처분청이 제시한 매매사례가액은 쟁점아파트와 면적․위치․용도․종목이 동일하거나 유사한 매매사례가액으로 가장 합리적이고도 청구인에게 유리한 금액에 해당하는 것으로 판단됨
처분청이 제시한 매매사례가액은 쟁점아파트와 면적․위치․용도․종목이 동일하거나 유사한 매매사례가액으로 가장 합리적이고도 청구인에게 유리한 금액에 해당하는 것으로 판단됨
이건 심사청구는 기각합니다.
• 청구인은 2015.10.15. 쟁점아파트에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 412,000천원, 취득가액 208,000천원, 기타필요경비 68,032천원, 감면대상소득금액 21,602,660원으로 계산하여 양도소득세 11,837,985원(농특세 1,139,834원 별도)을 신고․납부하였다.
1. 쟁점아파트가 소재한 “HHJJ아파트 단지”내의 아파트 실거래가는 HH아파트와 JJ아파트를 통틀어서 비교하여야 한다.
2. 쟁점아파트의 쟁점양도가액은 부당하게 낮은 수준에서 결정되었다고 할 수 없다.
3. 처분청의 양도소득세 과세의 근거로 책정한 매매사례가액 500,000천원은 쟁점아파트 거래일(2015.6.30.)을 전후한 실거래가액을 보았을 때 납득하기 어렵다.
1. 처분청은 쟁점아파트 가격이 평당 5,000천원에서 5,470천원으로 확인된다면서, 청구인에게 가장 유리한 평당 5,000천원으로 계산하였다고 주장을 하고 있다.
2. 그러나, 청구인이 제출한 ‘HHJJ아파트(전용면적 132.96㎡) 실거래가’자료는 국토교통부가 작성한 2015.1월부터 9월까지의 실거래가 조회자료로 신빙성이 있는 것이다.
• 청구인이 제출한 자료를 보게 되면, 대략적인 거래가격이 440,000천원임을 알 수 있다.
3. 따라서, 처분청이 500,000천원으로 가격을 산정한 것은 합리적인 가격이라 볼 수 없으므로 처분청이 청구인에게 과세처분한 것은 위법하므로 취소되어야 한다.
1. 청구인은 쟁점아파트는 양도 당시 동일아파트단지 시세를 보면 현저하게 싼 가격에 부당하게 매도한 것은 아니라고 주장하면서, 국토교통부 실거래가 공개시스템의 자료를 실거래가액으로 제출하였다.
2. 그러나, ｢상증법 시행규칙｣ 제15조에 따른 “기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”의 요건 중 쟁점아파트와 기준시가 5%이내에 해당되지 아니하거나 월별로 최저가 거래분만 선택적으로 제출한 것으로 받아들이기 어렵다.
3. 국세청 전산시스템과 국토교통부 실거래가 시스템 등에서 매매사례가액 확인한 결과, 쟁점아파트 양도 당시 쟁점아파트와 같은 평형의 시세는 500백만원부터 547백만원까지로 확인된다. * 5. 조사내용 13 페이지 ‘매매사례가액 (국세청 전산시스템 등) 발췌’
• 처분청은 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액 중 청구인에게 가장 유리한 500백만원으로 보았다.
4. 이에 따라, 청구인이 쟁점아파트의 양도가액을 시가보다 88,000,000원(17.6%) 적은 412,000,000원으로 신고한 사실을 확인하여 소득세법 제101조 에 따른 ‘특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우’에 해당한다고 판단한 것이다.
○ 쟁점아파트에 대한 매매사례가액 적용이 잘못되었다는 주장의 당부
- 나. 관련 법령 1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】(2014.12.23. 법률 제12852호로 일부개정 된 것)
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2012.1.1> 1-1) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 일부 개정된 것)
③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다. <개정 2012.2.2>
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. <개정 2012.2.2>
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. <개정 2007.2.28>
2. 상증법 제60조【평가의 원칙 등】(2014.1.1. 법률 제12168호로 일부개정 된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2-1) 상증법 시행령 제49조【평가의 원칙등】(2015.2.3. 대통령령 제26069호로 일부 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 2014.2.21>
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 (중략)
2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2014.2.21>
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액・경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. <개정 2012.2.2>
⑦ 기획재정부장관은 상속・증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준・방법・절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. <신설 1998.12.31, 2014.2.21> 2-2) 상증법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정 된 것)
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10> 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
- 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
- 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
- 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 3) 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】(2014.12.23. 법률 제12853호로 일부개정 된 것)
① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 그 신축주택을 취득한 날부터 양도일까지 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 빼며, 해당 신축주택을 취득한 날부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 신축주택이소득세법제89조제1항제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 자기가 건설한 주택(주택법에 따른 주택조합 또는도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 주택
- 다. 사실관계
1. 다툼이 없는 사실관계
- 가) 쟁점아파트 공부상 등재 내용
(1) 쟁점아파트 집합건축물관리대장에 따르면 쟁점아파트는 1999.9.2. 청구인 명의로 소유권보존 등기되었고, 2015.6.30. 쟁점양수인에게 매매를 원인으로 412,000천원에 2015.8.12. 양도하였음이 확인된다. < 쟁점아파트 등기사항전부증명서 내역 발췌 > (표 생략)
(2) 쟁점아파트 집합건축물관리대장에 따르면 쟁점아파트는 청구외 DDD재개발조합이 1986.10.2. 건축허가를 받아 JJ건설(주) 및 HH공영(주)가 1991.1.12. 착공하였으며, 1998.7.1. 사용승인을 받은 사실이 확인된다. < 집합건축물대장 주요내역 발췌 > (표 생략)
- 나) 청구인 양도소득세 신고내역
(1) 청구인이 2015.10.31. 제출한 양도소득세 예정신고서에는 쟁점아파트를 조특법 제99조 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면] 규정을 적용하여, 양도가액 412,000천원, 취득가액 208,000천원, 필요경비 68,032원, 양도차익 135,967천원, 감면소득금액 21,602천원, 양도소득세 11,837천원(농어촌특별세 1,139천원 별도)으로 신고하였음이 확인된다. < 양도소득세 신고내용 > (표 생략) * 조세특례제한법 제99조 규정에 따른 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 (가) 예정신고서에 첨부된 2015.6.30.자 부동산매매계약서에는 쟁점아파트를 쟁점매수인에게 412,000천원이나, 전세보증금 375,000천원은 매수자가 승계한다고 기재되어 있으며, 중개인은 없는 것으로 확인된다. < 2015.6.30.자 양도 부동산매매계약서 내용 발췌 > (표 생략) (나) 예정신고서에 첨부된 1989.5.3.(날자 미상, 등기부상 등기원인일)자 부동산매매계약서에는 청구인이 청구외 정H운으로부터 재개발지구 토지(서울 성북구 돈암동 ***-842호, 대지 35평, 이하 “재개발토지”라 한다)를 매매대금 208,000천원에 구매한 것으로 기재되어 있다. < 1989.5.3.자 취득 부동산매매계약서 내용 발췌 > (표 생략) (다) 예정신고서에 첨부된 1992.12.24.자 분양계약서에는 청구인이 1986.10.2. 인가된 DDD구역주택개량재개발조합으로부터 쟁점아파트를 총분양가액 138,814천원에서 재개발토지가격(87,701천원으로 평가, 기준가액 79,414천원)을 제외한 59,400천원의 청산금을 납부하기로 계약한 사실이 확인된다. < 1992.12.24.자 분양계약서 내용 발췌 > (표 생략) (라) 예정신고서에는 첨부된 필요경비 계산서에는 분양대금납입액 72,357천원(연체이자 8,763천원이 포함), 여기에 취득세 등을 더하여 필요경비 68,032천원으로 계산하였고 이 부분에 대하여는 양자 간에 다툼이 없다. < 필요경비 계산 내용 > (표 생략)
(2) 처분청은 2016.2.6. 청구인의 양도소득세 예정신고내용을 그대로 인정하여 예정결정을 한 사실이 확인된다.
- 다) 쟁점매수인에 대한 증여세 조사 및 자료파생
(1) 국세청 전산시스템에 따르면 자료통보청은 쟁점매수인에 대한 2015년 과세연도 증여세 세목별조사를 2017.9.11.부터 2017.10.25.까지 실시하여, 2017.10.25. “수증혐의 없음”으로 조사종결한 사실이 확인된다.
(2) 자료통보청은 2017.10.29. 청구인에 대한 2015년 과세기간 ‘양도소득세 부당행위계산 확인대상자료’ 412,000천원을 전산에 입력한 사실이 확인된다. < 양도소득세 과세자료 등록사유 발췌 > (표 생략)
- 라) 양도소득세 경정․결정
• 국세청 전산시스템에 따르면, 처분청은 2021.5.1. 쟁점아파트의 양도 당시 시가는 500,000천원을 적용함이 타당한 것으로 판단하여, ‘특수관계자와의 저가양도에 따른 과세(부당행위계산 부인)’를 적용하여 양도소득세 24,608,416원(가산세 9,803,687원 포함, 농어촌특별세 2,150,718원 별도)을 경정․고지하였다. < 양도소득세 경정결정내역 > (표 생략)
2. 청구인 주장 관련 증빙자료 검토
- 가) 청구인은 ‘쟁점양도가액은 당시 아파트 시세에 비하여 부당하게 낮은 가격에 매도한 것은 아니다’라고 주장하면서, 쟁점아파트 동일 단지, 동일평형(132.96㎡)의 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템 자료’를 제출하였다.
- 나) 청구인이 제출한 자료의 실거래가는 415,000천원부터 500,000천원까지의 실거래가 자료로 확인되나, 동호수가 대부분 쟁점아파트에 비하여 저층이고, 공시가액이 쟁점아파트에 비하여 낮은 물건들에 대한 것으로 확인되고, 기준시가가 비슷한 JJ아파트 206동1406호(2015.9.18. 거래완료)의 경우 실거래가는 500,000천원으로 확인된다. < 2015년 HHJJ아파트(전용면적 132.96㎡) 실거래가자료 > (표 생략)
- 다) 청구인은 ‘쟁점아파트 단지는 ‘HHJJ아파트 단지’로 동일단지로 보아통틀어서 비교하여야 한다’는 주장이나, 단지배치도를 보면 HH아파트와 JJ아파트는 그 위치가 같다고 하기는 어려워 보인다. < 쟁점아파트 단지배치도 > (표 생략)
3. 처분청 주장 관련 증빙자료 검토
- 가) 처분청은 ‘국세청 전산시스템에 따르면 쟁점아파트의 당시 시세는 500,000천원 전후로 확인된다’고 주장하면서, ‘(유사)매매 공동주택’자료를 제출하였다.
- 나) 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 평형, 비슷한 기준시가 및 층수의 아파트 매매가격은 500,000천원부터 547,000천원까지로 확인되고, 처분청은 매매사례가액 중 가장 낮은 금액인 500,000천원을 쟁점아파트의 시가로 판단하였음이 확인된다. < 매매사례가액 (국세청 전산시스템 등) 발췌 > (표 생략)
- 다) 처분청은 ‘청구인이 제출한 매매사례가액이 ｢상증법 시행규칙｣ 제15조에 따른 “기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”의 요건을 만족하지 못한다’는 주장이나, 해당규정은 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 신설된 규정으로 부칙 제605호(2017.3.10.)에 따르면 ‘이 규칙은 공포한 날부터 시행하고, 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다’고 기재되어 있다.
- 라) 쟁점아파트와 같은 동의 아파트공시가액을 비교하여 보면, 저층일수록 가격이 낮게 책정된 사실을 확인할 수 있다. < HH아파트 110동 2015년 층별 아파트공시가액 내역 > (표 생략)
4. 청구인의 사전열람 후 추가의견
- 가) 쟁점아파트와 면적 및 공시가격이 동일하거나 97.7% 이내(379백만원～388백만원)에 있는 동호수의 2015.3월부터 2015.12월까지 계약자료 중 비교적 낮은 가격(500백만원 미만)으로 거래된 실적을 보면 아래와 같다. < 국토교통부 실거래가 공개자료 HH아파트 거래 실적 > (표 생략) < 국토교통부 실거래가 공개자료 JJ아파트 거래 실적 > (표 생략)
- 나) 위 표에서 보는 바와 같이 쟁점아파트와 같은 HH아파트를 기준으로 할 경우에도 유사한 층수(13층)의 동일 공시가격 아파트의 최저 거래가격은 450백만원으로 확인된다(2015.8.17. 거래 111-1***호 참조).
(1) 따라서 쟁점아파트의 쟁점양도가액(412백만원)과의 차액은 38,000천원(8.4%)로 큰 차이가 없다.
(2) 동일 평형의 공시가격 97.7% 수준인 JJ아파트를 기준으로 하면 최저 거래 가격은 415백만원(2015.4.18. 계약 201동1***호 참조)으로 쟁점아파트의 쟁점양도가액과의 차액은 3,000천원(0.7%)에 불과하다.
(3) 따라서, 쟁점아파트의 시가를 500백만원으로 하였다는 처분청의 주장은 국토교통부의 자료를 보았을 때, 설득력이 없다 할 것이다.
- 다) 이와 같이 국토교통부 자료를 기준으로 할 때 처분청이 과세기준가격으로 책정한 500백만원은 다수의 거래 자료 중 비교적 높은 가격을 자의적으로 추출하여 적용한 것으로 대표성이 있다고 할 수 없으므로 처분청이 추가로 부과한 양도소득세는 최소되어야 할 것이다.
- 라) 참고로 JJ아파트의 동일 평형/동일 층 아파트의 공시가격은 HH아파트의 97.7%로서 큰 차이가 없으므로 HH아파트와 JJ아파트의 시장 평가액은 크게 차이가 없음을 알 수 있다.
(1) 더구나, 처분청은 쟁점아파트(HH)가 아닌 JJ아파트의 206동 거래가격을 상호 비교하고 있다.
(2) 다음 그림을 보면 점선을 기준으로 단지의 동쪽은 HH아파트 서쪽은 JJ아파트로 배치되어 있으나, 출입구 등의 위치를 볼 때 선호도의 차이를 인정하기 어렵고, NAVER 부동산 매물 정보에도 HH아파트와 JJ아파트를 구분하지 아니하고 HHJJ아파트로 통지하여 표시하고 있다. < 청구인이 제출한 단지배치도 > (표 생략)
- 라. 판단
1. 관련 법리 및 규정
- 가) 소득세법상 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 법률상 유효ㆍ적법한 것이라 하더라도 그 행위나 계산이 법 시행령 소정의 특수관계자 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족하고 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2002.1.11. 선고 2000두1799 판결 참조). 한편 법 제101조, 법 시행령 제167조 등에 의하면 특수관계 있는 자에게 시기보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우 이를 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하면서, 이때 적용되는 "시가"를 상증법 제60조, 상증법 시행령 제49조 제1항, 제5항 등의 규정을 준용하여 당해 재산 또는 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 양도일 전후 3개월 이내의 기간에 이루어진 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매가액 등으로 평가, 의제하도록 규정하고 있다.
- 나) 그러므로, 이 사건 아파트의 양도가 부당행위계산부인대상에 해당하는지 여부는 이 사건 아파트의 양도일, 즉 법 제98조, 법 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 이○○ 명의의 소유권이전등기가 접수ㆍ경료된 2006.4.25.을 기준으로 그 전후 3개월 이내의 위 시가 평가액과 비교하여 판단하여야 한다(서울고등법원 2009.2.4. 선고 2008누16829판결 참조)
2. 쟁점아파트에 대한 매매사례가액 적용이 잘못되었는지 여부
- 가) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 따르면, 청구인의 쟁점양도가액은 시세보다 현저하게 낮은 가격으로 매도한 것이 아니므로, 양도소득의 부당행위계산 규정 적용은 부당하다는 주장은 받아들이기 어렵다.
(1) ① 부동산의 양도 당시 시가는 부동산의 면적․위치․용도․종목이 동일하거나 유사한 경우에 평가, 의제하도록 규정하고 있는 점(서울고등법원 2009.2.4. 선고 2008누16829 같은 뜻), ② 쟁점아파트의 양도당시 기준시가는 388백만원으로 확인되고, 국세청 전산시스템에서 확인되는 양도일 전․후 3개월 이내에 거래된 동일 단지, 같은 평형, 비슷한 층수의 아파트 매매사례가액은 500백만원부터 547백만원까지로 확인되고, 쟁점아파트와 같은 동의 매매사례가액은 500백만원에서 540백만원까지로 확인되는 점, ③ 이에 따라, 쟁점아파트와 위치가 가장 유사한 매매사례가액을 적용함이 타당하고, 상증법 시행령 제49조 제2항 규정에 따른 평가기준에 가장 가까운 거래물건인 110동1603호의 매매사례가액 520백만원을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있음은 별론으로 하더라도, 처분청이 제시한 500백만원은 관계 법령의 규정에 따라 가장 합리적이고도 청구인에게 유리한 금액이라고 할 것인 점, ④ 따라서, 쟁점양도가액은 양도 당시 시가보다 88백만원(17.6%) 저가로 양도한 것으로 판단되므로 ｢소득세법｣ 제101조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제3항에 따른 [양도소득의 부당행위계산] 규정을 적용함이 타당해 보인다.
(2) 청구인이 제출한 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템 자료’는 ① 그 거래일인 2015.4월부터 16.1월까지의 자료로 양도일 전․후 3개월 이내의 자료로 보기 어렵고, ② 적법한 기한 내에 있는 자료도 417백만원에서 500백만원까지로 이 중 가장 낮은 매매사례가액인 201동***호(2015.8.10.)의 경우 2015년 아파트 기준시가는 268백만원으로 쟁점아파트 기준시가(388백만원)와 30.9% 이상 차이가 나는 점, ③ 쟁점아파트의 기준시가를 보면 11층부터 17층까지의 기준시가가 같고, 저층일수록 기준시가가 낮게 책정되는 사실이 확인되고, 청구인이 제출한 자료의 대부분은 8층 이하의 자료로 확인되는 점 등에 비추어 보았을 때 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 아울러, 청구인이 사전열람 후 제출한 국토교통부 실거래가 공개자료도 쟁점아파트와 동이 다르거나, 건설사가 같지 아니한 등 이유로 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 있는 매매사례가액으로 받아들이기 어렵다.
- 나) 이에 따라 처분청이 이 건 양도소득세를 결정하면서, 쟁점아파트의 시가를 쟁점아파트와 가장 유사한 매매사례가액을 적용하여 500백만원으로 보아 ‘특수관계자와의 저가 양도에 따른 과세(부당행위계산)’를 적용한 것에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 계약금 11,880,000원, 중도금 6,000,000원, 잔금 및 이자 45,714,322원(연체이자 8,763,025원 제외), 취득세 2,954,280원, 등록세 등 1,483,400원
결정 내용은 붙임과 같습니다.