증여일로부터 9년 2개월이 경과하였고, 주택재개발사업으로 주변 일대 건축물이 모두 멸실된 뒤에 이루어진 소급감정 가액은 부동산 시가로 볼 수 없음
증여일로부터 9년 2개월이 경과하였고, 주택재개발사업으로 주변 일대 건축물이 모두 멸실된 뒤에 이루어진 소급감정 가액은 부동산 시가로 볼 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
소급감정가액도 부동산의 시가로 인정될 수 있으므로, 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 취득가액에 해당한다.
9.
30. 등 다수)하고 있는바,
평가기준일(증여일)로부터 10년 8개월이 경과하여 평가된 쟁점감정가액은 객관적인 교환가격으로서의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어려우므로, 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.
2014. 2. 21. 개정된 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호 는 소급감정을 방지하기 위하여 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내일 것을 요구하여 시가로 보는 감정가액의 요건을 강화하였고, 위 규정은 2014. 2. 21. 이후 재산가액을 평가하는 분부터 적용된다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2021. 2. 17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것)
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정・경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후문 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2014. 2. 21. 대통령령 제25195호로 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (이하 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, (이하 생략)
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 부칙 <대통령령 제25195호, 2014. 2. 21.> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다. 제12조(평가의 원칙등에 관한 적용례) 제49조제1항, 같은 조 제2항제2호 및 같은 조 제6항의 개정규정은 이 영 시행 후 재산가액을 평가하는 분부터 적용한다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2017. 12. 19. 법률 제15224호로 개정된 것)
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. (후문 생략) 부칙 <법률 제15224호, 2017. 12. 19.> 제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 다만, (중략) 제60조제5항의 개정규정은 2018년 4월 1일부터 시행하고, (이하 생략) 제6조(감정가격 결정에 관한 적용례) 제60조제5항의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 감정을 의뢰하는 경우부터 적용한다. 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2018. 2. 13. 대통령령 제28638호로 개정된 것)
⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조제1항제1호 에 따른 부동산(토지 또는 건물) 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산의 평가】(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것)
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). (단서 생략)
1. 쟁점부동산 증여와 증여세 신고·결정
2. 쟁점건물의 멸실 쟁점부동산을 포함한 ○○ ○○시 ○○구 XX동 0-0번지 일원 00,000㎡는 2007. 12. 20. 정비구역으로 지정 고시되어, 2014. 4. 30. ‘XX1구역 재개발사업’ 사업시행계획인가 및 2016. 2. 4. 관리처분계획인가 등을 거치게 되었다. 그에 따라 쟁점건물이 2018. 8. 17. 멸실되었다. <건물등기부> - 그림 생략 <항공사진-카카오맵> - 그림 생략
3. 쟁점토지, 부동산을 취득할 권리의 양도 및 양도소득세 신고
4. 쟁점부동산 감정평가 결과 주식회사 YY감정평가법인 YY지사 소속 감정평가사는 2021. 1. 28. 쟁점부동산을 조사하고 2021. 1. 29. 감정평가서를 작성(기준시점 2011. 11. 22.)하였다. (단위: ㎡, 원) 평가기관 종류 감정평가액 일자 면적 단가 금액 YY감정평가법인 토지 49,887,000 기준시점 2011. 11.
40,652,800 조사기간 2021. 01.
90,539,800 작성일 2021. 01.
내 용 Ⅰ. 감정평가 개요
목적 본건은 ○○ ○○구 XX동 소재 ‘○○중학교’ 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 상속세 및 증여세법령에 따른 증여재산에 대한 일반거래(세무서제출용) 목적의 감정평가 입니다.
대상 물건 생략
실지조사 기간 ■ 기준시점 결정 및 그 이유 본건의 기준시점은 감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항 단서에 따라 귀 의뢰인이 요청한 날짜인 2011년 11월 22일 로 하였습니다. ■ 실지조사 실시기간 및 그 내용 감정평가에 관한 규칙 제10조에 따른 실지조사 실시기간은 2021년 1월 28일입니다.
감정평가조건 ■ 기준가치 본건은 감정평가 및 감 정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙 제5조 제1항에 따라 “시장가치”를 기준으로 하되, 감정평가 목적을 고려하여 감정평가액을 결정하였습니다. ■ 감정평가조건 별도의 감정평 가 조 건은 없습니다.
■ 본건은 일반거래(세무서제출용) 목적의 감정평가로서, 평가목적 이외의 다른목적(담보 등)으로 감정시는 감정결과가 달라질 수 있는 바 평가 의뢰목적 이외의 목적에 사용할 수 없으며, 이로 인한 결과에 대하여 본 법인이 책임을 지지 아니하오니 유념하시기 바랍니다. Ⅱ. 감정평가 방법의 적용
생략
감정 평가 방법 (1) 본건 토지 는 감정평가에 관한 규칙제14조에 따라 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법으로 평가하되, 감정평가에 관한 규칙제12조 제2항에 따라 거래사례비교법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토 하였습니다. (2) 본건 건물 은 감정평가에 관한 규칙제12조 및 제15조에 따라 구조, 용재, 시공 및 관리상태, 용도, 현상, 부대설비 및 그 밖의 비용성에 영향을 주는 제요인을 종합적으로 고려하여 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 원가법을 주된 방법으로 적용하되, 조사시점 현재 현황 멸실된 건물로서 건축물대장 및 사진자료, 탐문조사 등 으로 가격조사 하였으며, 건물의 경우 거래사례 포착이나 수익 환원법의 적용이 어려운 점 등 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하여 주된 방법에 대한 합리성 검토는 생략 하였습니다. 사진 생략
5. 경정청구와 그 거부처분
6. 쟁점부동산의 기준시가 국토교통부 산하 한국부동산원이 운영하는 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트, ‘○○ 부동산정보조회’ 시스템 사이트에서 쟁점부동산의 기준시가를 열람한 결과는 다음과 같다. <쟁점건물과 그 부지(123-4 대 00㎡)> (단위: 원) 연도(기준일) 개별주택가격 연도(기준일) 개별주택가격
01. 42,900,000
01. 52,200,000
01. 42,900,000
01. 56,600,000
01. 46,800,000 이후 가격 없음(건물 멸실)
01. 48,100,000
01. 49,400,000 <567-8 대 0㎡ 토지> (단위: 원) 연도 공시지가 공시일자 연도 공시지가 공시일자 2011 489,000
31. 2016 567,400
31. 2012 508,000
31. 2017 596,500
31. 2013 528,000
31. 2018 643,100
31. 2014 552,000
30. 2019 654,700
31. 2015 552,000
29. 2020 689,000
29. 2021 733,500
31.
1. 관련 법리 「소득세법」 제97조, 소득세법 시행령 제163조 에 따르면 상속 또는 증여받은 자산을 양도한 경우에 ‘상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액’을 취득당시의 실지거래가액으로 보고, 「상속세 및 증여세법」 제60조, 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 의하면 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르되, 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정한다. 한편, 2017. 12. 19. 법률 제15224호로 개정된 상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 부칙 제6조 및 위 법 제60조 제5항의 위임에 따른 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제6항 에 의하면, 2018. 4. 1. 이후 기준시가 10억원 이하인 토지 또는 건물의 감정을 의뢰하는 경우에는 하나의 감정기관에 감정을 의뢰할 수도 있다.
2. 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대한 판단 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 사정을 종합하여 보면, 쟁점감정가액은 평가기준일로부터 9년 2개월이 경과하여 평가한 가액으로 「상속세 및 증여세법」 제60조, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항, 제2항에 따라 시가로 인정되는 감정가액(증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 평가)에 해당하지 아니하고, 쟁점부동산 일대의 주택재개발사업으로 인하여 쟁점건물은 물론 주변 건축물이 모두 멸실된 뒤 이루어진 소급감정에 따른 것으로, 증여일 당시 쟁점부동산을 원형대로 감정한 경우로서 ‘평가일 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립되는 객관적인 가치’를 반영하고 있다고 보기 어려운 바, 쟁점감정가액은 객관적이고 합리적인 감정가액이라고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 데에는 달리 잘못이 없다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.