청구인이 쟁점건물 취득당시 소요된 공사비용 등에 대한 명확하고 객관적인 증빙자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 결정한 처분은 정당함.
청구인이 쟁점건물 취득당시 소요된 공사비용 등에 대한 명확하고 객관적인 증빙자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 결정한 처분은 정당함.
이 건 심사청구는 기각합니다.
• 소득세법제114조 제7항의 규정(추계 결정ㆍ경정)에 의하여 청구인이 신고한 쟁점건물 취득가액 0,851백만원을 부인하고 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액인 1,271백만원을 적용한 후, 2021.5.11. 양도소득세 016,494,350원을 경정고지 하였다.
• 쟁점토지에 대한 취득세 18백만원이 취득가액에 미포함되었음을 인지하고 취득가액에 포함하는 등 당초 경정처분 내용을 직권 정정하였다. 그 결과 이 건 과세처분 관련 양도소득세 고지세액은 028,610,810원으로 감소(△07,883,540원)하였다.
• 2021.9.27. 재결청은 처분청의 직권 시정사항외 나머지 처분은 적정하다고 보아 청구인의 이의신청에 대해 기각결정하였다.
청구인은 쟁점건물을 신축공사하면서 공사비용으로 0,502백만원을 지출하였고 2015.7월에 주차장 주차타워 시설공사를 하였으므로 당초 양도소득세 신고한 내용대로 신축공사비용 0,502백만원과 주차장 시설공사비용 280.1백만원(공급가액) 합계 0,782.1백만원 등 총 0,851백만원을 쟁점건물의 필요경비로 인정하여야 한다.
청구인은 쟁점건물의 실제취득가액에 대한 증빙 서류로 ‘① 신축공사비내역서, ② 지방세 세목별 과세증명서, ③ (종이)세금계산서’를 제출하였으나 다음과 같은 이유로 처분청의 결정은 타당하다
• 부가가치세 신고시 제출한 048백만원의 매입세금계산서 수취내역만으로는 신축공사비내역서 상 총 금액인 0,502백만원의 사실여부를 확인 할 수 없었고, 이에 처분청은 청구인에게 나머지 금액인 0,354백만원(차액)에 대한 내용을 확인할 수 있는 영수증, 입출금 내역, 전체 공사견적서, 지출관련 금융내역 등 객관적으로 확인할 수 있는 추가 증빙서류 등을 제출할 것을 요구하였으나, 청구인은 제출하지 못하였다.
○ 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다고 보아 청구인이 신고시 제출한 취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 결정한 처분이 정당한지
- 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】<2015.3.10. 법률 제13206호로 개정된 것>
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23>
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
- 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
- 나. 지상권
- 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】<2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정된 것>
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.<개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30., 2015.2.3.>
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22., 2010.2.18.>
1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호 의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.<개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3>
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
④ 법률 제4803호소득세법개정법률부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4.>
1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액
⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.<개정 2008.2.29.> 4-2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2015.2.3>
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용・화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주 가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조제1항제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2015.2.3>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 1997.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2005.8.5, 2009.2.4, 2012.2.2>
취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 청구인 총사업내역 (생략)
2. 2008년～2009년 쟁점부동산 소재 사업장 부가가치세 신고내역(생략)
3. 쟁점부동산에 대한 공부(건축물대장 등)상 현황(생략)
4. 양도소득세 예정신고, 경정, 재경정 내역 (생략)
5. 쟁점부동산 관련 취득 및 양도 시 매매계약서 내용은 다음과 같다.(생략)
6. 심리담당은 청구인에게 이의신청 시 제출한 자료외 추가 증빙자료 제출을 요구하였으나, 청구인은 제출하지 아니하였다.
7. 이의신청 결정문상 사실관계 내용은 다음과 같다. 4) 청구인은 쟁점건물 신축공사시 공사비용으로 0,502,000천원을 지출하였고 2015년 주차장 주차타워 시설공사비용으로 080,100천원을 실제 지출한 것이라고 주장하며 신축공사비 내역서, 지방세 세목별 과세증명서, 세금계산서 등을 제출 하였다.(생략) 5) 청구인은 쟁점건물을 소재지로 하여 2 008.4.8. 부동산임대업(이하 “쟁점사업장”이라 한다)으로 사업자 등록을 한 사업자로 청구인이 2008년 1기부터 2009년 2기까지의 과세기간에 대한 부가가치세 신고시 제출한 매입세금계산서합계표 내역 은 다음과 같다.(생략) 6) 처분청은 청구인이 주차타워시설 교체비용에 대한 증빙으로 쟁점세금계산서를 제출하였으나 도급계약서, 견적서 및 대금지급 내역 등을 제시하지 못하고 있으며 쟁점세금계산서의 공급자인 ㈜BBB는 주업종이 도매/잡화인 법인으로 2014.1.1.∼2015.12.31. 기간 동안 거짓세금계산서를 발급한 것으로 확정된 사업자이므로 실제 공사금액으로 인정할 수 없다 고 하였다.
7. 청구인은 2016.1.25. 쟁점사업장에 대한 2015년 제2기 부가가치세 신고시 고정자산 매입 080,100천원을 포함하여 총매입금액 082,567천원으로 신고하였으나 2016.2.18. 수정신고를 하면서 일반매입 0,467천원만 신고한 것으로 국세청통합전산망을 통해 확인된다.
1. 관련 규정 등 (생략)
2. 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다고 보아 청구인이 신고시 제출한 취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 결정한 처분이 정당한지에 대하여 가) 청구인이 쟁점건물 취득당시 소요된 공사비용 등에 대한 명확하고 객관적인 증빙자료 등을 제시하지 못하고 있는 다음의 여러 사정과 위 법리에 비추어 볼 때, 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 결정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분청의 처분은 정당하다.
(1) 청구인은 신축공사비 내역서와 지방세 세목별 과세증명서를 제출하며 쟁점건물의 신축 공사비용으로 0,502백만원을 지출하였다고 주장하나, 공사관련 계약서, 세금계산서, 대금지급 증빙 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.
(2) 청구인의 쟁점사업장과 관련하여 2008.1기 과세기간부터 2009.2기 과세기간까지 부가가치세 신고서상 매입내역을 살펴보면, 건물신축공사 등 공사대금지급과 관련한 매입세금계산서 수취 등의 자료가 확인되지 않아 청구인이 쟁점건물 신축공사비로 지출하였다는 0,502백만원의 사실여부를 확인하기는 사실상 어려워 보인다. (3) 또한, 청구인은 2015.7월 쟁점건물에 주차장 시설공사를 하면서 080백만원을 지출하였다고 하면서 ㈜BBB가 발행한 종이 세금계산서와 거래명세표를 제출하였는데, 종이 세금계산서는 수기로 작성된 것으로 거래내용을 뒷받침하는 주차장공사 관련 계약서, 대금지급 등 증빙자료는 제시하지 못하고 있는 점, 동 세금계산서의 발급자인 ㈜BBB는 건설업이 아닌 도매ㆍ잡화업를 업종으로 하는 법인으로 거짓세금계산서를 발급한 사업자로 확정된 점 등에 비추어 볼 때, 동 주차장 시설공사비 080백만원의 사실여부도 확인하기 어려워 보인다.
(4) 그리고, 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하면서 양도가액에서 공제하는 필요경비 중의 하나인 취득가액을 자산의 취득 당시의 매매사례가액 등에 의하는 경우에는 납세의무자가 소득세법 제97조 제1항 제2호, 제4호에서 정한 자본적 지출액이나 양도비 등의 비용을 실제로 지출하였다고 하더라도 원칙적으로 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다(소득세법§97②2호가 및 영§163⑥, 대법원2011두24286, 2015.10.15. 판결 참조). (5) 이상에서 살펴본 바와 같이 청구인은 2009.9.3. 쟁점건물을 신축⋅취득(사용승인, 건축물 대장 등 참조)하였으나, 그 신축비용 등을 확인할 수 있는 증빙자료가 전혀 제출되지 아니하여 그 실지취득가액을 확인할 수 없으므로, 소득세법 제97조 제1항 제1호, 소득세령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항에 따라 환산가액에 의하여 양도가액에서 공제할 취득가액을 계산하는 것은 타당해 보인다(조심2019광3823, 2020.1.22. 결정 등 참조).
이 건 심사청구는 청구주장 이유없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.