상속으로 취득한 부동산의 취득가액은 피상속인의 과세관청에서 결정한 상속재산가액에 따라 산정할 것이고, 상속개시일로부터 6개월 내의 기간에 거래된 인근 부동산의 매매사례가액이 있다 하여 이에 따라 산정해야 할 것은 아님
상속으로 취득한 부동산의 취득가액은 피상속인의 과세관청에서 결정한 상속재산가액에 따라 산정할 것이고, 상속개시일로부터 6개월 내의 기간에 거래된 인근 부동산의 매매사례가액이 있다 하여 이에 따라 산정해야 할 것은 아님
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 청구인은 당초 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)제61조제1항제4호에 따라 개별주택 공시가격인 5-,---,---원으로 하여 양도소득세 신고를 한 바 있다.
2. 그러나 쟁점매수법인은 쟁점부동산 주변 일대를 2019.6월부터 매수하여 2021.5.26. 토지개발사업 시행신고를 하였으므로, 청구인이 상속을 받은 시기인 2020.1.24.에는 쟁점부동산은 이미 토지개발사업시행자의 토지개발사업구역 내에 포함되어 있었고, 상속개시일로부터 6개월 내의 기간에 쟁점부동산과 유사한 매매사례가액이 존재하므로 이를 시가로 하여 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다.
3. 쟁점매수법인이 2019.7.31.부터 2020.6.30.까지 토지개발사업을 위해 매수한 쟁점부동산 인근 부동산 6필지(이하 “쟁점비교대상부동산”이라 한다)의 1㎡당 평균 매매사례가액은 1,---,---원이므로 쟁점부동산의 취득가액은 매매계약서상 금액인 2--,---,---원으로 하여야 한다.
4. 또한 토지개발사업시행 대상이 된 부동산의 실지매매사례가액은 건물의 가치보다는 대부분 토지의 가치에 따라 거래가 이루어지는 것이 합당하므로, 매매사례가액을 인정함에 있어 주택의 구조, 면적, 사용승인일, 기준시가를 비교하는 것은 무의미하다.
5. 국세기본법에 따른 근거과세 원칙에 따라 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는바, 매매사례가액이 존재하므로 특별한 사정이 없는 한, 과세관청은 청구인의 쟁점부동산에 대한 시가를 파악하여 과세를 하여야 하는 것이다.
2. 그러나 청구인은 청구인이 양도한 쟁점부동산에 대하여 과세관청으로부터 상속세 결정통지를 받은 사실이 없다.
3. 상속세는 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 세목이고 납세자의 신고는 협력의무일 뿐인데, 과세관청에서 결정한 상속재산에 대한 결정가액을 납세자에게 통지하지도 않고 소득세법상 양도자산의 필요경비를 계산할 때 필요경비로 하여야 하는 것은 납세자의 권리를 침해하는 것이다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 3-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 쟁점부동산 등기사항전부증명서 기재에 따른 쟁점부동산의 소유관계의 변동 내역은 아래와 같다. <쟁점부동산 중 토지 1) 등기사항전부증명서 주요 내용> [갑구] (소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권이전 1976년5월21일 제10398호 1976년5월10일 매매 소유자 피상속인 2 소유권이전 2020년4월24일 제17959호 2020년1월24일 협의분할에 의한 상속 소유자 청구인 3 소유권이전 2021년7월14일 제34448호 2021년6월1일 매매 소유자 쟁점매수법인
2. 쟁점부동산 중 토지에 대한 토지대장의 주요 내용은 아래와 같고, 이에 따르면 쟁점부동산 중 토지표시란에 2021.5.26. 토지개발사업 시행신고가 기재되어 있다. 토지표시 소유자 지목 면적(㎡) 사유 변동일자 주소 변동원인 성명 또는 명칭 대 241 1974년08월10일 115-20, 157-26, 157-45, 157-46번과 합병 1976년05월21일 ☆☆동 157-12 소유권이전 피상속인 대 241 1995년05월10일 이리시에서 행정구역명칭변경 2017년02월14일
○○ ○○시 주소변경 피상속인 대 241 2021년05월26일 토지개발사업 시행신고 2020년04월24일
○○ ○○시 소유권이전 청구인 ---- 이하 여백 ---- 2021년07월14일
□□ □구 소유권이전 쟁점매수법인 <쟁점부동산 중 토지대장 주요 내용> 3) 청구인이 경정청구 당시 제출한 상속재산분할협의서 기재에 따르면, 피상속인의 상속인들인 청구인과 김□□, 김■■는 2020.4.21. 쟁점부동산을 청구인 단독 소유로 하는 상속재산분할협의를 한 바 있다. 4) 청구인과 쟁점매수법인이 2021.6.1. 체결한 쟁점부동산의 매매계약서 기재에 따르면 쟁점부동산의 매매대금은 계약금 2-,---,---원, 중도금 2-,---,---원, 잔금 23-,---,---원으로 합계 2--,---,---원이다. 5) 청구인은 2021.9.30. 처분청에 쟁점부동산의 매매와 관련하여 양도소득세 예정신고서 및 양도소득금액계산명세서, 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서를 제출하였는데, 이에 따르면 양도가액은 2--,---,---원으로 매매대금과 같고, 취득가액은 기준시가에 따른 5-,---,---원으로 기재되어 있다. 6) 청구인의 경정청구서 및 처분청의 경정청구거부통지서에 따르면, 청구인은 2022.3.4. 이 건 심사청구와 같은 취지로 처분청에 경정청구서를 제출하였으나, 처분청은 2022.4.28. 당초 신고 내용이 적정하다고 하여 이를 기각하였다. 7) 쟁점비교대상부동산 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 국세통합전산시스템에 수록된 자료(이하 “국세청 전산 자료”라 한다)에 따른 비교 가) 쟁점비교대상부동산과 쟁점부동산의 각 지상 건물의 주요 비교 내용은 다음과 같다. <쟁점비교대상부동산과 쟁점부동산의 각 지상 건물 주요 비교 내용> (단위: ㎡, 원) 구분 지번 (☆☆동) 건축물대장 면적 건물 구조 양도일 가격 쟁점부동산 157-12 66.78 시멘트벽돌조 2021.6.1. 8--,--- 쟁점비교 대상부동산 114-7 49.26 브럭조 2019.6.13. 5--,--- 109-9 50.02 시멘트벽돌조 2019.9.8. 4--,--- 115-22 94.18 시멘트 기와슬러브 2019.8.19. 4--,--- 114-4 98.65 시멘트벽돌조 시멘트기와 2019.9.4. 2019.10.17. 5--,--- 115-34 68.43 시멘트벽돌조 2019.11.26. 4--,--- 114-5 56.53 흙벽돌 2020.6.24. 3--,--- 가격은 지상건물의 개별주택가격을 건축물대장상 지상건물의 면적으로 나누어 산정함 나) 쟁점비교대상부동산과 쟁점부동산의 매매가액을 비교하면 아래와 같고, 매수인은 모두 쟁점매수법인이다. <쟁점비교대상부동산과 쟁점부동산의 매매가액 등 비교> (단위: ㎡, 원) 구분 지번 (☆☆동) 대지 면적 양도일 매매가액 ㎡당 가액 쟁점부동산 157-12 241 2021.6.1. 2--,---,--- 1,---,--- 쟁점비교 대상부동산 114-7 132 2019.6.13. 2--,---,--- 1,---,--- 109-9 109 2019.9.8. 1--,---,--- 1,---,--- 115-22 215 2019.8.19. 3--,---,--- 1,---,--- 114-4 188 2019.9.4. 2019.10.17. 1--,---,--- 9--,--- 115-34 129 2019.11.26. 1--,---,--- 1,---,--- 114-5 93 2020.6.24. 1--,---,--- 1,---,--- 매매가액을 대지면적으로 나누어 산정함 다) 국세청 전산자료에서 조회 가능한 쟁점비교대상부동산의 매매 당시 대지 공시지가와 쟁점부동산의 매매, 상속, 취득 당시 대지 공시지가는 아래와 같다. <쟁점비교대상부동산과 쟁점부동산의 개별공시지가> (단위: 원) 구분 지번 (☆☆동) 대지 면적 매매 (상속, 취득)일 공시일자 공시지가 쟁점부동산 157-12 241 2020.1.24. 2019.5.31. 2--,--- 2020.4.21. 2021.6.1. 2021.5.31. 2--,--- 쟁점비교 대상부동산 114-7 132 2019.6.13. 2019.5.31. 1--,--- 109-9 109 2019.9.8. 2019.5.31. 2--,--- 115-22 215 2019.8.19. 2019.5.31. 2--,--- 114-4 188 2019.9.4. 2019.10.17. 2019.5.31. 1--,--- 115-34 129 2019.11.26. 2019.5.31. 2--,--- 114-5 93 2020.6.24. 2020.5.29. 2--,--- 8) 쟁점비교대상부동산(점선)과 쟁점부동산(실선)의 위치를 지적도상에서 비교하면 아래와 같다. <쟁점비교대상부동산과 쟁점부동산의 지적도상 위치> 라. 판단 1) 관련 법리 가) 소득세법제97조제1항제1호에 따르면, 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액을 기준으로 하고(가목) 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의한다(나목). 그러나 상속받은 자산의 양도에 있어 실지거래가액을 적용하는 경우에는 취득 당시의 실지거래가액이 존재하지 않으므로 그 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있고, 그에 따라 소득세법 시행령은 상속 또는 증여 받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다(소득세법 시행령제163조제9항 본문). 나) 한편 상속세 및 증여세법제60조제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서는 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는데, 그 위임을 받은 상속세법 및 증여세법 시행령제49조제1항 각 호는 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시하고 있다(대법원2007두23200, 2010.1.14. 참조). 구체적으로, ① 상속세가 부과되는 재산인 토지의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는데(상속세 및 증여세법제60조제1항 전단) ② 여기서의 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하나(상속세 및 증여세법제60조제2항) ③ 토지의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의한다(상속세 및 증여세법제60조제3항, 제61조제1항제1호). 상속세 및 증여세법 시행령제49조제1항에 따르면 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액 등을 의미하고, 동조 제5항은 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.”고 규정한다. 2) 상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일로부터 6개월 내의 기간에 거래된 인근 부동산의 매매사례가액에 따라 산정해야 하는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 사정들에 비추어 보면 청구인이 상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 주장하는 인근 부동산의 매매사례가액에 따라 산정할 수 없다고 판단된다. (1) 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접하여 존재하는 토지라 하더라도 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 달라질 수 있어 토지 현황이 다른 경우에는 유사한 매매사례로 볼 수 없는데, 쟁점부동산과 쟁점비교대상부동산은 면적, 구조 위치, 가격 등이 유사하다 볼 수 없다. (2) 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따르면 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우로서 상속받은 재산은 세무서장등이 상속세 및 증여세법제76조에 따라 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 하는데, 피상속인의 주소지 관할 세무서장인 ○○세무서장이 쟁점부동산의 가액을 5-,---,---원으로 결정한 사실이 있다. (3) 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 가액은 앞서 살펴본 피상속인 주소지 관할 세무서장인 ○○세무서장이 결정한 쟁점부동산의 가액과 같은 5-,---,---원이다. 나) 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다. 1) 쟁점부동산 중 건물 등기사항전부증명서 기재는 피상속인이 1984.5.23. 매매를 원인으로 하여 이전등기를 경료한 것 외에는 토지와 같다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.