임대주택의 1세대 1주택 판정시 주택 수 제외 여부

이 건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2018.3.29. 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○빌라 동 *호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 00억원에 양도하고, 2018.5.31. 양도소득세 신고를 하면서, 1세대 1주택 고가주택에 해당하는 것으로 보아 전체 양도차익 000원 중 9억원 초과 해당 양도차익 000원을 과세대상 양도차익으로 하고, 과세대상 양도차익의 80%인 000원을 장기보유특별공제로 계산한 후 양도소득금액 61,523,728원에 대하여 일반세율을 적용한 양도소득세 000원을 신고하였다.
• 나. ○○지방국세청장은 2020.9.4. ～ 2020.9.29. 처분청에 대한 종합감사 중 청구인의 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고내용을 검토한바, 청구인의 배우자 박AA이 2015.11.2. 서울특별시 ○○구 ○○동 ***-* □□□□오피스텔 다수(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득하여 쟁점주택 양도 당시 계속 보유 중임을 확인하고, 박AA이 쟁점오피스텔을 임대하고 아래와 같이 부가가치세 과세대상 매출과 면세수입금액으로 신고한 사실과 박AA 소유의 쟁점오피스텔에 임차인들이 주민등록을 전입한 사실에 비추어 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 판단하여, 청구인의 쟁점주택 양도가 1세대 1주택에 해당하지 아니함에도 비과세로 신고한 것에 대해 청구인에게 양도소득세를 부과하도록 처분청에 감사처분지시를 하였다.
• 다. 처분청은 위 감사처분지시에 따라 2021.2.9. 다음과 같이 1세대 1주택 비과세를 부인하고 지정지역내 1세대 3주택 이상 중과세율(기본세율에 10% 가산)을 적용하여 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 000원을 경정․고지하였다. <표1> 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세 신고내역 및 경정내역 (기재 생략)
• 바. 청구인은 이에 불복하여 2021.5.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 배우자가 소유하고 있는 쟁점오피스텔은 당초 건물을 신축할 당시 자금이 부족하여 아래와 같이 금융기관들로부터 000여억원을 차입하여 공사를 진행하였으며, 이로 인하여 ㈜BB자산신탁회사와 신탁계약을 체결하여 현재까지 부동산에 대한 권리를 행사할 수 없는 위치에 있다. <표2> 쟁점오피스텔 신축할 당시 금융기관 차입내역 (기재 생략)
• 나. 청구인의 배우자가 소유하고 있는 쟁점오피스텔은 사무실로 임대하려고 하였으나 준공시점에 경제여건이 어려워져 사무실임대보다 주택임대 수요가 많아 부득이 주택으로 임대를 시작하였고, ○○구청에 주택임대사업자등록을 하려고 하였으나 부동산담보신탁계약서 제10조 규정에 따라 위탁자로는 주택임대사업자등록이 되지 않는다고 하여 주택임대사업자등록을 하지 못하였다.
• 다. 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 민간임대주택으로 등록을 하려고 하였으나 위와 같은 사유로 ○○구청에는 임대사업자등록을 하지 못하고 ○○세무서에 사업자등록증은 발급받아 사업을 계속하고 있다.
• 라. (결론) 위와 같이 부동산담보신탁계약으로 인하여 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자의 등록을 할 수 없는 쟁점오피스텔을 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외하지 않고 1세대 1주택 비과세 규정을 배제한 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세임을 주장하며 배우자 박AA 소유 쟁점오피스텔이 ㈜BB자산신탁과 ‘부동산담보신탁계약’을 체결하여 부동산에 대한 권리를 행사할 수 없음을 청구이유로 제시하였으나, 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁하는 부동산 담보신탁계약 체결을 원인으로 하여 소유권이 신탁회사나 제3자에게 이전된 것으로 볼 법적 근거는 없으므로 쟁점주택 양도 당시 청구인 세대는 1세대 1주택에 해당하지 않는다.
• 나. 또한 주택임대 수요가 많아 부득이 주택으로 임대를 시작하였고, 부동산담보신탁계약서 제10조의 계약내용으로 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자의 등록이 불가능하여 등록하지 못하였음에도 쟁점오피스텔 보유를 원인으로 쟁점주택의 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하는 것은 부당하다고 주장하나, ｢소득세법 시행령｣ 제155조 【1세대 1주택의 특례】제20항은 장기임대주택보유자의 거주주택 비과세 특례를 적용받으려면 양도일 현재 임대주택이 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택 등록이 반드시 선행되어야 하는 것으로 명시하고 있고, 신탁부동산이라는 이유로 민간임대주택 등록을 하지 않아도 된다는 조항은 없다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 판시하고 있는바(대법원2002두9537, 2003.1.24. 판결 등), ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제20항 에 따른 요건을 갖춘 장기임대주택과 거주주택을 보유한 경우 거주주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는 것이나, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택 등록을 하지 아니하여 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제20항 에 따른 요건을 갖추지 못한 다수의 주택과 쟁점주택을 보유한 청구인에게 쟁점주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다.
• 다. (결론) 청구인은 배우자 소유의 쟁점오피스텔로 인해 ｢소득세법｣에서 규정한 1세대 1주택에 해당하지 않음에도 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하고 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 담보신탁으로 인해 민간임대주택 등록을 하지 못하였으므로 당해 임대주택을 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서생략) 3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (후단 생략)

1. 거주주택: 거주기간(괄호 생략)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 4) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위 에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 5) 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

② ｢부가가치세법｣에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 1) 국세청 전산시스템(NTIS)자료의 ‘세대별 주택보유 현황 조회’ 및 쟁점오피스텔의 등기사항 전부증명서에 의하면, 쟁점주택 양도 당시(2018.3.29.) 청구인 세대의 주택보유현황은 다음과 같이 쟁점주택 외에 쟁점오피스텔 다수(호수: 210개)를 보유하고 있다. <표3> 쟁점주택 양도 당시 청구인 세대의 주택보유 현황(기재 생략) 2) 국세청 전산시스템(NTIS)자료의 사업자기본사항조회, 건물등기사항전부증명서 및 건축물관리대장에 따르면, 청구인의 배우자 박AA은 2013.1.11. 박CC, 정DD, 정EE과 공동사업(지분율: 박AA 33.8.%, 박CC 17.67%, 정DD 25.87%, 정EE 22.63%, 이하 박AA, 박CC, 정DD, 정EE을 “박AA 외 3인”이라 한다)으로 쟁점오피스텔을 신축하여 부동산 임대업 등을 영위할 목적으로 사업자등록을 하였고, 박AA 외 3인은 2015.11.2. 쟁점오피스텔 건축물의 사용승인을 받고 2015.12.7. 소유권 보존등기를 하였으며, 같은 날인 2015.12.7. 신탁을 원인으로 수탁자 ㈜BB자산신탁에게 공유자전원지분을 이전하였으며, 2016.4.7. 신탁재산의 귀속을 원인으로 박AA 외 3인에게 소유권이전을 하였다가 같은 날 신탁을 원인으로 수탁자 ㈜BB자산신탁에게 공유자전원지분을 이전한 것으로 나타난다. 3) 청구인의 배우자 박AA이 2018년 1기 과세기간에 쟁점오피스텔을 부동산 임대업(상호 ‘FF’, 박AA 외 3인 공동사업)에 사용하고 부가가치세 신고를 하면서 부가가치세 과세분 임대매출과 함께 신고한 주택임대 면세수입금액은 다음과 같다. <표4> FF(--)의 2018년 1기 과세기간 부가가치세 신고내역 (기재 생략) 4) 국세청 전산시스템(NTIS)자료의 ‘주소지 전입신고 조회’에 의하면, 2015.12월 ～ 2020.7월 기간 중 쟁점오피스텔에 135건의 주민등록 전입신고가 있었던 것으로 확인되며, 쟁점오피스텔 전입신고 내역은 다음과 같다. <표5> 쟁점오피스텔 주소지 전입신고 내역 (기재 생략) 5) 청구인은 쟁점오피스텔에 대해 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 주택임대사업자 등록을 하려고 하였으나, 부동산담보신탁계약서 제10조 규정에 따라 위탁자로는 주택임대사업자 등록이 되지 않는다고 하여 주택임대사업자 등록을 하지 못하였다고 주장하면서 부동산담보신탁계약서를 제출하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다. < 부동산담보신탁계약서 주요 내용 > (기재 생략) 6) 이 건의 과세전적부심사청구 과정에 심리담당자가 ○○구청 공동주택과 주택임대사업자등록 담당자에게 문의하여 확인한 사항은 다음과 같다. 위탁자가 주택을 신탁계약을 통해 신탁한 경우 수탁자가 해당 주택에 관한 관리․처분권을 갖게 되는바, 임대하려는 주택의 소유권이 제한되거나 임대의무기간 동안 임대가 불가능한 것으로 판단되는 경우 구청장이 사실관계 검토 후 임대사업자 등록을 제한할 수 있을 것으로 판단된다. 이는 부동산의 신탁등기와 관련하여 수탁자는 등기부등본상 소유권이전 뿐만 아니라 대외적으로 부동산에 대한 완전한 소유권을 취득하고 유효한 처분행위도 할 수 있는바, 해당 부동산의 소유자로 볼 수 있기 때문이다. 다만, 위탁자와 수탁자간의 신탁계약상 업무범위에서 실질적으로 부동산 소유권이 위탁자에게 있는 경우라면 임대사업자 등록이 가능한 경우도 있을 수 있어 개별적으로 사실관계 검토가 필요하다.
• 라. 판단 1) 관련 규정 및 관련 법리 가) ｢소득세법 시행령｣ 제155조 (1세대 1주택의 특례) 제20항은 “장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 2년 이상 거주한 그 밖의 1주택을 양도하는 경우로서 양도일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있다면 장기임대주택은 주택으로 보지 아니하고 그 밖의 1주택만을 보유하고 있는 것으로 보아 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있다. 나) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원2002두9537, 2003.1.24. 판결 등). 2) 쟁점오피스텔을 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외 여부 앞서 살펴본 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔은 담보신탁으로 인해 민간임대주택 등록을 하지 못하였으므로 쟁점오피스텔을 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외하여야 한다고 주장하나, ① 청구인의 배우자 박AA은 쟁점오피스텔을 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 하고 주택임대를 하고 있으나, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 민간임대주택으로 등록을 하지는 않은 점, ② ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제20항 은 장기임대주택보유자의 거주주택 비과세 특례를 적용받으려면 양도일 현재 임대주택이 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것을 명시하고 있고, 신탁부동산이라는 이유로 민간임대주택 등록을 하지 않아도 된다는 규정은 없는 점, ③ ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택 등록과 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록은 그 목적과 취지가 다르고, ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 하였다는 이유만으로 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택 등록이 의제되는 것은 아닌 점 등에 비추어 보면, 청구인의 주장이 모두 사실이라고 하더라도 쟁점오피스텔은 장기임대주택의 요건을 갖추지 못하였으므로 장기임대주택에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 장기임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인에게 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.