상속 또는 증여로 취득한 쟁점토지의 취득가액은 소급감정가액이 아니라 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액)임
상속 또는 증여로 취득한 쟁점토지의 취득가액은 소급감정가액이 아니라 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액)임
이 건 심사청구는 기각합니다.
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2021.2.17. 대통령령 제313442 로 일부개정된 것)
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 3) 상속세 및 증여세법 (2020.12.22. 법률 제17654호로 일부개정된 것) 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 제76조 【결정ㆍ경정】
① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2021.2.17. 대통령령 제31446호로 일부개정된 것)
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 및 각호 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 일부개정된 것)
① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 의 감정평가법인등을 말한다.
6. 감정평가에 관한 규칙 제12조【감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정】(2016.8.31. 국토교통부령 제356호로 일부개정된 것)
① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 "시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
1. 기초 사실관계
(1) 상속인(청구인이 포함되어 있음)은 2001.1.25. 피상속인의 상속재산에 대하여 상속세과세가액을 7,596,312,298원으로 하여 상속세 1,591,371,638원을 신고한 것으로 나타나며, 이때 쟁점토지를 개별공시지가로 평가(1㎡당 1,720,000원)하여 579,640,000원을 상속재산가액으로 신고하였다.
(2) 한편, 처분청은 피상속인에 대한 상속세를 조사하여 2001.9.3. 상속세 과세가액은 7,649,508,200원으로, 상속세 결정세액을 1,605,292,220원으로 하여 상속세 15,312,641원을 추가로 결정․고지하였는바, 이때에도 쟁점토지를 개별공시지가로 평가(1㎡당 1,720,000원)하여 579,640,000원을 상속재산가액으로 결정한 것으로 나타난다.
2. 처분청의 상세한 의견 가) 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의하면, 감정가액이 상속재산의 시가로 인정받기 위해서는 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 가액이어야 하는데, 쟁점토지 대한 쟁점감정평가액은 평가기준일인(상속개시일, 1999.8.1.)로부터 20년도 넘게 지난 2020.12.4. 소급하여 감정평가한 가액이므로 이를 시가로 인정하기는 어렵다.
3. 청구인의 상세한 의견
○○감정평가사무소가 쟁점토지를 소급감정평가한 내용을 보면, 쟁점토지와 인근지역에 위치하며 용도지역, 지구, 구역 등의 공법상 제한, 실제 지목 및 이용상황, 주위환경 등 제반가격 형성요인이 같거나 유사하면서 지리적으로 근접한 ‘서울 성북구 장위동 65-239 대지 635㎡’를 비교표준지로 선정하였다. 그리고 비교표준지의 공지가의 시점수정을 위한 시점 수정치를 감안함과 아울러 쟁점토지와 비교표준지의 지역요인과 개별요인을 비교하여 격차율을 산정하였으며, 기타 요인의 보정을 위하여 인근 평가전례 A부터 G까지 7개를 선정한 후 기타 요인 보정치를 고려하여 쟁점토지를 쟁점감정평가액으로 평가하였다. 따라서 쟁점감정평가액은 시가를 반영한 객관적이고 합리적인 가액이므로 청구인이 상속으로 쟁점토지를 취득할 당시의 시가(취득가액)으로 봄이 타당하다.
- 나) 상증세법상 시가라 함은, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는 것이다. 따라서 이 건의 경우 상속 당시 쟁점토지의 시가로 인정될 수 있는 감정가액이 있다면, 동 금액을 당해 양도한 쟁점토지의 취득가액으로 산정되어야만 납세자의 과세형평성 제고 및 권리가 보호될 수 있다 하겠다.
- 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
1. 관련 법리
- 가) 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에 따라 “자산 취득에 든 실지거래가액”이 되는 것이고, 소득세법 시행령제163조 제9항은 상속 또는 증여받은 자산의 취득당시 실거래가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액으로 하되, 같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다. 상증세법 제60조는 『상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다』고 규정되어 있고, 이때 시가는 “불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 감정가격 등 상증세법 시행령에서 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함”하는바, 감정가격의 경우 상증세법 시행령은 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우(기준시가 10억원 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 그 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정된다.”고 규정되어 있다(상증세법 제60조 제1항, 제2항 및 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호, 제2항 및 제6항).
- 나) 한편, 상속으로 재산을 취득하는 경우에는 그 취득의 대가를 실제 지출하는 것이 아니므로 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서 언급하는 ‘자산의 취득에 든 실지거래가액’이라는 것이 존재하지 아니한다. 그래서 상속인이 상속받을 때 그 상속재산에 대해 상속세를 납부하는 것과 별도로 상속받은 재산을 양도한 때에 양도소득세를 납부하여야 하는데, 그 양도소득세 과세표준과 세액을 산정하기 위해서는 양도차익을 계산하여야만 하고, 이에 소득세법 시행령제163조 제9항에서는 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액)을 해당 재산의 취득에 든 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산하도록 특별히 규정하고 있다.
2. 소급감정가액을 상속으로 취득한 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단 청구인은 2021.1.29. 쟁점토지를 양도하기 직전 2020.12.4. 쟁점토지의 취득가액(시가)를 소급하여 감정평가한 후, 그 감정가액을 터잡아 쟁점토지 양도에 따른 정당한 양도소득세(927,053,010원)이며, 이보다 과다납부한 양도소득세(63,032,860원)를 환급해 달라고 주장한다. 그러나 다음과 같은 이유에서 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 첫째, 소득세법 시행령제163조 제9항은 상속 또는 증여받은 자산으로서 상증세법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 자산 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있는바, 청구인은 1999.8.1. 상속으로 쟁점토지를 취득하였고 처분청은 2001.9.3. 피상속인이 남긴 상속재산에 대하여 상속세를 결정하면서 쟁점토지의 가액을 개별공시지가로 평가하여 579,640,000원으로 결정하였기 때문에 청구인이 쟁점토지를 양도함에 따른 양도소득세를 계산함에 있어 쟁점토지의 취득가액(시가)은 처분청이 상속세결정시 적용한 가액 즉, 개별공시지가로 평가한 579,640,000원으로 보아야 한다. 둘째, 청구인이 취득가액(시가)으로 인정되어야 한다고 주장하는 쟁점감정평가액은 평가기준일(상속개시일)로부터 20년 이상이나 경과한 시점에 이루어진 소급감정에 따른 가액이어서 상증세법 시행령 제49조에 따라 시가로 인정되는 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 아니한다. 더구나 그 당시는 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행된 2006.1.1. 이전이므로 이 상속개시일 시점 당시의 객관적이고 공신력 있는 인근 거래사례를 특정할 수도 없기 때문에 소급하여 감정한 가액이 그 당시 부동산 현황을 제대로 반영하였다고 보기 어렵다(부산지방법원 2020.10.29. 선고 2020구합33876 판결 상고심 대법원 2021.6.3. 2021두33876판결 등 참조). 셋째, 현행 세법에서는 상속받은 자산을 양도한 경우에 상속세 과세가액에 해당하는 가액分은 양도차익 산정시 당해 자산의 필요경비로 인정해 주고, 양도가액이 위 가액을 초과하여 양도소득이 있는 경우에만 양도소득세를 부과함으로써 조세누락이나 이중과세를 방지할 수 있게 제도화되어 있기 때문에 상속재산가액과 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 동일하여야 한다. 만약 청구주장처럼 상속세 부과제척기간(10년)이 도과한 후 상속받은 쟁점토지를 소급감정받은 후 그 가액으로 양도소득세 경정청구를 허용한다면, 상속재산가액과 양도소득세 취득가액이 불일치하게 되어 조세누락이 발생하게 되기 때문에 이를 허용하기는 어렵다. 넷째, 청구인이 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세를 줄이기 위하여 취득가액으로 사용할 목적만으로 쟁점토지를 소급하여 감정평가한 것이어서 그에 따라 평가된 감정가액은 객관성 및 신뢰성이 떨어지고, 당심 및 조세심판원은 다수의 유사한 선결정례[심사양도2021-0046, 2021.6.29., 조심2019구4444, 2020.1.21. 등]에서 일관되게 소급감정가액을 양도소득 과세표준 계산에 있어 취득가액으로 인정하지 아니하고 있다. 따라서 처분청이 쟁점토지에 대한 이 건 소급감정가액(쟁점감정평가액)을 상증세법령에서 인정하는 시가로 보기 어렵다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.