양도토지의 매매잔금 미지급을 사유로 양수인에게 기한을 정하여 잔금 지급을 청구하면서 잔금 미지급을 정지조건으로 매매계약 해제통보를 한 후, 양수인이 정해진 기한까지 잔금을 지급하지 않아 매매계약이 법정해제된 경우 양도소득이 있었다고 볼 수 없음
양도토지의 매매잔금 미지급을 사유로 양수인에게 기한을 정하여 잔금 지급을 청구하면서 잔금 미지급을 정지조건으로 매매계약 해제통보를 한 후, 양수인이 정해진 기한까지 잔금을 지급하지 않아 매매계약이 법정해제된 경우 양도소득이 있었다고 볼 수 없음
AA세무서장이 2021.3.10. 청구인에게 한 2019년 과세연도 양도소득세 000,000,000원에 대한 경정청구거부 처분은 이를 취소합니다.
○ 쟁점토지의 매매계약에 따라 소유권을 양수인에게 이전하였으나, 양수인이 잔금 지급 약정을 이행하지 않아 매매계약의 해제 통지를 하여 매매계약이 해제되었으므로, 양도소득이 발생하지 않았음에도 청구인의 당초 신고한 양도소득세를 취소해 달라는 경정청구를 거부한 것은 부당하다.
- 가. 양수인들이 당초확약에 따른 기일(2019.10.31.)까지 잔금을 지급하지 않자, 2020.6.17. 쟁점확약을 하였음에도 양수인들은 쟁점확약서에 기재된 계약 내용을 이행하지 아니한 채 2020.9.9. 제3자에게 쟁점토지를 양도하였다.
- 나. 이에 따라 청구인이 양수인들에게 2020.10.21. 내용증명 우편으로 2020.11.5.까지 잔금을 지급하지 않는 것을 조건으로 쟁점확약에 따른 약정을 해제한다는 통지를 하였다. 그리고 양수인들 중 양수법인이 2020.10.28. 해당 우편물을 수령하였으나 정해진 기한까지 잔금을 지급하지 않았다.
- 다. 위 내용에 따라 청구인과 양수인의 쟁점토지에 대한 매매계약은 해제된 것으로 보아야 하고 부동산에 대한 매매계약이 합의해제 되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없으며, 대법원 판례에 따르면 ‘계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되었음’이 입증되기만 하면, 해제에 관한 소송이 확정되지 않았다고 하더라도 후발적 경정청구사유에 해당(대법원2016두59188, 2020.1.30., 이하 “쟁점판례”라 한다)하므로 처분청의 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
○ 청구인과 양수인들의 쟁점토지 매매계약 해제와 관련한 소송이 현재 진행 중이고 그 결과에 따라 해제 여부가 확정됨에도, 청구인이 당해 소송 확정 전에 매매계약 해제(후발적 사유)를 이유로 경정청구를 한 데 대하여 거부 통지한 것은 정당하다.
- 가. 쟁점토지 매매계약이 실질적으로 해제되었음이 입증되지 않았다.
1. 청구인은 ‘계약이 해제권의 행사에 의하여 해제’되었음이 입증되어 승소되었던 쟁점판례를 들어 처분청의 처분이 부당하다고 주장한다.
2. 그러나, 이 건의 사실관계를 보면, 실질적으로 계약이 해제되었음이 객관적으로 입증된 것이 아니라 단지 청구인의 주장일 뿐이며, 그러한 사실은 계약해제 내용의 통지서가 양수인에게 송달되지 않았다는 점을 보면 명확히 알 수 있다.
3. 쟁점토지 매매계약과 관련된 어떠한 약정서에도 해제권을 규정한 조항이 없으므로 ‘약정해제권’에 의한 계약해제에 해당하지 않으며, 쟁점판례에서는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되었음이 증명된 이상 그에 관한 소송의 판결에 의하여 해제 여부가 확정되지 않았다 하더라도 후발적 경정청구사유에 해당한다고 판시하였다. 그런데, 이를 뒤집어 해석하면 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되었음이 증명되지 않았다면 그 계약의 해제가 그에 관한 소송의 판결로 해제가 확정되어야 후발적 경정청구사유에 해당한다고 보아야 할 것이다.
4. 쟁점토지의 매매계약 해제는 매수인의 잔금 지급 이행지체에 따른 ‘법정해제권’ 행사로 인한 것이므로 채권자인 청구인이 적법한 이행의 최고를 하고 최고기간도 적법하게 주었어야 한다. 그럼에도 통보서를 보낸 날이 2020.10.21.이고 잔금 납부기한은 2020.11.5.로 통보서를 송달받고 바로 지급하라는 취지이고, 미지급시 별도 통보 없이 해당 통보서로 계약해제를 갈음한다는 것은 통보서를 송달받지도 못한 양수인뿐만 아니라 통보서를 송달받았다고 하더라도 분쟁의 소지가 있는 해제권 행사로 보인다.
5. 실질적으로 ‘계약의 해제’는 원천적으로 계약이 무효가 되었다는 것을 의미하는 것인데, 이 건의 경우 쟁점토지가 이미 제3자에게 소유권이 이전되어 소유권의 반환이 불가능하게 된 상태이므로 청구인의 일방적인 계약해제라는 주장만으로 매매계약이 해제되었다고 볼 수도 없다.
6. 청구인은 양수인들을 상대로 ‘부당이득금 청구의 소’를 진행하고 있는 상태로, 쟁점토지 매매계약의 해제가 확정된 것인지와 양도소득 변경 여부는 당해 소송의 결과에 따라 달라질 것이므로 청구인의 주장과 달리 현재로서는 아무 것도 확정되지 않은 상태라고 판단된다.
- 나. 쟁점토지의 매매계약은 명백하게 해제가 확정된 것이 아닌 상태이고, 현재 진행 중인 소송의 결과에 따라 계약의 해제가 확정된다고 봄이 타당한바, 쟁점토지의 매매계약 해제를 전제로 한 청구주장은 이유 없다.
○ 부동산 매매계약의 효력이 매수인의 채무불이행에 따른 청구인의 매매계약 해제 통지로 상실되었으므로, 부동산의 양도가 있었다고 보아 경정청구를 거부함이 부당한지
- 나. 관련법령 1) 국세기본법 제45조의2 【경정 등의 청구】
① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 및 제45조의3제1항에 따른 기한후과세표준신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다. <개정 2010.12.27, 2014.12.23, 2019.12.31>
1. 과세표준신고서 또는 기한후과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때
② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다. <개정 2015.12.15>
1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결(판결과 같은 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때
2. 소득이나 그 밖의 과세물건의 귀속을 제3자에게로 변경시키는 결정 또는 경정이 있을 때
5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때
③ 제1항과 제2항에 따라 결정 또는 경정의 청구를 받은 세무서장은 그 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 그 청구를 한 자에게 통지하여야 한다. 다만, 청구를 한 자가 2개월 이내에 아무런 통지(제4항에 따른 통지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)를 받지 못한 경우에는 통지를 받기 전이라도 그 2개월이 되는 날의 다음 날부터 제7장에 따른 이의신청, 심사청구, 심판청구 또는 감사원법에 따른 심사청구를 할 수 있다. <개정 2014.12.23, 2020.12.22> 1-1) 국세기본법 시행령 제25조의2 【후발적 사유】 법 제45조의2제2항제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2017.2.7, 2019.2.12>
1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 관청의 허가나 그 밖의 처분이 취소된 경우
2. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우
4. 제1호부터 제3호까지의 규정과 유사한 사유에 해당하는 경우 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23, 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31, 2020.12.29>
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27> 3-1) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2014.2.21, 2015.2.3>
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 4) 국세기본법 제14조 【실질과세】(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것)
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 5) 민법 제543조 【해지, 해제권】
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. 6) 민법 제544조 【이행지체와 해제】 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
- 다. 사실관계
1. 쟁점토지에 대한 매매계약, 계약 해제 통지 등 일련의 사건 진행 내용은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지의 매매계약 및 계약 해제 통지 등의 진행 내용
① 2018.12.22. (1차 매매계약서 작성) 양도인 청구인, 양수인 양수법인, 양수도 대금은 2,700평(평당68만원)을 기준하고 차입한 등기사항전부증명서상 금액 포함
② 2018.12.31. (2차 매매계약서 작성) 매도인 청구인, 매수인 양수인, 매매대금 1,370백만원, 잔금 일시불 지급
③ 2018.12.31. (당초확약서) 매도인 청구인, 매수인 양수인, 매매대금 1,500백만원, 잔금 546백만원(준공 후 한 달 이내 지급 약속, 2019.10.31.까지), 잔금 미지급 시 건립된 전원주택 을 매도 잔금만큼 매도인에게 양도하기로 약정
④ 2019.1.31. (소유권이전 등기접수) 2018.12.31. 매매를 원인으로 양수인에게 소유권이전등기 완료, 거래가액 1,500백만원, 청구인의 금융채무(설정액기준 1,196백만원) 2019.1.31. 근저당권 설정 해지되고 양수인에게 같은 날 근저당권 설정됨
⑤ 2020.6.17. (쟁점확약서) 매도인 청구인, 매수인 양수인(명의인), 양수법인(실소유인), 잔금 546백만원, 전원주택을 분양하여 잔금지급하기로 약정, 타인에게 매매할 경우 매매 전 잔금을 지급하거나 대물로 양도하고 매매하기로 약정, 특약으로 2018.12.31. 작성한 지급확약서(위 ③)를 무효로 함
⑥ 2020.9.9. 양수인 DY진에게 쟁점토지 소유권 이전
⑦ 2020.10.21. (통보서 통지) 발신인 청구인, 수신인 양수인들, 2020.11.5.까지 잔금 546백만원을 지급하지 않으면 별도 계약해제 통보하지 않더라도 본 통보서로써 계약해제통보를 대신한다는 내용, 양수법인에게는 송달되었으나 양수인에게는 송달이 안 됨
⑧ 2020.11.10. 부당이득금 청구의 소 제기(원고 청구인, 피고 양수인들)
2. 청구인은 양수인에게 2019.1.31. 쟁점토지의 소유권이전 등기를 마쳐준 후 2019.3.31. 처분청에 쟁점토지를 1,500백만원에 양도한 것으로 하여 2019년 과세연도 양도소득세 예정신고를 하였으며, 이 때 취득 시 매매계약서는 제출하였으나, 양도 시 매매계약서는 제출하지 않은 것으로 확인된다.
3. 청구인이 2021.1.11. 처분청에 한 경정청구에 대하여 처분청은 2021.3.10. 청구인에게 “청구인이 주장하는 쟁점토지 매매계약 해제가 확정된 것으로 볼 수 없어 양도소득이 변경된 것으로 볼 수 없으므로 경정청구를 기각한다.”는 내용의 경정청구기각(거부) 통지를 하였다.
4. 청구인과 양수인들이 작성한 매매계약서, 확약서의 내용 등은 아래와 같다.
- 가) 청구인과 양수법인이 2018.12.22. 작성한 1차 매매계약서의 주요 내용은 다음 <표2>와 같으며, 양도 목적물이 청구인이 소유하고 있는 ‘쟁점토지와 쟁점토지 외의 같은 곳 288 토지(전 1,137㎡, 344평)에 허가된 부동산일체 등으로 되어 있어 청구인의 소유가 아닌 토지도 포함되어 있는 점, 제10조[특약사항] “9)”항에 『“을”의 사유로 지정된 공사기간 내에 공사가 중단되면 “갑”과 정해놓은 기간 내에(공정과 상관없음) 토지대금이 모두 지급되었다면 그 소유권을 공사와 상관없이 “갑”은 “을”에게 소유권을 넘겨주고 …』라고 되어 있는 점, 계약인에 양도인이 청구인으로 기재되어 있으나 별도로 실소유자를 YJ화라고 기재하고 있는 점이 특이하다. <표2> 1차 매매계약서의 주요 내용(생략)
- 나) 청구인과 양수인이 2018.12.31. 작성한 2차 매매계약서의 주요 내용은 다음 <표3>과 같으며, 당해 계약서는 실제 매수인인 양수법인의 대표 SO경이 명의상 매수인인 양수인을 대리하여 작성한 것으로 확인된다. <표3> 2차 매매계약서의 주요 내용 부동산 매매계약서 매도인과 매수인 쌍방은 아래 표시 부동산에 관하여 다음 계약 내용과 같이 매매계약을 체결한다.
소재지 KB SJ군 UH면 AP리 산 31-1 토 지 지 목 임야 면 적 임야 10,165㎡ 건 물 구조·용도 면 적 ㎡
제1조(목적) 위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인의 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다. 매매대금 금 일십 삼억 칠천만원(\1,370,0000) 잔 금 일시불 지급 제2조(소유권 이전 등) 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기 절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2019년 1월 30일까지로 한다. 제3조(제한물권 등의 소멸) (생략) 제4조(지방세 등) (생략) 제5조(계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다. 제6조(채무불이행과 손해배상) 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해보상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. 특약사항 1. 매도인이 기 대출한 대출금은(등기부등본 첨부) 매수인이 양수 받기로 한다.
2. 매도인의 인감 1통을 계약서에 첨부한다.
3. 매도인은 현 부지에 공사완료된 상태로 매도하고 추후 공사금을 청구할 수 없다.
4. 매도인은 매매계약서 작성 전에 부과된 세금 및 대출금 이자 등을 완납하여야 한다. 본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명·날인한다. 2018년 12월 31일 매도인 청구인 날인됨 매수인 양수인 날인됨 대리인 SO경 날인됨
1. 매도인은 매수인에게 일금 일십 오억원(1,500,000,000)에 위 주소지 부동산을 매도하기로 하고 2019년 1월 31일자 등기부등본에 명시된 위 부동산의 금융부채를 매수인이 토지대금으로 포함하여 매수하기로 한다.
2. 금융부채를 제외한 매도 잔금에 대하여는 매수인이 위 부동산에 전원주택을 건립하여 준공 후 한 달 이내에 지급하기로 한다(그 기간은 2019년 10월 31일까지로 한다.).
3. 만일 기간 내에 잔금지급이 되지 않을 경우에는 건립된 전원주택을 매도 잔금 금액만큼 매도인에게 양도하여 주도록 한다.
4. 매수인이 위 부동산을 타인에게 매도할 경우에도 위 1, 2, 3항의 조건을 해소하여 주거나 타 매수인에게 양도확약을 해 주어야 한다. 2018년 12월 31일
1. (생략, 당초확약과 큰 차이 없음)
2. 금융부채를 제외한 매도 잔금에 대하여는 매수인은 위 주소지에 전원주택을 준공하고 분양하여 잔금을 지급하기로 한다.
3. (생략, 당초확약과 큰 차이 없음)
4. 매수인이 위 부동산을 타인에게 매매할 경우 매매 전 매도인에게 잔금을 지급하거나 대물로 양도하고 매매를 하기로 한다. 2020년 6월17일 특약: 2018년 12월 31일 매도인과 작성한 지급확약서는 무효로 한다. 대물 동호수는 101동 102동으로 한다. 양수법인, 양수인, 청구인 도장 날인됨 준공 후 6개월 이내
5. 쟁점토지의 등기사항전부증명서에서 확인되는 소유권 변동 내역 등은 다음 <표6>과 같으며, 청구인의 쟁점토지 취득과 청구인이 2019.1.31. 양수인에게 소유권을 이전하면서 청구인을 채무자로 하여 설정된 근저당권의 해지 및 양수인을 채무자로 한 근저당권 설정 내용과 양수인이 2020.9.9. DY진에게 쟁점토지를 양도한 내용 등이 등재되어 있다. <표6> 쟁점토지의 등기사항 전부 증명서 일부 내용(생략)
6. 청구인이 양수인들에게 2020.10.21. 한 통보내용(쟁점토지 매매잔금 지급요청 및 쟁점확약 해제 사전통지 등)은 다음 <표7>과 같다. 그리고, 당해 시점은 청구인에게 쟁점토지 양도 후 신고한 양도소득세 무납부에 따른 납부고지(2019.6.11.)와 양수인이 쟁점토지를 DY진에게 양도(2020.9.9.)한 이후이다. 그런데, 해당 통보서는 양수법인의 대표이사 SO경에게는 2020.10.28. 송달되었으나 양수인에게는 송달되지 않은 것으로 확인된다. <표7> 청구인이 양수인들에게 한 통보서 주요 내용 통 보 서 발신인(매도인): 청구인 수신인(매수인): 1. 양수법인 대표이사 SO경
1. 먼저, 수신인들께서 하시는 사업의 일익 번창을 기원합니다. (중간 생략)
3.
4.
2020. 10. 21. 발신인: 청구인 도장 날인됨
7. 청구인이 2020.11.10. 양수인들을 상대로 DK지방법원에 제기한 ‘부당이득금 청구의 소(2020가합2*)(이하 “쟁점소송”이라 한다)’를 제기하였는데 그 과정 및 내용은 아래와 같다.
1. 피고들은 공동하여 원고에게 금 546백만원 및 이에 대한 2020.9.10.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라. (중간 생략) 청 구 원 인
(중간 생략)
2. 피고들의 원상회복의무의 이행불능에 따른 부당이득 반환의 범위
(2) 또한, (가) 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 (중간 생략) (다) 부동산에 관한 매매계약의 해제로 인한 원상회복의무가(원물반환의무가) 이행불능이 되는 경우 이행불능 당시 가액의 반환채권을 가진다 하겠습니다(대법원 1998.5.12. 선고 96다47913 판결, 대법원 1975.1.28. 선고 74다458 판결 등).
② 여기에서 피고들이 변제한 이 사건 토지에 관한 등기사항증명서 상의 을구 순위번호 제17호 근저당등기의 피담보채무액 954백만원을 뺀 546백만원만 청구코져 합니다. (2) 따라서, 피고들은 원고에게 적어도 이는 반환(지급)할 의무가 있다 할 것입니다. (이하 생략)
8. 청구인의 상세한 주장 내용은 다음과 같다.
(1) 청구인은 매도인 겸 사업권 양도인으로서 2018.12.22. 양수법인과 쟁점토지 및 동 토지에서의 사업권에 관한 매매계약을 앞의 “<표2> 1차 매매계약서의 주요 내용”과 같이 체결하면서 ‘양도대금은 제2조, 대금지불방법은 제3조’와 같이 약정하였다.
(2) 한편 양수법인은 청구인에게 ‘사업의 편의상 쟁점토지에 관한 소유권을 양수법인 관계자인 양수인에게 이전해 달라’고 요청하여, 청구인은 2018.12.31. 양수인과 쟁점토지에 관한 2차 매매계약서[(앞의 “<표3>” 참고, 매매대금 13억 7천만원()]를 작성하였다가, 앞의 “<표4> 당초확약서”를 작성하였는데, 당초확약서 제4항에는 “매수인이 쟁점토지를 타인에게 매도할 경우에도 위 1, 2, 3항의 조건을 해소하여 주거나, 타 매수인에게 양도확약을 해 주어야 한다(**).”라고 약정되어 있다. () 이의신청 당시 심리담당자가 확인한 내용에 따르면, 청구인은, 2018.12.31.자 2차 매매계약과 당초확약의 매매대금이 상이한 이유에 대하여 2차 매매계약 작성시(2018.12.31.
•) 양수인들이 청구인에게 “매매대상 토지 중 일부가 도로로 사용할 수밖에 없는데다가 금융비용 부담 등으로 사업성이 떨어지니 쟁점토지 매매대금을 당초 정한 1,836백만원보다 상당히 하향 조정해 달라 그렇지 않으면 계약을 이행할 수 없다”고 요청하여 양수인들과 청구인은 매매대금을 13억 7천만원으로 정하였으나, 이후 1주 정도가 지난 무렵 청구인은 매매대금을 너무 낮추어 줌에 따라 청구인이 손해를 보는 것 같아 양수인들에게 “매매대금을 상향 조정하여 15억원으로 하지 않으면, 이제는 우리 쪽에서 계약을 이행할 수 없다”고 강하게 요청하여 매매대금을 15억원으로 합의한 것이라고 함 (**) 청구인은 타 매수인에게 양도확약을 해 주어야 한다는 의미가 양수받은 타인으로부터 ‘전원주택을 위 잔금에 해당하는 부분만큼 매도인에게 양도해주겠다.’는 확약을 받아주어야 한다는 것이라고 함
(3) 청구인은 양수인들이 청구인에게 상당한 시간이 지나도록 잔금 546백만원 지급채무를 이행하지 않자, 2020.6.17. 앞의 “<표5>”과 같이 쟁점확약서를 작성하였고, 쟁점확약서 제4항에는 “매수인이 쟁점토지를 타인에게 매매할 경우, 매매 전에 매도인에게 잔금을 지급하거나 대물로 양도하고 매매하기로 한다.”는 내용이 기재되어 있다.
(1) 청구인은 2020.10.21. 양수인들에게 내용증명 우편으로 2020.11.5.까지 쟁점토지의 매매잔금을 지급하지 않으면 쟁점확약을 해제한다는 내용의 통보(앞의 “<표7>” 참고)를 하였고, 위 통보서는 양수법인에게는 2020.10.28. 송달되었으나, 양수인에게는 송달되지 않았다.
(2) 계약당사자의 일방이 상대방에 대하여 ‘일정한 기간을 정하여 그 기간 내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제하겠다.’는 의사표시를 한 경우에는 위의 기간경과로 그 계약은 해제된 것으로 해석하여야 하고, 따라서 ‘소정의 기일 내에 이행을 하지 아니하면 계약은 당연히 해제된 것으로 한다.’는 이행청구는, 그 이행청구와 동시에 기간 또는 기일 내에 이행이 없는 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사표시를 한 것으로 볼 것이다(대법원 1970.9.29. 선고 70다1508판결, 1992.12.22. 선고 92다28549 판결 등 참조). 그런데 양수법인이 청구인에게 위 통보서를 송달받은 날로부터 7일(민법제544조 소정의 상당한 기간) 이내에 쟁점토지의 매매잔금 546백만원 및 그에 대한 지연손해금을 지급해 주지 않음에 따라 양수법인과 청구인 간의 쟁점확약은 2020.11.5. 적법하게 해제되었다.
(3) 그리고, 청구인은 2020.11.10. 양수인들을 피고로 하여 쟁점토지 매매계약의 해제에 따른 원상회복을 구하기 위하여 쟁점소송을 제기하여 청구인이 양수인에게 위 소장 부본을 송달함으로써 ‘정지조건부 해제의사표시’를 하였고, 양수인이 소장 부본을 2020.12.14. 수령하였으나, 그 후 7일이 지날 때까지 매매잔금 546백만원 및 그에 대한 지연손해금을 지급하지 않음에 따라 양수인과 청구인 간의 쟁점확약은 2020.12.22.자로 적법하게 해제되었다.
(1) 관련 판례에 비추어 살펴보면 아래와 같다. (가) 부동산에 대한 매매계약을 체결하고 양도대금을 모두 지급 받았다고 하더라도 매매계약의 이행과 관련한 분쟁으로 인하여 매매계약이 (합의)해제되었다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 위법하다고 할 것이다[대법원2001두5972(2002.9.27.), 대법원2014두44076(2015.2.26.) 등]. (나) 부동산에 대한 매매계약이 합의해제 되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없으며, 위 부동산에 대한 제3 취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 위 부동산의 양도로 인한 소득이라 볼 수는 없다할 것이다[대법원84누412(1984.12.26.), 대법원88누8609(1989.7.11.) 등]. (다) 후발적 경정청구사유에 관하여 보면, ① 국세기본법 시행령제25조의2는 ‘계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우’라고만 규정하여 ‘해제에 관한 소송이 확정될 것’을 후발적 경정청구의 요건으로 규정하고 있지 아니한 점, ② 관련 계약이 이미 해제되어 당초 성립하였던 납세의무가 그 전제를 상실하였음에도 불구하고 ‘그 해제에 관한 소송이 확정되지 않았다’는 부차적인 이유를 들어 양도소득세 경정청구를 거부하는 것은 국세기본법 시행령제25조의2제2항의 입법취지에도 부합하지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, ‘계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되었음’이 입증되기만 하면, 해제에 관한 소송이 확정되지 않았다고 하더라도 후발적 경정청구사유에 해당한다고 봄이 상당하다[대법원2016두59188(2020.1.30.) 등].
(2) 그런데 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점토지 매매계약은 해제권의 행사에 따라 해제되었음이 입증되므로 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었고, 따라서 청구인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 이 건 거부처분은 위법하고, 국세기본법에 규정된 후발적 경정청구사유에도 해당되므로 이 건 거부통지는 위법하다.
9. 이의신청 당시 심리담당자가 청구인이 쟁점소송에서 소장에 “원고는 2020.10.21.자로 피고인들에 대해 내용증명우편으로 쟁점토지 지상의 전원주택이 준공되었음에도 불구하고 지금까지 피고들은 이 사건 지급약정에 따른 대금 546백만원의 지급 또는 동액 상당의 대물변제의무를 원고에게 이행하지 않고 있는데”라고 기재한 내용 등과 관련하여, 2021.5.12. SJ군청에 문의한바, 쟁점토지 위 건축물의 건축주가 양수인에서 DY진으로 변경되어 있는데, 확인일 현재 DY진에게 쟁점토지 위의 건축물에 대한 임시사용승인이 되었거나, 건축물의 준공검사필증이 교부된 사실은 없다고 답변을 들었다.
10. 1차 매매계약서 기재 사항 등에 대한 심리담당자의 확인 내용은 다음과 같다.
(1) (청구인) 자신이 쟁점토지의 실소유자이며 YJ화는 쟁점토지에 건설하는 전원주택의 건설현장 책임자여서 기재하였을 뿐이다.
(2) (참관인 KM동) 실소유자로 기재되어 있는 YJ화가 실제 쟁점토지의 소유자이고 청구인은 쟁점토지에 전원주택을 건설하는 판매하는 사업에 투자한 투자자로 알고 있다.
(3) (YJ화) 자신은 청구인의 사업에 투자를 하였고 실소유자가 자신이 아니라 청구인이라고 하였으나, 쟁점토지의 매매계약·당초확약·쟁점확약 내용에 대하여 자세히 알고 있었고, 양수인이 DY진에게 쟁점토지를 양도하게 된 사유가 양수인이 새마을금고에 대한 채무로 인하여 쟁점토지가 공매될 위기에 처하여 매매형식으로 양도하게 된 것이라고도 답변하였다.
(1) 쟁점소송상 피고인 양수인의 대리인에 따르면 양수인은 자신이 쟁점토지의 실제 양수인이 아니며 양수법인에게 명의만 대여해 준 것이므로, 원고인 청구인이 자신에게 546백만원을 부당이득으로 청구하는 것이 부당하다는 내용으로 다투고 있으며, 양수법인은 쟁점소송에 대하여 전혀 다투지 않고 있다고 하였다.
(2) 쟁점소송은 당초 2021.12. 판결선고기일이 예정되었다가 재판부가 2021.12.1. 화해권고결정을 하였는데 그 내용은 다음 <표9>와 같이 양수법인은 청구인에게 546백만원과 그에 대하여 2020.9.10.부터 지급일까지 연 6%로 계산한 돈을 지급하고 나머지 청구는 포기하는 것으로 되어 있다. <표9> 쟁점소송에 대한 재판부의 화해권고결정문 일부 내용 결정사항
1. 피고 양수법인은 원고(청구인)에게 546백만원과 이에 대하여 2020.9.10.부터 지급일까지 연 6%로 계산한 돈을 지급한다.
2. 청구인은 양수법인에 대한 나머지 청구와 피고 양수인에 대한 청구를 각 포기한다.
3. 소송비용은 각자 부담한다.
(3) 청구인의 대리인측에 따르면 위 화해권고결정에 대하여 양수인과의 화해권고에 대하여는 받아들일 예정이나 양수법인에 대하여는 이의제기를 할까 한다고 하였다.
1. 관련 법리
2. 쟁점토지 매매계약의 효력이 상실되었으므로 쟁점토지의 양도가 있었다고 볼 수 없는지에 대한 판단
① 청구인과 양수법인이 2018.12.22. 작성한 1차 매매계약서와 청구인과 양수법인의 대표인 SO경이 양수인을 대리하여 2018.12.31. 작성한 2차 매매계약서의 내용() 및 2019.1.31. 쟁점토지의 소유권이 이전 등기된 내용을 보면 청구인이 쟁점토지의 잔금을 이전 받고 소유권을 이전한 것으로 볼 여지도 있다. 1차 매매계약서(토지대금이 모두 지급되었다면 그 소유권을 공사와 상관없이 갑은 을에게 소유권을 넘겨주고), 2차 매매계약서(매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기 절차에 협력하며)
② 그러나 청구인이 2018.12.31.과 2020.6.17. 양수인들과 작성한 당초확약서 및 쟁점확약서에 쟁점토지의 소유권 이전일 이후 잔금 546백만원을 2019.10.31.까지 지급받기로 하는 내용 등이 기재되어 있는 것을 볼 때 청구인이 잔금을 지급받지 않고 양수인에게 쟁점토지의 소유권을 이전한 것으로 보인다.
③ 또한, 청구인이 2020.10.21. 양수인들에게 한 매매잔금 지급 청구와 매매잔금을 지급하지 않으면 쟁점확약을 해제하겠다는 내용의 통보서가 2020.10.28. 양수법인에게 송달되었고, 양수인에게는 2020.12.7. 해당 통보서와 같은 내용이 기재된 쟁점소송의 소장 부본이 송달되었음에도 양수인들이 매매잔금을 이미 지급하였다고 주장한 사실이 확인되지 않으며, 양수인들이 쟁점토지 매매잔금을 정해진 기한 내에 지급하지 않은 것으로 보이므로, 쟁점소송의 결과와 관계없이 청구인이 양수인에게 양수인의 채무불이행을 사유로 한 매매계약 해제 통지의 효력이 발생된 것으로 보인다.
④ 위 내용을 종합해 볼 때 청구인과 양수인 사이의 쟁점토지 매매계약은 법정해제 되었다고 할 것이고 쟁점토지 매매계약의 효력이 법정해제로 상실된 이상 쟁점토지의 양도가 있었다고 보기는 어려워 보인다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.