쟁점주택은 조세특례제한법 제97조에서 정하고 있는 감면요건 중 신축요건을 충족하지 않음이 분명하므로 쟁점주택을 감면대상으로 보기는 어려움
쟁점주택은 조세특례제한법 제97조에서 정하고 있는 감면요건 중 신축요건을 충족하지 않음이 분명하므로 쟁점주택을 감면대상으로 보기는 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
① 주택규모 국민주택 여
② 신축요건 1986.1.1.〜2000.12.31. 부
③ 임대개시 2000.12.31. 이전 5호 이상 임대개시하여 5년 또는 10년이상 임대 부
1. 피상속인(母 홍엄마)은 2000.12.31. 이전부터 쟁점주택(2호)을 비롯하여 다음 <표2>와 같이 2곳 주택 5호를 임대하였다. <표2> 피상속인의 임대주택 내역 한편, 피상속인은 ○○ ○○구 ○○동 61-8 소재 주택(4호, 이하 “舊, 쟁점외주택”이라 한다)을 2003.11.19. 멸실하고, 2004.5.3. 다음 <표3>과 같이 지상 5층 규모의 다세대주택 8호(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 신축하였고, 2004.5.18. ○○ ○○구청에 주택임대사업자로 등록하였다. <표3> 신축한 ‘쟁점외주택’ 현황
2. 청구인은 2011.3.25. 피상속인으로부터 쟁점주택 및 쟁점외주택(8호 중 1개 호인 303호는 다른 상속인이 상속받음)을 상속받아 청구인 또한, 10여 년간 장기주택임대사업을 영위하다가 그 중 쟁점주택을 2021.7.30. 양도하였다.
1. 쟁점주택은 다음 <표4>와 같이 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】의 감면요건을 모두 충족한다. <표4> 쟁점주택의 감면요건 해당 여부
2. 피상속인이 2004.5.18. 쟁점외주택을 신축(8호)하기 이전 舊, 쟁점외주택의 세대수가 4호인 사실은 상수도사업부에서 조회한 ‘개인내역서’를 보면 가구 수가 4로 표시되어 있는 사실과 한국전력공사에서 조회한 ‘고객종합조회자료’에 각 4호가 고객별로 나오는바, 이는 가입자가 임의로 건물을 재건축한 후 재사용자가 그 전 고객과 일치하여 그 전 고객자료가 이어져 나오는 사실로 확인된다.
3. 한편, 주택임대기간의 계산은 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간이 상속인의 임대기간에 통산된다(조세특례제한법 시행령제97조 제5항 제3호). 그리고 조세특례제한법제97조에 해당하는 장기임대주택을 멸실하고 쟁점외주택처럼 신축하여 멸실 전보다 임대호수가 증가하는 경우 임대기간은 멸실 전과 신축된 주택의 임대기간을 합산한다(서면2016부동산-3052, 2016.7.21.). 따라서 피상속인이 쟁점주택을 1996년부터 임대하였고, 청구인이 2011.3.25. 피상속인으로부터 쟁점주택 및 쟁점외주택(8호 중 7호)을 상속받아 2021.7.30. 양도할 때까지 총 25년간 임대하였으므로 쟁점주택은 조세특례제한법제97조에 따른 양도소득세 100% 감면대상에 해당한다.
4. 처분청은 임대주택 5호가 모두가 감면기간(1986.1.1.～2000.12.31.) 내에 신축한 주택이어야만 감면받을 수 있다는 의견이나, 조세특례제한법제97조는 2000.12.31.일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대할 것만을 감면 요건으로 규정하고 있을 뿐이므로 이러한 처분청 의견은 잘못된 것이다.
1. 우선, 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】에 따른 세액감면은 다음 세 가지 요건을 모두 충족하여야 한다.
① 면적요건: 국민주택 규모 이내 주택일 것
② 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 주택이거나, 1985.12.31.이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1.현재 입주된 사실이 없는 주택일 것
③ 2000.12.31.이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년 또는 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우
2. 국세청의 조세특례제한법 집행기준(97-97-1)이 제97조에 따른 장기임대주택의 감면요건을 다음 <표5>와 같이 정리하고 있다. <표5> 조세특례제한법 집행기준 97-97-1 임대구분 임대기간 적용 요건 감면율 일반 임대주택 5년 이상 거주자가 2000.12.31.이전에 아래 기간에 신축한 국민주택을 5호 이상 임대개시
① ’86.1.1.～’00.12.31. 기간 중 신축주택
② ’85.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 ’86.1.1. 현재 입주사실이 없는 주택 50% 10년 이상 100% 임대주택법의 건설임대주택 5년 이상 100% 임대주택법의 매입임대주택 5년 이상 ’95.1.1.이후 취득 및 임대를 개시한 국민주택으로서 5호 이상의 주택(취득당시 입주사실이 없는 경우에 한함) 100% * 임대주택법: 현행 민간임대주택에 관한 특별법또는 공공주택 특별법을 칭함
3. 조세심판원의 선결정례 및 국세청의 조세특례제한법 집행기준, 국세청 유권해석에서 조세특례제한법 제97조 에 따른 감면을 적용받기 위해서는 ① 5호 이상의 주택이면서, ② 그 주택이 1986.1.1.～2000.12.31. 기간 중 신축주택이면서, ③ 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 또는 10년 이상 임대하여야 하는 경우 이 세 가지 요건을 모두 충족해야 한다고 판단하고 있다(국심 2006중1836, 2006.11.8., 서면인터넷방문상담4팀-1381, 2005.8.5.).
4. 舊, 쟁점외임대주택은 1982.7.30. 신축된 단독주택으로서 1993.11.23. 2층으로 증축되었고, 2003.11.19. 멸실되었다가, 2004.5.3. 다시 5층 규모 다세대주택(8호)으로 재건축되었기 때문에 쟁점외주택은 조세특례제한법제97조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 주택에 해당하지 않음이 명확하다.
5. 또한, 쟁점주택(2호)가 조세특례제한법제97조에서 규정하고 있는 감면요건 중 2000.12.31. 이전에 임대가 개시되었는지 여부를 검토한 결과, 쟁점주택은 국민주택규모 이하이며, 1987.6.15. 신축된 주택으로 감면대상 기간에 신축된 것은 사실이다. 그러나 청구인이 제출한 임대차계약서는 2000.12.31. 이후 자료이고, 수도사용과 관련된 자료, 전기사용과 관련된 자료 등 증빙을 검토한 결과, 제출한 증빙서류만으로는 피상속인이 2000.12.31. 이전에 국민주택 5호 임대를 개시하였다는 사실을 확인할 수 없어 동 감면요건을 충족하지 못하는 것으로 확인된다.
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2021.2.17. 대통령령 제31444호로 일부개정된 것)
① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법 시행령 제122조 제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 제4항 에 따른 임대사업자 등록증 또는 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본. 이 경우 주민등록법 제29조 제1항 에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.
4. 삭제 <2006.6.12>
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제 <2001.12.31>
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31>
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 전자정부법 제36조제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기사항증명서 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다. 3) 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 (2020.3.13. 기획재정부령 제776호로 일부개정된 것) 영 제97조 제5항 제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다.
1. 기초 사실관계
(1) 피상속인(母 홍엄마)은 다음 <표2>와 같이 1996.11.30. 경매로 ○○ ○○구 ○○동 61-1에 소재하고 있는 쟁점주택(2호)을 취득하였고, 1998.9.12. 매매로 ○○동 61-8에 소재하고 있는 舊, 쟁점외주택(2층 주택)을 취득하였다. <표2> 피상속인의 임대주택 내역
(2) 건축물관리대장상으로 ○○동 61-8에 소재하고 있는 舊, 쟁점외주택은 다음과 단독주택이었고, 2003.11.19. 멸실된 것으로 나타난다.
(3) 피상속인은 2003.11.19. 舊, 쟁점외주택을 멸실하고, 2004.5.3. 지상 5층 규모의 쟁점외주택(다세대주택 8호)을 신축하였는바, 신축한 쟁점외주택의 현황은 다음 <표3>과 같다. <표3> 신축한 ‘쟁점외주택’ 현황
2. 쟁점주택의 조세특례제한법 제97조 에 따른 감면요건 충족 여부
(1) 부동산등기부 또는 건축물관리대상으로 2000.12.31. 현재 피상속인은 쟁점주택(2호)와 舊, 쟁점외주택(2층 단독주택)을 소유하고 있어 주택 3호를 보유하고 있었던 것으로 나타난다.
(2) 이에 청구인은 舊, 쟁점외주택이 실제 4개 호의 다가구주택이라고 주장하며, 그 근거로 첫째, 다음 <표6>과 같이 한국전력 남○○본부 강동○○지사가 발급한 “고객종합조회” 자료를 보면, 2000.12.31. 이전에 각 4호가 고객별로 나오는바, 이는 가입자가 임의로 건물을 재건축한 후 재사용자가 그 전 고객과 일치하여 그 전 고객자료가 이어져 나오는 사실로 확인된다는 주장이다. <표6> 쟁점외주택과 관련한 한국전력의 ‘고객종합조회’자료 <한국전력의 ‘고객종합조회’ 자료 중 401호> 둘째, 청구인은 다음과 같이 상수도사업부에서 조회한 ‘수용가별 조회’자료를 보면 2000.12.31. 이전부터 舊, 쟁점외주택의 가구수는 4가구(4호)인 사실이 확인된다는 주장이다. 그래서 피상속인이 2000.12.31. 현재 보유한 주택 수는 쟁점주택 2호와 舊, 쟁점외주택이 공부상으로 단독주택이지만 실제 다가구주택 4호였으므로 합계 6호의 주택을 보유하고 있었다는 주장이다.
(1) 피상속인이 소유하고 있던 쟁점주택(2호)의 신축연도가 1987.6.15. 이고, 舊, 쟁점외주택의 신축연도가 1982.7.30.이며 동 주택은 2003.11.19. 멸실되었다가 2004.5.3. 5층 규모의 다세대주택(8호)으로 재건축되었다는 사실에 관한 다툼은 없다.
(2) 청구인은 조세특례제한법 제97조 는 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대할 것을 감면요건으로 할뿐이지 장기임대주택 5호가 모두 감면기간(1986.1.1.〜2000.12.31.) 기간 중 신축된 것이어야 하는 것은 아니라는 주장이다.
(3) 이에 처분청은 조세특례제한법 제97조 에 따른 양도소득세 감면은 다음 세 가지 요건 ① 국민주택 규모 이내 주택일 것, ② 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 주택이거나, 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 주택일 것, ③ 2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상(50% 감면) 또는 10년 이상(100% 감면) 임대할 것 모두를 충족하여야 한다는 의견이다.
(1) 청구인은 피상속인이 2000.12.31. 현재 쟁점주택(2호)과 舊, 쟁점외주택(4호)을 보유하고 있으면서, 쟁점외주택 중 1호에 거주하고 나머지 5호를 임대하였다는 주장이다. 피상속인이 주택 5호를 임대한 사실을 입증할 증빙서류는 피상속인이 2011.3.15. 사망하였고, 오래전 일이라 임대차계약서 등은 없지만 한국전력공사에서 조회한 ‘고객종합조회’자료, 상수도사업부에서 조회한 ‘개인내역서’를 보면 피상속인이 2000.12.31. 이전에 국민주택 5호를 임대한 사실은 충분히 입증된다는 주장이다.
(2) 이에 처분청은 2000.12.31. 이전에 임대주택에 전입한 세대가 있는지 여부를 관할 ○○동사무소에 조회하였으나, 확인되지 아니하였고 임대차계약서 등 다른 증빙으로 피상속인이 2000.12.31. 이전에 국민주택 5호를 임대하였는지 여부가 불분명하므로 쟁점주택을 포함한 장기임대주택 5호는 조세특례제한법 제97조 에서 정하고 있는 2000.12.31. 임대개시 요건을 충족하지 못하였다는 의견이다.
(1) 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산하는바(조세특례제한법 시행령 제97조 제5항 제3호), 청구인이 피상속인으로부터 상속받은 쟁점주택이 10년 이상 임대되었다는 사실에는 다툼이 없다. (2) 조세특례제한법 제97조 제3항 에 따라 장기임대주택에 대한 양도소득세를 감면받으려면 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택 관할 세무서에 주택임대신고서를 제출하여야 한다고 규정하고 있다. 그러나 피상속인은 이에 따른 주택임대신고서를 제출하지 않았으나 이러한 경우에도 양도소득세 감면을 적용받을 수 있다(양도소득세 집행기준 97-97-3).
1. 관련 법리 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니 된다(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조). 한편, 조세특례제한법제97조 제1항은 특정 기간 소형 임대주택의 건설을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정을 도모함과 동시에 주택 건설 경기를 활성화하기 위한 목적에서 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 규정하고 있다. 조세특례제한법제97조 제1항은 ‘대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 해당 주택(이하 “임대주택”이라 한다)’이라고 규정하고 그 이후 ‘임대주택’ 용어가 반복해서 사용되고 있는데, 이러한 규정형식은 동일한 개념을 같은 법률 등에서 계속 사용할 필요가 있을 경우 반복으로 인한 번잡함을 피하기 위하여 그 용어가 처음 사용되는 부분에서 정의하는 입법기술이라 할 것이다. 그렇다면 위와 같이 조세특례제한법 제97조 제1항 에서 ‘임대주택’에 대한 정의규정을 두고 있는 이상 이 사건 법률조항의 임대주택은 같은 조 제1항의 임대주택을 의미한다고 보는 것이 일반적인 입법방식에 부합한다(헌법재판소 전원재판부 2015.4.30. 선고 2011헌바269 결정, 참조).
2. 쟁점주택이 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면대상인지 여부에 대한 판단 청구인은 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조 에서 규정하고 있는 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 요건을 모두 충족하고 있으므로 쟁점주택을 양도하면서 발생한 양도소득에 대한 양도소득세는 전액 감면되어야 한다고 주장한다. 그러나 조세특례제한법 제97조 에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면은 다음의 네 가지 감면 요건(주택규모, 임대개시 기한, 임대기간, 신축시기)을 모두 충족하여야 하나(수원지방법원 2007.6.27. 선고 2007구합673 판결 참조), 쟁점주택은 그 중 신축요건을 충족하지 않음이 분명하므로 쟁점주택을 감면대상으로 보기는 어렵다고 판단된다. 쟁점주택(2호)은 1987.6.15. 신축되었고, 舊, 쟁점외주택(4호)은 1982.7.30. 신축된 것으로 나타나 舊, 쟁점외주택이 감면요건인 1986.1.1.부터 2000.12.31. 기간 중 신축된 주택에 해당되지 아니하여 거주자가 2000.12.31. 이전에 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지 기간 중 신축한 국민주택을 5호 이상 임대개시한 것이 아닌 사실이 명확하므로 쟁점주택이 조세특례제한법제97조 제1항에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(100%) 대상에 해당한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.