상속개시일로부터 8년 9개월이 지나 이루어진 소급감정 가액은 객관적이고 합리적인 감정가액이라고 보기 어려우므로 부동산 시가로 볼 수 없음
상속개시일로부터 8년 9개월이 지나 이루어진 소급감정 가액은 객관적이고 합리적인 감정가액이라고 보기 어려우므로 부동산 시가로 볼 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
12.
14. 사망하자 청구인들은 쟁점부동산 중 각 1/4 지분(이하 “쟁점부동산지분”이라 한다)을 상속받고 2012. 6. 4. 위 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 청구인들과 母 이DD는 2020.
9.
4. 주식회사 EE에 쟁점부동산을 총 40억 원에 양도하였다. 청구인들은 각자 지분비율에 상당하는 10억 원을 양도가액으로 하고, 쟁점부동산지분에 상속 당시 개별공시지가 등 보충적 평가방법을 적용하여 계산한 440,750,000원을 취득가액으로 하여, 2020.
9.
21. 양도소득세 161,362,378원을 각각 신고･납부하였다.
12. 14.로 한 소급감정을 실시한 결과, 쟁점부동산 중 1/2 지분(청구인들 지분 합계)의 가액을 ㈜XX감정평가법인은 1,244,105,200원, ㈜YY감정평가법인은 1,254,973,200원으로 각 평가하였다.
12.
7. 관할세무서장인 FF세무서장(이하 “처분청1”이라 한다)에게 위 두 감정가액의 평균액인 624,769,600원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 쟁점부동산지분의 취득가액을 인정하여 달라는 취지의 경정청구서를 제출하였으며, 청구인2도 2021.
1.
13. GG세무서장(이하 “처분청2”라 한다)에게 위와 같은 취지의 내용으로 경정청구서를 접수하였다.
1.
29. 청구인1에게, 처분청2는 2021.
3.
19. 청구인2에게 쟁점감정가액은 시가에 해당하지 않으므로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어렵다는 내용으로 각 경정청구 처리결과 통지를 하였다.
4.
5. 이 건 심사청구를 제기하였다.
쟁점감정가액은 쟁점부동산지분의 취득가액에 해당한다.
9.
30. 등 다수)하고 있다.
평가기준일로부터 8년 9개월이 경과하여 이루어진 감정 결과에 따른 쟁점감정가액은 객관적인 교환가격으로서의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어려우므로, 쟁점감정가액을 쟁점부동산지분의 취득가액으로 인정할 수 없다.
3. 1.이고 양도일이 2007.
11. 2.로서 취득일과 양도일이 비교적 단기임에 비해, 이 건 청구의 경우 취득일로부터 8년 9개월이나 경과하여 양도된 건으로 이를 서로 비교하는 것은 합리적이지 않다.
4. 25.)에서는 부과제척기간이 경과한 후 양도소득세 감액을 목적으로 감정평가를 의뢰한 것은 객관적으로 이루어진 신빙성 있는 것이라 보기 어려우므로 소급감정가액을 시가로 인정하지 아니한다고 본 원심판결(서울행정법원2017구합88923, 2018.
6. 22.)이 정당하다고 판시한 바도 있다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2021. 2. 17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것)
⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정･경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후문 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격･공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2012. 2. 2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격･공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(중략. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매･감정･수용･경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (이하 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(괄호 생략) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (단서 생략)
2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산의 평가】(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것)
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액
1. 사실관계 요약
2. 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, 청구인들은 2011.
12.
14. 父 이CC이 사망함에 따라 쟁점부동산지분을 상속받았으며 2012.
6.
4. 위 각 지분에 관한 상속등기를 마쳤다가 2020.
9.
4. 주식회사 EE에 쟁점부동산지분을 양도한 사실이 확인된다.
3. 청구인들의 父 이CC이 2011.
12.
14. 사망하자 母 이DD는 2012.
7.
3. HH세무서장에게 상속세 기한후 신고서를 제출하였는데, 상속세 신고 시 쟁점부동산의 상속개시일 현재 시가를 상속세 및 증여세법에 따른 보충적평가방법으로 평가하여 신고한 것으로 확인된다. HH세무서장은 위 상속세 기한후신고서의 “재산평가명세서” 내용 중 쟁점부동산 등의 평가액은 그대로 인정하고 현금누락분 등을 가감하여 2012.
11.
27. 상속세를 결정하였다. 상속세 결정내용 중 상속재산명세를 발췌하면 아래 표와 같다. 상 속 재 산 명 세
① 재산 구분
② 재산종류
③ 재산소재지
④ 수량 (㎡)
⑤ 평가액(원)
⑥ 평가기준 상속인 토 지 쟁점부동산 722,446,194 기준시가 등 보충적평가법 일반건물 159,053,806 * HH세무서장은 상속재산명세 중 현금 누락 43,170,000원을 추가 적출하고, 다른 재산의 평가액은 신고내용대로 인정함
4. 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 변동내역은 아래와 같다. (단위: 원) 연도 공시지가 공시일자 연도 공시지가 공시일자 2011 4,640,000
31. 2016 5,194,000
31. 2012 4,730,000
31. 2017 5,324,000
31. 2013 4,750,000
31. 2018 6,166,000
31. 2014 4,806,000
30. 2019 6,930,000
31. 2015 4,924,000
29. 2020 7,316,000
29.
5. 청구인들과 母 이DD는 2020.
7.
10. 쟁점부동산을 주식회사 EE에 총 40억 원에 양도하기로 하는 “부동산(상가건물) 매매계약서”를 작성하였다.
6. 청구인1은 쟁점부동산지분 양도와 관련하여 2020.
9.
21. 양도소득세 예정신고를 하였고 2020.
12.
7. 경정청구서를 접수하였는데, 당초 예정신고 내용과 경정청구의 내용을 요약하면 아래와 같다. (단위: 백만원) 구 분 양 도 소 득 세 차 액 예정신고 경정청구 양도가액 1,000 1,000
• 취득가액 442 626 184 매입가액 441 (보충적평가방법) 625 (쟁점감정가액) 184 취득세등 20 20
• 감가상각비 △19 △19 양도차익 558 374 184 장기보유특별공제 89 60 양도소득금액 469 314 양도소득기본공제 2 2 과세표준 467 312 세율(40%) (9,460만원 + 3억원 초과분의 40%) 40% 40% 산출세액(납부할세액) 161 99 62 ※ 청구인2의 양도소득세 예정신고 및 경정청구 내용도 위 표의 내용과 같다.
7. 청구인들은 이 건 접수 시 ㈜XX감정평가법인과 ㈜YY감정평가법인에서 작성한 감정평가서를 근거자료로 제출하였는데, 감정평가서의 내용을 발췌하면 아래와 같다. 청구인들 지분의 합, 즉 쟁점부동산의 1/2에 대한 감정평가 실시
본건은 ○○시 ○○구 ○○동 소재 도시철도 0호선 ‘○○역’ 동측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로 상속세 및 증여세법에 따른 상속(증여)재산에 대한 일반거래(세무서 제출용) 목적의 감정평가 건임
본건이 기준시점은 감정평가에 관한 규칙제9조(기본적사항의 확정)에 따라 귀 의뢰인 요청에 의거 2011.
12. 14.일자로 하였음
3. 실지조사 실시기간 및 그 내용 본건은 감정평가에 관한 규칙제10조(대상물건의 확인)에 따라 2020.
9. 18.일에 실지조사를 하여 대상물건을 확인하였음
본건은 감정평가목적 등을 고려하여 감정평가에 관한 규칙제5조 제1항에 따라 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액인 “시장가치”를 기준으로 감정평가 하였음
별도의 감정평가 조건은 없음
6. 감정평가 방법(토지) 토지는 감정평가 및 감정평가에 관한 법률제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙제14조에 따라 감정평가의 대상이된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 감정평가한 시산가액과 감정평가에 관한 규칙제12조의 규정에 의거 원가방식, 비교방식, 수익방식 중 감정평가목적, 대상 부동산의 특성 등을 고려하여 적정하다고 판단되는 거래사례비교법(비교방식)으로 산출한 시산가액 간 합리성을 검토하여 토지의 감정평가액을 결정하였음 본건 토지는 택지개발 등에 의하여 조성된 토지가 아니므로 조성비용을 산정하는 것이 곤란하여 원가법(원가방식)을 적용하지 않았으며, 해당 토지가 장래 산출할 것으로 기대되는 수익을 추정하여 이를 현재가치로 환원 또는 할인하는 과정에 어려움이 있는바 수익환원법(수익방식)에 의한 감정평가는 제외하였음
• (건물) 건물의 감정평가방법 중 거래사례비교법은 유사한 사례의 선정, 토지와 건물이 일괄 거래되는 시장의 현실에서 토지와 건물의 가액배분문제 등으로 정확한 건물가액의 추출이 어렵고, 수익환원법(수익방식)은 토지와 건물에 각각 귀속된 수익가치의 산출이 난해하고, 장래 산출할 것으로 기대되는 수익을 추정하여 이를 현재가치로 환원 또는 할인하는 과정에서 현실적인 어려움이 있어 적용에 한계가 있음 건물은 그 특성상 거래사례비교법이나 수익환원법 등의 적용이 곤란한바, 감정평가에 관한 규칙제15조에 따라 구조･용도･사용자재･시공정도･부대설비 상태 등을 기초로 한 재조달원가에 감가수정을 하여 대상 건물의 가액을 산정하는 원가법으로 감정평가 하였음
(1) ㈜XX감정평가법인
(2) ㈜YY감정평가법인 구 분 내 용
본건은 ○○시 ○○구 ○○동 소재 ‘지하철0호선 ○○역’ 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 상속세 및 증여세법법령에 따른 상속(증여) 재산에 대한 일반거래(상속(증여)세 신고) 목적의 감정평가 건임
본건 감정평가의 기준시점은 귀 제시일인 2011년 12월 14일임
본건의 물리적 현황 및 시장분석 등을 위한 실지조사는 2020년 09월 18일에 실시하였음
본건은 부동산 가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률,감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준등 제반 관련 법규에서 규정하는 평가방법 및 감정평가 일반이론에 의거하여 평가하였으며, 기준가치는 감정평가에 관한 규칙제5조 제1항에 따라 시장가치를 기준으로 감정평가 결정하였음
없음
6. 감정평가 방법(토지) 토지는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙제14조 제1항에 의거 공시지가기준법으로 평가하되, 감정평가에 관한 규칙제12조 제1항 및 제2항에 따라 거래사례비교법에 의한 시산가액으로 그 합리성을 비교･검토하였음
• (건물) 건물은 감정평가에 관한 규칙제15조에 의거 구조, 사용자재, 시공상태, 마감재의 상태, 부대설비, 용도, 현상 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하였으며, 감정평가에 관한 규칙제12조 제2항 단서에 따라 대상 물건의 특성 등으로 인해 원가법 외의 다른 평가방법을 적용하는 것이 곤란하여 주된 방법 외 다른 방법에 의한 시산가액 비교･검토는 생략하였음
8. 쟁점부동산 종합증명서 상 “토지 표시 연혁”과 “건축물 변동 연혁” 부분을 발췌하면 아래와 같다.
9. 처분청1, 2는 청구인들의 경정청구에 대해 경정청구를 받아들일 수 없다는 취지의 “경정청구 처리 결과 통지”를 한 바, 처분청별 통지내용 중 “처리 사유”의 주요부분을 발췌하면 아래와 같다.
1. 29.) 임의적으로 소급감정한 평가액을 양도소득세 취득가액으로 인정할 수 없는 것으로 판단되어 경정청구 기각하고자 함
3. 19.) 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간에 감정평가한 경우에 해당하지 않고, 양도소득세 경정청구를 위해 세무서 제출용도로 상속개시일부터 약 8년 9개월이 경과한 시점에서 소급감정평가를 의뢰한 것으로 상속개시일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어려우므로 경정청구 거부하고자 함
1. 관련 법리 ｢소득세법｣ 제97조, 소득세법 시행령 제163조 에 따르면 상속 또는 증여받은 자산을 양도한 경우에 ‘상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액’을 취득당시의 실지거래가액으로 보고, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조, 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 의하면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따르되, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정한다.
2. 쟁점감정가액을 쟁점부동산지분의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대한 판단 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 사정을 종합하여 보면, 쟁점감정가액은 평가기준일로부터 8년 9개월이 경과하여 평가한 가액으로 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 에 따라 시가로 인정되는 감정가액(평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가)에 해당하지 아니하고, 쟁점부동산지분의 취득일로부터 감정가액평가서를 작성한 날까지 약 8년 9개월이 경과한 소급감정을 통하여 쟁점부동산지분의 객관적 가치를 파악하는 것은 쉽지 않을 것이어서 청구인들이 소급감정한 가액은 객관적이고 합리적인 감정가액이라고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 데에는 달리 잘못이 없다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.