청구인이 기준시가로 평가하여 상속세 신고한 부동산을 양도소득세 계산시 취득가액을 상속세 신고가액으로 산정한 처분은 정당함

○○세무서장이 2021.9.8. 청구인에게 한 2021년 과세연도 양도소득세 경정청구 거부처분은,

1. 이 건 경정청구 대상 부동산(○○시 ○○구 소재 대지 488.10㎡, 건물 799.37㎡)의 취득가액을 478,350,512원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2010.8.13.(이하 “상속개시일” 이라 한다) ○○시 ○○구 소재 대지 488.10㎡, 건물 799.37㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 배우자로부터 상속을 원인으로 취득한 후 2010.11.12. 쟁점부동산을상속세 및 증여세법제61조 제1항에 따라 기준시가 478,350,512원으로 평가하여 상속세를 신고하였다.
• 나. 청구인은 2021.2.25. 쟁점부동산을 1,080,000,000원에 양도한 후 2021.4.20. 상속개시일 당시 기준시가인 467,706,299원을 쟁점부동산의 취득가액으로, 실지양도가액인 1,080,000,000원을 양도가액으로 하여 양도소득세 예정신고하고 산출세액 136,170,265원 중 68,085,130원을 납부하였다.
• 다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득가액을 감정평가법인이 2021.7.12. 작성한 소급 감정가액(기준시점 2010.8.31.) 801,001,020원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 변경을 구하는 취지의 경정청구서를 2021.7.20. 제출하였고, 처분청은 감정평가서 작성일이 상속개시일 전후 6개월 이내에 해당하지 않아 쟁점감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없는 것으로 보아 2021.9.8. 경정청구를 거부하는 결정을 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.11.4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산은 2008.2.13. 청구인의 배우자가 855,000,000원에 매수하였으나 2010.8월 배우자의 갑작스러운 사망으로 청구인에게 상속되었다.
• 나. 상속 당시 경황이 없었던 터라 쟁점부동산에 대한 상속세 신고를 제대로 하지 못하고 기준시가로 상속세 신고하였는 바, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 계산시 취득가액을 배우자가 취득했던 금액 또는 쟁점감정가액으로 하여야 한다.
• 다. 상속 당시 상속세 신고를 정상적으로 하였더라도 상속세 납부세액이 없었으므로 의도적으로 상속재산가액을 잘못 신고할 이유가 없다.
• 라. 법원에서도 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하였다(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결).
• 마. 따라서, 처분청의 본 건 경정청구 거부처분은 부당하다.

• 가. 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 쟁점감정가액은 상속개시일로부터 10년 이상 지난 시점에 작성된 소급감정가액으로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 의거 평가기준일 전후 6개월 이내 요건을 충족하지 못하여 상속개시일 당시 시가로 인정할 수 없고, 당초 상속세 신고 시 감정가액으로 신고하였더라도 상속세 납부세액이 발생하지 않는다는 것이 소급 감정가액을 상속세 및 증여세법에서 규정하는 시가로 볼 수 있는 근거는 아니다.
• 나. 양도소득의 필요경비는 실지거래가액에 의하여야 하고, 상속받은 자산은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있어, 청구인이 상속개시 당시 시가 산정이 어려워 기준시가로 평가하여 신고한 가액을 당초 양도소득세 예정신고 시 취득가액으로 산정한 것은 적법하다고 보아 청구인이 제출한 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도소득세 계산에 있어서 소급감정가액을 취득가액으로 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.(중략)

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조제1항제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 3) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 4) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】

① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 국세징수법 제9조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다

• 다. 사실관계

1. 청구인은 배우자 사망으로 2010.11.12. 상속재산가액 및 상속세과세가액을 아래와 같이 신고하고 전액 상속공제되어 상속세 산출세액은 0으로 확인된다. <표> 2) 처분청은 청구인의 상속세 신고내용에 대하여 최종적으로 2014.5.19. 아래와 같이 상속세 경정 결정한 사실이 확인된다. <표> 3) 청구인은 2021.7.20. 쟁점부동산에 대한 당초 양도소득세 신고내역에 대하여 취득가액 변동을 사유로 아래와 같이 경정청구하였다. <표>

4. ○○평가법인은 청구인으로부터 감정평가 의뢰를 받아 기준시점 2010.8.31. 작성일 2021.7.12.로 하여 아래와 같이 감정평가하였다. <그림> 5) 청구인은 2008.4.1. 배우자가 쟁점부동산을 매매가액 855,000,000원으로 취득하였다고 주장하면서 아래와 같이 부동산매매계약서를 제출하였다. <그림>

6. 청구인이 당초 양도소득세 신고시 첨부하여 제출한 건물등기사항증명서에 기재된 거래가액은 700,000,000원으로 확인된다. <그림>

7. 쟁점부동산 소재지의 ㎡당 개별공시지가 변동내역은 아래와 같다. <표>

• 라. 판단

1. 관련 법리 가) 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 의하면, 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제되는 취득가액은 그 자산 취득에 든 실지거래가액이라고 규정하고, 상속받은 자산의 경우 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 보고 ‘ 상속세 및 증여세법 제76조 에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우에는 그 결정·경정한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다

• 나) 또한, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’ 라고 규정하고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 대통령령으로 정하는 시가로 인정되는 가액 중 하나로 상속개시일 전후 6개월이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 규정하고 있다.
• 다) 한편, 상속세 및 증여세법 제61조 에서 부동산에 대한 평가로서 토지는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가’, 건물은 ‘건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액’ 이라고 규정하고 있다.
• 라) 상속재산의 경우 앞서 본 바와 같이 소득세법 시행령 제163조 제9항 이 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 보되, 상속세 및 증여세법에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우에는 그 결정·경정한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으므로 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서는 보다 엄격한 기준을 적용할 필요가 있다.

2. 쟁점감정가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

• 가) 관련 법령과 다음 내용으로 볼 때 쟁점감정가액을 취득가액으로 보기 어렵다.

① 청구인은 쟁점부동산을 상속받은 데 대하여 기준시가로 평가하여 상속세 신고하였고, 처분청은 상속세 및 증여세법 제76조 에 따라 상속세 경정 결정하면서 쟁점부동산에 대하여 청구인이 기준시가로 평가하여 신고한 내용대로 경정 결정하였고, 청구인이 신고누락한 현금 등 14,244,055원을 상속재산에 가산하여 상속세 경정 결정한 사실이 확인된다.

② 쟁점 감정가액은 평가기준일인 상속개시일 전후 6개월 이내에 평가한 감정가액이 아니라, 상속개시일로부터 10년 이상 경과한 후에 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적 하에 소급하여 이루어진 감정가액이어서 시간의 경과와 주변 환경의 급격한 변화 등을 고려하면 상속개시일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영하고 있다고 보기 어렵다.

③ 따라서, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 의하여 상속받은 자산에 대하여 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액(이 건의 경우 처분청이 경정 결정한 가액과 동일하다)을 취득가액으로 보아야 하고 쟁점감정가액을 취득가액으로 인정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

• 나) 다만, 청구인은 상속세 신고하면서 평가한 쟁점부동산에 대한 기준시가 평가액 478,350,512원(처분청이 경정 결정한 금액과 동일하다)과 달리 양도소득세 신고하면서 취득가액을 467,706,299원으로 산정하여 신고한 사실이 확인되므로 처분청은 청구인의 양도소득세 취득가액을 478,350,512원으로 하여 경정 결정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.