청구인이 제공받은 용역의 내용이 구체적으로 확인되지 않고, 고액의 중개수수료를 지급해야할 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없으므로 쟁점용역비를 쟁점토지 양도와 관련하여 직접 지출한 비용으로 보기는 어려움
청구인이 제공받은 용역의 내용이 구체적으로 확인되지 않고, 고액의 중개수수료를 지급해야할 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없으므로 쟁점용역비를 쟁점토지 양도와 관련하여 직접 지출한 비용으로 보기는 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
3.
21. 父 □□□으로부터 증여받은 ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 ***-* 답 2,707㎡ 중 873㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2021.
2.
16. ㈜AAAA과 ㈜BBBB에게 양도하고, 2021.
4.
30. 양도가액을 561,000,000원으로, 취득가액을 46,443,600원으로, 필요경비를 151,800,000원으로 하여 양도소득세 154,728,200원을 예정신고하였다.
8. 9.부터 2021.
8. 27.까지 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 조사를 실시하고, 위 필요경비에 포함된 중개수수료 150,000,000원(이하 “쟁점용역비”이라 한다)을 가공경비로 보아 2021.
10.
7. 청구인에게 2021년 과세연도 양도소득세 108,257,781원을 경정ㆍ고지하였다.
2.
18. 이 건 심사청구를 제기하였다.
쟁점용역비는 쟁점토지 양도와 관련하여 직접 지출한 용역비로 이를 가공경비로 보아 필요경비 부인한 처분은 부당하다.
2.
5. 작성되었다고는 하나 잔금지급일 전(前)에 체결한바, 구두계약 내용에 터 잡아 사적자치의 원칙에 따라 거래당사자 쌍방의 경제적 이익(청구인
• 필요경비 공제, 중개인
• 채권 증명)을 위하여 자유의사로 작성된 것으로, 이는 당초 구두계약 내용을 문서로 요식(要式)화한 것일 뿐, 실제는 청구인과 EEE 사이에 이루어진 구두계약만으로도 당연히 법적 효력이 인정된다고 하겠다. 라) 과세처분의 적법성에 대한 처분청의 입증 책임 (1) 이렇듯 청구인은 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 쟁점용역비에 관한 지출 관련 증명서류를 제출하고서 필요경비임을 입증하였으나, 처분청이 용역비를 가공경비로 판단하고 필요경비 부인하고 과세 처분한바, 처분청은 과세처분의 적법성을 입증할 책임이 있다. (2) 처분청은 EEE와의 문답과정에서 “그거는 부동산 중개이지 않습니까”라며 부동산 중개를 시인하고서도 오히려 쟁점용역비를 필요경비 부인하였다면, 청구인이 중개용역을 제공받지 않았다는 사실을 처분청이 입증해야 한다. (3) 그리고 처분청은 EEE가 수령한 쟁점용역비를 개인용도[일부는 세금과 생활비로, 일부는 지인 FFF에게 빌려줌(차용증 有)]로 사용하였다는 진술과 함께 거래내역을 통해 쟁점용역비가 현금과 수표로 출금되었으며, 수표로 출금된 용역비를 제3자가 수취한 사실을 확인하였음에도 처분청은 이에 대한 사실관계 확인 절차 없이 청구인에게 반환되어 실제 용역비 지급 및 수령은 없는 것으로 단정하였다. (4) 처분청의 주장대로 쟁점용역비를 가공경비로 보려면 먼저 청구인에게 별도의 부동산컨설팅 관련 용역은 불필요했다는 사정을 넘어 실제 부동산매매 관련 용역을 제공받지 않았고, 용역비를 지급하지 않았다거나 설령 지급하였다고 하더라도 다시 반환받았다는 사실을 처분청은 입증해야 한다.
1) 쟁점용역비(중개수수료)는 쟁점토지를 양도하기 위해 직접 지출하는 비용으로서 그 지출 사실이 계약서나 각종 증명서류 등에 의하여 객관적으로 확인되어야 할 것인데, 청구인의 경우 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점용역계약서, 예금거래 내역서를 통해 충분히 확인되고 증명되었다. 2) 처분청 역시 EEE과의 문답서에서 ‘부동산중개’임을 인정한 바 있어 청구인이 제출한 서류의 진정성을 부인할 만한 객관적인 반증자료는 제시하지 않은 채 가공경비로 단정하고 필요경비 부인한 것은 위법․부당하다. 3) ㈜BBBB의 대표 ◇◇◇는 쟁점토지는 CCC 과 토지소유주인 청구인의 대리인 EEE가 매매금액을 협의한 후, ㈜BBBB와 청구인이 매매계약을 작성하였음을 확인하였다. 쟁점토지가 속한 ○○지구 공동주택신축사업을 진행하고 있는 공동시행사 중 ㈜BBBB의 토지용역 작업자 4) ㈜AAAA의 ‘사업부지 매입관련 사실 확인’에 따르면, “당사는 ○○에 소재한 법인으로 ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 일원에서 아파트 건축을 위한 사업부지 취득과 관련한 매수작업은 전적으로 공동시행사인 ㈜BBBB에 일임하여 진행하고 있어, 사업부지 취득 관련한 세세한 사항은 알지 못하고, 문의사항이 있으면 공동시행사인 ㈜BBBB로 문의 바랍니다.”라고 회신하고 있다. 5) FFF은 중개인 EEE로부터 2021.
4.
12. 130백만원을 차용하고, 이 중 70백만원은 2021.
6.
23. 부동산(△△ △△군 △△읍 △△리 ***) 취득자금으로 사용하고, 20백만원은 2021.
6.
1. GGG(지인)에게, 40백만원은 2021.
6.
4. HHH(지인)에게 빌려주었다고 확인하고 있다. 6) 처분청은 수표 수취자 등에 대한 사실관계 확인을 소홀히 한 채 그저 청구인에게 별도 부동산컨설팅 관련 용역은 불필요했다는 것과 쟁점용역계약서는 임의로 작성되었으며, 쟁점용역비는 어떤 형태로든지 다시 반환되었을 것이라고 막연히 단정짓고 근거자료 제시도 없이 필요경비를 부인한 것이다.
쟁점용역비를 가공경비로 보아 필요경비 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
7. 13.) 및 매매계약서 작성일(2021.
1. 27.) 이후인 2021.
2.
5. 사후 작성되었고, 쟁점용역비도 잔금청산일(2021.
2. 16.)로부터 2개월이 지나 양도소득세 신고시기에 즈음한 2021.
4.
12. 지급된 것으로 확인되어 통상적인 거래절차로 보기 어렵다.
7.
13. 계약금 기수령 및 2020.
9.
24. 토지사용승낙서 제출, 2021.
1.
27. 매매계약서 작성까지 완료한 상태에서, 그 이후인 2021.
2.
5. 용역계약을 체결할 이유가 없고, 쟁점용역비 150백만원을 양도소득세 납부일(2021.
4. 15.) 3일 전인 2021.
4. 12.에서야 전액 지급하는 등의 정황을 볼 때, 양도소득세를 줄이기 위해 쟁점용역계약서를 임의로 사후 작성한 것으로 보인다. 이외에 당초 용역계약이 있었다는 객관적인 증빙이 없고, 용역제공자인 EEE는 사업자등록내역도 확인되지 않는 등 용역제공과 관련한 객관적인 증빙이 부족하다.
1. 27.) 이후 거래대금이 661백만원에서 561백만원으로 오히려 감액되었으며, 때문에 EEE가 쟁점토지의 매매거래에 기여한 역할이 있었다고 보기 어렵고, EEE가 제공한 용역과 관련한 구체적인 활동내역도 제시하지 못하였다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 국세기본법 제16조 【근거과세】
① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
3.
21. 증여받은 쟁점토지를 2021.
2.
16. ㈜AAAA과 ㈜BBBB에게 각각 654.75㎡, 218.25㎡를 양도한 것으로 확인되며, 쟁점토지의 등기사항전부증명서 내용은 다음과 같다. <그림> 쟁점토지 등기사항전부증명서 중 발췌(생략) 3) 쟁점토지 매매계약서 및 쟁점용역계약서 가) 청구인은 2021.
1.
27. ㈜AAAA과 ㈜BBBB에게 쟁점토지를 561백만원에 양도하기로 하는 부동산 매매계약을 체결한바, 그 내용은 다음과 같다. <그림> 쟁점토지 부동산매매계약서(2021.1.27.)(생략) 나) 청구인은 쟁점토지 매매계약일 이후인 2021.
2.
5. 쟁점토지 인수자 발굴 및 매매주선, 거래가액 및 조건에 대한 협의 협상, 계약서 작성 및 체결을 업무내용으로 하는 쟁점용역계약서를 EEE와 작성하고, 2021.
4.
12. 쟁점용역비를 EEE 명의의 계좌에 입금한 것으로 확인된다. * 청구인은 2021.5월 쟁점용역비 지급에 따른 원천세 신고 및 기타소득세 12,000천원을 납부함 <그림> 쟁점용역계약서 및 EEE의 예금거래내역서(생략) 4) 처분청 조사내용 처분청의 조사종결보고서에 따르면, 처분청은 쟁점용역비와 관련하여 구체적인 용역내용이 확인되지 않고, EEE의 금융거래내역 확인 결과 쟁점용역비 상당액이 EEE 계좌에서 즉시 수표 출금되어 제3자에게 지급된 사실 등이 확인됨에 따라 쟁점용역비를 가공경비로 판단한 것으로 확인된다. <그림> 처분청의 조사종결보고서(2021.8월) 중 발췌(생략)
2. 5.에서야 작성된 것으로 나타난다. (2) 처분청의 조사결과 쟁점토지 일원은 2019년부터 아파트건설 예정부지로 사업이 추진되어 왔을 뿐 아니라, 쟁점토지 매수인인 ㈜AAAA은 부동산 매수관련 용역회사인 ㈜JJJ와 용역계약을 체결하고 관련 매입세금계산서를 수취한 것으로 확인되며, 청구인도 문답서(2차)에서 쟁점토지 매매동의는 매매계약일(2021.
1. 27.) 이전인 2020년도에 하였다고 밝힌 바 있어 쟁점토지 매매에 있어 청구인에게 별도의 관련 용역이 필요하다거나, 청구인이 실제로 쟁점용역계약서상 해당 용역을 제공받은 것으로 인정하기는 어려워 보인다. (3) 쟁점용역비는 쟁점토지 매매대금(561백만원)의 26.7%에 달하는 고액으로 이와 같이 높은 비율의 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 일반적이지 않을 뿐 아니라, 청구인이 EEE로부터 제공받은 용역의 내용도 구체적으로 확인되지 않는 만큼 이러한 고액의 중개수수료를 지급해야할 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다(처분청이 국세심사위원회에서 제시한 인근 토지의 매매사례를 보더라도 쟁점토지의 ㎡당 거래가액은 인근 토지보다 높지 않은 것으로 확인된다). (4) 청구인은 실제 지출된 사실이 확인됨에도 쟁점용역비를 필요경비 부인한 것은 부당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점토지 소유권이전등기를 경료(2021.
2. 16.)하고 양도소득세 예정신고를 앞둔 2021.
4. 12.에서야 EEE 명의의 계좌에 쟁점용역비(150백만원)를 입금하였으며, EEE는 쟁점용역비를 입금받은 직후 전액 출금하였을 뿐 아니라, 그 가운데 130백만원이라는 고액을 지인이자 세무대리인인 FFF에게 대여하였는데, 이는 2020년 과세연도 종합소득세 신고․납부가 예정된 시점에 자신의 세금 납부(12백만원, 현재까지 체납상태임)를 미루고 대여한 것으로, 이러한 행위들은 정상정인 거래형태로 보기는 어려운바, 청구인이 쟁점용역비를 입금한 사실만으로 쟁점용역비가 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당한다고 보기는 어렵다. 나) 따라서, 처분청이 쟁점용역비를 가공경비로 보아 필요경비를 부인한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.