쟁점토지를 지분으로 나누어 양도한 것은 양도소득세 감면 한도를 회피하여 조세감면을 부당하게 받기 위한 목적에서 하나의 거래를 형식상 2개로 나눈 것에 불과하다고 판단됨
쟁점토지를 지분으로 나누어 양도한 것은 양도소득세 감면 한도를 회피하여 조세감면을 부당하게 받기 위한 목적에서 하나의 거래를 형식상 2개로 나눈 것에 불과하다고 판단됨
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 청구인은 쟁점토지를 취득하여 수 십년 간 농사를 지어오다가 2019.12.2. C○○이 쟁점토지①을 취득하기로 하고, 쟁점토지②는 C○○의 동업자 명의로 취득하기로 하였기에, 매수인을 ‘C○○ 외 1인’으로 기재하여 매매계약서를 작성하게 되었는데, 그 과정에서 의사인 C○○이 추후 ○○병원을 개설하려고 하는데 쟁점토지 전체 832평의 2분의1은 용도 면적에 미흡하고, 600평 이하는 분할 시 허가를 받는데 절차가 복잡하여, 쟁점토지①은 2019년에 취득하고 쟁점토지②는 2020년에 대출을 받아 잔금을 청산하겠다고 하였다.
2. 쟁점토지의 부동산매매계약서를 살펴보면, 쟁점거래①와 쟁점거래②가 각각 별개의 계약서로 작성되어 있고, 잔금일도 각각 2019.12.26.과 2020.1.20.로 되어 있음을 알 수 있다.
3. 청구인은 쟁점거래①의 잔금일인 2019.12.26.에 잔금을 지급받았어야 했으나, 의사인 C○○이 연말에는 시간을 낼 수 없다 하여 2020.1.20. 한 번에 정산하기로 하여 잔금청산 전인 2019.12.26. 쟁점토지①에 대한 소유권 이전등기를 해주었고, 2020.1.20. 쟁점거래①의 잔금을 포함한 쟁점토지②의 매매 대금을 수령한 뒤 쟁점토지②에 대한 소유권 이전등기를 하였다.
4. 이러한 거래 전반은 부동산 중개업자의 주선으로 이루어진 것으로, 83세의 고령에 평생 동안 농사를 지으며 살아오다 치매 판정을 받아 치료 중에 있는 청구인으로서는 세법에 대한 이해가 부족했고, 전혀 의도치 않게 오랫동안 이웃한 부동산 중개인과 매수인을 믿고 부동산 거래를 했던 청구인에게 이처럼 과다한 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다고 할 것이며, 이처럼 고액의 세금을 납부해야 된다는 것으로 알았다면 쟁점토지를 매매하지도 않았을 것이다. 5) 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 에는, “대금의 청산이 분명한 경우는 대금을 청산한 날로 양도시기를 보며, 대금청산 전 소유권 이전등기를 한 경우는 소유권이전등기 접수일을 양도시기로 본다”고 규정되어 있는바, 청구인은 쟁점토지①을 양도하고 잔금청산 전인 2019.12.26. 소유권 이전등기를 하였기에 2019년 귀속으로 양도소득세를 신고한 것이며, 2020.1.20. 나머지 쟁점토지②를 양도하고 잔금을 수령한 뒤 소유권 이전 등기한 부분에 대하여는 2020년 귀속으로 양도소득세를 각각 신고․납부하였다.
6. 처분청에서는국세기본법제14조【실질과세】에 따라 대금이 청산된 2020년에 쟁점토지 전체를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 경정 고지하였으나, 청구인이 쟁점거래①와 관련하여 2019년에 받기로 했던 잔금을 2019년에 수령하였다면 처분청이 이 건 양도소득세를 경정 고지할 이유가 없었을 것이며, 청구인은 매수인에게 특별한 사정이 있다 하여 쟁점거래①의 잔금을 2020.1.20. 일시에 받은 것에 불과하며, 청구인이 이 같은 내용을 미처 인지하지 못하고 부동산 중개업자와 매수인의 편의에 따라 2020년에 쟁점토지①의 잔금을 포함하여 쟁점토지 매매대금을 한 번에 지급받았다고 하여 청구인에게 잘못이 있다고 보기 어렵다.
7. 따라서, 처분청이 쟁점토지 전부를 2020년에 양도한 것으로 보는 것은 위법 부당하며, 이 건 양도소득세를 경정 고지한 처분을 취소하고 청구인이 신고한 2019년 및 2020년 과세연도 양도소득세를 신고 시인 결정하는 것이 타당하다.
1. 청구인은 쟁점①,②거래가 거래시점이 다른 별개의 거래라는 주장이나, 쟁점①,②거래에 대한 부동산 매매계약서를 비교해보면 ‘부동산의 표시’ 부분(일부 이전, 전부 이전) 및 ‘잔금 지급일’ 부분(2019.
12. 26., 2020.
1. 20.)외에는 다른 점이 전혀 없고, ‘계약일자’(2019.
12. 1.) 및 ‘매수인’(C○○ 외 1)이 동일하게 기재되어 있는 것으로 확인된다.
2. 만약 C○○이 최초 계약일 이후에 쟁점토지 전부를 이전 받아야 할 특별한 사정이 있었다면, 쟁점거래②의 계약일자는 당초 계약일인 2019.
12. 1.이 아닌 그 이후의 다른 날짜가 되었어야 하고, 매매계약서상 ‘매수인’ 부분도 ‘C○○’ 단독으로 되어 있어야 하나 ‘C○○ 외 1’로 기재되어 있는바, 쟁점거래①,②는 당초 하나의 거래를 과세연도를 달리하여 두 개의 거래로 쪼갠 것에 불과하다고 할 것이다.
3. 또한, 양도자인 청구인의 입장에서 쟁점토지 전체 양도금액 1,035백만원 중 계약금 80백만원만 받고 지분 2분의1의 소유권을 이전해 줘야 할 특별한 사정은 없었던 것으로 파악된다.
4. 청구인의 주장대로 C○○와 C○○의 동업자에게 각각 쟁점토지 2분의 1 지분씩을 양도하기로 하였다면, 매매계약서를 C○○와 C○○의 동업자 명의로 각각 1부씩 작성하는 것이 일반적이나, 매매계약서 상 매수인 명의를 ‘C○○ 외 1’로 하여 2건의 매매계약서를 작성한 점으로 볼 때 청구인의 주장이 타당하다고 보기 어렵다.
• 더구나, 쟁점거래① 계약서의 ‘매수인’ 부분에 ‘C○○ 외 1’이라고 기재되어 있을 뿐 1인의 이름과 주민등록번호가 기재되어 있지 않아 C○○의 동업자의 신원을 전혀 알 수 없는바, 매매계약서 작성 시 임의로 ‘1인’을 기재했던 것으로 보이고, 최종적으로 C○○ 단독 명의로 쟁점토지의 소유권이 이전 등기된 사실로 볼 때 청구인이 양도소득세를 부당 감면받기 위한 목적으로 처음부터 동일한 토지를 분할 양도하는 것으로 하여 매매계약서를 2건 작성한 것으로 보인다.
5. 이처럼 청구인이 쟁점토지의 지분을 분할하여 양도한 것은, 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면혜택(과세기간별 1억원 한도)을 누리기 위하여 동일한 지번의 토지를 임의로 2개 과세연도에 걸쳐 양도한 것으로 위장하여 자경농지 감면세액 중복감면 및 저율의 누진과세를 적용받기 위한 것으로써, 조세회피 목적 외에 다른 정당한 사유를 찾기 어렵다. * 쟁점거래①,②가 있었던 동일한 날짜(2019.12.1.)에 쟁점토지와 연접한 토지인 ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 32 답 823㎡(소유자 SSS ; 청구인의 손녀, 이하 “연접토지”라 한다)를 청구인이 대리하여 C○○에게 양도한 사실이 있는바, C○○는 처음부터 쟁점토지 및 연접토지 전부를 취득하려고 했던 것으로 보인다.
6. 따라서국세기본법제14조【실질과세】제3항 규정에 따라 쟁점①,②거래를 실질상 하나의 거래로 보고 양도소득세 감면한도를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.
○ 과세기간을 달리하여 쟁점토지를 2회로 나누어 양도한 거래를 하나의 양도거래로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략) 5) 조세특례제한법 제133조 【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】
① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
- 다. 사실관계
1. 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경한 사실과 청구인이 양도소득세 신고시 적용한 쟁점토지의 양도가액, 취득가액 등에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
2. 쟁점토지 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점토지를 1987.4.2. 취득하여 보유하다가 2019.12.26. 공유자 지분 2분의1을, 2020.1.20. 나머지 2분의1 지분을 C○○에게 양도한 사실이 확인된다.
3. 국세통합전산망 수록자료에 따르면, 청구인은 2020.2.12. 쟁점토지①의 양도거래에 대한 양도소득세를 신고하였고, 쟁점토지②의 양도거래에 대하여는 2020.3.5. 양도소득세 신고를 하였으며, 각 과세기간별로 조세특례제한법 제69조 에 따른 자경농지에 대한 양도소득세 감면규정을 적용한 사실이 확인된다.
4. 처분청은 쟁점거래①와 쟁점거래②를 하나의 양도거래로 보아 최종 소유권 이전일인 2020.1.20.을 양도시기로 하여 양도소득세 감면한도를 적용하고 2019년 과세기간 양도소득세 신고 분을 2020년 과세기간에 대한 양도소득세 신고분과 합산하여 경정․고지 하였다.
5. 청구인은 2019.12.1. ‘C○○ 외 1인’과 부동산매매계약을 체결하였으며, 매매계약서의 주된 내용은 다음과 같다.
• 표 생략 -
- 가) 2019.12.1. 작성된 쟁점거래①에 대한 부동산 매매계약서에는, 쟁점토지의 청구인 지분 중 ‘일부(1/2)’를 ‘C○○ 외 1인’에게 이전하는 것으로 매매계약을 체결하고 2019.12.1. 계약금 45,000,000원을 지급받고 잔금 472,500,000원은 2019.12.26. 지급받기로 한 것으로 나타나 있다.
- 나) 쟁점거래①와 같은 날 작성된 쟁점거래②에 대한 매매계약서에 따르면, 쟁점토지의 청구인 지분 ‘(1/2) 전부’를 ‘C○○ 외 1인’에게 이전하기로 하고 계약금 45,000,000원은 계약 시(2019.12.1.), 잔금 472,500,000원은 2020.1.20. 지급받기로 한 것으로 확인된다.
- 다) 쟁점거래①,② 매매계약서에는 매수인 C○○의 인적사항만 기재되어 있을 뿐, 매수인의 동업자라고 주장하는 ‘1인’의 인적사항은 기재되어 있지 아니하다.
6. 청구인의 쟁점토지 매매대금 수령과 관련한 예금거래내역서(○○농협 22**--0*)에는, 청구인이 C○○로부터 쟁점토지 매매대금을 아래와 같이 이체 받은 것으로 확인된다.
• 표 생략 -
○ 상기 예금거래내역을 살펴보면, 부동산 매매계약 내용과 달리 2019.12.2. 쟁점거래①,②의 계약금 일부인 80,000,000원을 수령하고, 쟁점거래②의 잔금일인 2020.1.20. 쟁점거래①,②의 잔금을 한꺼번에 지급받은 것으로 보이나, 청구인이 매수인으로부터 수령한 금액의 합계액은 1,060,000,000원으로, 매매계약서상 쟁점토지 매매대금 합계 1,035,000,000원을 초과하는 것으로 나타난다.
7. 처분청의 ‘실질과세에 따른 분할 양도 부당감면 검토종결 보고서’ 에 의하면, 처분청은 청구인이 동일한 토지를 2개 과세기간에 걸쳐 분할 양도한 점, 각 과세기간별 매매계약서 상 계약일자 및 양수인이 동일한 점, 금융거래내역 확인결과 잔금이 각 과세기간별 매매계약서 상 잔금지급일에 지급되지 않고 최종 잔금지급일에 한꺼번에 지급된 점 등이 확인됨에 따라, 청구인이 8년 이상 자경농지에 대한 과세기간별 양도소득세 감면 한도를 부당하게 회피할 목적으로 쟁점토지를 2분의 1 지분씩 두 번에 걸쳐 매매 계약하는 형식을 취했지만 거래의 실질이 연속된 하나의 거래로 판단하였으며, 따라서 청구인에 대하여 양도소득세 경정 및 부당감면세액을 추징한다는 내용이 나타난다.
8. 그 밖에 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.
- 가) 매수인의 거래사실확인서 상기 부동산을 매매한 경위는 다음과 같습니다. 매수인 C○○는 전체토지의 1/2을 취득하기로 하였으나 본인의 자금이 부족하였고 농지인 본 토지의 분할이 어려워 토지의 절반은 2019년에 취득하기로 하고 2020년에 대출받아 나머지 토지를 매매하기로 계약을 한 사실이 있습니다. 2019년에 대금을 지불하여야 하나 편의상 대출금을 받는 시점에 대금의 전부를 송금하게 된 사실이 틀림없습니다.
- 나) 부동산 중개인의 중개 및 거래사실 확인서 위 양도물건을 매매하는 경위에 대하여 다음과 같이 해명자료를 제출합니다. 위 부동산은 본인이 1987.4.2. 취득하여 계속하여 농사를 경작한 농지로 양도하는 과정에서 매수인 C○○이 1/2을 취득하고 나머지를 동업자 명의로 1/2씩 취득하기로 하고 계약서에 매수인을 C○○ 외1인으로 기재하게 되었습니다. 계약서를 작성하는 과정에서 C○○이 의사로 ○○병원을 개설하고자 전체 832평의 1/2은 협소하고 분할하는데 600평 이하는 허가를 받아야 하는 등 절차가 복잡하여 1/2은 2019년에 취득하기로 계약을 체결하고 1/2은 2020년에 대출받아 잔금을 청산하기로 하였습니다. 은행금융자료를 보면 2019.12.2.계약금으로 80,000,000원을 받았으며 2020.1.20. 520,000,000원을 받았고 대출금으로 460,000,000원을 대금으로 지급받은 사실이 확인됩니다. 등기부등본을 살펴보면 2019.12.26. 1/2 등기이전 되었고 2020.1.20.잔금을 청산하고 1/2지분이 이전등기 된 사실이 틀림없으므로 이에 서명 날인합니다.
9. 매수인 C○○는 2020.1.20. 쟁점토지의 연접토지(○○ ○○군 ○○읍 ○○리 32 답 823㎡)를 SSS(청구인의 손녀)로부터 취득한 사실이 있는데, 상기 거래에 대한 부동산 매매계약서에 기재된 계약일과 잔금지급일은 각각 2019.12.1.과 2020.1.20.로, 쟁점토지 매매계약서 상 계약일 ․ 잔금일과 동일하며, ‘매도인란’에는 ‘SSS의 대리인 청구인’으로 기재되어 있고, ‘매수인란’에는 ‘C○○ 외 1인’으로 기재되어 있으며, 중개인란에는 쟁점토지 중개인이었던 ‘김○○’의 이름과 상호가 동일하게 기재되어 있다.
- 라. 판단
1. 관련법리 국세기본법 제14조 제3항 은 “제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.”고 규정하고 있으며, 국세기본법 제14조 제3항 을 둔 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세의 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정한 것이라 할 것이다.
2. 쟁점토지를 과세기간을 달리하여 2회로 나누어 양도한 거래를 하나의 양도거래로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당한 지 여부에 대한 판단
- 가) 위 법리와 다음과 같은 사정에 비추어 볼 때, 청구인이 과세기간을 달리하여 쟁점토지를 지분으로 나누어 양도한 것은 양도소득세 감면 한도를 회피하여 조세감면을 부당하게 받기 위한 목적에서 하나의 거래를 형식상 2개로 나눈 것에 불과하다고 봄이 상당하다. 청구인은 2019.12.1. 매수인 C○○와 약 한 달의 기간을 사이에 두고 과세연도를 달리하여 쟁점토지①과 쟁점토지②를 각각 매도하기로 하는 계약을 체결한 사실이 있다. 청구인은 쟁점토지①을 양도하고 잔금청산 전인 2021.12.26. 쟁점토지①의 소유권 이전등기를 완료하였으므로 쟁점토지①의 양도시기는 소유권이전등기 접수일인 2019.12.26.이며, 쟁점토지②의 양도시기는 잔금청산일인 2020.1.20.일로서 쟁점거래①,②는 각각 별개의 거래라는 주장이나, 청구인이 이처럼 과세연도를 달리하여 토지 분할 등기도 없이 쟁점토지①과 쟁점토지②를 차례로 매도하기로 하는 계약을 체결하게 된 이유에 대해, 매수인의 자금 사정과 토지 분할이 어려워 2회에 걸쳐 양도하게 된 것이라는 주장 외에는 별다른 소명을 하지 못하고 있고, 청구인이 2019.12.26. 쟁점토지①의 계약금 일부만 받은 상태에서 쟁점토지①의 소유권을 이전한 것은 부동산 거래에 있어 상당히 이례적인 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점토지①의 잔금을 매수인 C○○로부터 지급받지 못한 상태에서 쟁점토지①의 소유권을 이전하고 한 달여 뒤인 2020.1.20. 쟁점토지①,②의 잔금을 일시에 지급받고 쟁점토지②의 소유권을 이전해 준 것은, 그 양도시기를 2019년과 2020년으로 달리하여 양도소득세 감면혜택을 이중으로 받기 위한 목적 외에는 달리 보기 어렵다할 것이다.
- 나) 따라서, 처분청이 쟁점토지 잔금일인 2020.1.20.에 쟁점토지 전부가 양도된 하나의 거래라고 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.