청구인과 매수인은 쟁점계약서를 작성하면서 매매목적물로 쟁점토지1만 기재하였고, 매매대금을 산정함에 있어 쟁점건물과 쟁점토지를 별도로 산정하거나 평가한 사실이 확인되지 않으므로 건물가액이 양도가액에 포함된 것으로 보기 어려움
청구인과 매수인은 쟁점계약서를 작성하면서 매매목적물로 쟁점토지1만 기재하였고, 매매대금을 산정함에 있어 쟁점건물과 쟁점토지를 별도로 산정하거나 평가한 사실이 확인되지 않으므로 건물가액이 양도가액에 포함된 것으로 보기 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
11.
28. 취득한 ○○ ○○구 ○○동 ***-* 대 2,029㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 지상에 2002.
6.
19. 2층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축한 후, 2002.
6. 7.부터 2020.
4. 30.까지 위 부동산을 사업장으로 하여 부동산 임대업 및 음식업을 영위하였다.
3.
31. 쟁점토지 및 쟁점건물 각 2분의 1(이하 각 “쟁점토지1” 및 “쟁점건물1”이라 한다) 지분을 ○○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 4,600백만원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)에 양도한 것으로 하여 2020.
5.
21. 2020년 과세연도 양도소득세 955,953,441원을 예정신고하였다.
6. 24.부터 2021.
7. 13.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 청구인과 매수인이 2019.
5.
8. 작성한 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)상 쟁점건물이 매매물건으로 기재되어 있지 않고 쟁점건물의 멸실을 전제하고 있는 등 쟁점양도가액에 쟁점건물1 가액이 포함된 것으로 볼 수 없다고 감사지적하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점건물1 가액을 양도가액 및 취득가액에서 제외하여 2022.
1.
4. 청구인에게 2020년 과세연도 양도소득세 111,095,660원을 고지하였다.
4.
4. 이 건 심사청구를 제기하였다.
11.
28. 쟁점토지를 1,838백만원에 취득한 후, 2002.
6.
19. 지상에 쟁점건물(1층 497.82㎡, 2층 324.9㎡)을 직영으로 신축하여 고급한식점에 임대하였다. 나) 청구인은 2019.
5.
8. 매수인과 쟁점토지1 매매계약을 체결하면서 지상의 수목 등 일체를 포함하고 쟁점토지와 쟁점건물에 매매예약가등기(소요비용은 매수자 부담)를 하기로 하였으며, 이에 따라 매수인은 2019.
7.
1. 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기를 하였다. 다) 매수인은 2020.
3.
31. 쟁점토지1을 소유권이전등기한 후, ㈜○○건설(대표이사: 매수인)과 철거용역 계약을 체결, 쟁점건물을 전부 철거하고 2020.
5.
28. 멸실등기를 하였다. 라) 청구인은 2020.
8.
11. 쟁점토지의 나머지 지분 2분의 1(이하 “쟁점토지2”라 한다)도 매수인에게 4,600백만원에 양도하기로 하는 계약을 체결하고, 2020.
9.
28. 매수인에게 소유권이전등기를 하였다. 2) 위와 같이 쟁점계약서 작성 당시 쟁점건물은 존재하고 있었고, 매수인이 쟁점계약서 특약사항에 따라 쟁점건물에 매매예약가등기를 경료(2019.
7. 1.)하였다가 쟁점토지1을 소유권이전등기(2020.
3. 31.) 하였으며, 이후 쟁점건물의 철거비용을 부담하여 철거하고 2020.
5.
25. 쟁점건물을 멸실한 사실이 확인된다. 3) 따라서 쟁점양도가액은 쟁점건물1과 쟁점토지1, 수목의 가액이 포함된 양도가액으로 보아야 한다(조심2011서2361, 2012.6.7.).
7.
1. 매수인이 비용을 부담하면서 매매예약을 원인으로 쟁점토지와 쟁점건물에 소유권이전청구권가등기를 경료한 것이다. 3) 청구인이 2020.
8.
11. 쟁점토지2를 매수인에게 4,600백만원에 양도하기로 한 것은 쟁점건물 철거 후 건물 평가액을 토지조성비로 대체하였기 때문이다.
5.
8. 작성한 쟁점계약서의 ‘부동산의 표시’란을 보면 쟁점토지1만이 거래대상 목적물임을 나타내고 있고, 쟁점건물에 대한 내용은 전혀 기재되어 있지 않다. 쟁점계약서의 ‘특약사항’ 제1호 및 제2호에는 쟁점토지1만을 매매하여 청구인과 매수인이 공유하기로 하고, 쟁점토지1만의 매매가가 쟁점양도가액임을 다시 한 번 나타내고 있다. 3) 또한 쟁점계약서 ‘특약사항’ 제3호에는 ‘본 계약 체결 후 공유자(청구인과 매수인) 상호간 협의하여 새로운 건물(관광호텔)을 건축하기로 함’으로, 제4호에는 ‘본 계약은 현 건물의 멸실을 전제로 한 계약임’으로 기재되어 있으며, 청구인과 매수인은 2019.
8.
22. 실제 공동사업자로 사업자등록을 한 사실로 보아 매수인이 쟁점건물 가액을 지급할 의사가 있다거나 지급할 의무가 있었다고 볼 수 없다. 4) 청구인은 2020.
8.
11. 쟁점토지2도 쟁점양도가액과 동일한 4,600백만원에 매수인에게 양도하였는데, 청구인의 주장대로 쟁점양도가액에 쟁점건물1 가액이 포함되어 있다면 쟁점토지2의 매매가액이 쟁점양도가액과 동일할 수 없다. 5) 쟁점건물의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점건물은 매수인에게 소유권이전되지 않았고, 부동산 임대업에 사용하던 쟁점건물 양도에 대하여 청구인이 세금계산서를 발행하거나 부가가치세를 신고한 사실이 없는 것을 보면 쟁점양도가액에 쟁점건물1 가액이 포함되었다고 볼 수 없다. 6) 매수인이 2019.
7.
1. 쟁점토지와 쟁점건물에 소유권이전청구권가등기(매매예약)한 것은 공동사업을 원활히 진행하기 위한 방편으로 설정한 것일 뿐이며, 쟁점건물을 매수인이 멸실한 것은 공동사업 진행과정의 일환으로 건설업 사업자등록을 가진 매수인이 진행한 것일 뿐, 매수인의 가등기 설정 및 쟁점건물 멸실이 쟁점양도가액에 쟁점건물1 가액이 포함되었다는 것을 입증하는 것은 아니다. 7) 청구인이 제시한 심판례(조심2011서2361, 2012.6.7.)는 매매계약서에 매매목적물로 토지와 건물이 구분기재되어 있고 토지와 건물을 함께 양도한 것을 전제로 한 것으로, 청구인과 매수인이 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하여 공동사업을 영위할 목적으로 토지의 지분 2분의 1만을 거래하는 이 건과는 사실관계가 전혀 다르다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
3.
31. 쟁점건물1 양도에 따른 관련 부가가치세를 신고한 사실은 확인되지 않는다. <표> 부가가치세 신고내역(2018.1기～2020.1기)(생략) 3) 쟁점계약서 등 가) 쟁점계약서에 따르면, 부동산의 표시란에는 쟁점토지1만 기재되어 있으며, 특약사항으로 쟁점토지1의 매매가는 쟁점양도가액으로 하고(제2호), 매매계약은 쟁점건물의 멸실을 전제로 한 것이며(제4호), 매매계약 체결 후 매매예약가등기를 하되 소요되는 비용은 매수인이 부담하기로(제8호) 한 것으로 나타난다. <그림> 쟁점계약서(2019.5.8.)(생략) 나) 청구인과 매수인이 2020.
8.
11. 작성한 쟁점토지2 부동산매매계약서에 따르면, 쟁점토지2의 매매가액도 4,600백만원으로 나타난다. <그림> 쟁점계약서(2019.5.8.)(생략) 4) 등기사항전부증명서 가) 매수인은 쟁점토지1 매매계약 체결일(2019.
5. 8.) 이후인 2019.
7.
1. 쟁점토지에 소유권이전청구가등기를 설정하였다가 2020.
3.
31. 쟁점토지1을 4,600백만원에 소유권이전하면서 동 가등기를 말소하였고, 청구인은 2020.
9.
28. 쟁점토지2를 소유권이전한 것으로 나타난다. <그림> 쟁점토지 등기사항전부증명서 중 발췌(생략) 나) 매수인은 쟁점토지와 같이 2019.
7.
1. 쟁점건물에 소유권이전청구가등기를 설정하였다가 2020.
3.
31. 말소하였고, 청구인은 쟁점건물을 2020.
5.
28. 멸실등기(멸실일자: 2020.
5. 25.)한 것으로 나타난다. <그림> 쟁점건물 등기사항전부증명서(폐쇄등기부) 중 발췌(생략) 5) 쟁점건물 철거비용 부담 청구인은 매수인이 쟁점건물의 철거비용을 부담하였다면서 ㈜○○건설(대표이사: 매수인)이 공사업체로부터 수취한 세금계산서와 대금지급 증빙을 제출한바, 그 내용은 다음과 같다. <그림> 세금계산서 및 대금지급 증빙(생략) 6) 쟁점건물 사진
○○ 거리뷰상 쟁점건물(멸실 전)의 외부모습 사진은 다음과 같다. <그림> 쟁점건물 사진(2019.12월, ○○ 거리뷰)(생략) 7) 사전열람 후 청구인의 추가의견 가) 쟁점계약서상 건물의 표시가 되어 있지 않을 뿐, 쟁점양도가액에는 쟁점건물1의 대가가 분명히 포함되어 있으므로 쟁점건물에 대한 취득가액 등을 양도가액에서 공제하여야 한다. (1) 쟁점건물은 청구인이 약 20여년 전인 2002년에 ○○, △△이라는 관광지를 감안하여 청구인이 직접 조감도를 설계하여 신축한 건물이다. (가) 쟁점건물은 위 사진에서 보는 바와 같이 전체적인 모양이 ○○을 두른 ○○을 닮았으며, 건물의 내부는 2층에서 1층의 무대를 내려다보는 구조로 1층 약 150평, 2층 약 100평으로 단일 건물로는 상당히 큰 건축물이다. 또한, 청구인의 부지런한 성품을 바탕으로 직접 건물의 보수나 외벽 도색 등을 하면서 애착을 가졌던 건물이며, 철골조 구조로 지어진 매우 튼튼한 건물로 양도 당시에도 향후 20년 이상은 거뜬하게 사용할 수 있는 건물이다. (나) 쟁점건물에서는 바다가 내려다보이며 앞쪽으로는 ○○선 열차가 지나가는 곳으로 ○○
• △△ 구간의 철로가 폐선된 이후 2020년부터는 해변관광열차가 개통되어 주말이면 만석을 이루며 아주 핫한 관광지(○○○○)가 되었다. (다) 감사관의 주장은 그러한 곳에 위치한 쟁점건물을 청구인이 단돈 1원도 받지 않고 친․인척 관계도 전혀 없는 매수인에게 무상으로 양도하였다는 것인데, 청구인의 입장에서는 그런 거래를 할 이유가 전혀 없으며 부동산 거래의 일반적인 상식에도 맞지 않다. (2) 쟁점계약서 내용을 보더라도 쟁점양도가액에 건물가액이 포함되어 있음이 알 수 있다. (가) 쟁점계약서 특약사항 제6호를 보면 ‘현재 지상에 있는 수목 등 일체를 포함한다’라고 되어 있음이 확인되는데, 청구인은 600여평 부지에 주차장 주변으로 소나무, 꽃나무 등 조경수를 심어 관리해 왔으며 그 외관이 수려하였다. (나) 쟁점계약서를 작성하면서 매수인의 입장에서 건물과 조경수 등에 대한 권리관계를 분명하게 하기 위해서 쟁점계약서에 ‘수목 등 일체를 포함 한다’는 내용을 기재하여 나무 한 포기도 계약서에 언급하였는데 쟁점건물의 대가를 받지 않고 무상으로 넘겼다는 것은 일반 상식으로도 이해하기 어려운 부분이다. (다) 쟁점계약서의 매매목적물에 쟁점건물이 언급되어 있지 않지만 쟁점양도가액에는 확실히 건물가액이 포함된 금액이다. 나) 매매계약가등기 내용만 보더라도 매매물건에 쟁점건물이 포함되었음을 알 수 있다. (1) 청구인과 매수인은 쟁점건물 등에 대한 매매거래를 명확히 하기 위하여 매매예약가등기를 하였으며 이후 건물은 멸실 등기를 하고 토지만 본등기 한 사실이 있다. (2)
7.
1. 매매예약가등기 시 2019.
5.
8. 작성된 쟁점계약서가 첨부되어있는데, 쟁점건물이 포함되지 않은 쟁점계약서를 토대로 매매예약가등기가 된 사실만 보아도 매매물건에 쟁점건물이 포함되었음을 알 수 있다. (3) 쟁점건물에 대한 본등기가 생략된 이유는 매수인의 입장에서 어차피 철거할 건물을 본등기를 하고 멸실하게 되면 불필요하게 취․등록세를 부담해야하기 때문이었다. (4) 매수인의 입장에서 쟁점건물을 취득하지 않고는 토지를 온전히 사용할 수 없는 것이며, 쟁점건물을 매수인이 본등기 할 것인가 또는 쟁점건물의 멸실을 누가 할 것인가와는 무관하게 쟁점건물1 가액이 쟁점양도가액에 포함되어 있음은 분명한 사실이다. 다) 쟁점건물에 대한 부가가치세를 신고․납부하지 않았다는 사실과 쟁점양도가액에 쟁점건물1 가액이 포함되었다는 것은 별개의 문제이다. (1) 처분청은 청구인이 쟁점건물에 대한 부가가치세를 신고․납부하지 않았기 때문에 쟁점건물1 가액이 쟁점양도가액에 포함되어 있지 않다는 의견이나, 이는 처분의 근거가 될 수 없는 주장이다. (2) 쟁점계약서 작성 시 쟁점건물의 멸실이 예정되어 있었으며, 매수인 입장에서는 쟁점건물을 임대 등으로 사용할 목적이 없이 멸실 후 새로운 건물을 신축하려는 의도였으므로, 청구인에게 부가가치세를 주더라도 매입세액을 공제받을 수 없고 청구인도 부가가치세가 마음에 걸려 쟁점계약서에 쟁점건물을 기재하지 않았을 뿐이다. (3) 청구인은 감사관의 처분청에 대한 종합감사시 쟁점건물의 양도와 관련한 어떠한 소명요구를 받지 못하였는데, 쟁점건물에 대한 부가가치세를 신고․납부하지 않아 쟁점건물의 취득가액 등을 인정받지 못한다는 사실을 알았다면 감사기간 중에라도 부가가치세를 수정신고․납부하였을 것이다. (4) 이 건과 관련하여 처분청이 청구인에게 부가가치세를 경정․고지한다면 성실히 납부하겠다. 라) 매수인과의 공동사업자등록과 관련하여 (1) 관광 명소의 특성을 살려 ○○ 모양의 식당을 철거하고 관광호텔을 짓고자 2019.
8.
22. 공동사업 사업자등록을 하였으나, 공동사업자인 매수인과의 의사가 맞지 않아 2020.
8.
10. 공동사업 탈퇴를 하였다. (2) 당초 청구인과 매수인은 쟁점토지1을 매수인이 인수한 후 공동사업을 하기로 하여 부동산 거래를 하고 공동사업자로 사업자등록을 하였으며, 중간에 매수인과의 불화로 매수인이 단독으로 사업을 하려는 의사를 표시하여 2020.
8.
11. 쟁점토지2도 양도하게 된 것이다. 마) 쟁점토지2 양도가액과 관련하여 처분청은 쟁점토지2의 양도가액은 건물이 제외된 것이므로 쟁점토지1의 매도대금과 달라야 한다는 의견이나, 청구인 입장에서는 쟁점토지1이나 나머지 쟁점토지2나 본인의 재산인 토지와 건물의 가치가 상실되는 금액은 똑같은 것이며, 매수인의 입장에서도 똑같은 금액을 지급하고 취득하는 것이 당연하다.
- 라. 판단 1) 관련 법리 소득세법 제97조 제1항 에 의하면, 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비는 그에 대응하는 당해 토지와 관련된 취득가액 등이므로 토지와는 별개인 건물의 취득가액은 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다. 다만, 예외적으로 토지와 건물의 취득이 토지만의 이용을 위한 것인 경우와 같은 다른 특별한 사정이 있다면, 건물의 취득가액을 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 있는데, 즉 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결 참조). 2) 쟁점양도가액에 건물가액이 포함된 것으로 볼 수 있는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면 건물가액이 쟁점양도가액에 포함되어 있으므로 쟁점건물의 취득가액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. (1) 청구인과 매수인은 쟁점계약서를 작성하면서 매매목적물로 쟁점토지1만 기재하였을 뿐 아니라, 그 특약사항에도 ① 쟁점토지1의 매매가는 쟁점양도가액으로 하며(등기사항전부증명서에도 쟁점토지1의 거래가격은 쟁점양도가액으로 기재되어 있다), ② 본 계약은 쟁점건물의 멸실을 전제로 한 계약임을 명시하고 있다. (2) 청구인과 매수인은 매매대금을 산정함에 있어 쟁점건물과 쟁점토지를 별도로 산정하거나 평가한 사실이 확인되지 않으며, 청구인은 쟁점건물 양도와 관련된 부가가치세를 신고․납부한 사실도 없다. (3) 청구인은 쟁점건물1을 쟁점토지1과 함께 양도하였기에 쟁점계약서상 지상에 있는 수목 등 일체를 포함하는 계약임을 명시하였으며, 매수인이 소요 비용을 부담하면서 쟁점건물에도 매매예약가등기를 설정하고 쟁점건물을 철거한 것이라고 주장하나, 이러한 사실만으로 쟁점건물의 가액이 쟁점양도가액에 포함되어 있다고 보기는 어렵다. 나) 따라서, 처분청이 쟁점건물1 가액을 취득가액 등에서 제외하여 양도소득세를 고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.