쟁점부동산 양도소득세 계산을 위한 양도차익 산정에 있어서 취득‧양도가액은 원칙대로 취득‧양도 당시의 실지거래가액에 따르는 것이며, 이와 달리 판단할 이유가 없다고 보임
쟁점부동산 양도소득세 계산을 위한 양도차익 산정에 있어서 취득‧양도가액은 원칙대로 취득‧양도 당시의 실지거래가액에 따르는 것이며, 이와 달리 판단할 이유가 없다고 보임
이 건 심사청구는 기각합니다.
(쟁점①, ② 관련)
1. 청구인은 본 건 양도소득세 경정청구를 통해 청구인이 제시한 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 장부가액, 즉 2014년 말 이후 장부가액(토지‧건물 각각 4,799백만원, 310백만원)을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하였으나, 처분청은 이를 인정하지 않고 청구인이 제시한 세금계산서 등에 의하여 확인된 필요경비 393백만원 1) 만 추가로 반영하여 경정하였다.
2. 그러나 법원 판결 및 조세심판원 결정례 등이 인정하는바와 같이 장부가액이 다른 정황에 의하여 뒷받침되어 실지취득가액을 반영한다고 볼 수 있는 경우에는 장부가액을 취득가액으로 인정하여야 한다. 본 건의 경우에는 아래와 같이 법원의 개인회생인가결정, SS회계법인의 검토보고서, 감정평가서 등에 의하여 장부가액이 실지취득가액을 반영하고 있음이 뒷받침되고 있으므로 장부가액을 취득가액으로 인정해야 하는 경우에 해당한다. 처분청이 청구인의 경정청구를 받아들이지 않은 것은 잘못이 있다. <그림> (쟁점②-1, ②-2 관련)
1. 쟁점건물의 장부가액을 취득가액으로 인정할 수 없다면, 쟁점건물의 도급계약서상 나타난 공급가액, 즉 실제공사비용인 450백만원을 취득가액으로 인정하여야 한다.
2. 혹은 쟁점건물의 감정가액인 406백만원을 취득가액으로 인정해야 할 것이다. (쟁점③ 관련)
1. 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도는 □□지방법원의 회생계획결정(2014회단6, 2015.4.1.)에 따른 회생계획에 따라 이루어진 것이다.
2. 이에 따라 SS회계법인이 매각주관사로 선정이 되어 쟁점토지‧쟁점건물의 관리‧처분 전권을 가지게 되었고, 청구인은 당해 권한을 상실하여 다른 행위를 할 수 없었다.
3. 따라서, 회생계획인가일(2015.4.1.)에 쟁점토지‧쟁점건물이 양도된 것으로 보아야 한다(부가가치세과-1130, 2013.12.08., 조심2016서2143, 2016.11.10. 참조). 이에 따라 쟁점토지‧쟁점건물의 양도가액은 회생계획상의 예상매각가액인 3,965백만원으로 하여야 한다.
(쟁점①, ② 관련)
1. 양도소득세가 과세되는 자산의 취득가액은 그 자산의 취득 당시 실지거래가액에 따른다. 다만, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용하여 취득가액으로 한다 (소득세법§97①).
2. 청구인은 쟁점부동산 양도 후 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액을 적용, 쟁점건물의 취득가액은 환산취득가액을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 청구인의 본 건 양도소득세 경정청구에 대하여, 처분청은 위 예정신고 자료에 더해 청구인이 추가 제출한 세금계산서 등 증빙자료를 토대로 쟁점토지의 취득가액(실지거래가액)을 증액하였고 쟁점건물의 취득가액은 기존 환산취득가액을 배제하고 실지거래가액을 적용하는 형태로 증액하였으며 그 외 양도비용 등을 필요경비로서 추가하여 공제하였다. 요컨대 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액을 적용하여 취득가액 등 필요경비와 이에 따른 양소도득세를 경정하였다.
3. 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물의 장부가액을 제시하며 당해 금액들을 양도소득세 계산을 위한 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다. 그런데, 납세의무자가 작성하여 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재 자체가 납세의무를 기속하는 효과가 있는 것은 아니다(대법원87누536, 1988.2.9. 판결 참조). 청구인이 제시하고 있는 쟁점부동산의 장부가액은 2014년 청구인의 개인회생신청 당시의 감정가액을 반영한 것으로서, 청구인의 쟁점부동산 취득 당시의 실질거래가액을 반영한 것이라고 보기 어려워 이를 쟁점부동산 취득가액이라 볼 수는 없다. (쟁점②-1, ②-2 관련)
1. 청구인은 쟁점건물의 취득가액(실지거래가액)으로 ㈜BBB(대표자 CCC)과 체결한 건설 도급계약서상의 공급가액(450백만원)을 제시하고 있다. 또한 발신인을 “LLL”로 한 “총공사 비교표”를 제시하며 여기에 제시되어 있는 총공사비가 4억원을 초과하고, 청구인측의 “입금내역”이 260백만원이나 되는 점을 언급하고 있다.
2. 그러나 쟁점건물의 건축물대장에 따르면 시공자는 청구인으로 기재되어 있고, ㈜BBB은 국세통합전산망(NTIS)상 조회되지 않는 사업자이며, 도급계약서상 사업장소재지로 기재된 장소에서는 건물주가 2013.5.6. 폐업 이전까지는 담배가게를 계속 운영하였던 것으로 조회되는 등 도급계약서의 신빙성이 없다고 보인다. 또한 청구인이 제시한 “총공사 비교표”상 “당초공사비”는 290백만원으로 청구인이 제시하고 있는 실지거래가액(450백만원)에 미달하고, 260백만원의 입금내역에 대한 객관적 금융증빙은 없다. 더욱이 2006년 부가가치세 신고 시 건물‧구축물 취득가액을 98백만원으로 하였고, 2008년∼2013년 대차대조표상 건물 장부가액이 93백만원으로 기재되어 있는 등 쟁점건물에 대한 계상액이 도급계약서상의 공급가액(450백만원)에 크게 미달하는 점을 고려할 때에도 이를 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다.
1. 쟁점건물의 양도소득세 계산에 있어서 감정가액을 취득가액으로 인정하기 위해서는 쟁점건물의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여야 하고 감정평가액과 감정평가기준일이 취득일 전후 3개월 이내의 감정가액이어야 한다[소득세법§97
① (1)(나), 같은 법 시행령 §163⑫, §176의2③(2)].
2. 하지만 청구인이 제시하고 있는 쟁점건물의 감정가액은 2014.7.10.을 기준시점으로 하여 2014.7.11. 작성된 것으로서 쟁점건물의 취득일(2006.7.13.) 전후 3개월 이내의 감정가액이 아니므로 취득가액으로 인정할 수 없다. (쟁점③ 관련)
1. 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도시기는 소득세법제98조 등에 따라 잔금청산일이면서 동시에 소유권이전등기접수일인 2019.10.11.로 보아야 하며, 양도가액은 소득세법제96조 제1항에 따라 실지거래가액인 54억원으로 보아야 한다.
2. 청구주장과 같이 양도시기 및 양도가액을 달리 볼 이유는 없다.
① 청구인이 제시한 쟁점토지의 장부가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 청구인이 제시한 쟁점건물의 장부가액을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② -1 (쟁점② 기각시) 청구인이 제시한 쟁점건물의 공사비용을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② -2 (쟁점②,
② -1 기각시) 청구인이 제시한 쟁점건물의 감정가액을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도시기를 회생계획인가일로, 양도가액을 회생계획상의 예상매각가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2019.2.12. 대통령령 29523호로 일부개정된 것, 이하 같다)
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 1-2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다. (쟁점③ 관련) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 2-1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후단 생략) 2-2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
1. 쟁점사업장 현황
(1) 청구인은 쟁점사업장과 관련하여 2005년∼2007년 과세연도에는 간편 장부에 기초하여 종합소득세 신고를 하였다.
(2) 국세청 전산시스템(NTIS)상 청구인의 2008년 이후 종합소득세 신고 내역에 따라 쟁점사업장 관련 주요 사항을 정리하면 다음과 같다. <표>
2. 쟁점부동산 취득 관련 사항
(1) 등기사항전부증명서 등에 따르면 청구인은 쟁점토지(44,424㎡)가 포함된 쟁점임야(54,492㎡)에 대해 2005.11.29. □□시와 매매계약(매매가액 2,304백만원)을 체결한 후 2006.7.13. 소유권이전등기를 경료받은 것으로 나타난다.
(2) 이와 관련한 청구인과 □□시간 매매계약서의 일부는 [붙임]과 같다.
(3) 청구인은 쟁점임야 중 쟁점토지를 제외한 나머지 토지(총면적 10,518㎡)를 2011.4월부터 2013.7월까지 4차례에 걸쳐 양도하였다. 이와 관련한 청구인의 양도소득세 예정신고에 따르면, 양도가액 합계액은 1,282백만원, 취득가액 합계액은 572백만원이다.
(1) 쟁점건물의 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 2016.12.11. 쟁점건물에 대하여 소유권보존등기를 한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점건물의 일반건축물대장에 따르면 쟁점건물의 건축주 및 공사시공자는 청구인으로, 건축허가일은 2006.1.10., 사용승인일은 2006.12.1.로 나타난다.
(3) 청구인은 쟁점②-1에서의 청구주장(“쟁점건물의 실제공사비용이 450백만원임”)을 입증하기 위해 “민간건설공사 표준도급계약서” 및 “총공사비교표”를 제출하였다. 이에 따르면 공사 계약 금액은 부가가치세를 제외하면 450백만원이고, 총공사 비교표상 “총공사비”는 401백만원으로 나타난다. 처분청은 당해 입증자료들의 신빙성이 없다고 보고 있다.
3. 개인회생계획 관련 사항
4. 쟁점부동산 매도 관련 사항
5. 양도소득세 경정청구 검토서 주요 내용 <그림>
1. 쟁점①, 쟁점②에 대하여
(1) 부동산 양도소득세 계산을 위한 양도차익 산정에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이다[소득세법§97①(1)(가)].
(2) 이와 관련하여 납세의무자가 작성하여 비치하고 있는 장부에 자산 가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다고도 할 수 없다(대법원87누536, 1988.2.9. 판결 등 참조).
(1) 쟁점부동산(쟁점토지 및 쟁점건물)의 취득가액은 청구인이 이들을 취득한 2006년 당시의 실지거래가액에 따라야 할 것이다.
(2) 그런데, 청구인이 제시하고 있는 장부가액은 2014년 청구인의 개인회생신청 당시의 감정가액을 반영한 것으로서, 청구인의 쟁점부동산 취득 당시의 실지거래가액을 반영한 것이라고 보기 어렵다.
(3) 따라서, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 계산과 관련하여 청구인이 제시한 장부가액(토지 4,799백만원, 건물 310백만원)을 취득가액으로 인정할 수는 없다고 판단된다.
(4) 부연컨대, 처분청은 본 건 경정청구 검토 과정에서 청구인이 춘천시로부터 쟁점토지를 매입할 당시의 매매계약서(양도소득세 예정신고 당시 제출) 및 쟁점부동산 관련 매입세금계산서 등에 기초하여 쟁점부동산의 실지거래가액으로서의 취득가액을 산정‧적용한 것으로 보이며, 여기에는 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.
2. 쟁점②-1에 대하여
① 청구인이 쟁점건물의 공사비용이라고 제시한 금액은 청구인이 제출한 건설 도급계약서 상의 공급가액이라 할 것인데, 당해 계약서상 수급인인 ㈜BBB이 국세청 전산시스템(NTIS)상 사업자로서 조회되지 않는 등 도급계약서의 신빙성이 없다고 보이는 점, ② 청구인이 제시한 금액을 실제로 지출하였다고 볼 수 있는 근거(예를 들어 금융 증빙)가 없는 점, ③ 2008년∼2013년 대차대조표 상 건물 장부가액은 94백만원으로 청구인이 제시하고 있는 금액에 크게 미달하는 점 등을 고려하면, 청구인이 제시한 쟁점건물의 공사비용(450백만원)을 쟁점건물의 취득가액으로 인정할 수는 없다고 판단된다.
3. 쟁점②-2에 대하여
(1) 부동산 양도소득세 계산을 위한 양도차익 산정에 있어서 실지거래가액으로서의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 감정가액을 적용하여 취득가액으로 할 수 있다[소득세법§97①(1)(나)].
(2) 이와 관련하여, 감정가액이 취득가액으로 인정되기 위해서는 감정평가서 작성일 및 감정평가기준일이 취득일 전후 3개월 이내에 해당될 것을 요한다.
(1) 우선, 청구인이 제출한 감정평가서상 감정가액은 청구인이 제시한바와 같은 406백만원이 아닌 317백만원이다.
(2) 또한, 당해 감정평가서는 2014.7.10.을 기준시점으로 하여 2014.7.11. 작성된 것으로서 쟁점건물의 취득일(2006.7.13.) 전후 3개월 이내의 감정가액이 아님이 명백하다.
(3) 따라서, 쟁점건물에 대한 양도소득세 계산과 관련하여 청구인이 제시한 쟁점건물의 감정가액(406백만원)을 쟁점건물의 취득가액으로 인정할 수는 없다.
4. 쟁점③에 대하여
(1) 부동산 양도소득세 계산을 위한 양도차익 산정에 있어서 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다(소득세법§96①).
(2) 이와 관련하여 일반적으로 부동산의 매매대금을 청산한 날을 양도시기로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 한다(소득세법§98, 같은 법 시행령 §162).
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 토지 관련 144백만원, 건물 관련 80백만원, 토지‧건물 공통 양도비(안분 계상) 169백만원
결정 내용은 붙임과 같습니다.