증여받은 주택의 양도로 인한 양도소득세 계산에 있어서 적정한 취득가액의 선정

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.12.8. 부친 SSS으로부터 ○○ ○구 주택 및 부속토지(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 증여받고, 2007.1.8. 증여재산가액을 개별주택가격 82,100천원으로 평가하여 증여세를 신고하였고, 처분청은 2007.6.27. 당해 신고 내용을 그대로 인정하여 결정하였다.
• 나. 청구인은 2020.11.16. 쟁점주택을 240,000천원에 양도하고 이를 1세대1주택 비과세 대상으로 하여 2021.1.28. 납부세액 없이 양도소득세 예정신고를 한 후, 2021.6.30. 쟁점주택의 취득가액으로 환산가액 166,983천원을, 세율은 조정대상지역 1세대 2주택 중과세율(기본세율 + 10%)을 적용하여 2020년 과세연도 양도소득세 20,319,390원을 수정신고‧납부하였다.
• 다. 처분청은 쟁점주택의 취득가액으로 증여세 결정 당시의 평가액(이하 “증여세 과세가액”이라 한다) 82,100천원을, 세율은 조정대상지역 1세대 3주택 중과세율(기본세율 + 20%)을 적용하여 2021.11.1. 청구인에게 2020년 과세연도 양도소득세 57,900,960원(가산세 9,857,086원 포함)을 경정‧고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.11.29. 제기한 이의신청에서 2021.12.27. 기각 결정을 통지받고, 2022.3.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○ 쟁점주택의 증여세 과세가액인 개별주택가격은 증여 및 취득 당시의 시가를 충분히 반영하지 못하므로 청구인이 제시한 감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다.

• 가. 과세처분의 부당성

1. 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제31조(증여재산가액 계산의 일반원칙) 제1항에 따르면, 증여재산가액은 증여재산의 시가(실거래가) 상당액으로 계산하여야 한다.

2. 처분청은 쟁점주택의 증여세 과세가액인 개별주택가격 82,100천원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하였으나, 이는 당시 실거래가의 절반 정도 수준에 불과하여 쟁점주택의 시가로서 적정한 금액이 아니다.

3. 후술하는 바와 같이 청구인이 제시한 쟁점주택에 대한 2008.12.8. 당시의 감정가액(이하 “쟁점감정가액”이라 한다) 162,376천원을 쟁점주택의 시가로 보아야 한다. 처분청의 본 건 과세처분은 증여재산가액 계산의 일반원칙에 위배되어 위법하다.

• 나. 청구주장

1. 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에 따르면, 취득가액은 취득에 든 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여야 한다.

2. 따라서, 양도소득세 계산 시 쟁점주택의 취득가액으로는 쟁점감정가액 162,376천원을 적용해야 한다.

○ 증여받은 재산에 대한 양도소득세 계산의 경우,소득세법상 증여세 과세가액을 취득가액으로 하도록 명시되어 있고, 쟁점감정가액은 평가기준일로부터 15년이 지나 감정한 가액으로 시가로 인정될 수 없다.

• 가. 과세처분의 타당성 1) 소득세법 시행령제163조 제9항에 따르면, 증여받은 자산에 대한 양도소득세 계산에 있어서 취득가액(실지거래가액)은 증여일 현재 상증세법상 시가로 하되, 세무서장이 결정한 가액이 있는 경우 그 결정한 가액을 취득가액으로 보도록 규정하고 있다.

2. 청구인은 2006.12월 쟁점주택을 증여받고, 이와 관련하여 2007.1월 쟁점주택을 개별주택가격 82,100천원으로 평가하여 증여세 신고를 하였으며, 처분청은 동 개별주택가격을 상증세법상 타당한 시가로 보아 증여세 과세가액으로 결정하였다. 따라서, 쟁점주택의 양도소득세 계산 시 당해 증여세 과세가액(82,100천원)을 취득가액으로 볼 수밖에 없다.

3. 따라서, 본 건 양도소득세 경정‧고지는 타당하다.

• 나. 청구주장의 부당성

1. 또한, 청구인이 쟁점주택의 취득가액으로 주장하는 쟁점감정가액은 평가기준일(2016.12.8.)로부터 14년 11개월이 지난 시점인 2021.11.9. 소급감정한 가액으로 법령상 인정되는 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지)을 훨씬 벗어나 있어 시가로 인정될 수 있는 적정한 감정가액이 아니다.

2. 따라서, 쟁점주택에 대한 처분청의 2007년 당시 증여세 결정을 고려하지 않더라도 청구주장과 같이 쟁점감정가액을 쟁점주택의 시가 내지 취득가액으로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택에 대한 양도소득세 계산과 관련하여, 청구인이 제시한 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2020.2.11. 대통령령 30395호로 일부개정된 것)

⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2019.12.31. 법률 제16846호로 일부개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 이하 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. (후단 생략) 2-1) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 이하 생략)

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 2-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2020.2.11. 대통령령 30391호로 일부개정된 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. (단서 생략)

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조제1항제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 3) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】

① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점주택 취득‧양도 내역 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점주택을 2006.12.8. 부친 SSS로부터 증여를 원인으로 취득하였고, 2020.11.16. CCC에게 240백만원에 매매를 원인으로 양도하고 소유권이전등기를 경료해 준 것으로 나타난다.

2. 청구인의 쟁점주택 관련 증여세 신고 및 결정 내역 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 청구인의 쟁점주택 취득 후 증여세 신고 및 결정 내역이 다음과 같이 나타난다. <표>

3. 청구인의 쟁점주택 관련 양도소득세 신고 및 경정 내역 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 쟁점주택의 양도(양도일자 2020.11.16.) 관련 양도소득세 예정신고‧수정신고 및 처분청의 경정‧고지 내역은 다음과 같다. <표> ※ 쟁점주택 양도 당시 청구인 세대의 주택 보유현황 청구인의 쟁점주택 양도(2020.11.16.) 당시 청구인 세대의 주택 보유현황은 다음(3주택)과 같이 확인된다. <표>

4. 청구인이 제시한 쟁점주택에 대한 감정평가서 청구인이 감정평가기관(○○감정평가법인평가서)에 감정평가를 의뢰하여, 증여일(2006.12.8.)을 기준시점으로 하여 2021.11.9. 작성된 감정평가서의 주요 내용은 아래와 같다(감정가액: 162,376천원). <그림>

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 증여받은 자산에 대한 양도소득세 계산에 있어서 취득가액(실지거래가액)은 증여일 현재 상증세법상 시가로 하되, 세무서장이 결정한 가액이 있는 경우 그 결정한 가액을 취득가액으로 본다(소득세법 시행령§163⑨).
• 나) 한편 상증세법상 시가와 관련하여, 증여재산의 경우 감정가격이 시가로 인정되기 위해서는 원칙적으로 당해 가액이 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지(“이하 “평가기간”이라 한다)의 기간 중 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이어야 하며, 감정가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부는 가격산정 기준일 및 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단한다(상증세법 시행령§49).

2. 쟁점주택에 대한 양도소득세 계산에 있어서 적정한 취득가액에 대한 판단

• 가) 청구인은 2006.12월 쟁점주택을 증여받고, 이와 관련하여 2007.1월 쟁점주택을 개별주택가격 82,100천원으로 평가하여 증여세 신고를 하였으며, 처분청은 동 개별주택가격을 상증세법상 타당한 시가로 보아 증여세 과세가액으로 결정하였다. 따라서, 쟁점주택의 양도소득세 계산 시 당해 증여세 과세가액(82,100천원)을 취득가액으로 볼 수밖에 없다.
• 나) 참고로, 청구인이 쟁점주택의 취득가액으로 주장하는 쟁점감정가액은 평가기준일(2016.12.8.)로부터 14년 11개월이 지난 시점인 2021.11.9. 소급감정한 가액으로 법령상 인정되는 평가기간을 훨씬 벗어나 있어 시가로 인정될 수 있는 적정한 감정가액도 아니다.
• 다) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 증여세 과세가액(82,100천원)으로 보아 본 건 양도소득세를 결정‧고지한 것에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.