청구인이 쟁점건물을 장기간 부동산임대업을 영위하며 관련 자산으로 작성ㆍ비치해 온 장부가액은 실지취득가액과 무관하다고 보기는 어려운 점 등을 고려할 때, 재무상태표에 계상된 가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 봄이 타당함.
청구인이 쟁점건물을 장기간 부동산임대업을 영위하며 관련 자산으로 작성ㆍ비치해 온 장부가액은 실지취득가액과 무관하다고 보기는 어려운 점 등을 고려할 때, 재무상태표에 계상된 가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 봄이 타당함.
이 건 심사청구는 기각합니다.
2.
10. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 쟁점건물 신축공사는 CCC의 실제 공사기간 약 2년과 DDD 추가공사 기간 약 1년 6개월을 합하여 총 3년 4개월여가 소요되었다.
2. CCC이 공사진행 도중 공사 난이도를 이유로 공사를 지체하다가 중도에 포기하였는데, 이는 CCC 측이 공사원가 계산을 잘못 산정하여 실제 소요 공사비보다 낮은 금액인 약 000억으로 도급계약을 체결한 것이 원인이었다. 3) CCC과 청구인 간에는 공사 지체와 공사 인부 인건비의 추가 발생, 자재대 문제 등으로 분쟁이 있었으며, 청구인은 상당한 공기 지연으로 시급히 공사를 마무리해야 하는 상황이어서 당시까지 지급한 중도금 및 잔금에 해당하는 금액을 모두 지급하였다.
4. 그리고, 1991년부터 1993년까지의 당시 공사대금에 대한 세부 자료 및 금융자료 제출은 어려운 사정임을 헤아려 주기 바란다.
○ 재무상태표에 계상된 취득가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
- 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】<2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것>
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31>
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
- 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010.12.27> 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】<2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것>
① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. <개정 2018.2.13, 2020.2.11>
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과부가가치세법제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 2018.2.13, 2020.2.11>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 1-2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. <개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2008.2.29, 2015.2.3>
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
- 다. 사실관계
1. 조사청은 청구인에 대한 2019년 과세연도 양도소득세 조사에서 쟁점건물 취득가액이 000백만원 과다계상된 것으로 확인하였다.
- 가) 쟁점부동산 관련 양도가액, 취득가액 등 신고내용(생략)
- 나) 쟁점부동산 관련 양도가액, 취득가액 등 경정내용(생략)
- 다) 쟁점건물 취득가액에 대한 신고ㆍ경정내용 검토(생략)
2. 조사청의 쟁점부동산 양도관련 양도소득세 조사 세부내용은 다음과 같다.(생략)
- 가) 양도가액 000백만원: 신고내용 적정
5.
17. 부동산 매매 계약서상 양도가액 000백만원으로 확인되며, 조사대상자 청구인의 계좌 확인결과 임대보증금(000백만원)을 제외한 양도가액이 정상 입금되어 있는 것이 확인되므로 당초 신고 정당함(2019.
17. 입금 000억원, 2019.
27. 입금 000억원, ○○은행대출상환 000억원).
- 나) 취득가액 000백만원: 건물취득가액 000백만원 과다신고
(1) 쟁점토지는 1987.
5.
19. 매매에 따른 취득으로 환산취득가액을 적용 신고하였으며 토지·건물 안분내역 검토한 바, 신고내역 적정함.
(2) 쟁점건물은 1994.
6.
17. 신축한 건물로 도급계약서[CCC, DDD]로 신고하였으나, 재무상태표 및 실제 공사내역 등을 확인한 바, 000백만원을 과다계상하여 신고함(보충조서 ‘건물취득가액 검토’ 참조) (3) 보충조서 ‘건물취득가액 검토’ 내용 (가) 신고 시 제출된 건물신축내역 및 신축공사 도급계약서 내역(생략) (나) 쟁점건물 취득가액 조사내용
① (건물 취득가액) 재무상태표상 장부가액(000백만원)으로 결정하고자 함 ㉮ 장부상 쟁점건물의 취득 시 기초가액을 2019년 과세연도 유형자산감가상각비명세서 내역과 같이 000백만원으로 기장하였음.(생략) ㉯ 제출된 계약서, 소득세 신고서(장부가액), 건축물대장 등 종합하여 판단한 결과, CCC에서 DDD로 공사가 이관된 것으로 확인됨.(생략) ㉰ 건물 취득가액을 기초가액에서 감가상가누계액을 차감한 장부가액 000백만원 및 자본적지출액 000백만원으로 결정하고자 함
② 장부가액을 실지취득가액이라고 볼 수 있는지 여부 납세자는 1992년부터 지속적으로 복식부기로 장부 기장하여 각종 세무신고를 하였으며, 건물 장부가액에 기초하여 납세자가 종합소득세 신고 시에 필요경비로 산입해 온 감가상각비(소득세법제97조제3항에 따라 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 정하여야 할 것이다)를 필요경비에서 차감하여 취득가액을 계산한 경우로 장부가액을 실지취득가액으로 보아 결정코자함.(생략)
3. 청구인은 쟁점건물의 신축공사금액 000억원[CCC 및 DDD공사도급금액 합계액]이 소요된 것이 사실이라고 주장하면서, 인근 건축사의 소견서를 제출하였는데, 그 내용은 다음과 같다.(생략)
4. 청구인은 쟁점건물의 신축공사와 관련 공사진행 과정 등에 대한 상세 내용을 소명하였는데, 그 내용은 다음과 같다.(생략)
5. 청구인이 제출한 쟁점건물의 총공사비 추정치 자료(2022.4. 작성자: 건축사무소 ○○○)는 다음과 같다.(생략)
6. 청구인이 제출한 쟁점건물 현황 사진자료는 다음과 같다.(생략)
7. 쟁점건물에 대한 설계계약서 상 건축예정면적과 건축물대장 등 공부상 토지ㆍ건물면적은 다음과 같다. <설계계약서 상 건축예정내용> ㆍ공사규모: 연건평 1,530평(± 10%) ㆍ공사비예정액: 약 000백만원 (평당 2백만원) ㆍ용역비: 000백만원 <공부상 토지ㆍ건물면적> ㆍ대지면적: 742.4㎡ ㆍ건축연면적: 2,713.54㎡(약 821평) 지하2층/지상6층 ㆍ높이: 23m
8. 청구인의 상세 주장내용은 다음과 같다.(생략)
9. 처분청의 상세 의견은 다음과 같다.(생략)
- 라. 판단
1. 관련 법리 가)소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것, 이하 같다)제97조제1항에 따르면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 해당 자산 취득에 든 실지거래가액(제1항 제1호 가목)과 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제1항 제2호), 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제1항 제3호)을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있다. 나) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것, 이하 같다)제163조제1항에서는 “법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다”라고 규정하면서, 제1호에 “제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액”을 규정하고 있고, 같은 령 제89조 제1항 제2호에서는 “제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액”을 규정하고 있다.
- 다) 납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수 있는 것은 아니다(대법원87누536, 1988.2.9. 판결 참조). 그러나, 납세의무자가 쟁점건물을 신축한 당사자로서 동 건물의 신축 당시 소요된 비용 등에 관한 자료 등을 직접 소지하고 있거나 손쉽게 구하여 그 실지거래가액을 증명할 수 있을 것으로 기대되므로, 실지거래가액에 관한 아무런 증빙이 없다며 이를 제출하지 않은 채로 쟁점건물 등을 자산으로 하여 부동산임대업을 장기간 영위하며 작성·비치하여 온 장부가액은 실지거래가액과 무관한 것이라고 부인 하는 경우에는 그 입증의 방법을 달리 보아야 한다(의정부지방법원2012구합794, 2013.3.26. 판결 참조).
- 라) 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 해당 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하다고 할 것이며, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세의무자 측에서 장부의 기재가 실지취득가액과 다르다는 점이나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝혀 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 한다고 봄이 타당하다(서울행정법원2013구단52172, 2013.12.6. 판결 참조). 2) 재무상태표에 계상된 가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 보는 것이 타당한지에 대한 판단
- 가) 위 관련 법리와 청구인이 쟁점건물을 장기간 부동산임대업을 영위하며 관련 자산으로 작성ㆍ비치해 온 장부가액은 실지취득가액과 무관하다고 보기는 어려운 점 등 다음의 여러 사정을 고려할 때, 재무상태표에 계상된 가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 본 처분청의 결정은 타당하다고 판단된다.
(1) 청구인은 쟁점건물을 직접 신축한 후, 이를 지속적으로 임대해 온 당사자로서 쟁점건물의 신축에 소요된 비용 및 이와 관련한 일체의 서류 등을 직접 소지하거나 알고 있는 상황, 또는 쉽게 알 수 있는 상황이라고 하지 않을 수 없으므로 청구인이 실지취득가액을 쉽게 증명할 수 있을 것으로 기대할 수 있는 점을 감안할 때, 이에 대한 증명책임을 모두 과세관청에 부담시키는 것이 온당치 아니하는 것으로 보인다(서울행정법원2013구단52172, 2013.12.6. 판결 참조).
(2) 쟁점건물 신축 비용의 지급은 청구인이 관리하였으므로 신축과 관련된 증빙자료는 청구인이 제시하여야 하는데, 청구인은 장부가액이 실지취득가액이 아니라는 주장만 할 뿐, 장부가액이 실지취득가액과 다르다는 주장을 뒷받침하는 객관적인 근거자료 및 금융증빙자료 등을 제시하지 못하고 있다.
(3) 청구인은 1990년 이후 지속적으로 부동산 임대업을 영위해오면서 부동산 임대소득에 대한 종합소득세 신고 시, 쟁점건물의 취득가액을 000백만원으로 하여 유형자산감가상각비 명세서 등 각종 세무신고서 등을 작성하여 신고한 것으로 보인다.
(4) 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 양도소득세 신고 시 쟁점건물 취득가액을 000백만원으로 신고하였으나, 동 금액의 사실여부를 확인할 수 있는 자료나 신축, 분양 당시의 자료를 전혀 제출하지 아니하고 있고, 청구인이 제출한 설계계약서(붙임2. 참조)를 살펴보면, 당시 공사예정금액이 평당 2백만원임을 알 수 있다.
(5) 위 공사예정금액 평당 2백만원을 쟁점건물의 면적 821평에 이를 곱하면 총 공사예정금액이 000백만원으로 추정되고, 청구인은 쟁점건물에 대한 취득세 및 등록세 신고당시 취득가액을 000백만원으로 신고한 사실이 있는 점 등에 비추어 볼 때, CCC이 공사를 진행하다 청구인과 합의 후 공사포기하고, 이어서 DDD가 공사를 진행하여 공사기간의 연장, 공사난이도 등에 의해 공사금액이 2배 이상 발생할 수밖에 없었다는 청구주장에 선뜻 믿음이 가지 않는다.
(6) 이상과 같이 처분청은 재무상태표상 가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 볼 수 있는 상당한 사정을 앞서 살펴보았듯이 증명한 것으로 보여지고, 청구인은 장부의 기재가 실지취득가액과 다르다는 주장만 할 뿐, 증빙서류나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 제시하지는 못하고 있다. (7) 그러므로 살피건대, 장부가액을 부인하려는 청구인은 장부의 기재가 실지취득가액과 다르다는 증거를 전혀 제출하지 못하고 있고, 달리 청구인의 주장을 뒷받침할 증거가 보이지 아니하는바, 쟁점건물에 대한 재무상태표상 장부가액인 000백만원을 실지취득가액으로 보는 것이 타당하다(서울행정법원2013구단52172, 2013.12.6. 판결 참조).
- 나) 따라서, 재무상태표상 계상된 가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장 이유없으므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.