필요경비에 대한 입증책임은 원칙적으로 이를 주장하는 자에게 있다고 할 것인데, 청구인이 자본적지출액 등으로 지출되었다고 주장하는 금액은 실제 지출 여부와 자본적지출 등(용도변경, 이용 편의 등)의 용도로 사용되었는지가 입증되지 않으므로 필요경비로 인정하기 어려움
필요경비에 대한 입증책임은 원칙적으로 이를 주장하는 자에게 있다고 할 것인데, 청구인이 자본적지출액 등으로 지출되었다고 주장하는 금액은 실제 지출 여부와 자본적지출 등(용도변경, 이용 편의 등)의 용도로 사용되었는지가 입증되지 않으므로 필요경비로 인정하기 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
쟁점금액은 쟁점건물에 대한 대수선공사 비용으로서 자본적지출에 해당하고, 입금확인증, 계좌이체내역, 거래명세서·견적서·영수증으로 현금지출의 거래상대방이 확인 가능하므로 필요경비에 산입되어야 한다.
청구인에 대한 양도소득세 조사 결과, 신고 자본적지출액 1,119,469,137원 중 82,295,221원은 소모품 구입비용 등으로 수익적지출로 확인되었고, 381,207,416()은 단순히 청구인 계좌에서 인출되었을 뿐 어떤 공사를 하였는지 특정할 수 없는 금액으로 확인되었으므로 쟁점금액을 포함한 합계 463,502,637원을 필요경비 부인하여 한 이 건 처분은 정당하다. () 처분청은 이 건 심사청구에 대한 의견서에서 415,331,416원으로 기재하였으나, 이의신청 에서 일부 인용 결정됨에 따라 34,124,000원을 필요경비로 반영한 바가 있어 이를 차감 하여 기재함
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1> 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 일부개정된 것)
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2015.2.3>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 1-2) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 일부개정된 것)
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. <신설 1998.12.31>
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물・기계・설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량・확장・증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
1. 청구인의 양도소득세 신고서와 국세청 대내포털시스템(이하 “국세청 전산자료”라 한다)에 따르면 청구인의 신고 및 처분청의 경정 및 재경정 내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역(생략)
2. 청구인과 처분청이 제출한 심리자료와 국세청 전산자료에 따르면 다음과 같은 사실들이 확인된다.
2007. 12.14. 2층 근린생활시설(이·미용원, 목욕탕) 286.05㎡ 제2종 근린생활시설 286.05㎡ 표시 변경 3층 제1종 근린생활시설 286.05㎡ 제2종 근린생활시설 286.05㎡
2008. 11.7. 3층 제2종 근린생활시설 286.05㎡ 숙박시설 286.05㎡ 용도 변경 6층 단독주택 183.49㎡ 숙박시설 183.49㎡
3. 청구인의 쟁점건물 대수선공사와 관련하여 청구인이 2007.10.20. ㈜FF건설(이하 “FF건설”이라 한다)과 작성한 도급계약서는 다음 <그림1>과 같은데, 공사명은 ‘CC동 DD장여관 대수선공사’, 계약금액은 ‘860백만원(VAT 별도)’, 선금은 ‘60백만원’으로 기재되어 있으나, 기성부분금이나 지급자재의 품목 수량 및 구체적인 공사내역(공정별 세부 내역, 시방서)이 무엇인지는 기재되어 있지 않다. <그림1> 쟁점건물 대수선공사 도급계약서(생략)
4. 처분청이 이 건 양도소득세 조사 당시에 FF건설 대표이사 KD두와 이사 KK홍에게 확인한 내용은 다음 <표4> 및 <표5>와 같으며, KD두는 쟁점건물 대수선공사를 FF건설이 시공한 사실이 없고 KK홍이 개인자격으로 공사를 하였다고 진술하였고, KK홍도 개인자격으로 공사를 진행하다가 공사 대금 문제로 중단했던 것으로 진술하였다. <표4> FF건설 대표이사 KD두의 확인서(생략) <표5> FF건설 이사 KK홍의 확인서(일부)(생략)
5. 처분청은 청구인이 쟁점건물의 대수선공사비로 FF건설에 지급했다며 필요경비로 신고한 240백만원을 FF건설로부터 세금계산서 수취 내역이나 금융증빙을 제시받지 못했음에도 필요경비로 인정하였다. 그런데, 이는 앞 “<그림1>”의 도급계약서와 다음 <그림2>(생략)의 입금표 및 <그림3>(생략)의 2008.4.30. 대수선공사 관련 청구인과 KD두가 작성한 합의서 등을 근거로 인정한 것으로 확인된다.
6. 처분청의 청구인이 자본적지출로 필요경비에 산입한 금액에 대한 조사 내용 등은 아래와 같다.
7. 청구인은 앞의 “<표1>에서 필요경비로 인정되지 않은 쟁점금액(250,703,139원)도 자본적지출로서 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하며, 각 항목별 공사에 대한 증빙으로 확인증, 견적서, 영수증, 거래명세표, 메모 등을 다음 <그림4>부터 <그림8>까지와 같이 제출하였다. <그림4> 2차 욕실공사수리 공사(74,522,484원) 증빙 중 일부(생략) <그림5> 미장 및 조적공사(61,994,280원) 증빙 중 일부(생략) <그림6> 스텐철문 및 석공사(78,387,020원) 증빙 중 일부(생략) <그림7> 전기공사(25,195,405원) 증빙 중 일부(생략) <그림8> 1∼6층 천장, 벽면 보온설비공사(10,603,950원) 증빙 중 일부(생략)
8. 처분청은 전심 이의신청 당시 청구인이 필요경비로 인정해달라며 증빙으로 제출한 쟁점금액 관련 공사 항목별로 기재된 출금 내역 및 무통장 입금 내역에 대하여 청구인의 계좌 거래내역과 비교하여 다음 <그림9> 및 <그림10>과 같이 정리한 자료를 제출하면서, 실제 쟁점건물 공사가 완료(2008.10.)된 이후에 지급된 금액이 과다하고 이체 내역과 거래 상대방이 불분명하여 인정하기 어렵다고 주장하였는데, 재결청은 해당 내역 중 김영근에게 입금한 금액에서 2009.6.24. 지급한 1,100,000원()을 제외한 금액 14,820,000원과 제일종합석재에게 입금한 금액에서 2007.9.18. 입금한 3,804,000원을 필요경비로 인정()한 바가 있다. () 2009.6.24. 입금된 1,100,000원은 수취인이 KY근이 아닌 KY곤(변호사)으로 확인됨 () 그 밖에 자본적지출로 인정한 바가 있는 성문개발에 추가로 지급한 금액으로 제시한 15,500,000원도 필요경비로 인정함 <그림9> 청구주장 관련 출금 내역(생략) <그림10> 청구주장 관련 무통장 입금 내역(생략)
9. 청구인이 쟁점금액의 증빙으로 제출한 자료의 세부내역은 다음 <표8>과 같으며, 심리담당자가 이를 검토한 내용은 아래와 같다. <표8> 청구인이 제출한 증빙의 세부 내역 (단위: 원) 공 사 구 분 금 액 세부 내역[자금 증빙] 2차 욕실수리공사 74,522,484 확인증 6매 12,673,000원 간이영수증 29매 6,635,530원 거래명세(서)표 26매 및 견적서 8매 55,213,954원 [기업은행 출금 내역(64,212,748원)] 미장 및 조적공사 61,994,280 확인증 4매 11,956,000원 간이영수증 43매 6,245,280원 수기영수증 26매 43,793,000원 [기업은행 출금 내역(56,140,000원)] 스텐철문 및 석공사 78,387,020 수기 영수증 14매 16,472,000원 확인증 4매 7,470,000원 견적서 등 6매 52,231,215원 [농협, AA은행 출금 내역(79,700,000원)] 전기공사 25,195,405 계좌이체 6회 8,820,000원 수기영수증 4매 4,000,000원 확인증 2매 1,500,000원 견적서 1매 4,050,000원 간이영수증 및 거래명세(서)표 38매 6,825,405원 [농협 출금 내역(15,410,000원)] 천장·벽면 보온설비(1~6층)공사 10,603,950 간이영수증 및 거래명세표 24매 6,682,950원 수기영수증 5매 3,921,000원 [기업은행 출금 내역(33,510,000원)] 합 계 250,703,139
(1) 확인증 등은 청구인이 무통장으로 JK순 등에게 2007.12.31.부터 2009.10.28.까지 12,673,000원을 송금한 확인증 5매 및 무통장입금 확인서 1매이며, 해당 금액을 어떠한 사유로 송금한 것인지는 확인되지 않는다.
(2) 간이영수증 등은 2008.6.4. YH상사로부터 수취한 77,500원의 간이영수증 등 29매로 해당 금액이 6,635,530원이라며 집계자료를 제출하였는데, 공급받는 자가 청구인으로 기재된 것은 2매(182,500원)에 불과하다.
(3) 거래명세서 등은 거래명세(서)표 26매 중 공급받는 자가 청구인으로 기재되고 공급자가 HIPVC상사이며 거래일자가 2008.2.11.로 기재되어 있으나 금액이 확인되지 않는 1매, 등 3매 399,900원을 제외한, 나머지 23매는 모두 공급받는 자가 기재되어 있지 않으며, 견적서는 실제 거래가 이루어졌는지에 대한 근거로 인정하기 어렵고 거래일자가 없거나 용도변경일(2008.11.7.) 이후인 것으로 확인된다.
(4) 계좌출금 내역은 계좌에서 현금 및 대체출금한 내역인데, 실제 출금 내역이 확인되지 않는 금액(2007.10.24. 4,300,000원)과 적금이체 금액(3백만원) 및 수취인이 불명인 금액(47,959,748원)이 대부분이며, 수취인이 확인되는 금액(8,953,000원)도 구체적으로 간이영수증이나 거래명세(서)표상의 거래금액 지급에 사용된 것인지는 확인되지 않는다.
(1) 확인증은 청구인이 무통장으로 YJ용 등에게 2007.12.20.부터 2009.8.11.까지 사이에 11,956,000원을 송금한 확인증 4매이며, 해당 금액을 어떠한 사유로 송금한 것인지는 확인되지 않는다.
(2) 간이영수증등은 2008.4.9. YH상사로부터 수취한 68,000원의 간이영수증 등 43매의 간이영수증으로 해당 금액이 6,245,280원이라며 집계자료를 제출하였는데, 공급받는 자가 청구인으로 기재된 것은 1매(200,000원)에 불과하다.
(3) 수기영수증은 MY삼(인적사항 확인 안 됨)이 2007.12.31.부터 2009.9.18.까지 금전을 영수하였다는 내용(앞 “<그림5>” 참고)이 기재된 25매와 2007.12.26. 차용증이라고 기재된 영수증 1매(1,100,000원)이며, 그 중 2009년에 지급된 것은 9매 14,143,000원으로 확인된다.
(4) 계좌출금 내역은 계좌에서 현금 및 대체출금한 내역으로 수취인이 확인되지 않는 금액이 35백만원이고, 미적 및 조적공사에 대한 증빙임에도 이와 무관한 CCTV 이전 및 유선작업을 한 것으로 보이는 OY섭에게 2008.3.10. 송금한 3,650,000원이 포함되어 있는 등 출금 금액이 간이·수기영수증상의 거래금액 지급에 사용된 것인지가 확인되지 않는다.
(1) 수기영수증 등은 관련 공사가 스텐철문 및 석공사임에도 증빙은 2007.11.6. 2,000,000원을 PW테크 OY섭이 CCTV 설치 대금으로 영수하였다는 입금확인증 등(앞 “<그림6>” 참고) 14매이고 청구인은 해당 금액을 20,372,000원으로 집계표에 기재하였으나, 해당 금액에 견적서 금액 3,900,000원이 포함 되어 있어 이를 차감하면 16,472,000원이다.
(2) 확인증은 청구인이 무통장으로 OY섭(CCTV 이전 및 유선작업) 등에게 2007.11.15.부터 2010.1.11.까지 사이에 9,683,805원을 송금했다며 집계표와 증빙을 제출했으나, 실제 제출된 증빙은 확인증 4매 7,470,000원이고 2010.1.11. 2,213,805원을 송금한 증빙은 첨부되어 있지 않으며, 어떠한 사유로 송금한 것인지도 확인되지 않는다.
(3) 견적서 등은 견적일자가 2012.6.1.로 2009년 이후이고 상호가 동***()으로 기재된 견적금액이 45,750,000원 등인 견적서 4매와 합계 금액이 281,215원인 거래명세서 2매이다. () 상호와 소재지 및 사업자등록번호가 가려진 상태로 제출되었고 당초 양도소득세 신고 시에는 첨부되어 있지 않았음
(4) 계좌출금 내역은 농협과 AA은행 계좌에서 79,700,0000원을 출금한 내역을 첨부하여 공사비를 지출한 것이라는 취지로 제출하였는데, 수기영수증 및 견적서상의 거래금액의 지급에 사용된 것인지는 확인되지 않으며, 특히 농협 계좌에서 2007.8.17. 출금된 25백만원과 AA은행에서 2012.6.19.과 2012.7.20. 출금된 7,500,000원은 청구인의 子 KU찬에게 이체된 것으로 확인된다. 그리고 나머지 금액도 모두 2012년에 출금되었으나 수취인이 확인되지 않거나 출금된 사실이 없는 것으로 확인된다.
(1) 계좌이체는 청구인이 기업은행 계좌와 AA은행 계좌에서 인건비로 8,820,000원을 지급하였다는 취지로 제출했으나, 수취인이 누구인지 언제 어떠한 일을 했는지 등은 확인되지 않는다.
(2) 수기영수증은 SK전업사 HS만이 전기공사(객실 등기구 교체 작업 등)비로 4백만원을 받았다는 내용의 영수증(앞의 “<그림7>” 참고)이다.
(3) 확인증은 무통장으로 HS만과 KJ호에게 1,500,000원을 송금한 확인증으로 HS만은 위 수기영수증 작성자로 전기공사를 하고 대금을 지급받은 것으로 보이나 KJ호는 어떠한 사유로 지급받는 것인지 확인되지 않는다.
(4) 견적서는 ㈜HCH전기로부터 2014.4.24. 받은 견적서(저압 50kw 설치/고압 140kw 폐지공사)로 구체적으로 공사가 이루어졌는지가 확인되지 않고, 쟁점건물의 용도변경일(2008.11.7.) 이후에 견적을 받은 것으로 확인된다.
(5) 간이영수증 등은 2007.10.22. HL특수펌프로부터 수취한 704,900원의 영수증과 거래명세표 38매로 해당 금액이 6,825,405원이라며 집계자료를 제출하였는데, 공급받는 자가 청구인으로 기재된 것은 앞의 1매를 포함하여 총 4매에 불과하고 나머지 3매의 경우에도 공급일자, 금액 등이 제대로 기재되어 있지 않다.
(6) 계좌출금 내역은 계좌에서 현금 및 대체출금한 내역으로 모두 수취인이 확인되지 않고, 구체적으로 간이영수증이나 거래명세표 및 견적서상의 거래금액으로 지급된 것인지도 확인되지 않는다.
(1) 간이영수증 등은 2007.10.10. BKJK유리로부터 수취한 180,000원의 간이영수증 및 거래명세표 24매로 해당 금액이 6,682,950원이라며 집계자료를 제출하였는데, 해당 증빙 중 공급받는 자가 청구인으로 기재된 것은 2매이나 그것마저 공급자가 누구인지 보이지 않는다.
(2) 수기영수증은 천장, 화장실 별관 천정 공사와 관련하여 600,000원을 받았다는 영수증(전체 금액은 1,900,000원으로 기재됨)을 포함한 2,621,000원을 영수했다는 내용의 영수증(앞의 “<그림8>” 참고)이다.
(3) 계좌출금 내역은 계좌에서 대체 출금한 내역으로 수취인이 확인되지 않는 금액이 5,200,000원이고, 기 필요경비로 인정된 금액이 12,500,000원이며, 나머지 금액도 간이영수증이나 거래명세표상의 거래금액 지급에 사용된 것인지가 확인되지 않는다.
10. 청구인의 상세한 주장은 아래와 같다.
(1) 청구인은 쟁점건물이 낡았고 건물 전부를 숙박업에 사용하려고 FF건설과 총금액 860백만원(부가가치세 별도)에 대수선공사 표준도급계약을 맺고, AA B구청의 건축·대수선·용도변경 허가를 받은 후 공사를 진행하였다.
(2) 대수선공사 중 도급공사업체의 부도로 인하여 공사가 중단되었고, 공사 중단까지 공사대금지급액은 240백만원이며, 당초 공사의 중단으로 청구인이 직접 공사계약을 맺고 추가공사를 실시하였다.
(1) 처분청은 청구인이 쟁점건물을 취득하고 대수선(리모델링)공사를 한 사실은 인정하면서도 공사비용 중 세금계산서, 계좌이체 또는 무통장입금 내역이 있는 금액의 경우만 필요경비로 인정하고, 처분청 세무조사의 자본적지출 검토결과서의 16번, 17번 항목()은 본인계좌에서 현금이 인출된 사실은 확인되나 거래상대방이 확인되지 않는다는 이유로 전액 공사비용으로 인정하지 않았다. () 16번 항목 무통장입금증(조적, 석공, 목공사) 232,088,286원, 17번 항목 영수증 및 확인증 (목작업, 미장, 석재) 134,593,130원
(2) 그러나 필요경비부인금액 중 쟁점금액(250,703,139원)은 입금확인증, 계좌이체내역, 거래명세서·견적서·영수증에 의하여 현금 지출의 거래상대방이 확인 가능하다.
(3) 청구인은 쟁점건물의 취득 이후 다른 사업을 영위하지 않았고, 직영 공사의 특성상 일부 공사대금의 현금 지출이 발생할 수밖에 없으며, 자본적지출로 기 인정받은 금전의 지출계좌와 현금인출 계좌가 동일한 점, 현금지출의 증빙으로 첨부한 거래명세서·견적서·영수증의 거래상대방이 건축자재 판매 및 리모델링 관련 사업자임을 보더라도 현금 인출금액이 공사비용으로 사용되었음을 확인할 수 있다.
(4) 쟁점건물 취득 후 최초 FF건설과 맺은 대수선공사 표준도급계약금액 860백만원(부가가치세세 별도)을 보더라도, 처분청에서 인정한 자본적지출금액 655,966,500원은 공사의 규모를 반영하지 못한 행정편의주의 처분이며, 청구인이 주장하는 자본적 지출액 906,669,639원()이 실제 공사비용임을 인정함이 상당하다고 판단된다. () 처분청이 기 인정한 금액에 쟁점금액(250,703,139원)을 합한 금액
(5) 양도소득을 실지거래가액에 따라 계산함에 있어 자본적지출에 해당하는 공사비의 필요경비 인정과 관련하여 비록 그 거래상대방의 주민등록번호, 사업자등록번호 등 인적사항을 정확하게 제시하지 못한다 하더라도, 실제 그 공사를 한 사실이 확인되고 은행거래, 기타 서류에 의해 실지 공사비로 지출된 금액이 확인될 경우 필요경비로 인정하는 것이 실질과세원칙에 부합되는 과세방법이라 판단된다(심사양도2013-0091, 2013.7.16. 참고).
(6) 처분청은 조사 당시 거래명세서 및 견적서 등에 기재되어 있는 건축자재관련 사업장을 방문하여 실제 청구인이 현금으로 자재를 구입한 사실을 확인하였음에도 불구하고, 구입한 자재비가 단순 수선비용인지 건물에 대한 용도변경 내지 내용연수 증가의 결과를 가져올 수 있는 공사비용인지의 구분조차 불가하고, 거래명세서 및 견적서의 내용이 소모품 구입으로 수익적지출이라고 주장한다. 그러나 첨부한 공사내역에서 보듯이 자산의 내용연수를 연장시키고 그 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적지출이 틀림없다.
(7) 처분청은 과세전적부심사청구 시, ‘싱크대’, ‘디지털 도어락’ 등의 구입비용은 주택임대사업을 효율적으로 영위하기 위하여 지출한 ‘사업비용’에 해당하며, 또한 내용연수나 가치를 현실적으로 증가시키는 지출로 볼 수 없다고 판단하였다. 그러나 쟁점건물의 리모델링공사는 부분적인 리모델링이 아닌 주택임대사업을 영위하기 위한 임대 호별 분할공사 및 전면 개보수를 한 것이어서 소득세법 시행령제163조제3항제2호 및 제3호에서 규정하는 요건을 충족하므로 자본적지출로 필요경비에 해당된다. 비록 공사비를 절감하기 위하여 청구인이 개별적으로 자재를 구입하여 시공자에게 시공하게 한 것이라 하더라도 부분적인 수선비의 지출이 아닌 원룸으로 용도변경 하는 부분이어서 지엽적으로 지출된 비용의 개별 부분만을 따로 판단하여 사업비용으로 판단할 사항은 아니라고 판단된다(심사양도2008-0097, 2008.6.30. 참고). 위 심사사례에서 판단한 바와 같이 쟁점금액도 이를 개별비용으로 판단할 것이 아니라, 용도변경을 위하여 지출한 비용의 일부이므로 자본적지출로 보아야 한다.
(8) 처분청은 건축물대장의 2, 3, 6층과 관련된 용도변경만이 확인되며 그 외의 나머지 층에 대한 용도변경 내지 대수선공사를 입증할 자료는 전혀 없다고 주장하나, 첨부한 공사 전, 공사 후 사진 및 직접공사에 참여한 KK홍의 확인서(뒤의 “<표10>” 참고) 및 건축사 도상도의 진술서(뒤의 “<그림11>” 참고)를 보면, 청구인이 주장한 실제 대수선공사 내역이 사실임을 알 수 있다.
(9) 따라서, 처분청이 현금 인출금액 중 거래상대방이 확인되지 않는다고 공사비용으로 인정하지 않은 쟁점금액은, 청구인이 제출한 증빙에 의해서 거래상대방 및 공사비용으로 충분히 확인이 가능하고, FF건설과 맺은 표준도급계약 금액으로 볼 때 정당하게 지출된 공사비로서 양도소득세 계산시 필요경비로 당연히 인정되어야 한다.
(1) 처분청의 청구인이 FF건설과의 도급계약서를 근거로 대수선공사 비용을 추정하는 것은 이유가 없다는 의견에 대한 추가 주장은 다음과 같다. (가) 처분청은 청구인이 FF건설에게 대급을 지급한 내역이 확인되지 않는다고 하나, 입금표(앞의 “<그림2>” 참고)와 합의서(앞의 “<그림3>” 참고)를 통해 실제 FF건설에게 대수선공사 도급계약을 의뢰하고 대급을 지급한 내역을 확인할 수 있다. (나) 2021년도 세무조사 시에도 위 내용을 바탕으로 FF건설의 대표이사 KD두가 합의서의 필체 및 도장이 내 것이 맞는다고 확인하여, 240백만원을 자본적지출로 인정()받았다. () 실제 대수선공사와 관련한 대금을 지급한 금융증빙이나 FF건설이 세금계산서를 발행한 내역은 확인되지 않으나 자본적지출로 인정함 (다) 처분청은 FF건설에서 대수선공사를 하였다는 사실을 인정 하면서도, 14년 전 공사사실을 계약당사자가 기억이 나지 않는다는 이유로 도급계약서의 내용을 신뢰할 수 없다고 주장하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 주장이다.
(2) 쟁점금액이 단순한 수선비용인지 건물에 대한 용도변경 내지 내용연수 증가의 결과를 가져올 수 있는 비용인지조차 구분이 불가능하다는 의견에 대한 주장은 아래와 같다. (가) 이미 제출한 AA B구청 대수선 허가서()에서 보듯이 이 건 공사는 단순한 인테리어 공사가 아닌 60년도 더된 쟁점건물의 대수선 및 용도변경 공사이다. () 건축·대수선·용도변경허가서는 2008.10.28. B구청장이 허가한 것인데, 건축구분: 용도변경, 허가번호: 2008-건축지적과-용도변경허가-43, 건축물명칭: B구 23-24 숙박시설(청구인), 주용도: 숙박시설, 건축면적: 287.15㎡, 연면적: 1,985.83㎡ 등의 내용만 기재되어 있고 어떠한 규모의 공사가 있었는지에 대한 내용은 확인되지 않음 (나) FF건설이 공사를 중도에 그만두니 다른 회사에서 하겠다는 곳이 없어 업주인 청구인이 직접 공사를 하게 되었고, 공사를 직접 시행하다보니 지하도 고치고, 1·4·5층도 고치게 되어 공사기간이 늘어나고 돈이 많이 지출되었다. (다) 실제 대수선공사 내역은 다음 <표9>와 같으며, 공사내역에서 보듯이 해당 공사는 단순히 자산의 원상을 회복시키거나 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 본래의 기능을 유지하기 위한 것이 아니라, 자산의 내용연수 연장 및 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 것이므로 관련 공사비는 자본적지출에 해당된다(심사양도2008-0097, 2008.6.30. 참고). <표9> 쟁점건물의 공사 내역 층별 공사 내역 지하 기름보일러에서 (도시)가스보일러 배관으로 교체공사 1층 대기실 등 구조변경 2층 사우나(목욕탕)을 근린생활시설로 용도변경 3층 사우나쉼터(목욕탕 휴게실)를 숙박시설로 용도변경 4층 숙박시설 복도, 천장, 창문 리모델링 및 공기 난방에서 바닥 난방으로 공사 5층 숙박시설 복도, 천장, 창문 리모델링 및 공기 난방에서 바닥 난방으로 공사 6층 단독주택을 숙박시설로 용도변경
(3) 계좌에서 금전이 인출된 사실만 확인될 뿐 인출금액이 쟁점건물의 대수선공사와 연관성이 확인되지 않는다는 의견에 대한 추가 주장은 다음과 같다. (가) 이의신청 시 제출한 현금지출의 증빙으로 첨부한 거래명세서·견적서·영수증의 거래상대방이 건축자재 판매 및 리모델링 관련 사업자임을 보더라도 현금 인출금액이 공사비용으로 사용되었음을 확인할 수 있다. (나) 그리고 처분청은 조사 당시 거래명세서 및 견적서 등에 기재되어 있는 건축자재 관련 사업장을 방문하여 실제 청구인이 현금으로 자재를 구입한 사실이 있음을 확인하였다고 이의신청 시 진술하였다.
(4) 청구인이 대수선공사의 근거로 제출한 사진은 공사 전후를 비교할 수 있거나 층별 공사내용을 특정할 수 있는 자료가 아니고, 제출된 확인서도 자본적지출 판단과는 무관하다는 의견에 대한 주장은 아래와 같다. (가) 추가로 제출한 공사 전과 후의 건물 외부와 내부 사진을 보면 공사 전과 후가 명백히 다른데, 공사 전후를 비교할 수 없다는 처분청의 주장은 납득하기 힘들고, 공사 후 사진을 보면 호실이 나와 있어 층별 공사내용을 특정할 수 있다(“붙임2: 청구인이 제출한 공사 후 및 공사 전 사진” 참고). (나) 그리고 다음 <그림11>의 건축사 도상도의 확인서와 <표10>의 KK홍의 진술서 내용과 제출한 사진(“붙임2” 참고)에서 보듯이 2, 3, 6층 외에도 대수선공사가 이루어졌다. <그림11> 건축사 도상도의 확인서(생략) <표10> KK홍의 진술서 <쟁점건물 대수선공사 및 리모델링 진술서> 본인은 KK홍이며 쟁점건물 대수선 및 리모델링 공사 관련하여 배관 리모델링 공사에 관련된 사람입니다. 쟁점건물은 건출물대장상의 2, 3, 6층 외에도 대수선 리모델링 공사를 진행 하였습니다. 진술할 수 있는 이유는 처음 견적서를 제출하였기 때문입니다. 지하 기름보일러에서 도시가스 배관교체공사, 4층 5층 복도 천장 창호 모두 교체하는 리모델링공사 및 스팀 배관을 바닥 난방으로 하는 공사를 진행하였음 일부 업장 운영을 계속하며 손님이 없는 날 시간에 주로 공사를 하였으므로 공사기간 지연됨 공사는 ’09년도말경에 마무리 된 것으로 기억함 쟁점건물 소유주 청구인씨는 호텔에 상주하여 각 작업마다 각 업체 작업 반장이 작업 시작 전 자재상에서 직접 구입함과 동시에 당일 지급할 노무비는 작업 확인 후 직접 지불했음 이유는 대수선공사가 변경이 많이 되어 일을 추진하되 주인 직접 지불해 주시라고 하였음 자재비도 직불하였음 해당 층 전체를 리모델링하는 공사이기에 공사기간 동안 공사 층 전부를 영업하지 못했음 건축물이 너무 노후 되어 수리 중에도 다른 문제점이 발생하여 추가 공사를 하였음 2021.10.31. KK홍(서명 및 날인됨) 진술자 성명: KK홍 진술자 주민번호: 51**-19* 진술자 주소: AA시 B구 HM동 진술자 연락처: 010 52 ****
11. 처분청의 상세한 의견은 아래와 같다.
(1) 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것 일뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이므로 납세의무자가 이를 입증하여야 한다(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 등 참조).
(2) 자본적지출액이 양도소득의 필요경비로 인정받기 위해서는, 공사계약서 및 대금지급증빙 등의 객관적인 입증을 통해 양도된 자산에 실제 소요된 비용이고, 자본적지출에 해당하는 것이어야 하며, 소득세법에서 자본적지출로 규정한 ‘용도변경’이나 ‘내용연수 증가’ 등의 결과를 양도자산에 가져올 정도의 공사비용이라는 사실이 명확히 확인되어야만 필요경비로 인정할 수 있다(대법원 2015.5.28. 2015두37990 등 참조).
(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 2007.10. FF건설에게 쟁점건물의 대수선공사를 의뢰하였다고 주장한다.
(2) 그러나 FF건설은 대수선공사 관련 세금계산서를 발급한 사실이 없고 청구인이 FF건설에게 대금을 지급한 증빙도 없으며, 계약 당시 대표이사인 KD두는 FF건설은 대규모 관급공사만을 시공하고 쟁점공사와 같은 소규모 개인대수선 공사는 진행한 적이 없으나 당시 FF건설소속 기술이사였던 KK홍이 청구인과의 친분으로 개인자격으로 공사한 것으로 기억난다고 진술하였다.
(3) 또한 기술이사 KK홍도 FF건설에서 직접 시공한 것이 아니라 개인적으로 공사를 하였으며 본인이 직접 인부를 불러 미장, 목공, 폐기물운반 등을 진행하다가 청구인과 대금지급 문제로 다툼이 생겨 중도에 그만둔 것으로 진술한 바 있어, 계약당사자가 계약내용을 부인하고 FF건설이 공사를 했다는 것을 입증할 대금지급 내역도 확인되지 않아 도급계약서의 내용을 신뢰할 수 없으므로 이를 근거로 공사비용이 어느 정도 추정된다는 청구인의 주장은 이유 없다.
(1) 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 자본적지출에 대한 증빙자료는 공사계약서, 세금계산서 등 적격증빙자료가 아니라 대부분 제품구매 거래명세서 및 간이영수증·견적서·무통장입금증·현금인출액·임의작성 메모지(영수증)이다.
(2) 처분청의 청구인이 제출한 증빙 등에 대한 검토 및 자본적지출 인정 여부 판단 내용은 다음과 같다. (가) 해당 자료만으로는 단순 수선비용인지 건물에 대한 용도변경 내지 내용연수 증가의 결과를 가져올 수 있는 공사비용인지조차 구분이 불가하였다. (나) 그러나, 쟁점건물의 건축물대장을 통해 확인되는 일부 층에 대한 용도변경 시기를 감안해보면 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2007.3월부터 2008.11월까지 사이에 수선공사가 있었다고 추정할 수 있어, 해당 기간에 지출된 비용으로서 용도변경과의 관련성, 대금지급 여부, 수익적지출 여부 등을 종합적으로 검토하여 공제대상 여부를 구분하였다.
(3) 무통장입금 내역을 포함한 현금 인출내역을 근거로 한 필요경비를 인정해야한다는 주장에 대한 반박은 아래와 같다. (가) 청구인은 무통장입금액 등이 공사 관련 인건비라고 주장하나 제출된 자료는 본인의 계좌에서 금전을 인출한 사실만 확인될 뿐 공사와 어떤 관련이 있는지에 대한 입증자료가 전혀 없다. (나) 또한 단순히 청구인의 기억에 의존하여 본인의 인출금액을 임의로 분류한 것으로 청구인의 아들 KU찬에게 송금한 금액 중 일부가 포함되어 있다. (다) 한편 청구인은 쟁점건물 외에 다수의 부동산을 보유하여 다른 부동산에서 발생한 비용을 포함했을 가능성이 있으며, 청구인의 금융거래내역상 인건비라고 주장하는 현금 인출금액 외의 다른 현금 인출내역도 다수 존재하여 청구인의 주장을 신뢰할 수 없다.
(1) FF건설과 관련하여 당초 의견에서 밝힌 바와 같이 FF건설이 청구인에게 쟁점건물 대수선공사 용역을 제공한 것이 아니라, KK홍이 개인자격으로 자본적지출에 해당하는 공사를 하였다고 판단하여 필요경비로 인정한 것으로, 설사 FF건설에서 직접 공사를 시공했다고 하더라도 계약이 중도에 파기된 사실은 청구인도 인정하는 것으로 공사계약이 중도에 파기되었음에도 당초 계약한 전체 공사계약금을 기준으로 공사비용이 어느 정도 추정되므로 공사계약서 등 자본적 지출을 입증할 자료가 전혀 없음에도 필요경비로 인정해달라는 청구인의 주장은 앞뒤가 맞지 않는다.
(2) 자본적지출 여부 불분명 및 계좌출금액 관련한 의견은 아래와 같다. (가) 앞에서 밝힌 바와 같이 필요경비를 지출하였는지에 대한 입증책임이 청구인에게 있고, 양도소득의 필요경비에 해당하기 위한 자본적지출액은 객관적인 증빙을 통해 실제 지출된 것이 확인되고 그 지출이 양도자산에 소득세법에서 규정한 ‘용도변경’이나 ‘내용연수 증가’ 등을 가져오는 것이어야 한다(대법원2015두37990, 2015.5.28. 참고). (나) 청구인은 지하부터 6층까지 쟁점건물 전체에 대한 대수선 및 용도변경 공사를 진행하였다고 주장하나 이는 청구인의 일방적인 주장이며, 쟁점건물의 건축물대장에 따르면 2, 3, 6층과 관련된 용도변경 내역(앞의 “<표3>” 참고)만이 확인되며 그 외의 나머지 층에 대한 용도변경 내지 대수선공사를 입증할 자료는 전혀 없다. (다) 또한 조사 당시 청구인이 제출한 자료와 조사 진행과정에서 확인된 사실과 공사계약서 및 관련 자료 여부 등을 종합적으로 판단하여 자본적지출로 인정되는 부분과 이의신청에서 일부 인용된 부분에 대하여는 필요경비로 공제한 바 있으며, 청구인은 쟁점금액도 자본적지출에 해당하는 공사비용이라고 주장하나 대부분 현금인출 및 무통장입금내역으로 해당 사실만으로 자본적지출이라는 청구인의 주장은 이유 없다. (마) 한편, 청구인이 인용사례로 제시한 심사사례(심사양도2008-0097, 2008.6.30.)의 사실관계 및 판단내용을 보면 공사내용을 입증할 자료인 공사계약서, 세금계산서, 견적서 등을 제출하여 해당 공사가 소득세법에서 정한 자본적 지출에 해당하는지를 판단한 것인데, 청구인이 이 건 청구에서 필요경비로 인정해달라는 쟁점금액은 실제 공사를 했는지를 입증할 자료가 없다. (바) 또한 청구인은 무통장입금 금액과 현금 출금 금액이 거래명세서, 견적서, 영수증상의 거래상대방과 관련이 있다고 주장하나 이는 청구인의 일방적인 주장이며, 인출금액은 대부분 거래상대방을 확인할 수 없는 대체출금 또는 현금출금으로 청구인의 계좌에서 금액을 출금한 사실만이 확인될 뿐 자본적지출과 관련되었음이 입증되지 않으므로 현금이 인출된 사실만으로 자본적지출이라는 청구인의 주장은 이유 없다.
(3) 청구인은 건축물대장상 용도가 변경된 2, 3, 6층 외의 나머지 층도 대수선공사가 이루어졌다고 주장하는데, 이는 처분청도 인정하였으며 당초 조사 시 청구인이 주장하는 지하 배관교체공사, 1층 대기실 구조변경, 4․5층 난방공사 등 공사비용은 자본적지출로 인정하였다.
(4) 청구인이 심사청구 시 추가로 제출한 자료는 건물사진과 확인서와 진술서 각 1매인데, 건물사진은 당초 세무조사 시 이미 확인된 자료로(양도소득세 신고 시 첨부된 자료) 사진 확인결과 공사 전후를 비교할 수 있다거나 층별 공사내용을 특정할 수 없는 자료이고, 확인서와 진술서는 쌍방 간 사후에 임의 작성이 가능한 것으로 사진과 확인서 등을 통해 자본적 지출에 해당하는 공사 내역이 입증된다는 청구인의 주장은 이유 없다.
1. 관련 법리
2. 쟁점금액이 자본적지출액 등으로서 필요경비로 인정되어야 하는지에 대한 판단
(1) 청구인이 제출한 자료는 아래에서 보는 바와 같이 쟁점금액이 실제 지출되었는지가 불분명할 뿐만 아니라 자본적지출액 등에 해당하는 것으로 보기도 어렵다.
① 간이영수증 등의 경우 대부분이 공급받는 자란이 공란이거나, 거래일자 및 거래금액이 부실하게 기재되어 있어 제대로 된 증빙으로 보기 어렵고 기재된 품목 등으로 볼 때 자본적지출보다는 수익적지출에 가까워 보인다.
② 은행 계좌출금 및 대체출금한 249백만원은 수취인 불명 149백만원, 청구인의 子에게 출금된 금액 32백만원, 기 필요경비로 인정된 금액 13백만원, 출금 내역이 확인되지 않는 4백만원 등으로 간이영수증 등의 발행자에게 지급되었는지가 객관적으로 확인되지 않는다.
③ 확인증 및 계좌이체 내역상의 금액도 어떠한 사유로 수취인들에게 송금하였는지가 명확하지 않거나 자본적지출 등으로 보기 어렵다.
(2) 청구인은 쟁점건물의 대수선공사와 관련하여 FF건설과 체결하였던 표준도급계약서상 계약금액 860백만원과 비교하면 처분청이 인정한 자본적지출금액 656백만원은 공사 규모를 반영하지 못하는 것이라고 주장하나, 표준도급계약서상 계약금액 860백만원은 FF건설 또는 실제 공사를 수행하는 자의 원가에 이익이 포함된 금액이라 할 것이다. 그러므로 청구인이 FF건설에 지급했다는 240백만원을 제외한 나머지 대수선공사를 청구인이 직접 관리하며 수행하였다는 이 건의 경우 처분청이 기 자본적지출액 등으로 인정한 공사비 656백만원이 적다고 보기는 어렵다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 처분청은 이 건 관련 전심 이의신청 일부 인용결정에 따라 필요경비 부인한 금액 중 34,124,000원은 추가로 필요경비 인정함
결정 내용은 붙임과 같습니다.