임대주택으로 등록되어 있지 않은 쟁점오피스텔을 주택 수에서 제외할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2009.

7.

15. 취득한 ○○ ○○시 ○○읍 ○○리 1208-6 소재 2층 단독주택(건물 198.77㎡ 및 토지 590㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 및 같은 리 1208-11 도로 44.5㎡를 2020.

7.

22. 538,415,750원에 양도한 후, 쟁점주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2020.

10.

5. 양도소득세 727,378원(농어촌특별세 15,812원 포함)을 예정신고를 하였다.

• 나. 처분청은 쟁점주택 양도일 현재 청구인의 배우자 ○○○(이하 “배우자”라 한다)가 2003.

10.

28. 취득한 □□ □□구 □□동 56-17 □□오피스텔(19개호, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)이 사실상 주택으로 사용된 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2021.

12.

1. 청구인에게 2020년 과세연도 양도소득세 52,789,775원(농어촌특별세 1,069,784원 포함)을 고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2022.

5.

6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

배우자 소유의 쟁점오피스텔을 임대주택으로 등록하지 않았다는 이유로 청구인이 1세대 1주택자에 해당하지 않는다고 보는 것은 부당하다.

• 가. 처분청은 청구인의 쟁점주택 양도일 현재 쟁점오피스텔에 대하여 사업자등록만 되어 있을 뿐, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제5조에 따른 민간임대주택으로 등록되어 있지 않다는 이유로 쟁점오피스텔을 청구인 세대의 보유 주택 수에 포함, 청구인이 1세대 1주택자에 해당하지 않는다고 보아 이 건 처분을 하였다.
• 나. 임대주택 등록에 관한 사항은 정부가 다주택자의 임대사업 등록을 유도하기 위한 ‘임대주택 등록 활성화방안’(2017.12.13.) 발표 후에 이루어진 정책으로서, 쟁점오피스텔은 배우자가 2003.

10.

28. 취득하여 ‘임대주택 등록 활성화방안’과는 무관하며, 쟁점오피스텔에 이를 적용하는 것은 무리라고 할 수 있다.

• 다. 위 ‘임대주택 등록 활성화방안’은 단지 다주택자들의 보유주택을 임대주택으로 등록하도록 유도한 것으로, 쟁점오피스텔과 같이 독립된 19개호의 빌딩형 오피스텔까지 그 대상이라고 볼 수는 없다.
• 라. 처분청 의견대로 쟁점오피스텔을 1개의 주택으로 보아 배우자가 이를 양도할 경우 해당 시점에 청구인 세대가 다른 주택을 보유하고 있지 않다면 쟁점오피스텔 양도에 대해 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세가 적용되는지 의문이다.
• 마. 쟁점오피스텔은 비록 거주용 오피스텔이나 순수 임대사업용 오피스텔로서 이를 단지 임대사업 등록을 하지 않았다는 이유로 청구인 세대를 2주택자로 보아 쟁점주택에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

쟁점오피스텔은 임대주택으로 등록되어 있지 않으므로 1세대 1주택 비과세를 배제한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 배우자는 2002.

6.

18. 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 부동산임대업 사업자등록 신청을 하였다가, 쟁점오피스텔 사용승인(2003.10.15.) 후인 2004.

1.

1. 주택 임대업을 업종 추가하였으며, 부가가치세 신고 시에는 쟁점오피스텔 임대수입을 면세사업 수입금액(주거용 건물임대업)으로 신고한바, 쟁점오피스텔은 취득 시점부터 현재까지 주택으로 사용된 것으로 확인된다.

• 나. 또한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 주택의 구분은 사실상 용도에 의하는 것으로 쟁점오피스텔은 욕실․취사시설․냉장고․세탁기 등을 갖추고 있어 구조․기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있어 주택으로 사용된 사실이 명백하므로, 민간임대주택법 제5조 에 따른 민간임대주택으로 등록되어 있지 않은 쟁점오피스텔은 청구인 세대의 보유 주택 수에 포함되며, 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 부인한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 임대주택으로 등록되어 있지 않은 쟁점오피스텔을 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 2-1) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략) 2-2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】(2020.10.7. 대통령령 제31083호로 개정되기 전의 것)

⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 ｢영유아보육법｣ 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 ｢영유아보육법｣ 제13조제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 의 전환 규정을 준용한다. 2-3) 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2020.10.7. 대통령령 제31083호로 개정되기 전의 것)

① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 2-4) 소득세법 시행령 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5 조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 3-1) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조 【준주택의 범위】(2021.8.10, 대통령령 제31942호로 개정되기 전의 것) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에서 "오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 오피스텔(이하 "준주택"이라 한다)을 말한다.

1. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

2. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 4) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

• 다. 사실관계 1) 양도소득세 신고 및 경정내역 쟁점주택 등 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역은 다음과 같다. <표> 양도소득세 신고 및 경정 내역(생략) 2) 쟁점주택 등기사항전부증명서 등 가) 쟁점주택 청구인은 2009.

7.

15. 취득한 쟁점주택을 2020.

7.

22. 공공용지의 협의 취득을 원인으로 주식회사 ○○○○에 소유권 이전한 것으로 확인된다. <그림> 건물 및 토지 등기사항전부증명서 중 발췌(생략) 나) 쟁점오피스텔 배우자가 2003.

10.

28. 취득한 쟁점오피스텔은 주용도가 업무시설로서 2층부터 6층까지 총 19호실인 것으로 확인된다. <그림> 건물 등기사항전부증명서 중 발췌(생략) <그림> 일반건축물대장 중 발췌(생략) 3) 사업자기본사항 및 부가가치세 신고내역 가) 사업자기본사항 (1) 배우자는 2002.

6.

18. 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 부동산 임대업을 사업자등록하였고, 2004.

1.

1. 주택 임대업을 부업종으로 추가 등록한 것으로 나타난다. <표> 사업자기본사항(쟁점오피스텔)(생략) (2) 청구인은 쟁점주택 외에 2018.

5.

31. 취득한 △△ △△구 △△동 소재 △△오피스텔 433호(면적 25.21㎡, 이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 사업장으로 하여 2018.

4. 19.부터 주거용 건물 임대업을 영위하고 있고, 2018.

4.

30. 해당 임대업 사업자등록 신청 시 ○○시장이 2018.

4.

19. 발급한 임대사업자등록증을 제출한 것으로 확인된다. <표> 사업자기본사항(쟁점외주택)(생략) 나) 부가가치세 신고내역 배우자는 쟁점오피스텔 임대수입을 전액 면세사업 수입금액(주거용 건물임대업)으로 하여 부가가치세 신고를 한 것으로 확인되며, 배우자의 2018년 이후 쟁점오피스텔 임대수입에 대한 부가가치세 신고내역은 다음과 같다. <표> 부가가세 신고내역(2018년 이후)(생략) 4) 다툼없는 사실 배우자가 ① 쟁점오피스텔을 취득한 후 현재까지 주거용으로 임대 한 사실과 ② 쟁점오피스텔을 민간임대주택법 제5조 에 따른 임대주택으로 등록하지 않은 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. 처분청의 이의신청 결정서(2022.3.10.)에 따르면, 쟁점오피스텔은 욕실․취사시설․세탁기 등을 갖추고 있으며, 임차인들 대부분이 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고(2개 호실은 확정일자 신청)한 것으로 확인됨 5) 임대주택 보유자에 대한 1세대 1주택 특례 시행 임대주택 보유자에 대한 1세대 1주택 특례는 ｢소득세법 시행령｣(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정된 것) 제155조 제19항에 따라 2011.

10.

14. 이후 양도분부터 적용되기 시작하였으며, 당시 해당 법령의 내용은 다음과 같다. <표> 임대주택 보유자에 대한 1세대 1주택 특례 관련 법령(생략) 6) 임대주택 등록 활성화방안 정부가 2017.

12.

13. 발표한 ‘임대주택 등록 활성화방안’에 따르면, 사적 임대주택에 거주하는 세입자의 주거불안 해소 등을 위하여 임대인이 임대주택으로 등록시 지방세, 임대소득세 및 양도소득세 감면 등의 지원을 확대하는 내용이 포함된 것으로 확인된다.

• 라. 판단 1) 관련 법리 가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결 등 참조). 나) ｢소득세법 시행령｣ 제155조 (1세대1주택의 특례) 제20항은 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하는 것으로 규정하면서, 제1호에서 거주주택은 거주기간이 2년 이상일 것, 제2호에서 장기임대주택은 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 등을 요건으로 규정하고 있다. 2) 임대주택으로 등록되어 있지 않은 쟁점오피스텔을 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분이 부당한지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분은 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. (1) ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제20항 에 의하여 청구인이 1세대 1주택 특례를 적용받기 위해서는 쟁점주택의 양도일 현재 쟁점오피스텔(19개호)을 ｢소득세법｣ 제168조 에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민간임대주택법 제5조 에 따라 임대주택으로 등록하고 있어야 한다. (2) 민간임대주택법에 따른 임대주택 등록과 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록은 그 목적과 취지가 다르고, ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 하였다는 이유만으로 민간임대주택법에 따른 임대주택 등록이 의제된다고 볼 수 없는바(서울행정법원2017구단20302, 2017.11.14. 참조), 배우자가 쟁점오피스텔을 주택 임대업으로 사업자등록하고 실제로 주택으로 임대하고 있더라도 임대주택으로 등록하지 않은 이상 1세대 1주택 특례 요건을 충족한 것으로 보기는 어렵다. (3) 청구인은 임대주택 등록에 관한 사항이 2017. 12월 정부의 ‘임대주택 등록 활성화방안’ 발표 후 이루어진 정책으로 그 이전에 취득한 쟁점오피스텔과는 무관하다고 주장하나, 임대주택 보유자에 대한 1세대 1주택 특례는 2011.

10.

14. 이후 양도분부터 이미 적용되기 시작하였고, 양도일 현재 민간임대주택법에 따른 임대주택으로 등록하고 있을 것을 요건하고 있는 만큼 청구인의 주장이 타당하다고 보기 어렵다. 나) 따라서, 처분청이 1세대 1주택 특례 규정 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.