쟁점주택이 양도일 현재 다가구주택에 해당하여 1세대 1주택 특례가 적용되는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2014.

10.

7. 취득한 ○○ ○○구 ○○동 895-2 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2020.

12.

28. 양○○ 외 1명(이하 “매수인”이라 한다)에게 3,704,000,000원에 양도하고, 2021.

2.

26. 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택(고가주택) 특례를 적용하여 양도소득세 286,316,910원을 신고․납부하였다.

• 나. 처분청은 2021.

6. 14.부터 2021.

7. 3.까지 청구인의 2020년 과세연도에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하고, 쟁점부동산의 건물 부분(이하 “쟁점주택”이라 한다)이 공부상 용도(다가구주택)와 달리 사실상 다세대주택에 해당한다고 보아 1세대 1주택 특례를 부인하고 다주택자 중과세율을 적용하여 2021.

8.

1. 청구인에게 2020년 과세연도 양도소득세 919,167,961원을 고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.

10.

28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점주택은 양도일 현재 다가구주택에 해당하므로 다세대주택으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

• 가. 청구인은 2014.

10.

7. 쟁점부동산을 매입하여 임대사업을 영위하다가 건강상의 문제로 임대사업을 계속할 수 없어 2020.

7.

31. 매수인과 쟁점부동산 매매계약을 체결하였다.

• 나. 청구인은 쟁점부동산 매매계약 체결 이후 다가구주택의 요건을 맞추기 위해 지하층의 6가구와 불법으로 증축한 옥상의 2가구를 폐쇄하여 임대를 하지 않음으로써 다가구주택의 요건을 충족한 채 2020.

12.

28. 매수인에게 소유권을 이전하고 2021. 2월 양도소득세 예정신고를 마쳤다.

• 다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용이 잘못되었다고 판단하여 2021.6. 14.부터 7. 3.까지 양도소득세 조사를 실시하였으나, 처분청 조사 당시에는 매수인이 새로운 주택을 건설하기 위하여 쟁점주택을 멸실하였기 때문에 쟁점주택의 주택 상황은 파악할 수 없는 상태였다.
• 라. 그런데도 처분청은 쟁점주택 옆에 있는 주택(이하 “비교주택”이라 한다)이 동일한 구조로 되어 있다는 사실만으로 쟁점주택의 세대 수가 옥상 2세대를 포함하여 26세대라고 판단하여 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 보아 과세한 것은 쟁점주택의 정확한 상황을 파악하지 않고 과세한 잘못이 있다고 생각된다.
• 마. 양도소득세는 양도시점의 실지 이용 상황에 따라 과세 여부를 판단하여야 하는 것이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

• 가. 쟁점주택은 다가구주택의 요건을 충족하지 못하였다. 1) ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제15항 은 다가구주택을 원칙적으로 공동주택으로 규정하면서 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있는 바, ｢건축법 시행령｣ 별표1에서 규정하는 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 경우 공동주택으로 보아 비과세 규정을 적용하는 것이다. 2) 청구인에 대한 양도소득세 조사일 현재 쟁점주택은 오피스텔 신축을 위해 멸실되어 실제 이용 현황 확인은 불가하였으나, 처분청은 쟁점주택과 건축설계사(㈜○○건축사사무소)가 동일한 비교주택(○○ 895-27 소재, 쟁점주택과 동일하게 신축)을 현장확인하여 건물 형태를 파악하는데 참고하였고, 청구인이 쟁점주택에서 영위한 주택임대업(2014. 10월∼2020. 12월) 사업장현황신고 내용과 임차인 전입신고 내역, 전기요금 부과 내역을 바탕으로 쟁점주택의 실제 용도를 확인하였다. 3) 쟁점주택은 쟁점부동산 매매계약일 현재 지하층을 제외하고 옥탑(2세대)을 포함하여 주택으로 사용하는 층수가 3개 층을 초과하고 세대수가 26세대로 다가구주택 요건을 충족하지 못하였다.
• 나. 청구인은 쟁점주택 매매계약 체결 후 지하 6세대와 옥탑 2세대를 폐쇄(철거)하였다고 주장하나, 그 근거서류를 전혀 제출하지 못하였다. 1) 청구인은 쟁점주택 매매계약의 특약사항에 따라 임차인들은 양도일(2020.12.28.) 전에 모두 퇴거한 것으로 보이나, 지하층 및 옥탑을 철거한 사실이 확인되지 않으므로 그 구조 및 기능이나 시설 등이 제3자가 언제든지 구조변경 없이 사실상 상시 주거용에 적합한 상태로 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있었다고 판단된다. 2) 따라서, 처분청이 쟁점주택을 다가구주택 아닌 다세대주택으로 보아 1세대 1주택(고가주택) 특례를 부인하고 다주택자 중과세율로 양도소득세 재계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택은 양도일 현재 다가구주택에 해당하므로 1세대 1주택 양도소득세 특례규정 적용 대상이라는 주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 1-1) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1-2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다 3) 건축법 제2조 【정의】

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

3-1) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 4) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 1) 양도소득세 신고 및 경정내역 쟁점부동산 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역은 다음과 같다. <표> 양도소득세 신고 및 경정 내역(생략) 2) 사업자 기본사항 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 청구인이 쟁점부동산에서 영위하였던 주택임대업의 사업자 기본사항은 다음과 같다. <표> 사업자 기본사항(생략) 3) 쟁점부동산 매매계약서 쟁점부동산 매매계약서에 따르면, 청구인은 2020.

7.

31. 매수인에게 쟁점부동산을 3,704백만원에 매도(잔금 지급일:

1. 26.)하는 매매계약을 체결하였으며, 특약사항으로 옥탑방 2개에 대한 이행강제금(위법건축물)을 납부하고 있고, 잔금 전까지 임차인을 전원 명도 및 퇴거시키기로 한 것으로 확인된다. <그림> 쟁점부동산 매매계약서(생략) 4) 처분청의 제출 증빙자료 가) 쟁점주택 말소 건축물대장 등 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택은 지하층부터 2층까지 각 6가구, 3층 1가구(총 19가구)의 다가구주택으로 등기 및 등재된 것으로 확인되고, 쟁점주택은 소유권 이전일(2020.12.28.) 이후인 2021. 3월 해체완료된 것으로 확인된다. <그림> 말소 일반건축물대장 중 발췌(생략) <그림> 건물 등기사항전부증명서 중 발췌(생략) 나) 조사종결보고서 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 따르면, 처분청은 조사 당시 쟁점주택이 멸실되어 비교주택(건축주 동일)과 청구인이 신고한 사업장 현황신고 내용, 임차인의 전입신고내역을 근거로 쟁점주택의 실제 용도를 파악, 쟁점주택이 다가구주택에 해당하지 않는다고 판단한 것으로 확인된다. <그림> 조사종결보고서 중 발췌(2021.7.)(생략) 다) 비교주택 건축물대장 처분청이 쟁점주택 용도 파악에 참고한 비교주택의 건축물대장에 따르면, 설계자, 연․건축면적, 주구조, 주용도, 층수, 높이 등이 쟁점주택과 동일한 것으로 확인된다. <그림> 일반건축물대장 중 발췌(생략) 라) 현장확인 사진 등 기타 증빙자료 처분청은 쟁점주택 멸실 전 다음 로드뷰 및 비교주택 현장확인 사진, 쟁점주택 세대별 전기요금 부과내역, 옥탑층 임차인(501호 문○○, 502호 박○○)의 확인서 등을 제출하였다.

• 라. 판단 1) 관련 법리 어떤 건물이 소득세법에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1987. 9. 8. 선고 87누584 판결, 대법원 2005. 4. 28. 선고 14960 판결 등 참조). 또한 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 등 참조). 2) 쟁점주택이 양도일 현재 다가구주택에 해당하는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 쟁점주택이 양도일 현재 다가구주택에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

① 처분청은 양도소득세 조사일 현재 멸실된 쟁점주택의 이용 현황을 파악하기 위하여 쟁점주택과 구조가 동일한 비교주택을 현장확인하였을 뿐 아니라, 청구인이 제출한 사업장현황 신고내용, 쟁점주택의 임차인 전입신고 및 전기요금 부과 내역을 토대로 쟁점주택의 실제 용도를 판단하였는데, 그 결과 쟁점주택은 옥탑(2세대)를 포함하여 주택으로 사용하는 층수가 3개 층을 초과하고, 세대수도 26세대로 ｢건축법｣상 다가구주택 요건을 충족하지 못한 것으로 보인다.

② 청구인은 쟁점주택의 지하층 6세대와 옥탑 2세대를 폐쇄하여 다가구주택의 요건을 충족한 상태에서 쟁점부동산을 소유권 이전하였다고 주장하면서도 이를 입증할 객관적인 증빙자료를 제출하지 못한바, 위 세대의 구조․기능이나 시설이 본래 주거용으로서 양도일 현재 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있었던 것으로 봄이 타당하다. 나) 따라서, 처분청이 쟁점주택은 다가구주택에 해당하지 않는다고 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.