쟁점토지는 지목을 대지로 한 환지 처분이 완료되고 더 이상 경작에 사용되지 않는 상태에서 양도된 토지로서 양도일 현재 농지가 아님이 명백하여조세특례제한법상 8년 자경농지 양도소득세 감면의 대상이 될 여지가 없다.
쟁점토지는 지목을 대지로 한 환지 처분이 완료되고 더 이상 경작에 사용되지 않는 상태에서 양도된 토지로서 양도일 현재 농지가 아님이 명백하여조세특례제한법상 8년 자경농지 양도소득세 감면의 대상이 될 여지가 없다.
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 청구인은 2003.7.23. 환지 전 토지를 매입하여 조특법상 8년 자경농지 양도소득세 감면을 위한 재촌 및 자경 요건을 갖춘 농업인이다.
2. 환지 전 토지와 관련하여서는, 도시개발사업 시행사인 △△시 주관으로 ○○ △△시 소재 BBBB지구 452,463㎡(약 136,870평, 이하 “도시개발구역”이라 한다)에 대하여 주민 공람, 설명회, 공청회 등을 거쳐 2013년경부터 본격적으로 개발이 되기 시작하였다.
• 이후 2014.9.19. 도시개발구역에 대한 환지 계획이 발표되었고, 5년 가까이 지난 2019.6.5. 도시개발사업 공사가 완료‧준공되어 환지처분이 공고되었다.
3. 도시개발사업이 진행되는 동안 도시개발구역 토지주들은 2014.12.23. 토지주 모임을 갖고 창립총회를 개최한 이래로 △△시의 도시개발정책 등 행정에 적극 동참하여 왔다.
• 그러나 도시개발구역 내에 여러가지 공적인 문제가 발생하게 되었고, 도시개발 사업시행자(△△시청)의 단계적 사업의 늦장 행정처리가 더해져 청구인은 쟁점토지를 주거지역 편입일(2014.5.30.)로부터 3년 내에 양도하지 못하고, 2020.10.15. 양도하였다.
1. 우선, 고려하여야 할 점은 이 사건 도시개발사업의 경우 상가 및 단독주택단지에 대하여는 개인(개별) 환지 방식을 적용하였기 때문에 당해 토지 소유주들은 자유로운 매매가 가능하여 주거지역 편입일로부터 3년 내 매도가 가능하였지만,
• 청구인의 환지 전 토지와 같은 아파트 부지의 경우에는 도시개발사업 공사가 준공되어 환지처분이 이루어지기 전에는 개인이 토지를 자유롭게 매도할 수 없고, 오직 토지조합 구성원들의 합의에 의해서만 매도를 할 수 있었기 때문에 사실상 도시개발사업이 완료되어야만 토지 매도가 가능했다는 점이다.
2. 이처럼 사업이 완료되어야 사실상 토지를 매도할 수 있는 상황 하에서, 단계적 사업시행 중 다음과 같은 공적 문제점이 발생하였다.
① 2014.12.23.∼2016.12.28. 2년 이상의 기간에 걸쳐 도시개발구역 내에서 문화재 발굴조사를 위한 공사가 진행되었다.
② 2015.1.27.∼2017.8.28. 도시개발구역 내에서 ○○ 교육청으로부터 초등학교 설립 인가를 받지 못하여, 토지주 및 주민들이 민원을 제기하고 △△시 및 △△시교육지원청 등의 중재 과정이 있었다.
③ 2018.1월 △△ BBBB지구 사업단지 내 공동주택의 아파트 평형에 대한 용적률이 현실에 맞지 않아 관련 토지주 및 주민 219명이 연명하여 탄원서를 제출하였다.
3. △△시는 위와 같은 문제점 발생에 대한 특별한 조치 및 대책 없이 사업을 시행한 결과 단계적 사업시행의 지연처리로 이어지게 되어 주거지역 편입일 이후 5년이 지나서야 도시개발사업 공사가 완료되게 되었다.
• 이로 인해 청구인은 주거지역 편입일 이후 3년 내에 쟁점토지를 양도하지 못하였던 것이고 공사 완료 후에야 비로소 양도할 수 있었던 것이다.
4. 조특법 시행령제66조 제4항 제1호에 따르면, 사업시행자가 지방자치단체인 개발사업 지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 주거지역에 편입된 농지로서 사업 또는 보상을 지연시키는 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 경우에는 주거지역 편입일로부터 3년이 경과하였어도 8년 자경농지 감면이 가능한 것으로 알고 있다.
5. 또한, 청구인을 포함하여 도시개발구역 내 토지주들이 49%∼56%의 높은 감보율을 적용받았다는 점, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금이 평당 3,635,000원이었던데 비하여 아파트부지(쟁점토지 포함) 매매금액은 평당 3,500,000원이라는 점을 고려하면, 청구인은 쟁점토지의 매각과 관련하여 높은 이익을 취하였다고도 볼 수 없다.
6. 쟁점토지를 포함한 이 사건 아파트 부지의 매각은 청구인 한 사람의 이익을 위한 매각이라기보다 공동의 지분 매각이라 할 것인데, 이들이 국가 및 지방자치단체를 믿고 따라 준 결과가 결국 ‘세금 감면 배제’라는 것은 너무 가혹한 결과라고 생각된다.
• 특히 2020년 한 해는 코로나19의 여파로 경제적 어려움이 있었는데 양도소득세 납부는 이를 더욱 증폭시켰다.
• 앞서 언급한 제반 사실관계 및 청구인의 사정을 종합적으로 고려하여 본 건 경정청구 거부 처분의 취소를 구하는 바이다.
1. 청구인은 2020.10.15. 쟁점토지의 양도와 관련하여 조특법제69조 제1항 및 같은 법 시행령 제66조 제4항이 규정하고 있는 8년 자경농지 감면 요건(① 재촌, ② 자경, ③ 양도일 현재 농지일 것 등)을 갖추었음을 전제로,
• 8년 자경농지 감면 배제 사유(주거지역 편입일로부터 3년이 지난 농지)의 예외 사유(보상 지연 책임이 사업시행자인 지방자치단체에 있는 경우)에 해당함을 주장하며, 감면 적용을 요청하고 있다.
2. 하지만, 쟁점토지는 2019.6.5. 지목이 대지로 환지 처분되어 더 이상 경작에 사용되지 않는 토지로서 양도일(2020.10.15.) 현재에는 농지가 아니므로, 8년 자경농지 감면의 기본적 요건이 충족되지 않는다.
• 따라서, 쟁점토지는 8년 자경농지 감면의 대상이 될 여지가 없으며, 청구인의 구체적 주장 내용은 의미가 없게 된다.
1. 설령, 쟁점토지가 양도일 현재 농지임을 인정한다고 하더라도, 쟁점토지는 조특법 시행령제66조 제4항 제1호가 규정하는 “주거지역에 편입된 날(2014.5.30.)로부터 3년이 지난 농지”에 해당되어 기본적으로 8년 자경농지 감면 배제 대상이다.
2. 다만, 같은 조항 같은 호 가목에 따르면 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 100만제곱미터 이상인 개발사업 지역 안에서 당해 사업의 시행으로 인하여 주거지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우에는 예외적으로 8년 자경농지 감면을 적용받을 수 있다.
• 그러나, 환지 전 토지 등 도시개발구역 면적은 100만제곱미터 이하(약 45만제곱미터)이고 토지 소유자 또한 1천명 미만이어서 쟁점토지의 양도가 상기의 규정에 따른 예외적 감면 적용 대상이라고 볼 수 없다.
3. 그리고, 위에서 언급한 같은 조항 같은 호 나목에 따르면 사업시행자가 지방자치단체인 개발사업 지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 주거지역에 편입된 농지로서 사업 또는 보상을 지연시키는 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 경우에도 예외적으로 8년 자경농지 감면을 적용받을 수 있다.
• 하지만, △△시가 시행자인 본 건 도시개발사업은 토지주들의 민원 제기 등으로 인해 사업 및 보상이 지연된 경우에 해당하여, 사업 및 보상 지연 책임이 사업시행자인 △△시에 있다고 할 수 는 없어, 쟁점토지의 양도가 당해 규정에 따른 예외적 감면 적용 대상이라고도 볼 수 없다.
• 환지 전 토지가 2014.12.23. 환지예정지정지로 지정된 이후 3년이 지난 시점인 2020.10.15. 쟁점토지가 양도된 이상, 조특법 시행령제66조 제4항 제2호에 의해 8년 자경농지 감면 배제 대상이며 이에 대한 예외 규정은 존재하지 않는다.
• 쟁점토지의 양도에 대해 8년 자경농지 감면을 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다.
8. "농지"란 논밭이나 과수원으로서 지적공부(地籍公簿)의 지목과 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소(池沼), 농도(農道) 및 수로(水路) 등에 사용되는 토지를 포함한다. 2) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】([2020.6.9. -17460호]타법개정)
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 2-1) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】([2020.10.7.-31086호]일부개정)
① 법 제69조제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자"란 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 "한국농어촌공사"라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 소득세법 제1조의2제1항제1호 에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역
3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역
④ 법 제69조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.
1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{ 지방자치법 제3조제4항 에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다}에 있는 농지중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령 제162조 에 따른 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 따른다.
1. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우: 매매계약일 현재의 농지 기준
2. 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우: 토지조성공사 착수일 현재의 농지 기준 (이하 각 호 생략)
⑦ 법 제69조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 소득"이란 소득세법 제95조제1항 에 따른 양도소득금액(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 계산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. 이 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가를 양도 당시의 기준시가로 보며, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하거나 양도한 경우 또는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다. 2-2) 조세특례제한법 시행규칙 제27조 【농지의 범위등】([2020.6.15.-795호]일부개정)
① 영 제66조제4항 및 제67조제3항의 규정에 의한 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함하는 것으로 한다.
③ 영 제66조제4항제1호가목 및 제67조제8항제1호가목에서 "기획재정부령으로 정하는 규모"란 100만제곱미터로 한다. 다만, 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업 또는 주택법에 따른 대지조성사업의 경우에는 10만제곱미터로 한다.
⑤ 영 제66조제4항제1호나목 및 제67조제8항제1호나목에서 "기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유"란 사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유를 말한다.
1. 다툼이 없는 사실관계
2. 쟁점토지 관련 양도소득세 신고 및 경정청구 내역
3. 환지 전 토지 및 쟁점토지 관련 등기 사항
4. 본 건 도시개발사업 관련 내용
5. 쟁점토지 소재지 지적도, 항공사진, 도로사진 쟁점토지 소재지인 ○○ △△시 □□읍 ▽▽리 1577번지의 지적도, 항공사진, 도로사진은 다음과 같다. <그림> (생략)
6. 청구인 제출 증빙자료
(1) 청구인이 제출한 주민등록초본에 따르면, 청구인의 주소지는 1985.7.30. 이후 현재까지 ‘○○ ▽▽시’이다.
(2) 청구인이 제출한 농지원부(발급일: 2019.6.24.)에 따르면, 최초 작성일자는 2006.7.13.이고, 농업인은 청구인, 세대원은 배우자 및 자녀 1명으로 되어 있으며, 농지소유현황은 다음과 같다. <표> (생략)
(3) 청구인은 ▽▽농협 ☆☆지점으로부터 발급받은 2005.1.1.∼2014.12.31. 농약, 비료, 유류, 시설원예자재 등 매입 내역을 제출하였다. 이에 따르면, 총 3,278개의 상품을 13,462,740원에 매입하였음이 확인된다.
• △△시의 정보공개 내용을 요약하면 다음과 같다. <그림> (생략)
1. 관련법리
2. 쟁점토지에 대한 ‘8년 자경농지 양도소득세 감면’의 적용 여부에 대한 판단
• 환지 전 토지가 2014.12.23. 환지예정지정지로 지정된 이후 3년이 지난 시점인 2020.10.5. 쟁점토지가 양도된 이상, 이러한 경우는 조특법 시행령제66조 제4항 제2호에 의해 예외없이 8년 자경농지 양도소득세 감면 배제 대상에 해당한다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.