청구인이 공부상의 소유자로 확인되고, 쟁점무허가주택에 대한 취득세 및 재산세를 납부하여 왔으며, 쟁점무허가주택의 실질소유자가 청구인이 아니라는 입증자료의 제시도 없어 청구인을 쟁점무허가주택의 소유자로 보는 것이 타당함
청구인이 공부상의 소유자로 확인되고, 쟁점무허가주택에 대한 취득세 및 재산세를 납부하여 왔으며, 쟁점무허가주택의 실질소유자가 청구인이 아니라는 입증자료의 제시도 없어 청구인을 쟁점무허가주택의 소유자로 보는 것이 타당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
6.
7. ○○ ○○○구 ○○○동 ○○ ○○○동 ○○○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 형△△ 등 2인에게 1,660백만원에 양도하고, 2018.
10.
26. 1세대 1주택 비과세(고가주택)로 양도소득세를 신고하였다.
8.
4. 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 279,541,790원을 경정･고지하였다.
10.
15. 이 건 심사청구를 제기하였다.
4.
22. 이전인 1983.
1. 14.부터 구청의 무허가건물 대장에 등재되어 있었으며 성명 미상인이 무단점유하고 있었다.
4.
22. 취득하였는데, 취득시점에 임차인 안☆☆ 등 3인이 거주하고 있었고, 2016.
11.
9. 새로운 임차인 박▽▽ 등 2인이 전입하여 현재까지 거주하고 있는 것이 이들의 주민등록초본에 의해 확인된다.
4. 30.부터 개별주택가격이 고시되었으며, 청구인에게 주택분 재산세가 부과된 사실도 확인되는 상황이다.
○ 청구인을 쟁점아파트 양도 당시 쟁점무허가주택의 소유자로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분의 당부
- 나. 관련 법령 1) 소득세법 제88조 【정의】(2017.
12.
19. 법률 제15225호로 일부 개정된 것) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
- 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 2-1) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】(2018.
2.
13. 법률 제28637호로 일부 개정된 것)
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
- 다. 사실관계
1. 청구인은 2002.
4.
22. 지◎◎으로부터 쟁점아파트를 취득하여 보유하다가, 2018.
6.
7. 형△△ 등 2인에게 1,660백만원에 양도하였음이 부동산 등기사항전부증명서에 의해 확인되고, 청구인은 쟁점아파트를 양도한 데 대해 2018.
10.
26. 1세대 1주택 비과세(고가주택)로 양도소득세 9,312,990원을 신고･납부하였다.
2. 청구인은 2005.
4.
22. 안☆☆･김☆☆으로부터 쟁점토지와 쟁점무허가주택을 취득하여 현재까지 보유하고 있으며, 쟁점토지 등기사항전부증명서의 내용 중 일부를 발췌하면 아래와 같다. 쟁점토지 상에 쟁점무허가주택이 있음이 ○○○○시 ○○구청장이 발급한 “무허가건물 확인원”에 의해 확인되는데, 쟁점무허가주택의 소유자는 청구인으로, 건물구조는 목조이며, 건물면적은 23.14㎡(7평)으로 확인된다. 쟁점무허가주택이 무허가건축물 대장에 언제 등재되었는지에 대해 ○○구청 ○○과에 유선상 문의한바, 1980년에 무허가건축물을 일제조사하여 등재한 것으로 정확한 날짜는 알 수 없다고 답변하였다. 한편, 인터넷 카카오맵에서 검색한 쟁점토지 및 쟁점무허가주택의 전경 및 항공사진은 아래와 같다.
3. 심리기간 중 ○○구청에 쟁점무허가주택에 대한 취득세 및 재산세 과세내역을 조회한바, 청구인은 2005. 5월 쟁점무허가주택에 대한 취득세 56,000원(시가표준액 2,800,000원 × 2%)을 신고･납부한 것으로 회신이 왔으며, 재산세는 아래와 같이 2005년부터 2018년까지 총 107,000원이 과세되었음을 회신하였다. ※토지분에 대한 취득세･재산세는 별도
4. 국세청 전산자료에서 쟁점무허가주택의 개별주택가격을 조회한바, 고시일 2018.
4.
30. 현재 개별주택가격은 18,900,000원이고, 사용승인일자는 1980.
1. 1.로 확인된다. 쟁점무허가주택은 2007.
4. 30.부터 개별주택가격이 공시되고 있는바, 연도별 기준시가는 아래와 같다.
5. 국세청 전산자료에서 쟁점무허가주택의 거주 이력을 조회한 결과, 2001.
12. 26.부터 안☆☆ 등 3인이 거주하다, 2016.
11. 9.부터는 박▽▽ 등 2인이 거주하고 있는 것으로 조회되었으며, 이에 근거하여 거주자들의 주민등록초본을 조회한바, 전출입내역은 아래와 같다. * 안☆☆: 쟁점토지의 전 소유자(부동산 등기사항전부증명서 참조)
6. 처분청은 2018년도 중에 쟁점무허가주택의 입구로 통하는 길에 철제 출입문과 담장이 설치되었음을 주장하고 있는바, 인터넷 카카오맵에서 2017. 7월과 2018. 7월 거리뷰를 검색한 결과 그 기간 중 아래와 같이 철재출입문과 담장이 설치되었음이 확인된다. 이에 대해 청구인의 세무대리인에게 문의한바, 청구인은 철제 출입문과 담장의 설치 사실을 몰랐고, 누가 설치하였는지도 모른다고 유선상 진술하였다.
7. 청구인은 2018.
10.
26. 쟁점아파트를 1세대 1주택 비과세(고가주택)로 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점무허가주택을 포함하여 청구인을 1세대 2주택자로 판단하였고, 그에 따라 2021.
8.
4. 장기보유특별공제를 배제하고 1세대 2주택 중과세율을 적용하여 양도소득세 279,541,790원을 경정･고지하였는데, 그 내용은 아래와 같다.
- 라. 판단
1. 관련 법리 소득세법(2017.
12.
19. 법률 제15225호로 일부 개정된 것)제89조제1항가목에서 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(고가주택은 제외)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서는 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다고 규정하고 있는데, 여기서 주택이라 함은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 뜻하므로(대법원 91누10367, 1992.
8. 18.), 무허가주택도 당연히 주택에 해당된다고 하겠다.
2. 청구인을 쟁점아파트 양도 당시 쟁점무허가주택의 소유자로 볼 수 있는지에 대한 판단
- 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 볼 때, 아래와 같은 이유로 청구인을 쟁점아파트 양도 당시 쟁점무허가주택의 소유자로 보아야 할 것으로 판단된다.
① 무허가주택의 실질소유자를 판단함에 있어 사실상 소유자가 확인되지 않는 경우에는 공부상의 소유자로 판단하여야 하는바, ‘무허가건물 확인원’상 청구인이 소유자로 등재되어 있다.
② 청구인은 쟁점토지 및 쟁점무허가주택을 취득하면서, 2005. 5월 쟁점무허가주택에 대한 취득세 56,000원을 관할 구청에 신고･납부하였고, 2005년부터 2018년까지 쟁점무허거주택에 대한 재산세 총 107,000원를 납부하여 왔다.
③ 청구인은 청구인이 쟁점토지를 취득한 2005.
4.
22. 이전부터 성명 미상인이 무단점유하고 있었다고 주장하나, 당시 쟁점무허가주택에 거주하고 있었던 안☆☆은 쟁점토지의 전 소유자로서 쟁점토지 취득 후 등기까지 마친 청구인이 안☆☆의 거주사실을 몰랐다고 하는 것은 신뢰하기 어렵다.
④ 비과세요건에 대한 입증책임은 납세의무자에게 있음에도, 쟁점무허가주택의 실질소유자가 청구인이 아니라든지, 따로이 실질소유자가 있다는 등에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있다.
⑤ 쟁점토지 상에 쟁점무허가주택이 존재하고 있고, 2007.
4. 30.부터는 개별주택가격이 고시되고 있으며, 청구인에게 재산세도 부과되고 있으므로 쟁점무허가주택이 재산적 가치가 없다고 보기 어렵다.
- 나) 따라서, 처분청이 청구인을 쟁점아파트 양도 당시 쟁점무허가주택의 소유자로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.