업용 재고자산으로 보기는 어렵다고 판단된다. 청구인은 쟁점주택①과 쟁점주택②의 경우 판매목적으로 신축한 재고주택으로, 극심한 주택 경기의 불황으로 인해 쟁점주택①, ②를 현재까지 매도하지 못하여 일시적으로 임대를 하고 있는 것에 불과하다고 주장하고 있다. 그러나, 청구인이 주택신축판매업을 영위하면서 판매한 다른 주택의 경우 대부분 신축 후 1년 이내에 판매한 것으로 확인되는 반면 쟁점주택①의 경우 8년이 넘는 기간 동안 매도가 이루어지지 않고 있는데, 쟁점주택①, ②가 현재까지도 판매되지 못하는 불가피한 사정이 있다고 인정할 만한 자료가 확인되지 아니하고, 청구인이 쟁점주택①, ②를 신축한 이후 다수의 임차인에 대하여 지속적으로 임대를 하고 있다는 점에서‘판매하지 못하는 불가피한 사정으로 인한 일시적 임대’로 보기는 어렵다고 할 것이다. 또한, 청구인은 비록 의료보험료를 줄이기 위한 목적이었다고는 하나 2019.12.6. 스스로 주택신축판매업을 폐업 신고하였고 쟁점주택①, ②를 지속적으로 임대한 사실이 있으므로, 쟁점주택①, ②를 주택신축판매업자의 재고자산으로 보아 청구인의 거주주택 양도 당시 청구인의 보유한 주택에서 제외하기는 어렵다고 판단된다. 특히 청구인은 2019.12.6. 주택신축판매업을 폐업한 직후인 2020.1.1.부터 쟁점주택②를 부동산 임대사업장으로 하여 사업자등록을 하였으므로, 쟁점주택②를 주택신축판매업자의 재고자산이라기 보다 임대용 고정자산으로 보는 것이 타당하다. 한편, 청구인은 쟁점주택③을 취득한 뒤 주택신축을 목적으로 건축허가를 받는 등 주택건설용지로 사용하기 위하여 쟁점주택③을 취득하였으므로 쟁점주택③은 사실상 주택이 아닌 주택건설용지라고 주장한다. 그러나, 쟁점주택③의 건축허가일로부터 3년이 지난 현재까지도 건축물 대장상 여전히 멸실 등이 이루어지고 있지 아니하는 점, 쟁점주택③의 내·외부 사진으로 볼 때 거주주택 양도 이후에도 쟁점주택③은 주택으로서의 기능을 여전히 가지고 있어 쟁점주택③을 주택건설용지라고 보기 어렵고, 쟁점주택③에 대해 주택신축판매업 폐업일 이전에 건축허가를 받았으나 폐업일 이후인 2021.2월에 주택 상태에서 매매를 시도한 사실로 볼 때 청구인은 주택신축판매업을 실제로 폐업한 것으로 보이므로, 쟁점주택③을 거주주택 양도 당시 주택신축판매업자의 재고자산에 해당된다고 보기 어렵다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.