쟁점건물 신축공사대금에 대한 자금집행 내용과 분할토지의 소유권 이전 원인이 대물변제 여부인지에 대한 구체적인 사실관계를 면밀히 재조사함이 타당함.
쟁점건물 신축공사대금에 대한 자금집행 내용과 분할토지의 소유권 이전 원인이 대물변제 여부인지에 대한 구체적인 사실관계를 면밀히 재조사함이 타당함.
○○세무서장이 2021.9.9. 청구인에게 경정고지한 2020년 과세연도 양도소득세 009,020,020원에 대한 과세처분은, 쟁점건물 신축공사 대금에 대한 자금흐름과 대물변제 약정 등의 사실확인을 통한 분할토지의 소유권 이전 경위(대물변제인지, 무상인지)에 대해 구체적이고 면밀하게 재조사를 실시하고, 그 결과에 따라 쟁점건물 취득가액을 재산정하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.
• 청구인이 쟁점건물의 신축공사비용으로 신고한 051백만원 중 골조 공사금액 075백만원과 외벽ㆍ미장공사 등 기타 공사비 056백만원 합계 031백만원은 쟁점건물 취득가액(신축공사비)으로 인정하고,
• 공사금액 중 대물변제비(분할토지 매매가액)로 지급하였다는 000백만원은 공사계약서 등 증빙자료가 부족하여 신축공사비에서 제외하여 양도소득금액을 재계산한 후, 2021.7.22. 청구인에게 양도소득세 000원을 과세한다는 세무조사결과를 통지한 후, 2021.9.9. 동 세액을 경정고지하였다.
2. 설령 대물변제가 있었다고 하더라도 건물도급계약서에는 공사도급금액 총액이 작성되고 이후 대금결제 방법에 있어서 계좌이체, 대물변제 등으로 구분되는 것이 일반적이고, 대물변제가 맞다고 하더라도 실지 건물신축비용은 075백만원인데 소유권이전 시 거래가액을 000백만원으로 하는 부동산매매계약서를 임의로 작성ㆍ제출하여 등기부등본상 거래가액을 표시되게 한 것인지 알 수 없다. 3) BBB이 제출한 사실확인서를 보면 ‘토지대금을 현금으로 지급하지 않고 건물공사대금으로 상계처리 하였다’고 확인하였으며 건물공사대금 중 일부가 대물변제 되었다는 내용은 전혀 없다. 청구인은 건물의 총공사비용이 050백만원이라고 주장하면서 대물변제외 공사대금 030백만은 모두 현금으로 지급하여 대금지급에 대한 금융증빙자료는 없다고 하였다.
4. 당초 신고시 제출한 첨부서류를 보면 공사금액 065백만원의 표준도급계약서(계약서 2번), 이후 계약변경합의서(계약서 3번), 010백만원 증액ㆍ변경된 효자근린생활시설 신축공사 비용 명세서를 보면 계약서 내용이 원가계산서 등 구체적이고 상세하게 작성되어 있어 계약서 3번이 더욱 신빙성 있는 도급계약서로 볼 수 있으며, 건물의 취득세 납부확인서를 보면 취득세 과세표준이 062백만원으로 확인되어 건물의 신축비용은 050백만원이 아니라 075백만원임을 알 수 있다.
5. 청구인은 평당 건물신축비용이 통상적인 범위를 벗어나지 않는다고 주장한다. 그러나, 처분청이 이 건 양도소득세 조사 시 청구인이 대물변제용으로 소유권이전하였다고 주장하는 연접한 분할토지의 신축 건물 공사금액과 쟁점건물 신축 공사금액을 비교하면 다음과 같이 별 차이가 없음을 알 수 있다. (생략)
6. 건축비가 평당 얼마가 필요하다는 정황만으로 실지거래가액을 인정할 수는 없으며 건축비는 건물에 따라서 차이가 날 수밖에 없는 것 또한 사실이다. 건물신축 공사대금이 얼마인지는 관련 공사도급계약서를 뒷받침 할 수 있는 금융증빙이 확인되면 당연히 실지거래가액으로 인정받을 수 있는 것이나, 청구인은 대금지급 관련 금융증빙자료는 제시하지 못하고, 거래정황만으로 분할토지 거래가액인 000백만원을 쟁점건물 신축공사금액으로 인정해 달라는 것으로 이는 타당하지 않다.
○ 분할토지는 대물변제 명목으로 소유권이전된 것이므로 분할토지 매매가액을 쟁점건물 취득가액에 포함해야 한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】<2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것>
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23, 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31>
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. <개정 2016.12.20> 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31, 2020.6.9>
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
- 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
- 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27, 2017.12.19, 2019.12.31>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
- 가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 3-1) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】<2020.10.7. 대통령령 제31083호로 개정된 것>
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. <개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2008.2.29, 2015.2.3>
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각 호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 2008.2.29>
1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금
2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액
3. 제98조제2항제1호의 규정에 의한 시가초과액
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 자산재평가법에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적 지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다. <개정 2005.2.19>
④ 부가가치세법 제42조 에 따라 공제 받은 의제매입세액과 조세특례제한법 제108조제1항 의 규정에 의하여 공제 받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다. <개정 1998.12.31, 2005.2.19, 2013.6.28>
⑤ 제2항제1호에 따른 현재가치할인차금의 상각액 및 같은 항 제2호에 따른 지급이자에 대하여는 법 제127조, 제156조, 제164조 및 제164조의2를 적용하지 아니한다. <신설 1998.12.31., 2014.2.21> 3-2) 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】<2020.3.13. 기획재정부령 제781호로 개정된 것> 영 제89조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 시가"라 함은 법인세법 시행령제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. <개정 2005.3.19, 2008.4.29> 3-3) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】<2020.10.7. 대통령령 제31084호로 개정된 것>
① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. <개정 2007.2.28, 2009.2.4, 2012.2.2>
② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. <개정 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.2.19, 2010.12.30, 2013.2.15, 2014.2.21, 2016.2.12, 2016.8.31, 2017.2.3, 2018.2.13, 2019.2.12>
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등은 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제1항제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며,상속세 및 증여세법제63조제2항제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다. 3-4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2015.2.3, 2017.2.3, 2018.2.13, 2020.2.11>
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 면세전용(1항), 폐업시 잔존재화(6항)
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2015.2.3, 2016.2.17, 2018.2.13, 2020.2.11>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18, 2018.2.13>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
- 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
- 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
- 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
- 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
- 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 3-5) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산 등】<2020.3.13. 기획재정부령 제781호로 개정된 것>
① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. <개정 1998.8.11, 2000.4.3, 2005.3.19, 2006.9.27, 2008.4.29, 2011.3.28, 2012.2.28>
1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
② 영 제163조제5항제1호마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제94조제1항제3호에 따른 주식 등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다. <신설 2019.3.20.>(각호 생략)
1. 심의제외 사항 청구인의 두 번째 주장내용인 ‘○○시 상수도사업부에 2009.10.29. 납부한 급수공사비 0,391,000원을 필요경비로 인정해 달라는 주장’은 처분청이 2021.11.24. 동 주장을 받아들이는 직권 경정(양도소득세 감액 0,530,088원)처분을 하였기에 심의제외 한다.
2. 본번토지, 쟁점건물에 대한 공부(건축물대장 등)상 현황(생략)
3. 분할토지 및 지상 건물에 대한 공부(건축물대장 등)상 현황(생략)
4. 2014년, 2020년 쟁점건물, 분할토지 위 지상 건물의 로드뷰 사진 비교(생략)
5. 본번토지 및 쟁점건물, 분할토지 매매계약서 자료는 다음과 같다.(생략)
6. 쟁점건물 신축공사비용 051백만원에 대한 청구인 제출자료 및 처분청의 금융 등 증빙자료 확인내용은 다음과 같다.(생략)
7. 처분청이 2021.7.1.부터 7.20.까지 청구인의 양도소득세 신고 적정(취득가액 적정)여부에 대해 양도소득세 실지조사를 하였는데, 그 조사내용은 다음과 같다.(생략)
8. 심리일 현재 청구인에게 쟁점건물 신축공사비용 등에 대한 증빙자료 제출을 보정요구하였는바, 그 회신내용은 다음과 같다.(생략)
9. 청구인의 상세 주장내용은 다음과 같다.(생략)
10. 처분청이 추가로 제기한 주장은 다음과 같다.(생략)
11. (처분청 - 국세심사위원회 진술) (생략)
1. 관련 규정 등(생략)
2. 분할토지는 대물변제 명목으로 소유권이전된 것이므로 분할토지 매매가액을 쟁점건물 취득가액에 포함해야 한다는 청구주장에 대하여
(1) 당초 쟁점건물 공사대금을 040백만원으로 볼 경우, 점포 및 상가의 2008년 기준 ㎡당 건축비는 813,519원(010백만원이 증액된 것을 포함할 경우에는 050백만원으로 이 경우 ㎡당 건축비는 0,016,899원이다)인데, 한국감정원 발간 <2008년 기준 점포 및 상가의 ㎡당 건축비 880,000원>보다 낮은 점(000.0% 수준, 공사금액을 050백만원으로 볼 경우에는 000.0%수준이다), AAA과의 분할토지 매매계약서 상 특약사항을 보면, ‘CCC 사옥부지를 짓는 용도’라는 문구가 기재되어 있고, 분할토지 위 지상건물의 건축착공일이 2009.10.1.인데 통상적으로 청구인이 아무런 관련없이 AAA에게 청구인 소유 토지를 사용하도록 동의해 줄 리는 없는 점, 청구인은 분할토지 소유권 이전외 추가로 공사대금 명목으로 시공사에 현금으로 030백만원(심리자료 8) 참조)을 지급하였다고 진술하고 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점건물 신축공사비용이 어느 정도 소요되었는지에 대한 자금흐름을 면밀하게 확인하는 것이 필요해 보인다.
(2) 또한, 청구인은 시공사의 요구에 따라 쟁점건물 공사대금 중 일부를 분할토지로 대물변제 하기로 하고, 분할토지의 소유권을 시공사의 실대표 BBB의 배우자 AAA에게 이전하였다고 주장하면서 BBB의 사실확인서를 제출하였는바(BBB의 사실확인서 참조), 대물변제 약정 등 구체적인 사실관계를 통해 분할토지 소유권 이전이 쟁점건물 공사대금에 대한 대물변제 성격 이전인지, 무상인지 여부를 명확히 할 필요가 있어 보인다(처분청은 2022.1.19. 국세심사위원회에서 분할토지의 소유권이전과 관련 AAA에게 증여세를 과세하였다고 진술하였는데, 국세청 대내포털시스템에서는 확인되지 않는다. 증여세 과세의 구체적 내용에 대한 사실관계 확인도 필요해 보인다).
이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.