상속받은 주택의 소급감정가액을 당해 주택의 양도차익 계산 시 취득가액으로 인정할 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018.9.12. 父 김AA(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 SS KB구 SU동 5- 다가구주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 상속받아 2020.8.10. 000,000,000원에 양도한 후 2020.11.30. 쟁점주택의 개별주택가격인 217,000,000원을 취득가액으로 하여 양도소득세 00,000,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 이후 청구인은 2020.12.8. 감정평가기관에 의뢰하여 상속개시일인 2018.9.12. 기준으로 쟁점주택의 가액 000,000,000원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 감정평가를 받은 후, 2020.12.23. 이를 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 다시 계산하여 기 납부한 2020년 과세연도 양도소득세 전액을 환급해 달라고 경정청구를 하였으나, 처분청은 2021.2.17. 위 감정가액은 소급감정에 따른 것을 이를 취득가액으로 인정할 수 없다는 사유로 경정청구를 거부 통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.4.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○ 상속개시 후 6개월 이내에 이루어진 감정평가가액만을 상속받은 주택의 취득가액으로 인정한다는 명문규정이 없고, 청구인이 제시한 감정평가기관의 감정평가액이 객관적이고 합리적으로 산정한 가액인지에 대하여 판단도 하지 않은 채 단순히 소급 감정받은 가액이라는 이유로 취득가액으로 인정하지 않은 이 건 경정청구 거부 처분은 부당하다.

• 가. 소득세법에는 상속받은 주택을 양도함에 따라 양도소득세를 계산함에 있어 상속받은 주택의 취득가액을 산정하기 위한 감정평가는 상속개시 후 6개월 이내에 이루어진 것에 한하여 시가로 인정된다는 명문 규정이 없음에도 처분청이 소급감정가액을 인정하지 않는 것은 부당하다.
• 나. 처분청이 청구인이 제시한 공신력 있는 감정평가기관의 감정평가액이 적정한 비교표준지를 선정하고 지가변동률·당해 부동산의 위치·형상·환경·이용 상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로서 산정한 시가인지에 관하여 검토하지도 않은 채 경정청구를 거부한 것은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)제60조 평가의 원칙에 반하는 처분이다.
• 다. 청구인은 상속개시일로부터 6개월 이내에 상속세를 신고하여야 한다는 내용을 알지 못하였던바, 처분청이 쟁점주택의 상속재산가액과 청구인의 취득가액을 개별주택가격으로 결정함으로 인하여 청구인의 취득가액이 과거 피상속인이 쟁점주택을 취득한 가액보다도 낮아져 청구인의 조세부담이 증가하는 결과를 초래하였다. 만약 청구인이 피상속인의 사망에 따른 상속세 신고시 쟁점주택의 가액을 쟁점감정가액이나 피상속인이 2016.6.14. 취득한 가액으로 신고하였다고 하더라도 청구인의 경우 상속재산가액이 상속공제보다 크지 않아 납부할 상속세가 없었으므로 청구인의 상속재산가액을 기준시가로 결정한 실익이 전혀 없다.
• 라. 피상속인이 쟁점주택을 취득한 시기는 2016.6.14.(상속개시일 전 2년 3개월 시점)이므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 평가심의위원회의 심의를 신청할 수 있는 기간(평가기간을 제외한 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간) 안에 존재(해당 조문의 ‘평가기간을 제외한 기간’을 해석함에 있어 평가심의위원회 심의를 신청할 수 있는 기산점을 상속개시일 전 6개월 시점으로 보고, 그 시점으로부터 2년 전으로 해석한다면)하므로 해당 매매가액을 시가로 인정해 줄 것에 대한 심의를 신청할 여지가 있다.

• 가. 소득세법제97조제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 같은 법 제94조 제1항 각 호의 자산취득에 든 실지거래가액으로 한다고 규정되어 있고, 상속받은 자산에 대하여 소득세법제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다.
• 나. 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장을 살펴보면, 상증세법 시가로 인정되는 감정가액은 상속개시일 전ㆍ후 6개월 이내에 이루어진 것이어야 하는데, 청구인의 경우 상속개시일로부터 2년이 경과하여 감정평가기관에서 소급감정한 가액을 취득가액으로 하여야 한다는 것이므로 받아들이기 어려움이 있다.
• 다. 상증세법 시행령 제49조 제1항의 평가심의위원회의 심의를 신청할 수 있는 기간이라 함은 상속개시일의 전 6개월에서 2년 사이의 기간으로 봄이 타당하므로 피상속인의 쟁점주택 취득가액은 평가심의위원회의 심의를 신청할 수 있는 기간 내에 존재하지 않는 것이다.

• 가. 쟁점

○ 상속받은 주택의 양도차익 계산 시 상속개시일로 소급하여 감정받은 가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2020.6.9. 법률 제17339호로 일부 개정된 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31, 2020.6.9>

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부 개정된 것)

⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31, 2016.2.17, 2016.8.31, 2017.2.3, 2020.2.11>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18, 2020.2.11> 1-2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2005.12.31, 2008.2.22, 2010.2.18, 2017.2.3., 2020.2.11> 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다. <개정 2005.12.31, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2020.2.11>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설 2015.12.15, 2016.12.20., 2017.12.19.> 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 일부개정된 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7>

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조제1항제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. <신설 2018.2.13.> 2-1-1) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등 】(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것)

① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다. <개정 1999.5.7, 2005.3.19, 2006.4.25, 2008.4.30, 2014.3.14., 2017.3.10> 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도・면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정・고시한 가액

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점주택 양도에 따른 2020년 과세연도 양도소득세 신고(2020.11.30.) 및 경정청구(2020.12.23.) 내용은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 2020년 과세연도 양도소득세 신고 및 경정청구 내역(생략)

2. 청구인이 2020.12.23. 처분청에 한 경정청구에 대하여 2021.1.17. 처분청이 청구인에게 보낸 “경정청구 처리결과 통지”에 따르면 처리사유가 “상속을 원인으로 취득한 부동산의 감정가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 따라 그 평가기준일 전후 6개월 이내의 것만 인정 가능하므로 소급감정에 따른 취득가액은 인정할 수 없어 경정청구를 기각(거부)하고자 합니다.”라고 기재되어 있다.

3. 청구인이 제출한 쟁점주택의 감정평가 내용 등은 아래와 같다.

• 가) 쟁점주택을 감정한 HITK감정평가법인(주)의 감정평가서에 따르면 감정평가 의뢰인은 청구인이고, 감정평가목적은 일반거래(세무서 제출용), 제출처는 국세청, 기준가치는 시장가치, 기준시점은 2018.9.12.(상속개시일), 조사기간은 2020.12.8.로 되어 있고 작성일은 2020.12.9.로 되어 있다.
• 나) 또한, 위 감정평가서상 감정평가액의 산출근거 및 결정의견에 따르면 ‘평가목적 등’을 “본 건은 SS KB구 SU동 SSSU초등학교 북서측에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서, 일반거래(세무서 제출용) 목적의 감정평가임”이라고 기재되어 있으며 감정평가액의 산출근거 등은 다음 <표2>와 같다. <표2> 감정평가액의 산출근거 및 결정의견(생략)
• 다) 쟁점주택과 위 감정평가서상 사례의 지도상 위치 등은 다음 <그림1>, <그림2>에서 보는 바와 같다. <그림1> 쟁점주택 등의 지도(생략) <그림2> 쟁점주택 등의 도로명 지번도(생략)
• 라) 피상속인의 쟁점주택 취득가액, 개별주택가격, 양도가액 등을 비교하면 다음 <표3>과 같다. <표3> 피상속인의 쟁점주택 취득가액, 개별주택가격 등 비교 (단위: 원, %) 일자 2016.6.14. 2018.9.12. 2020.8.10. 내용 취득가액(피상속인) 감정평가액 양도가액

① 거래(평가) 가액 000,000,000 * 000,000,000 000,000,000

② 개별주택가격 199,000,000 217,000,000 248,000,000

③ 비율(①/②*100) 176.8 181.7 159.3 개별주택 상승율

• 9.0 14.2 공시지가(㎡) 2,142,000 2,506,000 2,849,000 공시지가 상승률

• 17.0 13.7 * 청구인이 제출한 피상속인의 쟁점주택 취득시 매매계약서상 금액임

4. 국세청 대내포털시스템(이하 “국세청 전산자료”라 한다)에 따르면 처분청은 2020.10.5. 청구인에게 쟁점주택 양도에 따른 양도소득세 예정신고 안내문을 발송한 것으로 확인되며, 청구인은 양도소득세 예정신고 기한이 경과한 2020.11.30. 쟁점주택의 취득가액을 000,000,000으로 하고 신고기한이 경과하여 신고하는데 따른 가산세를 적용하여 기한후 예정신고를 한 것으로 확인된다.

5. 국세청 전산자료에 따르면 상속인들은 피상속인의 사망에 따른 상속세 신고는 하지 않았고, 처분청이 2020.12.23. 피상속인의 상속재산(쟁점주택)가액을 000,000,000으로 평가·결정하고, 장례비로 5백만원을 공제한 상속세과세가액에서 일괄공제 5억원 중 상속세과세가액 범위 내의 금액 000,000,000원을 공제하여 과세미달로 결정한 것으로 확인되며, 심리담당자가 2021.6.15. 처분청 담당자에게 위 상속세 결정내역을 상속인에게 통지하였는지를 전화로 문의한바 통지한 사실이 없다고 답변하였다.

6. 한편, 청구인의 쟁점주택을 감정한 HITK감정평가법인(주)의 인터넷 홈페이지에는 다음 <그림3>과 같이 “부동산 상속증여세 및 양도세 절감 솔루션”을 제공 및 “상속증여세 신고 목적 감정평가” 등을 한다고 홍보하고 있음이 확인된다. <그림3> 쟁점주택을 감정한 HITK감정평가법인(주)의 홍보 내용(생략)

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법제97조제1항제1호가목에 따라 “자산 취득에 든 실지거래가액”이 되는 것이나, 같은 법 시행령 제163조 제9항에는 상속·증여받은 자산의 경우에는 상속개시일과 증여일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다.
• 나) 상증세법 제60조에는 『상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.』고 규정되어 있고 이때 시가는 “불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 감정가격 등 상증세법 시행령에서 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함”하는데, 구 상증세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 일부개정된 것) 제49조 제1항에 따르면 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고 있다.
• 다) SS고등법원 판결(SS고등법원2018누53834, 2018.12.14.)에서는 공신력 있는 감정기관의 감정가액이라면 그것이 소급감정에 의한 것인지 여부를 불문하고 시가로 볼 수 있으므로, 소급감정에 의한 감정가액도 상속받은 재산의 양도로 인한 양도차익 계산에 있어서 취득가액으로 인정될 수는 있다(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 참조)고 보았다. 그러면서도, 구 소득세법제97조제1항제1호 나목은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 ‘대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’에 의하도록 규정하고 있는데, 이때의 감정가액은 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)으로 제한적으로 규정하고 있으므로, 위 평가기간 이후 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법제97조제1항제1호나목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는다(대법원 2015.10.15. 선고 2011두24286 판결 등 참조)고 보았고, 다시 상속재산의 경우 소득세법 시행령제163조제9항에서 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 의제하고 있으므로 위 구 소득세법제97조제1항제1호 나목이 적용된다고 보기는 어렵다고 보았다. 그리고 최종적으로 『양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ‘실지거래가액’이란 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가와 항상 그 의미가 동일하지는 않다(대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 ‘취득가액’의 본래적인 의미에 실지거래가액을 확인할 수 없어 구 소득세법제97조제1항 제1호나목, 소득세법 시행령제163조제12항이 적용되는 경우와의 형평 등을 더하여 보면, 상속재산에 있어서도 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서 그 객관성이나 신빙성 평가에 보다 엄격한 기준을 적용할 필요가 있다.』고 전제하였다.

2. 쟁점주택의 쟁점감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점주택의 쟁점감정가액을 쟁점주택의 양도에 따른 양도차익 계산에 있어서 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

① 청구인이 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하는 쟁점감정가액은 이 건 평가기준일로부터 약 2년 4개월이 경과한 시점에 감정평가가 이루어진 소급감정에 따른 것으로서 상증세법상 시가로 인정되는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는다.

② 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부 개정된 것)제163조제9항에는 상속받은 자산으로서 상증세법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액을 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있는데, 처분청은 2020.12.23. 피상속인의 상속세를 결정하면서 상속자산인 쟁점주택의 가액을 개별주택가격으로 결정한 사실이 있다.

③ 현행 상증세법령에서는 극히 제한적으로 상속·증여재산의 소급감정가액을 상속·증여재산의 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고 그러한 경우가 아니라면 과세관청도 상속·증여재산을 소급감정하여 상속세나 증여세를 과세하지 않고 있다.

④ 당심 및 조세심판원은 다수의 유사한 사례[심사양도2021-0028(2021.4.19.), 조심2019구4444(2020.1.21.) 등]에서 일관되게 소급감정가액을 양도소득 과세표준 계산 시 취득가액으로 인정하지 않고 있다.

• 나) 따라서 처분청이 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.